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mamars
Contributeur débutant

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PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  09:30:33  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Mon syndic souhaite mettre à l'odj une saisie immobilière (vente aux enchères) d'un promoteur qui ne paie pas ses charges depuis xxxx années .

Il a à ce jour un solde débiteur de 10 000 euros . Il détient 4 apt + 8 lots parkings.

Pouvez vous SVP me donner le formalisme pour l'ODJ car je pense que notre syndic va droit dans le mur en ne mettant qu'une résolution

Faut il selon vous faire le détail de la créance pour chaque lot... etc ..

Merci pour vos lumières et conseils

Bonne journée.


JPM
Modérateur

6557 message(s)
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 1 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  17:52:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut qu'une action en recouvrement ait été lancée. La saisie immobilière est une mesure d'exécution. Exécuter quoi si l'on n'a pas engagé une action en paiement ?

Ce qui peut être fait c'est de vérifier si les lots sont déjà hypothéqués au profit d'un autre créancier.

Si la somme est importante, il est aussi possible de délivrer une mise en demeure par huissier permettant l'inscription de l'hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

mamars
Contributeur débutant

62 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  17:55:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
Plusieurs recommandés envoyés dernièrement.....
Réponse ce jour, il s'engage à verser 500 euros par mois mais bloqué chez un huissier ???
Une mise en demeure il y 3 semaine ...

Notre syndic souhaite mettre l'ensemlbe de ces lots aux enchères ... Est selon vous la bonne solution ou bien faut il plutôt mettre un seul lot avec parking ??

JPM
Modérateur

6557 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  18:20:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Votre syndic doit d'abord engager une procédure et obtenir un jugement.

Si votre créance est de 18 000 € et si chaque lot vaut 70000 € le syndic ne peut faire saisie que sur un lot.


Il faut aussi lui dire que la mise à prix doit correspondre à la valeur vénale du bien et non pas au montant de la créance du syndicat


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3790 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  20:19:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comme l' a dit JPM;
"Votre syndic doit d'abord engager une procédure et obtenir un jugement."

Il serait bon de savoir si les logements sont loués ou libres, la valeur vénale en dépend.

Il ne faut pas oublier que si le bien mis en vente forcée ne trouve pas d' acquéreur le syndicat se trouve acquéreur au prix de la mise en vente. Si le bien acquis dans ces conditions est loué le syndicat devient bailleur suivant bail conclut par l' ancien propriétaire.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  23:38:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

JB 22
citation:
Il serait bon de savoir si les logements sont loués ou libres, la valeur vénale en dépend.


Sans doute, mais on peut aussi saisir les loyers

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  09:41:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



Votre syndic doit d'abord engager une procédure et obtenir un jugement.

Si votre créance est de 18 000 € et si chaque lot vaut 70000 € le syndic ne peut faire saisie que sur un lot.


Il faut aussi lui dire que la mise à prix doit correspondre à la valeur vénale du bien et non pas au montant de la créance du syndicat





Attention ! ceci est un conseil erroné : la mise à prix est libre et ne doit pas être trop élevée car il y a un risque d'absence d'enchérisseur, auquel cas le créancier poursuivant, à savoir le syndicat des copropriétaires, devient adjudicataire d'office et doit payer le montant de la mise à prix.

Fixer la mise à prix à la valeur vénale, c'est prendre ce risque à coup sûr car les enchères ne montent que rarement à la valeur vénale : les enchérisseurs sont en général des marchands de biens (ou marchands de sommeil) qui veulent faire une culbute sur l'opération !

En fait on fixe normalement la mise à prix au montant de la créance estimée à la date des enchères, c'est à dire en ajoutant les appels de charges à venir d'ici là et le coût de la procédure de saisie immobilière à savoir 10 à 15.000 euros.

Il faut aussi conseiller de prendre pour une saisie immobilière un avocat spécialisé, et non l'avocat qui aura obtenu le titre exécutoire.
Les ventes sur saisie immobilières, c'est un monde à part qu'il faut bien connaître pour y mettre le doigt…

Par ailleurs, un copropriétaire est une personne physique ou morale et sa dette n'est pas divisible. Il doit être poursuivi pour la totalité de la dette et non pas lot par lot (sauf si le propriétaire n'est pas exactement le même, donc à vérifier). La saisie immobilière doit dont porter sur tous les lots et pas sur un seul, sauf si le copropriétaire saisit le juge de l'exécution en ce sens et obtient satisfaction...

Édité par - rédaction Universimmo le 13 févr. 2019 09:44:30

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  11:16:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Universimmo :
citation:
la mise Ă  prix est libre


Désolé ! Mais c'est faux.

Il est vrai que le créancier fixe librement la mise à prix.

MAIS le débiteur saisi peut contester cette mise à prix par simple lettre

Le Tribunal peut estimer la mise à prix proposée insuffisante et fixer un nouveau prix en fonction de la valeur vénale et des conditions du marché. Il peut recueillir l'avis d'un expert.

