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JPM
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 Posté - 09 sept. 2018 : 21:12:54
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La langue française, y compris dans la branche juridique est précise : un solde est une créance ou une dette.
Quand on écrit le contraire on se trompe. Je n'ai rien coupé. J'ai critiqué une phrase qui se suffit à elle même et qui est fausse.
Vous expliquez ensuite qu'il faut rapporter la preuve de l'existence et de la consistance de ce solde. Quand on invoque un droit de propriété, il faut aussi en rapporter la preuve.
Pour un solde de charges, la preuve est préconstituée par le compte qui a été adressé au copropriétaire et qui a été approuvé par l'assemblée générale.
C'est au copropriétaire qu'il appartient de contester ce compte et de justifier sa contestation.
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 09 sept. 2018 : 21:24:47
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citation: La langue française, y compris dans la branche juridique est précise : un solde est une créance ou une dette.
Quand on écrit le contraire on se trompe.
Et ça m'aurait étonné, encore un petit coup de langue française et de dictionnaire pour planquer votre mauvaise foi...
On va donc sortir le larousse :
Solde : Différence positive (solde débiteur) ou négative (solde créditeur) entre le total du débit et le total du crédit d'un compte.
Si je compte le nombre de personnes qui portent une perruque (que je mets au crédit), et que j'en déduis (donc débit) celles qui sont chauves pour savoir qui la porte par coquetterie, j'aurai aussi un solde... mais ni créance ni dette.
C'est donc votre affirmation qui est parfaitement erronée, et pas la mienne.
Il va donc vous falloir un peu plus qu'un solde pour prouver la dette ou la créance... |
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Édité par - Viviane le 09 sept. 2018 21:32:29 |
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Posté - 10 sept. 2018 : 00:12:13
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Viviane,
Votre irrépressible besoin d'avoir raison est une vraie nuisance dans ce forum ! Nous avons compris votre argumentation, les personnes qui ne sont pas d'accord avec vous ont exposé la leur, laissez le lecteur tirer tranquillement sa conclusion !
Nous vous demandons instamment d'appliquer strictement cette recommandation, c'est un avertissement ! |
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Viviane
Pilier de forums
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24
Posté - 10 sept. 2018 : 01:21:49
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MON irréppressible besoin d'avoir raison ?
C'est dingue....pour ne pas dire risible au vu du comportement de certains.
Répondez plutôt sur le fond. C'est quoi le délai de prescription ? Et pourquoi ?
La modération et vous n'intervenez publiquement que pour me tacler moi. Tout le reste, comme quand vous bannissez Philippe388, c'est en douce... Et après vous comprenez pas pourquoi il se sent autorisé à faire non-stop du viviane-bashing...
Faites ce que vous voulez.. virez moi si vous voulez, ça m'empêchera pas de dormir la nuit. Je ne suis quasiment pas revenu sur ce forum pendant plus de deux ans, il me manquera pas plus que ça. C'est grand le net.
Mais j'ai regardé, pendant ces deux ans, les tournages en rond pseudo-juridiques sur 200 posts . Pas besoin de moi pour ça.
Mais ne comptez pas que je supporte la mauvaise foi, d'où qu'elle vienne, y compris de Gedehem, JPM ou même vous, sans rien dire. Faire des courbettes aux gens au seul motif qu'ils sont supposés être des sachants, ça a jamais été mon truc, et je suis trop vieille pour m'y mettre.
Perso je lis les les posts et je me fiche de qui les a écrit, ce qui m'intéresse,, c'est le contenu. Quand Rabouillet me dit que les avances sont pas des charges, je discute pas ce fait: il a raison.
Mais quand JPM fait semblant de pas comprendre mon post 14, ça m'énerve..
Bonne nuit |
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Édité par - Viviane le 10 sept. 2018 02:35:10 |
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JPM
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Posté - 13 sept. 2018 : 18:26:26
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Viviane : Vous brandissez comme découvertes extraordinaires des règles que nous connaissons tous et qui sont le B A BA du contentieux du recouvrement des charges.
Quand on réclame 5278 € il faut remonter jusqu'à l'apparition d'un premier solde débiteur et ensuite reproduire tous les articles du comptes en joignant la preuve de tous les postes débiteurs. Contrairement à ce que certains affirment les preuves sont avant tout les appels de fond en ce compris les avis de provisions trimestrielles qui, pour les recouvrements sont des appels de fonds car ils comportent la liquidation de la quote-part du débiteur par rapport aux décisions de l'assemblée générale.
