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 Sujet  |
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rochat
Contributeur débutant
63 message(s)
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 Posté - 28 août 2018 : 17:24:46
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Bonjour,
Depuis cette année un certain nombre de copropriétaires ont jugés bon de mettre leur appartement en location de courte durée (de type Airbnb, Abritel, TripAdvisor, ....etc).
Se pose à nous une question importante :
- comment les occupants vacanciers de ces appartement sont ils à considérer : locataires (il n'y a pas de bail), résidents, invités, .....etc ?
Avez vous une idée pertinente à ce sujet ?
Merci
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Posté - 28 août 2018 : 17:31:42
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citation: mettre leur appartement en location de courte durée (de type Airbnb, Abritel, TripAdvisor, ....etc).
normalement avec ces sociétés il y a un bail/contrat de location, donc locataires |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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 2
Posté - 28 août 2018 : 18:13:00
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Bonjour
citation: Se pose à nous une question importante :
- comment les occupants vacanciers de ces appartement sont ils à considérer : locataires (il n'y a pas de bail), résidents, invités, .....etc ?
En quoi la question est-elle importante ?
Le syndicat connait le propriétaire.
Hormis le propriétaire, tous les autres sont des tiers. Le syndicat n'a pas à se préoccuper de savoir à quel titre ils occupent le logement, s'il y a bail ou pas, s'ils payent ou pas, etc, etc...
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Édité par - Viviane le 28 août 2018 18:13:52 |
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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3
 Posté - 28 août 2018 : 18:34:38
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le syndic n'a de relations qu'avec les copropriétaires
s'il y a des nuisances en provenance d'un appartement, le syndic s'adresse au copropriétaire |
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4
Posté - 28 août 2018 : 21:02:18
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Je ne vois pas l'intéret de déterminer prévisément si MOnsieur Hans qui passe dans votre couloir est locataire, mari de la locataire, amant de la locataire, invité pour une nuit du locataire ou de l'occupant, bref le type du bail et la qualité de la personne n'ont pas d'întérêt pour la copropriété hors problème spécifique.
Quel est le problème spécifique posé par Monsnieru Hans?
Ce que vous appelez un locataire est sans doute le lendemain un occupant sans droit, et ce que vous appelez le locataire est peut-etre un Monsieur qui n'est jamais venu à l'immeuble.
citation: les occupants vacanciers de ces appartement sont ils à considérer : locataires (il n'y a pas de bail) Je parierais qu'il y a pratiquement toujours un bail.
De toutes facons, vous n'avez aucun droit à faire valoir sur ce bail, donc quel est le point? |
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5
Posté - 28 août 2018 : 21:06:23
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citation: Rambouillet a écrit: normalement avec ces sociétés il y a un bail/contrat de location, donc locataires Le fils du locataire est un locataire?
L'ami de la fille de la locataire est-elle une locataire? |
Édité par - ribouldingue le 28 août 2018 21:11:03 |
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6
Posté - 29 août 2018 : 07:50:05
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ribouldingue vous extrapoler : qui a dit que le locataire a un fils et/ou une fille  |
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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7
Posté - 29 août 2018 : 09:07:52
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citation: Initialement posté par rochat
Se pose à nous une question importante :
uniquement pour vous. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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8
Posté - 29 août 2018 : 09:12:52
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Il faudrait se sortir de la tête cette fausse idée (d'où vient-elle ?) que le syndicat (son syndic) n'a pas à connaitre les habitants permanents ou occasionnels de l'immeuble.
Juridiquement, ce sont des "ayant droits", c'est à dire des personnes tenant des droits du propriétaire des lieux.
Et qui, à ce titre, se doivent de respecter les clauses du RDC, les décisions d'AG qui concernent le 'vivre ensemble' des habitants..
Même chose pour le visiteur, un invité d'un copropriétaire, l'emprise en copropriété étant "privative au syndicat", placé sous sa garde.
Pour faire des "reproches" au copropriétaire concerné, il faut savoir qui sont ses 'ayant droits".
