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 Posté - 21 sept. 2018 : 09:26:03
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JPM
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Posté - 21 sept. 2018 : 09:56:17
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Un jour on prétend que l'on n'a pas besoin du syndic pour constituer le dossier.
Un autre jour on reproche au syndic de ne pas donner le dernier procès verbal.
Avez vous une statistique sur le nombre de notaires qui ne vérifient pas l'exactitude de l'état daté ?
Avez vous des cas précis à présenter ?
De nos jours le notaire est tenu de faire le point des comptes le jour de la vente en la forme authentique et en présence des parties.
Le vendeur s'insurge si le syndic lui colle sur le dos des impayés injustifiés.
L'acquéreur demande des justifications au sujet du fonds de roulement et des travaux à achever.
Combien de litiges après une vente connaissez vous ?
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Édité par - JPM le 21 sept. 2018 09:57:08 |
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 21 sept. 2018 : 11:22:29
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Étant dans la profession, je peux parler de mon expérience.
Il est fréquent pour ne pas dire systématique que l'état daté est demandé la veille de la signature par le clerc gérant le dossier, et que l’assistant ou le clerc le glisse dans le dossier le jour de la signature de la vente.
Concernant le contrôle, tout dépend du notaire, mais la majorité ne contrôle pas le document, présente le document si le vendeur en fait la demande. Cela évite les contestations, et les discussions interminables où le vendeur découvre un document avec quelques chiffres, et qui découvre que le mystérieux état daté, est un document qui lui est facturé plusieurs centaines d'euros.
Ce comportement est assez compréhensible, car si les notaires commencent à expliquer les états datés, il va y avoir de plus en plus de contestations du vendeur, et que sur ce point le notaire ne pourra pas avoir du syndic l'état daté dans l'heure...
Le notaire a une image de personne sérieuse, et peu de vendeur ou d'acquéreur remet en doute le travail de ce dernier. Pour une raison très simple, les clients ne connaissent pas le domaine, et ce n'est pas en faisant 2 ou 3 ventes dans sa vie qu'on acquière les compétences. Maintenant cela change un peu, en particulier grâce au forum sur Internet.
La position du notaire est de ne pas se mettre à dos la profession syndic... afin d'avoir toujours au dernier moment les états datés.
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Posté - 21 sept. 2018 : 12:12:00
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Posté - 21 sept. 2018 : 12:47:50
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Je ne vois pas pourquoi le notaire vérifierait 'état daté.
En plus ce serait gonflé, l'état daté coute en général autour de 500 euros, la prestation totale du notaire n'est pas payée beaucoup plus chère, donc à quel titre le notaire devrait vérifier ce qui est vendu et garanti par un autre professionnel qui engage sa propre garantie? |
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Posté - 21 sept. 2018 : 12:51:41
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de toute façon, le notaire n'a pas les moyens de vérifier l'état daté; diantre comment pourrait-il le faire ????? et avec quoi ? et s'il le pouvait, pourquoi ce document serait établi par les syndics 
chacun son job.... et les comptes seront bien gardés.... ou peut-être pas  |
Édité par - rambouillet le 21 sept. 2018 12:52:02 |
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Posté - 21 sept. 2018 : 14:06:40
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Les comptes des copropriétaires sont ouverts à tous vents avec ces genres de facturation, précisément....  |
Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2018 14:09:01 |
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Viviane
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Posté - 21 sept. 2018 : 14:09:27
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Je plussoie, vérifier l'état daté n'est pas du ressort du notaire.
Le communiquer aux vendeurs et acquéreurs, oui.
Et si possible pas deux minutes avant la signature... |
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Posté - 21 sept. 2018 : 16:06:43
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citation: de toute façon, le notaire n'a pas les moyens de vérifier l'état daté; diantre comment pourrait-il le faire ?????
Ce n'est pas juste ! Le notaire ne peut pas vérifier la situation du SDC, mais il peut vérifier celle du vendeur : PVs des 3 dernières AG pour les travaux et budgets votés et leurs montants, solde de charges persos du vendeur,appels de fonds payés par le vendeur , fonds de roulement, avance travaux, ...
Et ne pas oublier qu'un accord peut être passé entre les 2 parties sur les travaux votés. Le vendeur peut les prendre à sa charge, même si la loi prévoit le contraire.
