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MIBA
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 Posté - 21 sept. 2018 : 15:07:22
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Bonjour,
Nous avons au niveau du CS du mal à trouver la limite entre "maintenance et entretien courant" et "travaux de conservation ou d'entretien autre que maintenance et entretien courant".
En effet, les premier sont budgétés dans le budget courant.
Les autres font l'objet d'un suivi individuel conformément au §725 du contrat ALUR et peuvent faire l'objet d'une facturation d'honoraires de la part du syndic.
Une consultation du " petit larousse" n'apporte aucun éclaircissement, pas plus que la loi de 1965 ou le décret de 1967.
Nous constatons que notre syndic a tendance à prévoir des travaux de faible importance qui semblent plutôt relever du budget courant et d'y associer des honoraires spécifiques.
Y a t'il une limite assez claire entre les deux types de travaux ( peut-être une jurisprudence ?) ?
A titre d'exemple, voici quelques cas de travaux relevant d'après notre syndic du § 725 du contrat ALUR :
- nettoyage d'un pan de la façade sur laquelle des moisissures se sont développées au fil du temps ( nettoyage haute pression à priori)
- remplacement de nombreux végétaux ( morts de soif cet été...) implantés dans des jardinières et des plate-bandes en parties communes,
- traitement de parties engazonnées pour éliminer les mauvaises herbes.
Partagez-vous son avis ?
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1
Posté - 21 sept. 2018 : 15:14:49
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on se réfère à cela :
citation: Article 44
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Article 45
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs. |
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Posté - 21 sept. 2018 : 15:58:17
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MIBA : les 3 exemples que vous citez sont des travaux d'entretien, Ã porter au budget de fonctionnement. Votre syndic se fout de vous ! 
Le contrat " Alur" n'a rien à faire la dedans, rambouillet vous a donné le texte de loi, c'est ces 23 articles qui sont importants.
Mais la loi n'a pas lister exactement quels travaux rentrent dans les cases.
Remplacer une chaudière, c'est de l'entretien ! alors entretenir un pan de façade la pelouse ou les arbres, ....
Pour rappel : C'est à l'AG de fixer le montant des honoraires de travaux. Le syndic ne peut pas facturer des honos sans un accord de l'AG., ET cela doit être voter dans une résolution spécifique, après la résolution travaux. |
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MIBA
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3
Posté - 21 sept. 2018 : 17:17:50
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Merci Philippe 388 de votre réponse claire et argumentée.
Je suis néanmoins étonné que le changement de chaudière soit de l’entretien courant. L’article 45 semble plutôt évoquer le changement d’équipements de la chaudière, mais pas de la chaudière entière.
Confirmez vous qu’il n’y a pas de seuil de montant financier pour classer les types de travaux ?
Ne peut-on pas plutôt dire que la complexite des travaux qui obligerait à trouver un prestataire à compétence particulière, ou nécessitant un suivi particulier avec reception en bonne et dûe forme, pourrait faire pencher la balance pour une depense ne relevant pas du budget courant( compte tenu du temps passé par le syndic) ?
Et qu’a contrario, des travaux classiques d’entretien faits par des entreprises partenaires habituelles du syndic et d’importance faible ou moyenne relève du budget courant ( le syndic se limitant à l’obtention d’un devis, à la passation d’une commande et au règlement d’une facture) ?
En tout état de cause, j’ai bien compris que c’est l’AG qui décide d’attribuer ou non des honoraires et à quel pourcentage, et que le syndic ne peut rien imposer.
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MIBA
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Posté - 22 sept. 2018 : 09:57:34
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Bonjour,
Pas d’autres avis ou témoignages sur la gestion de la frontière entre travaux sur budget courant et hors budget courant ?
En effet, les textes règlementaires restent flous sur leur application concrète.
La frontière résulte t’elle seulement du rapport de force entre le syndic et l’AG des copropriétaires ? |
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Posté - 22 sept. 2018 : 10:10:27
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Il ne faut pas confondre opérations exceptionnelles et vote à la majorité 24 :
exemple l'article 45 que je vous ai cité parle "d'éléments d'équipements communs", donc changer la chaudière cela peut-être considéré comme de l'entretien qui se vote à la majorité 24, mais n'en reste pas moins une "opération exceptionnelle"...
