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goutelette
Contributeur vétéran
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 Posté - 28 sept. 2018 : 21:27:54
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Bonjour,
Notre nouveau Président voudrait refuser de porter sur l' O.J de l' Assemblée la demande de quitus du Syndic .
Est- ce possible ?
Vous remerciant par avance de vos conseils très proffessionnels
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Posté - 29 sept. 2018 : 06:59:20
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La mise à l'OdJ du quitus n'a aucun caractère obligatoire.
Mais quand vous dites : " Notre nouveau Président voudrait refuser de porter sur l' O.J de l' Assemblée la demande de quitus du Syndic ." je suppose que vous parler du président du CS... Sachez que le syndic peut passer outre ce que veut le dit président du CS. Rappelons que le président de CS doit parler au nom du CS dans sa majorité 
Le mieux c'est laisser faire le syndic et voter majoritairement CONTRE lors de l'AG en expliquant pourquoi. En général, les syndics n'aiment pas et préfèrent l'année suivante ne rien inscrire....  Pourquoi ? parce qu'un vote CONTRE dans un PV est très mal vu, soit par la hiérarchie du gestionnaire, soit par la caisse de garantie.... |
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goutelette
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 29 sept. 2018 : 09:42:38
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citation: Rambouillet Le mieux c'est laisser faire le syndic et voter majoritairement CONTRE lors de l'AG .
C'est ce que je pensais.
Le syndic sait très bien que c'est impossible.
Les personnes les mieux placés pour savoir s'il faut donner quitus au syndic sont les conseillers.
Présidente pendant 20 ans, ainsi que Présidente d' AG chaque année je me suis démarqué du syndicat en votant "Non" Personne à suivi.
Depuis 2 ans nous sommes 2 ( le nouveau président et moi)
20% des copropriétaires voient le syndic une fois par an à l' AG.
Les autres jamais.
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Posté - 29 sept. 2018 : 10:31:23
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il faut peut-être expliquer que voter CONTRE le quitus ce n'est pas voter contre le syndic, mais lui laisser l'entière responsabilité de ce qu'il a fait et pour lequel il perçoit des honoraires et que les membres du CS n'ont peut-être pas pu apprécier/voir tous les actes faits par le syndic.
Il vaut mieux que le syndic , en cas d'incident, s'explique sur les anomalies, plutôt que le syndicat prouver qu'il y aurait anomalie... Perso depuis que nous avons expliqué cela sans animosité, les copros ont voté CONTRE (ou plus exactement ont voté POUR laisser au syndic l'entière responsabilité de ses actes  ) et le syndic ne met plus cette question à l'OdJ |
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Jpp13
Contributeur actif
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Posté - 29 sept. 2018 : 12:34:41
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Je dirais aux copropriétaires que voter le quitus c'est :
"transférer la responsabilité des bétises faites par le syndic sur le dos des copropriétaires",
qui deviennent alors comme des parents responsables des bétises de leurs enfants (mais là , le quitus se vote à la naissance).
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 29 sept. 2018 12:37:02 |
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chenkak
Contributeur senior
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 Posté - 29 sept. 2018 : 15:16:56
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On peut aussi s'abstenir de voter le quitus si on pense que l'inscription du quitus à l'ordre du jour n'était pas justifiée !
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Posté - 29 sept. 2018 : 16:05:55
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Attention, car voter le quitus se fait à la majorité article 24, cad la majorité EXPRIMEE des présents et représentés. Et dans ce cas les abstentions ne comptent pas ni en POUR, ni en CONTRE, ils ne sont pas exprimés.... |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 29 sept. 2018 : 16:29:10
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Le syndic a totalement le droit d'inscrire cette résolution.
Au président de l'AG, et au conseil syndical dans son rapport d'expliquer que l'AG ne doit pas donner le quitus au syndic.
Il n'y a pas de raison que l'AG se positionne contre l'avis du CS, et du président.
Je trouve qu'un quitus refusé est bien plus parlant que l'absence de la résolution dans l'AG. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 sept. 2018 : 22:30:32
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En l'état on ne peut interdire au syndic d'inscrire la question de l'examen de l'octroi du quitus.
Il faut considérer que le syndic ne peut le faire utilement que s'il a établi un rapport de gestion.
Dans ce cas les copropriétaires sont libres de faire ce qu'ils veulent. S'ils refusent d'en débattre, ou s'ils refusent de donner le quitus sur les éléments figurant dans le rapport de gestion sans pouvoir justifier leur refus, ils commettent au minimum une bévue, et à mon avis une faute grave.
Si la réécriture de la loi est réalisée par des gens sérieux, je pense que, sous la condition d'établissement d'un rapport de gestion, on en terminera avec cette querelle stupide.
Le refus d'examiner la gestion du syndic est une démission des membres du conseil syndical.
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 30 sept. 2018 : 14:21:58
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"Querelle stupide" ! Expression bizarre, très surprenante de la part de JPM !
Que le pdt du CS fasse, dans sont rapport, des commentaires sur la gestion et collaboration efficace du syndic ?, et qu'il y ait un débat à l'AG à la suite de cela, quoi de plus normal ?
Mais que le syndic demande un quitus total sur sa gestion de l'exercice écoulé, c'est comme si votre prestataire de service vous demandait la suppression de la garantie sur le travail qu'il a fait.
