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Jany2718
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 Posté - 08 déc. 2018 : 11:26:16
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Force est de constater au moins 3 anomalies regrettables :
- absence du décret fixant le prix maximal pour l'état daté
- incompatibilité des dispositions de l'article 10-1 b de L65 avec le 1199 du CC
- forfait "état daté" prévu dans les contrats de syndic anormalement élevé |
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Posté - 08 déc. 2018 : 19:50:33
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citation: forfait "état daté" prévu dans les contrats de syndic anormalement élevé
Vous ne pouvez pas dire cela, puisque l'AG a voté POUR ces frais .....
citation: incompatibilité des dispositions de l'article 10-1 b de L65 avec le 1199 du CC
Rien à voir entre les deux...... je vous le redis une nouvelle fois : c'est le syndicat qui impute au copro vendeur les honoraires du syndic comme l'autorise la loi (article 10-1)
citation: - absence du décret fixant le prix maximal pour l'état daté
et ne comptez pas en voir un..... |
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Jany2718
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 Posté - 09 déc. 2018 : 12:30:51
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- Tout ce qui est décidé par l’AG n’est opposable qu’au SDC de sorte que le syndic ne peut imputer ses honoraires pour l’état daté qu’au SDC ( sur le fondement de l’article 1199 du CC), contrairement à ce qui est curieusement prévu dans l’artice 10-1 b de L65.) Le rédacteur de cet article 10-1 b aurait-il ignoré les dispositions de l’ancien article 1165 du CC devenu 1199 ? et le code de la consommation justement cité au post 13 , qu'en fait-il ?
- Si l’on considère que c’est le SDC qui facture ces frais au copropriétaire concerné, cela implique qu’il doit exister un accord préalable ou un devis entre le SDC et ledit copropriétaire , toujours en application du 1199 du CC, car heureusement il n’a pas été prévu dans L65 que l’article 10-1 b devait déroger aux dispositions les plus fondamentales du CC.(1199 : "Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.")
- Oui il est bien curieux et regrettable que le décret fixant un montant maximal pour ces frais n’ait pas encore été pris. A noter toutefois que cette disposition déroge aussi délibérément aux dispositions du CC sur la liberté de contracter …( article 1102) . C’est peut-être une des raisons de son absence, car cela a dû mettre dans l’embarras les rédacteurs chargés d’élaborer le fameux décret .
- Dans l’état actuel des textes, on comprend que le syndic est payé par le SDC pour les états datés , sur la base du contrat de syndic, mais que pour que le SDC puisse recouvrer cette dépense de quelque façon, un accord sur le prix doit être explicitement prévu entre le DC et ledit copropriétaire … Cela est évidemment problématique ou suppose une AG spéciale avant chaque vente … La solution était simplement de prévoir un honoraire forfaitaire uniforme pour cela , comme pour les vacations d’huissier ou de notaire.
- Il y a aussi l’incohérence et l’impossibilité de justifier le niveau très élevé du taux horaire prévu dans la plupart des contrats de syndic ( mais là aussi : liberté de contracter… circulez, il n’y a rien à voir … ! c'est ce que certains humoristes appellent le "si ça passe").
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Sunbird
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Posté - 09 déc. 2018 : 12:31:34
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Comment expliquez vous que les TI rejettent les frais de recouvrement que le syndic engage pour faire payer un mauvais payeur.
Je parle des frais divers et variés qui sont au contrat comme les frais de mise en demeure? Pourtant la loi prévoit que ces frais sont à la charge du débiteur?
Si un particulier conteste ces frais d'état daté exorbitant en demandant au notaire de bloquer la somme correspondante, bon courage pour le syndic pour essayer de la récupérer sachant que pour le faire il devra engager une procédure couteuse au nom du SDC, et informer le SDC de cette procédure. L'effet sera désastreux d'un point de vu commercial.
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Sunbird
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Posté - 09 déc. 2018 : 12:46:51
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@ Jany2718
En plus du droit des contrats que vous citez je vous invite à prendre connaissance du code de la consommation, qui est bien plus contraignant pour un professionnel et protecteur pour un consommateur. Ce code s'applique à la majorité des copropriétaires.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006069565
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Jany2718
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26
Posté - 09 déc. 2018 : 14:24:00
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L'explication est sans doute à la fois sans l'imperfection des lois et dans l'idéologie personnelle de certains magistrats qu'ils font prévaloir sur la loi.
Bien sûr en principe il y a le recours ( appel et/ou pourvoi ) ! mais on est ramené au cas précédent : imperfection de la loi, idéologie dominante, et compétence relative de certains magistrats... Tout cela, en effet , est propre à ce qui est humain : imparfait ! |
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Sunbird
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Posté - 09 déc. 2018 : 16:35:46
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C'est surtout que les juges considèrent ce type de tarif abusif, et il y a qu'avec des syndics que nous les voyons, car personne ne se sent concerné par le contrat hormis l'honoraire forfaitaire.