Il est donc clair que le créancier ne peut négliger la valeur vénale et les conditions du marché. Si la valeur vénale est de 200 000 €, le créancier peut tenter 160 000 mais pas 100 000 et encore moine 60 000 comme se voit encore.

Universimmo encore :
citation:
En fait on fixe normalement la mise à prix au montant de la créance estimée à la date des enchères, c'est à dire en ajoutant les appels de charges à venir d'ici là et le coût de la procédure de saisie immobilière à savoir 10 à 15.000 euros.


S'il s'agit dun appartement de 100 m² dans le 16e arrondissement de Paris, ce serait bien sur absurde.

Choisir un avocat spécialisé ? OUI sans aucun doute.

Pour le propriétaire de plusieurs lots, je vais aller revoir la question. A priori je pense que s'il y a 3 appartements valant chacun 300 000 € et une dette de 24 000 € soit 8 000 € pour chacun le syndicat peut se limiter à faire la saisie pour un seul.

Pour la saisie attribution sur une dette de 4 000 €, si le débiteur a deux meubles l'un estimé 8500 € et l'autre estimé 50 000 €, la saisie du second est estimée abusive.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  14:26:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans les deux cas l'intérêt du syndicat est clair : mise à prix la plus faible possible et saisie d'un maximum de lots ! Que le débiteur se manifeste et saisisse le JEX ! Si le syndic a un contentieux de recouvrement digne de ce nom et qu'il sait traiter adéquatement les cas des débiteurs de bonne foi, les saisies immobilières n'ont lieu que contre des débiteurs de mauvaise foi ou des marchands de biens ou de sommeil véreux. Pourquoi le SDC se soucierait de la valeur vénale : son seul intérêt est de récupérer la créance !

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  16:36:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'intérêt du syndicat est d'avoir un nouveau copropriétaire de bonne qualité.
Ce sont souvent des racailles qui courent après des adjudications à bas prix. On a connu les scandales de la chambre des criées d'autre fois. Les marchands de biens avaient le programme avant pout le monde et se répartissaient les appartements avant l'audience.

C'est sur ce seul point que j'ai applaudi Mgr Gaillot et Nicole Rein de Droit au Logement.

Pour le reste l'abus du droit d'ester en Justice et l'abus dans l'exercice des voies d'exécution sont sévérement sanctionnés.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copro112
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 14 fĂ©vr. 2019 :  13:52:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par mamars

Bonjour,
Mon syndic souhaite mettre à l'odj une saisie immobilière (vente aux enchères) d'un promoteur qui ne paie pas ses charges depuis xxxx années ...
La saisie immobilière concerne les lots du promoteur et non le promoteur lui-même.

UI a parfaitement raison quant au montant minimum des lots proposés aux enchères.
La vente par adjudication n'a aucunement pour but de rentabiliser les lots du copropriétaire mais de permettre au syndicat de récupérer les sommes dues au titre des charges impayées.
Simple bon sens.

Si le promoteur a encore des lots sur les bras depuis xxx années, ce n'est pas au syndicat des copropriétaires de se substituer à lui pour vendre ses lots.

D'autre part, on met aux enchères pour récupérer un dette d'où un prix parfois (très) bas. Selon JPM si les lots valent yyy € (prix du marché) et que l'enchère débute à ce prix, il n'y aura pas d'acheteur et les copropriétaires devront y aller de leur poche.
La meilleur façon de mettre des copropriétaires dans la mouise.

Enfin, normalement on assigne lot par lot pour récupérer la dette de chaque lot. Mais là, les avis divergent.
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience.

Copro112
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 14 fĂ©vr. 2019 :  14:00:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ré-interviens parce que j'ai oublié une chose : ce promoteur existe-t-il toujours ?
S'il est en cessation d'activité, le syndicat doit se mettre d'urgence (si ce n'est pas trop tard) sur la liste des créanciers.
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 14 fĂ©vr. 2019 :  14:59:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
petit rappel : c'est rarement le promoteur qui construit, mais une SCI certes créée par le promoteur, mais peut-être a-t-il déjà liquidé cette SCI.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 16 fĂ©vr. 2019 :  22:28:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Voici l'avis assez sage de l'ARC Rhone Alpes :

citation:
Le montant de la mise à prix est un exercice que le syndicat ne doit pas prendre à la légère. En effet, ce prix ne doit pas être trop élevé au risque de ne pas trouver d’enchérisseur, et surtout au risque que le SDC soit déclaré adjudicataire d’office (Code procédures civiles d’exécution article L.322-6). En outre, le prix ne doit pas être estimé à la baisse, au risque de ne pas pouvoir recouvrer à la totalité de la dette, et surtout que le saisi demande une revalorisation du prix auprès du Juge (Code procédures civiles d’exécution article L.322-6).


Peut ĂŞtre Ă  la suite d'une joyeuse affaire :

Le syndic a fixé une mise assez basse.

Le débiteur saisi s'est accordé avec un copain qui a acheté l'appartement après une seule autre enchère.