Tout cela c'est ce qu'on apprend en première année de droit de la copropriété. Inutile de sortir de la jurisprudence rejetant la demande d'un syndic parce qu'il a présenté un dossier incomplet. On la connait par coeur.
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Édité par - JPM le 13 sept. 2018 18:28:00 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 13 sept. 2018 : 20:24:21
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Comme découverte extraordinaire ? Fichtre ! Diable ! Que diantre ! Et où donc ???
Disons plutôt que je l'ai rappellé à certains qui l'avaient oublié... Et je suis d'accord, c'est tellement basique que c'est un comble d'avoir du sortir des jurisprudences pour être entendue... |
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Édité par - Viviane le 13 sept. 2018 21:15:45 |
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ina
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 Posté - 19 sept. 2018 : 21:11:56
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Que dire de 13 000 € de copropriétaires vendeurs créditeurs bien vus sur le grand livre de 2013 dont 95 % ont disparu ? Les demandes d'explications sont pour l'instant restées lettre morte.
Après certaines ventes, le compte vendeur a encore 1000 € de crédit sur son compte. La stratégie actuelle chez le syndic est d'indiquer dans l'état daté une somme supérieure de 600 à 1000 € à ce que doit le copropriétaire qu'il ne lui restitue pas. Dans certains comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs, un "solde de tout compte" annule le crédit existant. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 sept. 2018 : 23:09:23
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citation: Initialement posté par ina
Que dire de 13 000 € de copropriétaires vendeurs créditeurs bien vus sur le grand livre de 2013 dont 95 % ont disparu ? Les demandes d'explications sont pour l'instant restées lettre morte.
Après certaines ventes, le compte vendeur a encore 1000 € de crédit sur son compte. La stratégie actuelle chez le syndic est d'indiquer dans l'état daté une somme supérieure de 600 à 1000 € à ce que doit le copropriétaire qu'il ne lui restitue pas. Dans certains comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs, un "solde de tout compte" annule le crédit existant.
le notaire ne demande t il pas un extrait de compte au syndic?
le copropriétaire vendeur ne demande t il pas d'explications que les soldes inscrits sur l'état daté?
le syndicat pourrait exiger du syndic qu'il prenne contact avec le notaire du vendeur pour lui transmettre un courrier indiquant ce solde créditeur
personne n'a posé de questions en AG sur les soldes créditeurs? |
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ina
Contributeur senior
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29
Posté - 20 sept. 2018 : 00:11:39
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Pour le notaire, les sommes indiquées dans l'état daté lui suffisent, et le syndic n'est pas tenu de fournir un extrait de compte.
Les vendeurs ne sont pas souvent informés du contenu de l'état daté par les notaires.
Les soldes créditeurs arrangent bien le syndic, il communique déjà au compte gouttes. La question des soldes créditeurs a été posé avant l'AG, elle a été niée. Nous ne nous satisfaisons pas de cette réponse et avons demandé des extraits de comptes de certains créditeurs. En attente |
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Sunbird
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Posté - 20 sept. 2018 : 09:32:23
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Une fois de plus se crédit doit être porté au compte de l'acquéreur. C'est tout de même surprenant que certains syndics ont du mal à porter cette somme créditrice sur le compte du nouveau copropriétaire, et que par contre lorsque après validation, le compte de l'ancien copropriétaire est débiteur ils n'ont aucun problème pour porter cette somme débitrice sur le compte du nouveau propriétaire.
Après c'est au vendeur/acquéreur de faire leur compte en fonction de ce qui a été signé chez le notaire.
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nefer
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31
Posté - 20 sept. 2018 : 09:41:02
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aucune somme créditrice ou débitrice ne doit être portée au compte du vendeur après la signature de l'acte de vente
le compte du vendeur doit être soldé lors de la vente: cela a été maintes fois répété sur ce forum
les syndics imputaient 1 trimestre de charges sur le compte du vendeur dans l'attente de l'approbation des comptes...avant: cela ne doit plus exister depuis 2004!
si un vendeur ne se préoccupe pas de son compte copropriétaire au plus tard le jour de la signature...c'est que sa trésorerie ne l'interesse pas!
le CS qui doit procéder au controle des comptes , devrait s'apercevoir lors de l'exercice suivant qu'il y a un solde : il devrait exiger que le syndic contacte le notaire directement pour lui demander l'adresse du vendeur (ou bien écrire à l'adresse indiquée sur l'avis de mutation)
il m'est arrivée il y a dizaine d'années d'informer un vendeur directement de son solde créditeur pour qu'il en demande le versement au syndic |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 sept. 2018 : 09:56:05
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Je reviens sur les 13 000 € de soldes créditeurs vendeurs qui auraient disparu.