D'où les questions nouvelles qui se posent du fait de "locations tournantes" et un va et vient qui peut être parfois intempestif. |
Édité par - Gédehem le 29 août 2018 09:20:15 |
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Posté - 29 août 2018 : 09:49:01
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citation: Juridiquement, ce sont des "ayant droits" Certains sont des ayants droits.
C'est la réponse, sans avoir a entrer dans le cas des locataires, des sous-locataires, etc...
citation: Quel est le problème spécifique posé par Monsnieru Hans? Tant que Monsieur Hans ne pose pas de problème au sydnicat, je ne vois pas sur quel fondement le syndic pourrait demander à Monsieur Hans de justifier sa qualité d'ayant droit.
C'est pourtant la question posée.
Il faut arrêter de penser que dans un immeuble, le syndicat est tout puissant et peut demander justification de tout.
Le syndicat a un objet social et des statuts, il a des droits et des obligations, mais il n'a pas le droit de demander a tout passant dans le couloir quel est son droit à circuler.
Le facteur qui monte au 3eme est un ayant droit tout a fait temporaire, de même que le livreur de machine à laver, le médecin légiste ou le pompier.
La question initiale est de 'considérer' les personnes qui passent, il n'y a pas à les considérer;
SI Rochat nous précise que ces personnes posent des problèmes (mais l'existence ou non d'un bail n'est pas un problème qui se pose au syndicat, alors que l'existence d'une activité de para-hotellerie par exemple, ou de service tarifé à la personne pour des relations sexuelles avec attente dans le couloir en serait une) il faut préciser les problèmes. |
Édité par - ribouldingue le 29 août 2018 09:54:51 |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3185 message(s)
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10
Posté - 29 août 2018 : 10:42:13
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Malgré tout les syndics sont régulièrement confrontés à des problèmes pratiques où il serait utile de connaître l'occupant et pas juste le propriétaire...
Exemple des fuites d'eau, des travaux, les opérations de dératisation ou désinsectisation, etc...
Il me semble avoir vu passer dans les projets de loi en cours (ELAN) quelque chose sur la question d'ailleurs.
Ne pas oublier non plus quelques exceptions ; les associations de locataires qui peuvent participer aux AG, la version simplifiée du procès-verbal qui doit être affichée dans l'immeuble...
Sur les locations de type AirBnb le problème se pose surtout dans des résidences avec des piscines ou des équipements dont l'accès est réservé il me semble... des solutions de type badges ou carte pour justifier du lot et de la relation avec la copropriété peuvent alors être envisagées. |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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11
Posté - 29 août 2018 : 13:08:21
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citation: Malgré tout les syndics sont régulièrement confrontés à des problèmes pratiques où il serait utile de connaître l'occupant et pas juste le propriétaire...
Tout à fait, c'est même indispensable de connaitre au plus possible les occupants. Sachant qu'on ne peut pas obliger le proprio à communiquer leur nom. Mais connaitre leur statut: locataire, pas locataire, ami, invité.... n'a pas d'intérêt, juridiquement parlant, le syndicat n'ayant de lien juridique qu'avec le propriétaire.
Si souci de non respect du RC ou des règles de base du vivre ensemble, rien n'interdit de parler à l'occupant d'abord,c'est même recommandé. Mais si c'est sans effet, c'est au proprio que le syndicat doit s'adresser.
Sur une piscine, comme vous le dites, il suffit d'attribuer des badges par lot. Qui détient le badge n'est plus du ressort du syndicat, mais de celui du proprio.
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Posté - 29 août 2018 : 16:32:05
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viviane : citation: Hormis le propriétaire, tous les autres sont des tiers. Le syndicat n'a pas à se préoccuper de savoir à quel titre ils occupent le logement, s'il y a bail ou pas, s'ils payent ou pas, etc, etc...
Tout à fait, c'est même indispensable de connaitre au plus possible les occupants. Sachant qu'on ne peut pas obliger le proprio à communiquer leur nom. Mais connaitre leur statut: locataire, pas locataire, ami, invité.... n'a pas d'intérêt, juridiquement parlant, le syndicat n'ayant de lien juridique qu'avec le propriétaire.
Et juridiquement ??? sur quels textes vous appuyez vous ?
Ce que vous affirmez est FAUX, malheureusement.