Ensuite il l'a loué au débiteur saisi qui est resté dans les lieux

Du moins c'est ce qu'on dit dans l'immeuble. Il y a trente ans j'ai connu une affaire identique. Deux ans après l'incident le débiteur saisi est revenu à bonne fortune. Il a racheté l'appartement à terme de dix ans. Se prévalant de la qualité d'acquéreur à terme (question à voir) il a été élu membre du conseil syndical.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2019 :  09:42:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM: peu importe qui se porte acquéreur (un débiteur du syndicat ne peut pas se porter acquéreur..sauf à régler le montant de sa dette)
le principal c'est que les charges dues au syndicat soient réglées

Édité par - nefer le 17 févr. 2019 09:42:57

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2019 :  12:28:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour commencer, seul le tribunal peut décider de la vente aux enchères d'un bien pour défaut de paiement de charges, ce n'est en aucun cas le syndic qui décide !
Une fois que le tribunal a tranché pour une vente aux enchères, il faut faire une AG pour décider du prix de vente initial.
Sauf si l'immeuble se trouver dans un quartier super côté ou à Paris, je conseille une mise à prix assez basse (qui ne tiendra pas compte du prix réel !).
Le promoteur vous doit 10000€ , mettez 20000 , même si l'appart en vaut 150000.
Si vous mettez 100000, et que personne n'enchérit, c'est la copropriété qui sera déclarée propriétaire, et vous (copropriétaires) devrez débourser les 100000€ !!!!!!!!!
Signature de Franck1966 
Franck V

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2019 :  12:53:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Non Franck1966 : ce n'est pas le tribunal qui décide la vente aux enchères ! C'est une décision souveraine de tout créancier poursuivant qui dispose d'un titre exécutoire (un jugement de condamnation) et d'une sureté réelle (une hypothèque ou un privilège) sur le bien. C'est une mesure d'exécution du jugement obtenu auquel le débiteur n'a pas déféré lors de sa signification.

Le SDC qui remplit les deux conditions peut s'en tenir aux autres mesures d'exécution (saisie des meubles, du compte bancaire, des salaires, des loyers s'il s'agit d'un bailleur, etc.), ou décider de procéder à la saisie du bien et à sa mise en vente aux enchères judiciaires. Comme la saisie immobilière coût infiniment plus que les autres saisies, elle ne doit être entreprise que si les autres possibilités de saisies s'avère infructueuses...

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2019 :  21:28:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Rédaction Universimmo, Je me suis peut-être mal exprimé, ce n'est pas le tribunal qui décide de la vente aux enchères, mais s'il n'y a pas condamnation du copropriétaire, le syndicat ne peut rien faire !
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2019 :  23:19:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut distinguer la procédure de recouvrement qui aboutit à la condamnation du débiteur à payer nn € au syndicat

de la procédure d'exécution de cette décision qui se traduit par des saisies diverses dont éventuellement la saisie immobilière du lot.

Les saisies diverses sont effectuées par un huissier sans intervention d'un magistrat. Un juge de l'exécution peut néanmoins être saisi d'une difficulté. Par exemple quand l'huissier continue l'exécution alors que le débiteur prétend avoir tout payé.

La saisie immobilière est particulièrement grave pour un débiteur. D'où la présence constante d'un magistrat. Dans certains cas le débiteur peut obtenir la possibilité de vendre à l'amiable sous le contrôle du magistrat.

Cette possibilité résulte d'une réforme récente qui assure mieux la protection du débiteur saisi contre les abus scandaleux qui ont été constatés dans le passé.

Ce sujet montre que les comportements abusifs des créanciers subsistent.

Une question n'a pas été évoquée : la pratique de certains syndics qui se font mandater pour la revente d'un lot tombé dans le patrimoine du syndicat en raison du défaut d'enchérisseur.






Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2019 :  17:15:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM " Une question n'a pas été évoquée : la pratique de certains syndics qui se font mandater pour la revente d'un lot tombé dans le patrimoine du syndicat en raison du défaut d'enchérisseur" effectivement les deux fois où nous avons ce cas, c'est le syndic dans sa partie gestion qui s'est fait mandater ...

JPM , vous parlez d'une meilleure sécurité du débiteur , mais que pensez-vous du débiteur qui attend la saisie et la vente aux enchères, pour déclarer au juge, c'est bon je paye, mais uniquement les charges dues (dues au premier jour de la procédure, alors qu'elle a duré un an), et sans aucun frais de la copro (autre que la condamnation à l'art 700) ??
Ce copro dort tranquille et loue au black son appart (locataire qui nous l'a dit) !
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2019 :  21:44:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je ne fais que reprendre les idées des auteurs de la réforme.
La possibilité de contester la mise à prix et la possibilité de convertir la saisie en vente amiable sous contrôle expriment sans aucun doute ce souci.

Vous citez un cas particulier. Tel que vous le citez il est impossible.
On ne pet interrompre une saisie immobilière qu'en payant l'intégralité de la créance.

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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