Au temps des comptes prorata temporis, le syndic recevait un mandat conjoint et spécifique du vendeur et de l'acquéreur pour établir un compte prorata temporis.
On estimait que dès lors, le syndic était responsable de la répartition des charges entre les parties. On allait jusqu'à dire qu'elles devaient s'adresser au syndic en nom propre pour récupérer les fonds.
Les syndics ont alors été fondés à encaisser les fonds à répartir. Ils ont fatalement conservé ceux non réclamés.
Depuis la disparition des comptes prorata temporis le syndic ne doit pas s'approprier les soldes non remboursés.
Je vous conseille de vérifier le grand livre et demander les noms des destinataires des chèques éventuels.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 20 sept. 2018 : 11:59:04
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Ci joint le texte d'une promesse. Promettant=vendeur, bénéficiaire=acquéreur.
Lors de la vente on remplace simplement Promettant par vendeur, et bénéficiaire par acquéreur.
Répartition entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE de la charge de paiement
des créances de la copropriété
- Principes de répartition
Principes légaux :
Les parties sont informées des dispositions législatives et réglementaires
applicables en matière de répartition entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE de
la charge du paiement des créances de la copropriété, savoir :
*les provisions sur charges sont, sauf dispositions contraires prises par
l’assemblée générale des copropriétaires, exigibles par quart le premier jour
de chaque trimestre (article 14-1 alinéas 2 et 3 de la loi numéro 65-557 du 10
juillet 1965) ;
*le transfert des charges liquides et exigibles n’est pris en compte par le
syndicat des copropriétaires qu’à partir du moment où la vente a été notifiée
au syndic (dispositions combinées des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et
5 du décret du 17 mars 1967) ;
*le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au
PROMETTANT (article 14-1 alinéa 3 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet
1965) ;
*le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel incombe à celui, PROMETTANT ou BENEFICIAIRE, qui est
copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
*le trop ou le moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes,
est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de
l’approbation des comptes.
Le souci est que personne ne lit ce qu'il signe, et concernant le SDC c'est encore pire. |
Édité par - Sunbird le 20 sept. 2018 12:00:53 |
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Viviane
Pilier de forums
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34
Posté - 20 sept. 2018 : 12:22:15
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citation: Une fois de plus se crédit doit être porté au compte de l'acquéreur.
Si ce crédit résulte de l'approbation des comptes, oui. Mais sinon, si le crédit est antérieur à la signature de l'acte authentique, absolument pas.
Et ici on ne sait pas de quoi résultent ces crédits...
La première chose à faire par le CS est de demander, RELEVES de BANQUE, grands livres et journaux dans leur intégralité pour les périodes concernées, afin de retracer à la fois l'origine de ces crédits et ce qu'ils sont devenus. RAR de mise en demeure de les fournir sous 8 jours mentionnant l'article 21 loi de 1965.
Il faut 2 minutes top chrono au syndic pour envoyer grands livres t journaux par mail.
3 pour scanner et envoyer un relevé de banque
Ne demander que les comptes des copropriétaires est insuffisant.
citation: ART 21 : Il(le conseil syndical) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
citation: Art18 : Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; |
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Édité par - Viviane le 20 sept. 2018 12:31:30 |
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JPM
Modérateur
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35
Posté - 20 sept. 2018 : 13:33:35
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Le texte présenté par Sunbird n'est pas une clause. C'est le texte officiel.
C'est le texte dont le syndicat peut se prévaloir.
Il y a clause contractuelle lorsque les parties sont convenues d'adopter un mode de répartition plus affiné, mais inopposable au syndicat des copropriétaires.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 20 sept. 2018 : 17:50:36
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Il n'y a pas de raison qu'il y ait un crédit, dans ce cas il est nécessairement indiqué dans l'état daté et le notaire fera faire un chèque à l'acquéreur.
Le seul syndic qui me vient à l'esprit et qui n'accepte pas que le notaire régularise cette situation c'est F....A.
Ce syndic indique dans son état daté que les fonds du vendeur seront disponibles lorsque l'acquéreur aura lui même payé ses fonds au SDC....
