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jmr91200
Contributeur senior

812 message(s)
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Posté - 08 sept. 2018 :  12:49:47  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

En lisant le grand livre, je m'aperçois que des propriétaires ayant quitté le SDC ont un SOLDE CREDITEURS. Parfois la somme est vraiment dérisoire et je doute qu'ils feront les démarches pour récupérer ces sommes. Par contre, l'un d'entre eux a 600€ restants.

Quelle démarche, un propriétaire ayant quitté le SDC doit faire pour récupérer son dû ?
Signature de jmr91200 
Membre/Président CS.


andre78fr
Contributeur vétéran

France
2487 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

 1 Posté - 08 sept. 2018 :  13:05:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic aurait dû rembourser le vendeur par le biais du notaire au moment de la vente... si les soldes créditeurs sont toujours sur les comptes individualisés, le syndic doit payer et rembourser tous les anciens copropriétaires créditeurs qui en feraient la demande.

rambouillet
Pilier de forums

15243 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 sept. 2018 :  13:09:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le souci parfois est de pouvoir joindre le vendeur ..... car le syndic n'a pas forcément sa nouvelle adresse.

Quant au vendeur, lui, à l'aide de l'état daté, il peut réclamer....

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2487 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 sept. 2018 :  13:20:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Franchement, c'est le boulot du notaire et du vendeur de contrôler qu'il ne quitte pas la copropriété avec un solde créditeur, si ils ne le font pas ce n'est effectivement pas au syndic de courir après des copropriétaires dont il n'a aucune raison de connaître la nouvelle adresse...

En général ces soldes traînent dans les comptes quelques années et on les passe ensuite en produits divers, au profit du syndicat.
A vérifier pour les conseils syndicaux que le syndic ne s'amuse pas à garder ces sommes pour lui !!! Une étude et surveillance du grand livre s'impose sur cette partie.

rambouillet
Pilier de forums

15243 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 sept. 2018 :  13:36:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En général ces soldes traînent dans les comptes quelques années et on les passe ensuite en produits divers, au profit du syndicat.


Il faut attendre les 10 ans réglementaires (art 42)

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 sept. 2018 :  13:43:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il faut attendre les 10 ans réglementaires (art 42)


Cinq, le copro n'ayant que 5 ans pour réclamer un trop versé...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 sept. 2018 :  14:08:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Par expérience, aucun syndic ne fait aucune diligence, pour la bonne raison qu'avec une petite technique basique dit du voleur chinois, au bout de 10 ans ou 5 ans la somme due par le syndicat disparait

Il n'y a pas de préjudice pour le syndicat qui devait donc 600 euros;
Le compte en banque destinataire se trouve amélioré de 600 euros; C'est bête de dire que 'est c'est parfois (toujours sans exception = parfois) e compte du syndic.

Evidemment que le syndic va suer sang et eau en ne faisant rien pour retrouver ce pauvre copro dont il a l'adresse...


Édité par - ribouldingue le 08 sept. 2018 14:16:27

nefer
Modérateur

11470 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 sept. 2018 :  18:10:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut déjà savoir à quelle date ce copropriétaire a vendu!

car il ne peut pas y avoir de solde créditeur ou débiteur depuis 2004

toutes les ommes doivent être indiquées sur l'état daté

rambouillet
Pilier de forums

15243 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 sept. 2018 :  18:58:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
désolé, on est sur 10 ans :
citation:
Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

car ce ne sont ni des charges, ni des provisions, mais une dette du syndicat envers un copro (ancien) qui aurait du être épurée lors de son départ.

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 08 sept. 2018 :  19:19:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Euh... je comprends pas votre raisonnement. Le trop-versé de l'un est fatalement la dette de l'autre, mutation ou pas...

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...83&fastPos=1

citation:
Vu l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 :

Attendu que l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;


Si le copro a un solde positif, c'est qu'il a trop versé...

Et trop versé "au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement", parce que perso je vois pas ce qu'on peut verser d'autre à un syndicat...à part des DI et art700 peut-être.

Si on veut pinailler, on pourrait même dire que l'article 42 ne trouve aucune application ici. En effet, il régit les rapports entre le copro et le syndicat. Or, dès que vous avez vendu, vous n'êtes plus copro, vous êtes un quidam lambda.
Donc prescription de droit commun : 5 ans toujours.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 08 sept. 2018 19:22:36

rambouillet
Pilier de forums

15243 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 08 sept. 2018 :  19:54:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et les avances ?....

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 sept. 2018 :  21:56:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les avances, ok, je veux bien que c'est pas des charges.

Mais c'est quand même 5 ans...si on considère que le copro n'est plus copro.

Après, bon, perso j'ai jamais vu non plus des sommes mirobolantes sur les soldes créditeurs, je crois que le max était 200€....du coup moi la première j'ai pas pris mon téléphone pour informer les gens...

Des fois c'est un peu fatigant de toujours tenir la main de tout le monde, pour tout... l'état daté,faut le lire...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 09 sept. 2018 :  11:54:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Viviane Pou les cinq de délai au lieu de 10

merci d'indiquer un texte.

Autre que l'arrêt de jurisprudence qui traite de la répétition de l'indu, ce qui n'est pas le cas pour un solde créditeur.

Ceci étant, cinq ans seraient mieux que dix.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 09 sept. 2018 12:00:04

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 09 sept. 2018 :  13:50:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
merci d'indiquer un texte.


Merci de lire le sujet

-Parce qu'à part pour les avances citées par Rambouillet, et éventuels produits imputés au copro (vente d'un bien du syndicat, DI, art700...) un solde créditeur résulte la plupart du temps du versement d'un indû et un indû génère bien un solde créditeur
- Parce que dès la vente du lot le copro n'est plus copro, et donc pas soumis à l'article 42 loi 1965 mais 2224 du CC...

citation:
Article 2224

Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.