Dans les 3 exemples que vous citez :
* la façade : "opération exceptionnelle" car ce n'est pas une opération que l'on renouvelle tous les ans, et elle peut se voter à la majorité 24.
* remplacement d'arbustes et entretien d'une pelouse font partie de la "gestion courante" qui peut d'ailleurs se renouveler tous les ans au même titre que la taille des arbustes.
Perso, je trouve que votre syndic bouche le bouchon un peu loin soit pour se faire des honoraires, soit pour ne pas montrer une trop forte évolution du budget de gestion courante. Il faut rappeler que le CS DOIT mettre son nez dans l'élaboration du budget et donc tous les exemples doivent être traités à ce niveau en introduisant les sommes correspondantes dans le budget de gestion courante. |
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Viviane
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Posté - 22 sept. 2018 : 15:23:04
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citation: Pas d’autres avis ou témoignages sur la gestion de la frontière entre travaux sur budget courant et hors budget courant ?
En effet, les textes règlementaires restent flous sur leur application concrète.
La frontière résulte t’elle seulement du rapport de force entre le syndic et l’AG des copropriétaires ?
Il n'y a effectivement pas de frontière très précise définie par les textes.
Je dirais que c'est une question de rapport de force entre syndic /CS/ et AG.
Dans lequel il faut garder en tête les données suivantes
- c'est de la maintenance ? Poste 615 ? Donc pas de décision d'AG. Donc pas d'honoraires pour le syndic (avantage) mais pas non plus de contrôle de l'AG sur la dépense AVANT qu'elle soit faite.
- c'est de l'entretien ? Donc décision d'AG. Donc contrôle de l'AG A PRIORI. Donc honos du syndic.
Dans vos exemples :
citation: - nettoyage d'un pan de la façade sur laquelle des moisissures se sont développées au fil du temps ( nettoyage haute pression à priori)
Un pan de quelle taille ? Vous avez nettoyé un m2 pour moins de 1000€ ou 200m2 pour 20000€ ?
citation: - remplacement de nombreux végétaux ( morts de soif cet été...) implantés dans des jardinières et des plate-bandes en parties communes,
Idem : il s'agit de remplacer 3 hortensias ou de carrément remplacer toute la végétation du jardin ?
citation: - traitement de parties engazonnées pour éliminer les mauvaises herbes.
même chose : 3 m2 ou 500m2 ? Pour quel montant ? Quel traitement ? Décidé par qui ? A renouveler ? Souvent ? Utile ?
Très souvent, on s'appuie donc sur
-le montant de la dépense rapporté au BP du syndicat
+
- son urgence
pour tracer de façon un peu empirique cette frontière floue que le législateur ne peut pas définir.
Et en cas de litige, ce sera au juge de statuer. |
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2018 15:33:58 |
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MIBA
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Posté - 22 sept. 2018 : 15:55:11
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Pas d’autres avis ou témoignages sur la gestion de la frontière entre travaux sur budget courant et hors budget courant ?
En effet, les textes règlementaires restent flous sur leur application concrète.