Pour votre information, un texte appuyé par de nombreuses cass. et appel
L'action oblique du SDC à l'encontre du locataire indélicat
[/b]
Il arrive souvent qu’un locataire d’un lot de copropriété génère des nuisances. La question se pose de savoir comment mettre fin à celles-ci ?
Classiquement, il est possible d’assigner le propriétaire du lot sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » afin d’obtenir des dommages et intérêts. En cas de condamnation, le propriétaire du lot se retournera vraisemblablement contre son locataire, auteur du trouble.
Il est également possible d’assigner le propriétaire et le locataire afin d’obtenir directement la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire. Il s’agit là d’une action oblique qui est définie par l’article 1341-1 du Code civil comme suit : « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. ».
Préalablement, il sera nécessaire que le syndic soit habilité à agir en justice par l’assemblée générale en application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. A noter toutefois que si le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires constitue, lorsque cette autorisation est exigée, une irrégularité de fond, il résulte de l’article 121 du Code de procédure civile et de la jurisprudence constante que cette irrégularité peut être régularisée et que la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue (CA Nancy, 2ème chambre civile, 9 avril 2015, n°13/03512).
Pour que le syndicat des copropriétaires soit recevable et fondé à agir sur le fondement de l’action oblique, il est nécessaire de cumuler les conditions suivantes :
D’une part, qu’il soit contrevenu tant au contrat de bail qu’au règlement de copropriété (I) ;
D’autre part, qu’il existe une carence du copropriétaire bailleur (II) ;
Enfin, que le locataire cause un préjudice aux autres copropriétaires (III)
I – La violation du contrat de bail et du règlement de copropriété
L’action oblique implique que le Syndicat des copropriétaires soit créancier envers le copropriétaire bailleur d’une obligation déterminée. Le syndicat des copropriétaires est créancier de l’obligation qu’a chaque copropriétaire de respecter le règlement de copropriété[1].
L’action oblique requiert également que le copropriétaire soit créancier d’une obligation envers son locataire. Dans ce type de situation, le copropriétaire bailleur est créancier de l’obligation qu’a son locataire de respecter les clauses du contrat de bail.
L’action oblique nécessite donc que le locataire en ne respectant pas les clauses de son bail ait, par la même occasion, contrevenu au règlement de copropriété.
Ainsi, un règlement de copropriété déclarant chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires permet au syndicat des copropriétaires, en cas de carence du copropriétaire bailleur, d’exercer l’action en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété (Cour de cassation, 3ème chambre, 14 novembre 1985, n°84-15577 ; Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 juin 2005, n°04-12540).
A noter que cette résiliation peut intervenir tant pour un bail commercial que pour un bail d’habitation. En pratique, l’usage des baux est que le contrat contient une clause qui fait obligation au locataire de respecter le règlement de copropriété. Dans ce cas, le règlement de copropriété est directement opposable au locataire et il n’y a donc aucune difficulté à ce que le Syndicat des copropriétaires soit recevable dans son action. Dans les contrats de location d’un local à usage d’habitation, c’est l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 qui fait obligation au locataire de jouir paisiblement des lieux loués[2].
Enfin, on notera que le locataire ne peut s’exonérer du fait qu’il n’a pas eu connaissance du règlement de copropriété (Cour d’appel de Pau, 2ème chambre, 1ère section, 13 février 2014, n°12/04026). Le préjudice qui peut résulter de ce défaut d’information pourra avoir pour origine le défaut d’information par le bailleur qui a omis ou refusé de lui communiquer les extraits du règlement. Le locataire sera alors en droit de se retourner contre son bailleur mais cela ne prive pas le syndicat des copropriétaires de son action.
II – La carence du propriétaire bailleur
Le syndicat des copropriétaires doit avoir informé le copropriétaire bailleur de la violation du règlement de copropriété. Cette information se fera par des mises en demeures au copropriétaire mais aussi par des résolutions issues des procès-verbaux d’assemblées générales.
Sans aucune réaction de la part du bailleur, celui-ci sera considéré comme négligent puisque ne justifiant d’aucune diligence dans l’exercice des droits qu’il détient à l’encontre de son locataire.