La garantie n'est-elle pas une obligation légale ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 sept. 2018 : 14:42:22
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Pour un entrepreneur de travaux, les effets juridiques de la réception des travaux ne s'opposent pas à l'existence d'une garantie dans le temps.
La situation est identique pour le syndic.
Il est faux que les syndicats tirent un avantage quelconque d'un refus d'examiner le quitus. Si le syndic a produit un rapport de gestion les effets du quitus sont limités à ce qu'il y a dans le rapport de gestion.
Si les copropriétaires n'ont pas été capables de repérer une inexactitude manifeste après 21 jours d'examen des pièces, ce ne sont pas de bons copropriétaires.
Je renouvelle que je suis dans l'attente d'un arrêt de jurisprudence faisant apparaître un avantage évident du refus de quitus.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2018 : 17:59:00
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citation: JPM: Il faut considérer que le syndic ne peut le faire utilement que s'il a établi un rapport de gestion.
Que doit comprendre ce rapport de gestion ? Est- il orale ou écrit ?
Merci pour vos précisions
****modération****
Correction balises quote |
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Édité par - Numero6 le 30 sept. 2018 20:56:32 |
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Posté - 30 sept. 2018 : 21:16:57
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Goutelette,
Un rapport de gestion "oral", c'est une discussion au comptoir du bar situé en face de la salle ou s'est tenue l'AG !!!
JPM
Vous vous évertuez à contester le bien fondé de "refus de quitus", pour autant, et même si vous écrivez
citation: Il est faux que les syndicats tirent un avantage quelconque d'un refus d'examiner le quitus. Si le syndic a produit un rapport de gestion les effets du quitus sont limités à ce qu'il y a dans le rapport de gestion.
Si les copropriétaires n'ont pas été capables de repérer une inexactitude manifeste après 21 jours d'examen des pièces, ce ne sont pas de bons copropriétaires.
Si le diable s'habille parfois en Prada, il se cache aussi parfois dans les détails, et si tous les copropriétaires ne sont pas "capables de repérer une inexactitude manifeste après 21 jours d'examen des pièces", ils ne sont pas pour autant de mauvais copropriétaires.
Voir cet Arrêt au fond de la CA d'Aix en Provence
https://www.doctrine.fr/d/CA/Aix-en...DB4FCDECB61D
citation: Sur la recevabilité de l'action du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Ile de Cannes Marina pour la période antérieure à l'année 1998:
Pour les exercices comptables 1998/1999, 1999/2000, l'assemblée générale des copropriétaires a donné quitus au syndic en émettant toutefois des réserves sur la comptabilité des sinistres dommages-ouvrage.
Pour l'exercice 2001/2002 l'assemblée générale a refusé d'approuver les comptes et de donner quitus au syndic en exercice la SARL C.R.G.I.
Le quitus entraîne ratification par l'assemblée générale de tous les actes dont elle a eu connaissance.
Divers courriers produits montrent que depuis 1996 le conseil syndical de la copropriété n'a eu de cesse de réclamer à la SARL C.R.G.I. tous justificatifs des comptes dommages-ouvrage.
Dès lors, dans la mesure où il dénonce des erreurs et des fautes relatives aux contentieux dommages-ouvrage qui lui auraient été dissimulées jusqu'en 2001, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Ile de Cannes Marina, par voie de conséquence et quand bien même il pourrait se déduire de l'absence aux débats des procès-verbaux des assemblées générales antérieures à l'exercice 1998 que quitus a été donné au syndic, est recevable à rechercher la responsabilité du syndic antérieurement à l'année 1998.
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 oct. 2018 : 04:27:10
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Quelboulot vient à l'appui de mes observations.
Pas besoin de vous dire que je connais l'arrêt cité.
Le quitus porte sur les actes de gestion qui ont été mis à la connaissance des copropriétaires d'une manière ou d'une autre et notamment par le rapport écrit de gestion.
En l'espèce, les copropriétaires n'ont pas été informés sur certains comptes bien précisés. Ils ont donné quitus mais avec des réserves sur ces comptes.
Il est donc bien évident qu'ils peuvent engager une action contre le syndic sans que celui ci puisse leur opposer l'existence d'un quitus qui ne porte que sur les autres actes de gestion.
Comment pouvez vous m'opposer cet arrêt qui est parfaitement conforme à ce que j'expose ?
Mon idée n'est pas d'utiliser le quitus comme le rideau de fumée des militaires mais au contraire comme un projecteur de lumière. Et de plus inciter les conseillers syndicaux à mettre le nez dans les comptes et les dossiers.
Elle est aussi de proclamer mieux encore le droit au quitus de tout mandataire qui n'existe que dans le droit public.
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Posté - 01 oct. 2018 : 11:20:44
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De toute façon, à mon avis, dans le doute et pour éviter toutes contestations ultérieures il vaut mieux soit ne pas voter ce quitus, soit arriver à le faire retirer de l'OdJ.
Un chose est sure : ne pas le voter, évite d'éventuels problèmes à venir pour le syndicat s'il y avait nécessité à se retourner contre le syndic et le voter peut générer des soucis à terme, alors autant ne pas le voter.... |
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