Avant 2008, la question ne se posait pas, le délai de droit commun étant (de mémoire) égal ou supérieur à celui de l'article 42...


Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 09 sept. 2018 :  14:04:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ps :

citation:
répétition de l'indu, ce qui n'est pas le cas pour un solde créditeur.


un "solde", c'est pas en soi une dette ni une créance ..

Il résulte fatalement d'opérations précises.. Si vous allez au tribunal en présentant juste un solde sans expliquer son mode de calcul, vous risquez d'avoir un souci pour convaincre...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 sept. 2018 :  18:11:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce solde positif ou négatif doit être mis sur le compte du nouveau propriétaire.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 09 sept. 2018 :  18:33:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Viviane :
citation:
Parce qu'à part pour les avances citées par Rambouillet, et éventuels produits imputés au copro (vente d'un bien du syndicat, DI, art700...) un solde créditeur résulte la plupart du temps du versement d'un indû et un indû génère bien un solde créditeur


C'est faux.

Le montant des provisions appelées a été de 2000 €

Le montant effectif des charges a été de 1800 €

Le solde créditeur de 200 € au profit du copropriétaire n'est pas un indu puisque la somme de 2000 € était bien due.

Viviane :
citation:
un "solde", c'est pas en soi une dette ni une créance ..


Comment osez vous écrire ici une pareille énormité ?

Dans l'exemple dessus le solde créditeur de 200€ est une créance du copropriétaire et une dette du syndicat.

Cette créance est générée par l'approbation des comptes. La dette aussi bien sur.

La prescription de l'article 42 de l'article 42 de la loi s'applique aux actions personnelles nées de l'application de la loi de 1965.

Les actions en recouvrement de charges sont actions personnelles de ce type ( Cass civ 3 17-11-1999 Administrer mars 2000 37.

L'action du copropriétaire en recouvrement du solde des comptes de l'exercice à son profit est de même type.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

6104 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 09 sept. 2018 :  18:37:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Sunbird
citation:
Ce solde positif ou négatif doit être mis sur le compte du nouveau propriétaire
.

Certainement pas. C'est une créance propre au vendeur.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 sept. 2018 :  18:57:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Je reviens sur l'indu

L'article 1302 du Code civil est ainsi conçu .-
citation:
Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution


Quant le copropriétaire a payé 4 provisions de 500 € conformément à une décision de l'assemblée, il a payé sa dette

Le syndic a reçu les fonds dus par le copropriétaires.

Il n'y a pas d'indu.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 09 sept. 2018 :  20:29:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le montant des provisions appelées a été de 2000 €

Le montant effectif des charges a été de 1800 €

Le solde créditeur de 200 € au profit du copropriétaire n'est pas un indu puisque la somme de 2000 € était bien due.

Oui, sauf que ce solde créditeur va le plus souvent vite disparaitre à l'appel de charges suivant. Donc ça ne concerne que ceux qui vendent après régulation annuelle +avant l'appel suivant.... sans compter l'état daté qui réduit encore le débit potentiel...


citation:
citation de JPM :
citation:
Viviane :un "solde", c'est pas en soi une dette ni une créance.
Et ce que vous avez coupé : [s]Il résulte fatalement d'opérations précises.. Si vous allez au tribunal en présentant juste un solde sans expliquer son mode de calcul, vous risquez d'avoir un souci pour convaincre... [/s]

JPM : Comment osez vous écrire ici une pareille énormité ?


Cette sale manie de couper les gens n'importe comment...c'est vraiment énervant.

J'ose donc ABSOLUMENT maintenir et réitérer ce que j'ai dit. Si vous voulez le jugement où notre syndic s'est fait retoquer pour le montant d'un solde non expliqué (alors qu'on aurait pu l'expliquer) je vous l'envoie... Le syndic a lui aussi essayé de nous dire que le juge était nul... sauf qu'il a raison le juge. L'histoire nous a coûté 3000€....

De mémoire y'en a aussi un quelque part, de la cour de CC, où le syndicat a réclamé le solde débiteur du syndic sans autre explication... ben le juge il a dit que ça prouvait pas la dette.

Mais vous savez très bien tout ça puisqu'après m'avoir tancée en coupant mon intervention, vous dites exactement ce que je dis : vous expliquez les faits générateurs des écritures entrainant le solde...

Donc si vous voulez vraiment être pointilleux, va vous falloir éplucher chaque écriture du compte depuis son dernier point à zero pour connaitre l'origine exacte de la créance, euro par euro, savoir pour chaque euro si c'est ou pas une action personnelle, auquel cas c'est 5 ans depuis 2008, nonobstant l'art42 dixit la CC

Art42 que dans TOUS les cas vous pouvez oublier pour un copro qui ne l'est plus...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 09 sept. 2018 20:44:31

Sunbird
Contributeur vétéran

2794 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 09 sept. 2018 :  21:05:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Lorsqu'il y a une vente, le solde est systématiquement calculé avec l'état daté communiqué par le syndic, sauf que les comptes ne sont pas clôturés et validés par le SDC (ni certains travaux).

Une clause existe dans les ventes (contrat) qui permet de solder définitivement les comptes entre le vendeur et l'acquéreur et dans ce cas lors de la clôture des comptes le copropriétaire (acquéreur) fait son affaire de la dette ou de la créance. Cette clause peut être refusée.

Dans ce cas l'acquéreur devra faire un point avec le vendeur pour le rembourser ou payer un débit.

Toutefois lorsqu'il y a une somme restante sur le compte du vendeur, le syndic pourrait envoyer le chèque chez le notaire qui a fait la vente qui a nécessairement les coordonnées du vendeur.

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