Prenons un exemple assez proche qui est la location, on ne peut pas facturer 1 euro de relance, ni de pénalité au locataire en cas d'impayé. Même Veolia/Enedis sont moins gourmands en cas d'impayé.
Il n'y a aucune raison que ce type de prestation ne soit pas inclus dans le forfait, car c'est de la gestion de base. |
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Jany2718
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28
Posté - 09 déc. 2018 : 18:05:51
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oui, en réalité, pour un syndic bien organisé, ayant une comptabilité informatisée correctement , et une gestion également informatisée, la production de l'état daté ne devrait être qu'une formalité sans aucune difficulté . Ce "travail " devrait être anticipé et évalué dans la fixation de son forfait de base , selon l'importance en nombre de copropriétaires et la nature des lots : le turn over n'est pas le même pour un immeuble composé de 50 studios et pour un autre composé de 10 appartements . Si le syndic prétend qu'il faut 3 ou 4 heures de travail, pour un état daté, cela signifie qu'il est très mal organisé ou incompétent. En outre il lui sera difficile de justifier un prix horaire voisin de 100 E TTC . |
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Sunbird
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Posté - 09 déc. 2018 : 19:33:11
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L'obligation des extranets a obligé les syndics pro qui travaillaient avec des bouts de ficelles à faire un minimum d'investissement en logiciel.
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Jany2718
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Posté - 09 déc. 2018 : 20:20:18
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oui, c'est la seule bonne chose qui ressort de cette loi . Cela met en évidence l'incohérence du prix d'un état daté qui demanderait plusieurs heures de "travail" pour un collaborateur de syndic ! ? même sans logiciel dédié, le suivi comptable est parfaitement possible dans une organisation bien conçue et bien dirigée. |
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JPM
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Posté - 28 déc. 2018 : 15:25:39
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Sur les avis de Jany 2718.
L'article 1199 du Code civil dispose :
citation: Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.
L'article 10-1 b établit par ailleurs que les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté [dont le montant a été déterminé par une décision de l'assemblée générale] sont imputables au seul copropriétaire concerné.
L'article 10-1 b ne traite pas du montant de la charge mais seulement de sa répartition
Sur ce point pas de contestation possible
Sur le montant ? Si le montant a facturé un montant égal à celui fixé par la décision de l'assemblée, le syndicat ne peut pas contester ce montant. La charge est due par le syndicat. Elle est imputable au vendeur sans aucune possibilité pour celui ci d'invoquer l'article 1199 du Code civil puisqu'il n'existe aucune obligation contractuelle, ni ancienne ni nouvelle, créée entre le vendeur et le syndic.
La situation est absolument identique à celle de toutes les autres factures qui sont liées également à un accord entre le syndicat et le fournisseur.
et pour : citation: Ce "travail " devrait être anticipé et évalué dans la fixation de son forfait de base , selon l'importance en nombre de copropriétaires et la nature des lots
Cela est impossible puisque l'on ignore combien il y aura de ventes de lot dans l'exercice. Pourquoi prévoir un forfait basé sur trois ventes alors qu'il n'y en a eu aucune dans l'année.
Observation identique pour les recouvrements ! Pourquoi un forfait si tout le monde a payé son dû ?
La rémunération "à la pièce" est donc parfaitement justifiée.
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Jany2718
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Posté - 28 déc. 2018 : 23:24:49
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faudrait-il comprendre que l'arrêt du 30-01-2008 n° 10750 pris par la 3è ch. civ, ( cf. post 9) aurait été une erreur d'analyse de la part des magistrats de cette 3è chambre civile de la Cour de cassation ou qu'il existerait depuis cette date des arrêts de revirement ? lesquels ? |
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Posté - 29 déc. 2018 : 07:31:40
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NON, c'est toujours la même histoire : le syndic NE PEUT PAS facturer au copro vendeur, il DOIT facturer au syndicat qui lui-même (via le syndic qui tient la comptabilité du syndicat) imputera cette somme à ce copro.
"Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ;" |
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JPM
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Posté - 29 déc. 2018 : 08:19:42
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Piste fausse.
C'est l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 qui interdit au mandataire (ici le syndic) de recevoir d'autres rémunérations que celles déterminées dans la décision de nomination ni de personnes autres que celles qui y sot désignées.
Dans le mandat ou contrat de syndic le syndicat est seul désigné pour rémunérer le syndic. Celui ci ne peut donc réclamer ni accepter aucune rémunération du vendeur.
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Jany2718
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Posté - 29 déc. 2018 : 12:00:20
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citation: Initialement posté par rambouillet
NON, c'est toujours la même histoire : le syndic NE PEUT PAS facturer au copro vendeur, il DOIT facturer au syndicat qui lui-même (via le syndic qui tient la comptabilité du syndicat) imputera cette somme à ce copro.
"Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ;"
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Oui, mais alors comment "imputer cette somme à ce coprop" ? car pour cela il faudrait qu'il existe un devis proposé au coprop vendeur par le SDC et accepté par le coprop ! On voit bien que la seule solution est de prévoir ce type de vacation ( état daté ) dans les fonctions habituelles du syndic comme la tenue des AG ou l'élaboration ou l'expédition des comptes . Il lui appartient d'estimer la quantité ( énorme ..!!!) du travail ( si compliqué ...! ) selon le nombre de lots dans la copropriété recherchant un nouveau syndic, et la probabilité de vente selon l'état du marché... C'est aussi ce qu'on appelle le "risque d'entreprise" pour toute entreprise proposant un devis pour une prestation donnée. |
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Posté - 29 déc. 2018 : 14:39:02
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Pourquoi un devis puisque ce montant est connu de tous de par le contrat qui lie le syndic au syndicat et où il est bien rappelé que le "coût de ces prestations est imputable au copro concerné". Pas besoin d'aller chercher ailleurs. |
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Sunbird
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Posté - 29 déc. 2018 : 15:25:40
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Et vous faites quoi si le vendeur demande lors de la réitération de l'acte de ne pas payer l'état daté?
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Jany2718
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Posté - 29 déc. 2018 : 16:19:45
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citation: Initialement posté par rambouillet
Pourquoi un devis puisque ce montant est connu de tous de par le contrat qui lie le syndic au syndicat et où il est bien rappelé que le "coût de ces prestations est imputable au copro concerné". Pas besoin d'aller chercher ailleurs.
Comme l'a justement confirmé la C de cass, les dispositions du contrat de syndic ne concernent que le Syndic et le SDC et aucunement un copropriétaire quelconque qui n'est pas signataire du contrat... On ne peut faire litière aussi vite du principe du Code civil sur l'effet relatif des contrats ! Manifestement cette clause du contrat de syndic consistant à déclarer que le coût de l'état daté est imputable au copropriétaire vendeur ne peut s'accorder avec ce que la loi prévoit sur l'effet relatif des contrats. C'est bien ce qu'a vu la 3è ch Civ dans son arrêt n°07-10750. |
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Jany2718
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Posté - 29 déc. 2018 : 16:40:47
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citation: Initialement posté par Sunbird
Et vous faites quoi si le vendeur demande lors de la réitération de l'acte de ne pas payer l'état daté?
Mais rassurez-vous, le syndic sera bien payé sur la base ( généralement très généreuse) de ce qui est prévu dans le contrat de syndic, et il comptabilisera ces frais à la charge du SDC, signataire du contrat. La vente devrait être régularisée sans difficulté, si le notaire est bien un professionnel du droit ayant vraiment les connaissances et diplômes correspondants. Maintenant si les comptes du SDC ne sont pas approuvés à cause du non-recouvrement de ces frais auprès du coprop vendeur ou si un copropriétaire conteste cet" oubli", une action en justice pourra toujours être introduite , par celui qui s'estimera lésé , parce que le syndic n'aura pas imputé ces frais à l'ancien coprop vendeur , et l'on verra bien la solution retenue et vérifier si elle s'accorde avec celle déjà connue n°07-10750.
Mais en vérité la question est surtout de savoir si ces frais forfaitaires du syndic pour l'établissement de l'état daté, correspondent bien à la quantité de travail que son comptable aura dû consacrer pour l'élaboration de cette oeuvre magistrale et aussi si le taux horaire pour les vacations spéciales est bien justifié et intègre un taux de bénéfice raisonnable que toute entreprise doit bien évidemment prévoir , mais raisonnablement, en plus de son coût de revient. |
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JPM
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Posté - 29 déc. 2018 : 17:04:26
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Discussion stérile après d'autres discussions stériles pendant des jours, mois et années à l'occasion de concertations au sein du Conseil nationale de la consommation.
La non inclusion dans l'honoraire forfaitaire a toujours été admise.
Il a toujours été tenu compte dans la détermination des honoraires de l'établissement de la note complémentaire qui n'a jamais été visée dans la loi. C'est un des plus beaux exemples de camouflage d'une bévue législative. Encore maintenant on affirme qu'il suffit de taper sur une touche pour avoir un état daté.
Ces audacieux tombent des nues quand un syndicat est débouté de ses prétentions au privilège spécial parce que l'état daté n'a pas été établi convenablement, d'où l'annulation corrélative de l'opposition pratiquée par le syndic. C'est par dizaines de milliers d'euros que l'on peut chiffrer les sommes ainsi perdues.
Ah ! Ben ! si on avait su !
Pendant des années l'article 66 du décret Hoguet a été méprisé. D'où le tonnerre de sa prise en considération par la Cour de cassation.
J'admet bien volontiers le caractère excessif des prétentions de certains syndics. Mais réclamer la taxation c'est admettre l'incapacité des conseils syndicaux à défendre les intérêts du syndicat. C'est aussi admettre que les copropriétaires ne contestent jamais les rémunérations quand ils pensent ne pas avoir à les subir.
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Etat daté coût 