Il a ainsi été jugé que la carence du copropriétaire bailleur est constituée lorsque :
Le bailleur s’est contenté de mettre en demeure le locataire de respecter le règlement de copropriété et de retirer son scooter des parties communes sans juger utile d’introduire à son encontre une action en expulsion (CA Nancy, 2ème chambre civile, 9 avril 2015, n°13/03512).
Le bailleur, qui a engagé à l’encontre de son locataire une procédure en résiliation du bail qui a été rejetée par le tribunal au motif que les troubles proviendraient pour une part importante des défauts de l’immeuble loué, n’a pas poursuivi cette instance en appel alors que les chances d’obtenir satisfaction par cette voie de recours n’étaient pas négligeables (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, section D, 4 juin 2014, n°12/02386).
Par conséquent, l’absence de procédure judiciaire engagée par le bailleur envers son locataire semple à considérer, de fait, comme une carence du copropriétaire.
III – Le préjudice du syndicat des copropriétaires
Le préjudice peut prendre différentes formes :
Troubles anormaux :
Odeurs nauséabondes,
Regroupement d’individus consommant bruyamment sur la voie publique,
Nuisances sonores. A ce sujet, il a été jugé que la vétusté de l’immeuble et l’absence d’isolation efficace ne sauraient en aucun cas légitimer des conditions de vie irrespectueuses du voisinage[3].
Dégradations et mauvais usage des parties communes :
Pénétration dans l’immeuble par la porte d’entrée avec le scooter qui est ensuite déposé dans le local poubelle occasionnant des dégradations de la peinture et de la plaque de protection de la porte[4];
Exercice d’une activité de carrosserie-peinture et modification des parties communes par le percement d’un mur-maître et le creusement d’une fosse de décantation sans autorisation de l’assemblée générale[5].
Les agissements pourront être démontrés par des pétitions, des mains courantes, des plaintes, des arrêtés de la mairie pour interdire par exemple la vente de boissons alcoolisées la nuit, des constats d’huissier, des résolutions d’assemblées générales, etc.
A noter qu’une action oblique ne peut prospérer à l’encontre d’un nouvel exploitant alors que les troubles sont le fait de l’exploitant précédent.
* * *
Lorsque l’ensemble de ces éléments sont réunis, les tribunaux peuvent prononcer la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire et le paiement de dommages et intérêts (Cour d’appel de Paris, 16ème chambre, Section B, 22 février 2007, n°06/00147).
Estelle FORNIER & Léa POGGI
Avocats à la Cour
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Posté - 29 août 2018 : 17:00:56
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Philippe388
Vous pourriez..... arrêter de faire du anti-Viviane systématique? |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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Posté - 29 août 2018 : 17:04:10
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Ribouldingue : citation: Le syndicat a un objet social et des statuts, il a des droits et des obligations, mais il n'a pas le droit de demander a tout passant dans le couloir quel est son droit à circuler.
Le syndicat ? il ne peut rien faire ! Le concierge, lui, peut et doit demander. Le syndic aussi fatalement.
Le concierge peut et doit interdire un emménagement quand les entrants ne peuvent présenter un permis d'emménager émanant du bailleurs ou de son gestionnaire.
Certes le désordre se généralise ! C'est surtout parce que les responsables ignorent les règles et laissent faire n'importe quoi.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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15
Posté - 29 août 2018 : 18:44:43
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citation: Vous pourriez..... arrêter de faire du anti-Viviane systématique?
Et oui, s'il pouvait...
Et accessoirement, s'il prenait la peine de lire les pavés qu'il copie colle rageusement, ce serait bien... parce que je crois pas qu'il ait compris ni ce qu'est une action oblique, ni quelles conditions doivent être réunies pour l'exercer....
- carence du proprio, ce qui suppose qu'on s'est d'abord adressé à lui, car il faut la prouver, cette carence
- connaitre de façon certaine le nom de l'occupant que par ailleurs aucune loi ne vous permet d'exiger
- connaitre les termes d'un bail qu'aucune loi ne vous permet non plus d'exiger...