La frontière résulte t’elle seulement du rapport de force entre le syndic et l’AG des copropriétaires ? Il n'y a effectivement pas de frontière très précise définie par les textes. Je dirais que c'est une question de rapport de force entre syndic /CS/ et AG. Dans lequel il faut garder en tête les données suivantes - c'est de la maintenance ? Poste 615 ? Donc pas de décision d'AG. Donc pas d'honoraires pour le syndic (avantage) mais pas non plus de contrôle de l'AG sur la dépense AVANT qu'elle soit faite. - c'est de l'entretien ? Donc décision d'AG. Donc contrôle de l'AG A PRIORI. Donc honos du syndic. Dans vos exemples : citation: - nettoyage d'un pan de la façade sur laquelle des moisissures se sont développées au fil du temps ( nettoyage haute pression à priori) Un pan de quelle taille ? Vous avez nettoyé un m2 pour moins de 1000€ ou 200m2 pour 20000€ ? citation: - remplacement de nombreux végétaux ( morts de soif cet été...) implantés dans des jardinières et des plate-bandes en parties communes, Idem : il s'agit de remplacer 3 hortensias ou de carrément remplacer toute la végétation du jardin ? citation: - traitement de parties engazonnées pour éliminer les mauvaises herbes. même chose : 3 m2 ou 500m2 ? Pour quel montant ? Quel traitement ? Décidé par qui ? A renouveler ? Souvent ? Utile ? Très souvent, on s'appuie donc sur -le montant de la dépense rapporté au BP du syndicat + - son urgence pour tracer de façon un peu empirique cette frontière floue que le législateur ne peut pas définir. Et en cas de litige, ce sera au juge de statuer. |
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MIBA
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Posté - 22 sept. 2018 : 15:56:22
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Désolé : erreur de manip. |
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Viviane
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Posté - 22 sept. 2018 : 16:44:00
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Vous avez une heure pour modifier vos posts... il vous suffisait d'effacer le contenu de ce post 7 qui effectivement ne sert à rien... et le remplacer par "erreur" |
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2018 16:45:30 |
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MIBA
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Posté - 22 sept. 2018 : 17:38:30
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Viviane, merci du " tuyau". Ma maîtrise des fonctionnalités du forum est limitée...
C'est trop tard pour que j'efface mes erreurs. Peut-être un administrateur pourrait le faire ?
Concernant votre réponse dont je vous remercie, vous indiquez que pour les travaux de maintenance, pas de décision d'AG et pas de contrôle de la dépense à priori.
OK, néanmoins il me semble qu'une action de maintenance délibérée peut parfaitement être prévue dans le budget courant en liaison avec le CS et validée en AG dans le cadre de la résolution sur l'ajustement du budget n+1. Et le contrôle à priori de la dépense peut être assuré à priori par le CS pour autant que le montant des travaux soit supérieur au seuil de consultation du CS. |
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Viviane
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Posté - 22 sept. 2018 : 18:15:08
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citation: OK, néanmoins il me semble qu'une action de maintenance délibérée peut parfaitement être prévue dans le budget courant en liaison avec le CS et validée en AG dans le cadre de la résolution sur l'ajustement du budget n+1.
Oui, vous pouvez, bien sur. Maintenant, si vous vous mettez à discuter en AG de tout ce que vous allez faire sans résolution pouvant donner lieu à des honos syndic, il va pas apprécier. Mais oui, vous pouvez dans une AG dire "bon on fera ça", et du coup on augmente le BP
Mais faut rester raisonnable ..
citation: Et le contrôle à priori de la dépense peut être assuré à priori par le CS pour autant que le montant des travaux soit supérieur au seuil de consultation du CS.
Perso en tant que membre du CS, j'accepterais pas que ça implique de trop gros montants. Parce que malgré tout, si pas de décision 'officielle" de l'AG de faire ceci ou cela, rien ne l'empêchera de refuser la dépense à postériori.
C'est donc, dans un but d'économie d'honoraires, faire porter officiellement aux seuls CS et syndic la responsabilité d'une décision qui est en réalité celle de l'AG.
Par ailleurs, il faut de façon générale mettre très bas le seuil de consultation du CS, genre une centaine d'euros hors contrats en cours et dépenses comme eau etc...
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2018 18:30:21 |
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Viviane
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Posté - 22 sept. 2018 : 18:22:39
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PS : si ce que vous avez en tête c'est :
- il y a bien une décision d'AG spécifique de faire ceci ou cela
MAIS
- pas d'appel spécifique, on prendra ça sur le BP
C'est à proscrire absolument.
1)Vous aurez ainsi une compta complètement embrouillée, car le syndic doit rendre compte dans les annexes de toute les "opérations exceptionnelles" et "travaux 14-2". Et dès que vous prenez une décision spécifique pour des travaux précis , ça rentre dans ce cadre
2) le syndic est en droit de demander des honoraires pour tous les travaux de l'article 14-2
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