Ce qui se passe, l'acquéreur va payer par exemple 500 euros, et le vendeur ne va pas contacter le syndic pour récupérer ces 500 euros.
Après il est vrai, que certains notaires n'informent pas le vendeur, tout comme le vendeur n'a pas copie de l'état daté qu'il a pourtant payé...
Après, cela commence à être pénible que des copropriétaires, vendeur ou acquéreur ne lisent jamais rien et se moquent de tout.
Perso, si personne ne bouge, cela ne me gêne pas que ces sommes viennent alimenter le compte du SDC.
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Posté - 20 sept. 2018 : 18:14:43
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citation: Après, cela commence à être pénible que des copropriétaires, vendeur ou acquéreur ne lisent jamais rien et se moquent de tout.
Sauf que bon nombre de copros ne connaissent pas l'existence de cet état daté, certains seulement le découvre à la signature, mais sinon il passe à la trappe. Les notaires ont tendance à considérer que cet outil de travail à eux ; ce qui est vrai car en fait l'état daté pur est une petite partie du questionnaire demandé par le notaire au syndic, et ce questionnaire a une fâcheuse tendance à s'allonger ....  |
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Posté - 20 sept. 2018 : 19:01:58
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Sincèrement, dans le cas d'un double état daté ou le syndic se gave 'grave', et d'un solde au profit du partant qui n'est pas payé, je trouve un peu étonnant qu'on tape sur le copropriétaire partant qui se fait triplement et éhontément piller, alors qu'on oublie que le syndic, outre qu'il facture le quintuple son travail, fait une faute grave.
Dans le cas indiqué plus haut, que pensez vous qu'il va advenir des 13 000 euros? Vont-ils être perdu pour tout le monde? Non point.... |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 20 sept. 2018 : 19:13:29
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citation: Il n'y a pas de raison qu'il y ait un crédit, dans ce cas il est nécessairement indiqué dans l'état daté et le notaire fera faire un chèque à l'acquéreur.
Je veux bien que ça se passe comme ça, mais je vois pas pourquoi. C'est au syndicat de faire un chèque au vendeur créditeur. Le notaire a juste à indiquer au vendeur qu'il est créditeur.
citation: Le seul syndic qui me vient à l'esprit et qui n'accepte pas que le notaire régularise cette situation c'est F....A.
Ce syndic indique dans son état daté que les fonds du vendeur seront disponibles lorsque l'acquéreur aura lui même payé ses fonds au SDC....
Ce qui est parfaitement illégal.
Le vendeur n'est pas responsable des dettes de l'acheteur.
Mais c'est sur que pour régler le souci des avances, ça simplifie...
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Édité par - Viviane le 20 sept. 2018 19:15:20 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 sept. 2018 : 22:00:29
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citation: Le seul syndic qui me vient à l'esprit et qui n'accepte pas que le notaire régularise cette situation c'est F....A.
Ce syndic indique dans son état daté que les fonds du vendeur seront disponibles lorsque l'acquéreur aura lui même payé ses fonds au SDC....
C'est une évocation du temps passé !
Il s'agissait de la reconstitution du fonds de roulement et provisions éventuelles sur travaux futurs. Il était courant d'attendre la reconstitution par l'acquéreur pour rembourser le vendeur.
La responsabilité en revenait aux notaires qui ne prenaient pas la précaution d'imposer la réalisation de ces opérations le jour de la signature de l'acte.
Plus largement la responsabilité en revenait aux organisations professionnelles qui se sont avérées incapables de prendre langue avec les notaires. Il y avait des syndics qui n'avaient aucun problème de ce côté parce qu'ils avaient fait connaître leurs exigences aux notaires et cela marchait pas mal.
Actuellement cette prétention serait sans objet. J'ai connu deux litiges de ce genre qui ont été vite réglés avec deux injonction de payer. Dans un cas le syndic avait commencé par une injonction de faire conseillée par un avocat avec un raisonnement pas idiot du tout.
Quant aux indications données à propos de l'état daté, je doute fortement des affirmations formulées.
Les syndics, maintenant, ne gonflent rien du tout. Les notaires n'ont pas de mal à vérifier l'exactitude de l'état daté.
Les notaires ont le tort de ne pas se préoccuper des relevés de compteurs. Il y a quelques couacs sanglants de ce côté.
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Sujet |
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Propriétaire parti, solde créditeur 