Sachant que le fauteur de troubles dont vous connaissez le nom n'est même pas forcément le titulaire du bail... et il n'y a même pas forcément un bail...
Bref, l'action oblique dans ce cas, en plus d'être un doux rêve, présente en plus, la plupart du temps, peu d'intérêt. L'expérience que j'en ai, c'est que quand l'AG a des preuves assez solides pour un tribunal et décide d'assigner le propriétaire, celui-ci vous supplie d'assigner plutôt son locataire (ce qui lui évite de le faire lui-même)... et puis il trouve tout seul le moyen de résilier le bail.
citation: Le concierge peut et doit interdire un emménagement quand les entrants ne peuvent présenter un permis d'emménager émanant du bailleurs ou de son gestionnaire.
Elle est bien bonne celle là ... Et vous pouvez nous dire quel texte de loi donnerait des pouvoirs de police au concierge ? Le pouvoir de demander un " permis d'emménager" ????? Et comment il interdira l'aménagement ? Il achète un 22long rifle ?
Au mieux, s'il a un doute, il peut passer un coup de fil au proprio c'est tout...
Par contre s'il vous voit fracturer la serrure il appelle la police. |
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Édité par - Viviane le 29 août 2018 20:08:39 |
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Posté - 29 août 2018 : 19:55:27
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citation: Le concierge peut et doit interdire un emménagement quand les entrants ne peuvent présenter un permis d'emménager émanant du bailleurs ou de son gestionnaire. Je ne savait pas que dans la convention collective des gardiens il y avait l'intervention physique. La loi évolue sans que je ne le sache.
C'est quoi le permis d’emménager, puisque je suis bailleur depuis 30 ans, et que j'ai fait plus de 150 baux, mais je n'ai jamais entendu parler de ce 'truc'.
Merci de mettre un article de loi devant le concept. |
Édité par - ribouldingue le 29 août 2018 20:31:32 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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17
Posté - 30 août 2018 : 02:38:31
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citation:
C'est quoi le permis d’emménager
Le concierge a qualité pour s'opposer aux intrusions.
Quand un agent immobilier réalise une location, il remet au nouveau locataire une autorisation d'emménagement pour lui éviter un rejet par le concierge. Dans la pratique l'autorisation est remise après justification par le locataire de l'assurance obligatoire.
L'autorisation es remise même quand il n'y a pas de concierge car un voisin peut tout aussi bien alerter la police.
Vous ne l'avez jamais fait ? Ce n'est pas une raison pour vous insurger contre une pratique très ancienne.
Le denier à Dieu vous connaissez ?
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18
Posté - 30 août 2018 : 07:06:59
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citation: Quand un agent immobilier réalise une location, il remet au nouveau locataire une autorisation d'emménagement Vous rêvez tout haut.
Je vous ai aimablement demandé un article de loi ou quelque chose de concret,évidemment que cela n'existe pas. Pas la peine de m'envoyer vers Dieu, il n'a rien à faire avec les prétendues autorisation d'emménagement .
citation: L'autorisation es remise même quand il n'y a pas de concierge car un voisin peut tout aussi bien alerter la police. Prenez un café corsé.....
citation: Ce n'est pas une raison pour vous insurger contre une pratique très ancienne. Allez pour faire dans votre sens, j'avoue que je l'ai fait dans les années 1450-1500 mais autres temps autres moeurs...
A l'époque j'imprimais l'attestation en double exemplaire, et j'envoyais le double par mail a la concierge.
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ESTEPHE
Contributeur senior
France
512 message(s)
Statut:
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19
Posté - 30 août 2018 : 09:02:27
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Bonjour Ribouldingue,
Je nous croyais sensiblement du même âge mais, finalement, je suis un jeunot par rapport à vous, cela me fait bien plaisir.   |
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20
Posté - 30 août 2018 : 09:33:23
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ribouldingue : citation: Philippe388
Vous pourriez..... arrêter de faire du anti-Viviane systématique?
???? vous dirigez les débats sur UI.
Pas d'anti viviane, .... un rappel à la loi simplement, ce n'est pas de l'anti-viviane, Viviane qui devrait lire les textes plutot que de désinformer sur le fonctionnement d'une copropriété.
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