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JPM
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 Posté - 04 janv. 2019 : 09:18:12
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Le syndicat représente les copropriétaires.
Ils ne sont donc pas des tiers, au sens de l'article 1199
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Jany2718
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 Posté - 04 janv. 2019 : 10:25:25
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Le SDC est pourtant bel et bien une entité juridique par elle-même, comme une SA ou SARL en quelque sorte..
Cette entité juridique ne représente personne , elle 'est' ou elle 'existe' comme telle.
Un copropriétaire, bien que membre du SDC est bel et bien un tiers au regard du contrat passé entre le Syndic et le SDC.
C'est cette analyse qui a été celle de la C de cass et sa lecture du 1199 du CC. Elle me paraît logique et allant "dans le bon sens" .
Si l'on veut introduire la notion de "représentation" alors il faut considérer le Syndic qui représente en effet le SDC dans les actions judiciaires ou autres opérations d'administration. Certes le Droit n'est pas une science, mais il ne faut pas trop s'écarter du raisonnement et de la logique pour s'y retrouver. |
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Sunbird
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Posté - 04 janv. 2019 : 12:30:41
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Quel est le rapport de la Cass civ 3 02/10/1996 (94-18943) avec le sujet? D'autant que Jany2718 cite une cassation qui concerne précisément le sujet de l'état-daté. |
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Posté - 04 janv. 2019 : 14:23:34
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Parce que notre ami Jany ne veut pas comprendre que le syndic a été condamné car il facturé lui le syndic directement au copro concerné et cela il n'a pas le droit.
C'est le syndicat qui inscrit au débit du compte du copro le montant de l'état daté et le dit copro doit faire un chèque (ou un virement) au nom du syndicat et non au nom du syndic.
Ce jugement est bien cohérent avec ce que l'on dit :
* dans un premier temps le syndic facture ses honoraires pour un état daté au syndicat
* le syndicat fait un virement au syndic de ce dit montant
* dans un second temps, le syndicat, inscrit ce même montant au débit du copro concerné pour rembourser les dits honoraires.
* le copro concerné fait un chèque au syndicat de ce même montant. Souvent c'est d'ailleurs le notaire qui fait un virement sur le compte du syndicat.
Dans le jugement concerné, il semblerait que le syndic a voulu aller trop vite et envoyer sa note d'honoraires au copro concerné sans passer par le syndicat. Ce qui est totalement différent
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Sunbird
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Posté - 04 janv. 2019 : 16:11:32
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Dans le jugement concerné, il semblerait que le syndic a voulu aller trop vite et envoyer sa note d'honoraires au copro concerné sans passer par le syndicat. Ce qui est totalement différent
C'est ce que nous voyons de plus en plus dans les mutations. |
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Jany2718
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Posté - 04 janv. 2019 : 17:32:31
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citation: Initialement posté par rambouillet
* dans un second temps, le syndicat, inscrit ce même montant au débit du copro concerné pour rembourser les dits honoraires.
* le copro concerné fait un chèque au syndicat de ce même montant. Souvent c'est d'ailleurs le notaire qui fait un virement sur le compte du syndicat.
La question est la même entre le SDC et le copropriétaire vendeur : il n'y a pas de convention ni de devis ayant fixé les conditions ou le prix de l'état daté...
En tout état de cause la dérogation de l'article 10-1 b de L65 est d'autant moins applicable que l'imputation en question vise un "copropriétaire" alors que le vendeur ayant vendu, il n'est donc plus "copropriétaire"... Mais de toutes façons l'imputation est impossible sans devis préalable accepté . Seule reste recevable et régulière la facturation du syndic au SCD . Le recouvrement auprès du vendeur semble juridiquement problématique et à mon avis impossible. |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2019 : 19:04:00
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En bref pour l'information saine des visiteurs la procédure est la suivante :
Le syndic établit l'état daté et la note de renseignements.
Il facture cette prestation au syndicat au tarif accepté par l'assemblée générale (crédit du 401 et débit du 6222)
Il se fait à lui même le paiement de cette facture (débit du 401 et crédit de la banque
La charge est imputée au vendeur (débit du 450 vendeur et crédit du 6222 ou crédit d'une compte 7
Le vendeur paye le syndicat (débit de la banque et crédit du 450 du vendeur.