C'est le notaire qui réalise le décompte Vendeur Acquéreur. |
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Posté - 21 sept. 2018 : 16:08:12
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viviane : citation: Je plussoie, vérifier l'état daté n'est pas du ressort du notaire.
Encore une affirmation sans aucune base juridique ! Une de plus  |
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Posté - 21 sept. 2018 : 16:56:43
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citation: Le notaire ne peut pas vérifier la situation du SDC, mais il peut vérifier celle du vendeur :
Je mets au défi un notaire de vérifier ce que le syndic inscrit sur l'état daté pour le "vendeur".... |
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Viviane
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Posté - 21 sept. 2018 : 19:25:57
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@philippe388 : Je me suis permis d'apporter une légère amélioration à votre post 50...
citation: Philippe post 50 : citation: Ribouldingue post 45 : Je ne vois pas pourquoi le notaire vérifierait 'état daté.
En plus ce serait gonflé, l'état daté coute en général autour de 500 euros, la prestation totale du notaire n'est pas payée beaucoup plus chère, donc à quel titre le notaire devrait vérifier ce qui est vendu et garanti par un autre professionnel qui engage sa propre garantie? citation: Rambouillet post 46 : de toute façon, le notaire n'a pas les moyens de vérifier l'état daté; diantre comment pourrait-il le faire ????? et avec quoi ? et s'il le pouvait, pourquoi ce document serait établi par les syndics chacun son job.... et les comptes seront bien gardés.... ou peut-être pas citation: Viviane post 48 :Je plussoie, vérifier l'état daté n'est pas du ressort du notaire. Philippe388 : Encore une affirmation sans aucune base juridique ! Une de plus
Je vous conseille par ailleurs de TRES longuement méditer l'article 5 de la déclaration des droits de l'homme qui énonce que :
citation: Art. 5. La Loi n'a le droit de défendre que les actions nuisibles à la Société. Tout ce qui n'est pas défendu par la Loi ne peut être empêché, et nul ne peut être contraint à faire ce qu'elle n'ordonne pas.
Si, donc, vous pensez que le notaire a obligation de vérifier l'exactitude de l'état daté, c'est à vous qu'il appartient d'apporter la preuve de cette obligation, et non pas à moi d'apporter la preuve d'une non-obligation.
Ce qui vous a déjà été fort longuement expliqué à moult reprises, comme ici par exemple post 13 :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=24078
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Édité par - Viviane le 21 sept. 2018 19:30:38 |
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JPM
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Posté - 21 sept. 2018 : 23:33:23
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Les critiques qui ont été formulées ne correspondent pas à la réalité de la situation dans la très grande majorité des cas.
Les notaires ont un grand intérêt à recevoir les certificats de l'article 20 qui leur évitent les soucis d'une double notification et ceux d'une éventuelle opposition.
Par ailleurs une situation délicate du vendeur à l'égard du syndicat peut provoquer un désistement. Ce risque peut être écarté par un traitement d'information préventive.
En outre l'état daté, et la note d'information jointe comportent souvent des informations qui exigent des stipulations dans l'acte à préparer. Autant dire que le notaire a un intérêt manifeste a demander au plus tôt l'état daté et à le recevoir aussi rapidement.
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JPM
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Posté - 21 sept. 2018 : 23:47:50
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Je n'avais pas vu le dernier message de Viviane.
Les indications que je viens de donner prouvent que le notaire doit prendre en considération l'état daté et la note d'information jointe.
Mes observations ne sont pas nouvelles. Voir JPM Théorie et pratique de la gestion des mutations de lots in Revue Administrer février 1996 p. 4 et ss qui reste cité par LexisNexis 2018 sous article 20 de la loi.
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Viviane
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Posté - 21 sept. 2018 : 23:53:14
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citation: Les indications que je viens de donner prouvent que le notaire doit prendre en considération l'état daté et la note d'information jointe.
Personne n'a jamais dit le contraire. Les notaires ont même inventé le "pré-état daté"
Mais il y a un monde entre "prendre en considération l'état daté" et "vérifier l'exactitude de l'état daté" |
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Édité par - Viviane le 21 sept. 2018 23:56:55 |
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JPM
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Posté - 22 sept. 2018 : 00:07:12
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Le pré état daté n'a rien à voir dans ce débat.
Je maintiens que le pré état daté devrait le document primordial.