Pendant tout ce temps le vendeur est toujours copropriétaire.
Cette procédure est utilisée tous les jours en France une centaine de fois ans doute.
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Jany2718
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Posté - 04 janv. 2019 : 20:03:38
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citation: Initialement posté par JPM
Cette procédure est utilisée tous les jours en France une centaine de fois ans doute
Mais elle est très probablement fautive, comme l'a relevé la C de cass le 30-01-2008 n°07-10750 , à moins qu'un revirement ne soit intervenu depuis lors, ce qui me paraîtrait bien étonnant , car cela impliquerait que les nouveaux magistrats de la C de cass ignoreraient les dispositions du Code civil relatives au droit des contrats et notamment celles de l'article 1199 . |
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andre78fr
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Posté - 04 janv. 2019 : 22:28:06
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Je ne suis pas juriste mais en lisant l'arrêt donné il me semble que c'est un problème de date ; vente le 24 avril 2006, loi ENL le 13 juillet 2006, jugement le 3 octobre 2006.
En avril, il n'y avait que le contrat et ça ne suffisait pas mais depuis la loi ENL (et depuis le contrat-type) inscrivent dans la loi la liste des frais imputables au copropriétaire, dont l'état-daté...
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
(...)
En revanche, ce qui est totalement anormal c'est qu'on attende depuis si longtemps le fameux décret supposé limiter le montant ! Là il y a un souci, du lobbying ou quelque chose de pas clair !
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Jany2718
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Posté - 04 janv. 2019 : 22:52:12
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Ce qui n'est pas clair ou plus exactement ce qui n'est pas possible c'est d'imputer une charge autoritairement à un tiers étranger au contrat ayant fixé le prix de la prestation en question.Cette imputation même si elle comporte un montant maximal qu'un décret devait fixer, est donc impossible car ne peut s'accorder avec les dispositions de l'article 1199 du C civil, comme l'a exactement vu la C de cass dans l'arrêt déjà cité plusieurs fois, mais que certains veulent absolument ignorer |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 04 janv. 2019 : 22:56:27
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Cette question serait passée totalement inaperçue si le tarif prévu dans le contrat de syndic, pour la prestation en question, avait été raisonnable...
Certains petits écarts à la loi sont tolérés s'ils ne nuisent à personne. |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2019 : 23:53:34
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Je ne vois pas une ligne pour recommander aux conseils syndicaux de lire les contrats de syndic qui leur sont présentés ! et rejeter les prétentions excessives de certains syndics. C'est une manifestation très regrettable de pleutrerie
Recourir à la taxation d'une prestation alors que le coût des autres demeure libre serait absurde. C'est bien sur la raison du défaut de publication du décret (atteinte à un engagement de libération totale des honoraires qui remonte à 1980 si mes souvenirs sont bons)
Taxer toutes les prestations hors forfait serait revenir à un régime maudit qui a généré la disparition relative des syndics indépendants et permis l'accès aux grands groupes. Cela, vous n'en avez manifestement pas conscience.
L'observation d'andré 78, relative au calendrier de l'affaire n'est pas sans intérêt. Mais il faut rappeler que l'interdiction aux syndics de recevoir des honoraires d'autres personnes que le syndicat remonte à 1972 (décret Hoguet). Cette disposition n'a été invoquée judiciairement que pour mettre en cause les rémunérations illicites versées par la quasi totalité des entrepreneurs et fournisseurs aux syndics d'Ile de France. Cette généralisation avait fait tomber l'argument tiré d'un favoritisme pour les entrepreneurs généreux. Ils l'étaient tous 
Il est facile de reprendre des dossiers de travaux de cette époque pour constater que le taux actuel des honoraires sur travaux correspond à peu près à ce que percevaient les syndic autrefois (2 ou 4 % selon maîtrise d'oeuvre ou pas), en y ajoutant les rémunérations illicites de l'ordre de 3 % en moyenne. Les taux largement plus hauts étaient rares et souvent imputables à des syndics bénévoles, sous forme de travaux exécutés gratuitement dans des résidences secondaires.
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