Il n'y aurait à prévoir pour l'acte authentique qu'une simple actualisation.
Pas besoin d'avoir fait l'ENA pour trouver cela. C'est pour l'acte préparatoire que l'acquéreur doit être informé. Le bon sens commande une modification du texte.
pour Mais il y a un monde entre "prendre en considération" et "vérifier l'exactitude"
Quand un veilleur forestier constate l'apparition d'une colonne de fumée il doit la prendre en considération et il a l'obligation d'appeler le PC.
Actuellement le notaire informé de l'existence de différents provisions sur travaux sans autre précision doit aller aux nouvelles.
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Viviane
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Posté - 22 sept. 2018 : 01:33:10
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citation: Quand un veilleur forestier constate l'apparition d'une colonne de fumée il doit la prendre en considération et il a l'obligation d'appeler le PC.
Actuellement le notaire informé de l'existence de différents provisions sur travaux sans autre précision doit aller aux nouvelles.
Ce qui s'appelle aller à la pêche aux infos.
Mais ne s'appelle toujours pas "vérifier l'exactitude de l'état daté". Le notaire ne va pas, comme le suggère Philippe388 post 49, prendre les PV depuis peut-être 20ans (date à laquelle l'AG a voté l'avance de trésorerie..), le RC pour éplucher les grilles de tantièmes, les appels de charge, etc, etc, et sa calculette pour refaire les calculs du syndic. Sans quoi, comme dit Ribouldingue, on se demande pourquoi le syndic percevrait 500 euros pour le faire.
Par contre non seulement rien n'empêche le vendeur de le faire, mais il devrait le faire.
citation: Je maintiens que le pré état daté devrait le document primordial.
Il n'y aurait à prévoir pour l'acte authentique qu'une simple actualisation.
Je suis plutôt d'accord. Mais il faudrait arrêter de vouloir faire payer deux fois 500€ comme si dans les quelques mois précédent l'acte authentique TOUT avait changé et qu'on devait TOUT refaire...
Pour un document qu'on peut remplir en une demi-heure maxi si on a une compta bien tenue et des archives idem.
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Édité par - Viviane le 22 sept. 2018 01:59:14 |
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JPM
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Posté - 22 sept. 2018 : 05:47:23
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Je suis d'accord pour éviter 500 € x 2 ou même 380 x 2, mais la réalité est qu'actuellement on demande bien 2 états datés en prétendant abusivement que le premier n'est pas un état daté.
Il faut donc établir pour la promesse de vente un document d'information qui ne s'appellerait plus état daté puisque la note d'information jointe est un document indispensable.
Je rappelle qu'il résulte formellement des travaux parlementaires que le législateur a prévu les deux documents et que c'est par erreur qu'un seule est visé dans le texte.
Je rappelle aussi que la dessus la position intenable de l'ARC est qu'il appartient au notaire "grassement rémunéré" de rechercher lui même tous les renseignements demandés au syndic
Conclusion : Il faut pour la promesse de vente un document d'information établi par le syndic, correspondant aux deux documents demandées actuellement pour lequel il faut envisager un honoraire de 300 à 500 € et pour la vente elle même une simple actualisation de document à un coût plus modeste.
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Posté - 22 sept. 2018 : 07:47:13
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A mon avis ce qui est déjà prévu pour le compromis dans l'article L-721-2 du CCH suffit amplement pour un éventuel acquéreur, pas besoin d'un pré état daté ....
et pour les vendeurs qui sont un tant soit peu "conservateur" leur permet de fournir à un éventuel acquéreur.
A ce stade, savoir que le vendeur doit X € ou que le syndicat lui versera € est inutile (entre autres) |
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JPM
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Posté - 22 sept. 2018 : 09:44:29
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L'article 721-2 ne prévoit rien à propos des injonctions administratives qui ont pu être notifiées au syndic, ce qui prouve son insuffisance
On trouve ussi cette perle : Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
Tant qu'on a pas récupéré les PV, le vendeur ne peut pas vendre point c'est tout. Par ailleurs le syndic doit détenir les PV et en doit en délivrer copie.
Ceci étant les dispositions de cet article, qui devrait figurer dans la loi de 1965 et non dans le CCH exige bel et bien une intervention du syndic et je maintiens mes observations.
C'est à ce moment que l'acquéreur doit être intégralement informé.
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Propriétaire parti, solde créditeur 
