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mamars
Contributeur débutant

54 message(s)
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PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  09:30:33  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Mon syndic souhaite mettre à l'odj une saisie immobilière (vente aux enchères) d'un promoteur qui ne paie pas ses charges depuis xxxx années .

Il a à ce jour un solde débiteur de 10 000 euros . Il détient 4 apt + 8 lots parkings.

Pouvez vous SVP me donner le formalisme pour l'ODJ car je pense que notre syndic va droit dans le mur en ne mettant qu'une résolution

Faut il selon vous faire le détail de la créance pour chaque lot... etc ..

Merci pour vos lumières et conseils

Bonne journée.


JPM
Modérateur

6246 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 1 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  17:52:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut qu'une action en recouvrement ait été lancée. La saisie immobilière est une mesure d'exécution. Exécuter quoi si l'on n'a pas engagé une action en paiement ?

Ce qui peut être fait c'est de vérifier si les lots sont déjà hypothéqués au profit d'un autre créancier.

Si la somme est importante, il est aussi possible de délivrer une mise en demeure par huissier permettant l'inscription de l'hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

mamars
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: mamars est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  17:55:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
Plusieurs recommandés envoyés dernièrement.....
Réponse ce jour, il s'engage à verser 500 euros par mois mais bloqué chez un huissier ???
Une mise en demeure il y 3 semaine ...

Notre syndic souhaite mettre l'ensemlbe de ces lots aux enchères ... Est selon vous la bonne solution ou bien faut il plutôt mettre un seul lot avec parking ??

JPM
Modérateur

6246 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  18:20:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Votre syndic doit d'abord engager une procédure et obtenir un jugement.

Si votre créance est de 18 000 € et si chaque lot vaut 70000 € le syndic ne peut faire saisie que sur un lot.


Il faut aussi lui dire que la mise à prix doit correspondre à la valeur vénale du bien et non pas au montant de la créance du syndicat


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3548 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  20:19:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comme l' a dit JPM;
"Votre syndic doit d'abord engager une procédure et obtenir un jugement."

Il serait bon de savoir si les logements sont loués ou libres, la valeur vénale en dépend.

Il ne faut pas oublier que si le bien mis en vente forcée ne trouve pas d' acquéreur le syndicat se trouve acquéreur au prix de la mise en vente. Si le bien acquis dans ces conditions est loué le syndicat devient bailleur suivant bail conclut par l' ancien propriétaire.

JPM
Modérateur

6246 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2019 :  23:38:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

JB 22
citation:
Il serait bon de savoir si les logements sont loués ou libres, la valeur vénale en dépend.


Sans doute, mais on peut aussi saisir les loyers

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1032 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  09:41:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



Votre syndic doit d'abord engager une procédure et obtenir un jugement.

Si votre créance est de 18 000 € et si chaque lot vaut 70000 € le syndic ne peut faire saisie que sur un lot.


Il faut aussi lui dire que la mise à prix doit correspondre à la valeur vénale du bien et non pas au montant de la créance du syndicat





Attention ! ceci est un conseil erroné : la mise à prix est libre et ne doit pas être trop élevée car il y a un risque d'absence d'enchérisseur, auquel cas le créancier poursuivant, à savoir le syndicat des copropriétaires, devient adjudicataire d'office et doit payer le montant de la mise à prix.

Fixer la mise à prix à la valeur vénale, c'est prendre ce risque à coup sûr car les enchères ne montent que rarement à la valeur vénale : les enchérisseurs sont en général des marchands de biens (ou marchands de sommeil) qui veulent faire une culbute sur l'opération !

En fait on fixe normalement la mise à prix au montant de la créance estimée à la date des enchères, c'est à dire en ajoutant les appels de charges à venir d'ici là et le coût de la procédure de saisie immobilière à savoir 10 à 15.000 euros.

Il faut aussi conseiller de prendre pour une saisie immobilière un avocat spécialisé, et non l'avocat qui aura obtenu le titre exécutoire.
Les ventes sur saisie immobilières, c'est un monde à part qu'il faut bien connaître pour y mettre le doigt…

Par ailleurs, un copropriétaire est une personne physique ou morale et sa dette n'est pas divisible. Il doit être poursuivi pour la totalité de la dette et non pas lot par lot (sauf si le propriétaire n'est pas exactement le même, donc à vérifier). La saisie immobilière doit dont porter sur tous les lots et pas sur un seul, sauf si le copropriétaire saisit le juge de l'exécution en ce sens et obtient satisfaction...

Édité par - rédaction Universimmo le 13 févr. 2019 09:44:30

JPM
Modérateur

6246 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  11:16:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Universimmo :
citation:
la mise Ă  prix est libre


Désolé ! Mais c'est faux.

Il est vrai que le créancier fixe librement la mise à prix.

MAIS le débiteur saisi peut contester cette mise à prix par simple lettre

Le Tribunal peut estimer la mise à prix proposée insuffisante et fixer un nouveau prix en fonction de la valeur vénale et des conditions du marché. Il peut recueillir l'avis d'un expert.

Il est donc clair que le créancier ne peut négliger la valeur vénale et les conditions du marché. Si la valeur vénale est de 200 000 €, le créancier peut tenter 160 000 mais pas 100 000 et encore moine 60 000 comme se voit encore.

Universimmo encore :
citation:
En fait on fixe normalement la mise à prix au montant de la créance estimée à la date des enchères, c'est à dire en ajoutant les appels de charges à venir d'ici là et le coût de la procédure de saisie immobilière à savoir 10 à 15.000 euros.


S'il s'agit dun appartement de 100 m² dans le 16e arrondissement de Paris, ce serait bien sur absurde.

Choisir un avocat spécialisé ? OUI sans aucun doute.

Pour le propriétaire de plusieurs lots, je vais aller revoir la question. A priori je pense que s'il y a 3 appartements valant chacun 300 000 € et une dette de 24 000 € soit 8 000 € pour chacun le syndicat peut se limiter à faire la saisie pour un seul.

Pour la saisie attribution sur une dette de 4 000 €, si le débiteur a deux meubles l'un estimé 8500 € et l'autre estimé 50 000 €, la saisie du second est estimée abusive.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1032 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  14:26:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans les deux cas l'intérêt du syndicat est clair : mise à prix la plus faible possible et saisie d'un maximum de lots ! Que le débiteur se manifeste et saisisse le JEX ! Si le syndic a un contentieux de recouvrement digne de ce nom et qu'il sait traiter adéquatement les cas des débiteurs de bonne foi, les saisies immobilières n'ont lieu que contre des débiteurs de mauvaise foi ou des marchands de biens ou de sommeil véreux. Pourquoi le SDC se soucierait de la valeur vénale : son seul intérêt est de récupérer la créance !

JPM
Modérateur

6246 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 13 fĂ©vr. 2019 :  16:36:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'intérêt du syndicat est d'avoir un nouveau copropriétaire de bonne qualité.
Ce sont souvent des racailles qui courent après des adjudications à bas prix. On a connu les scandales de la chambre des criées d'autre fois. Les marchands de biens avaient le programme avant pout le monde et se répartissaient les appartements avant l'audience.

C'est sur ce seul point que j'ai applaudi Mgr Gaillot et Nicole Rein de Droit au Logement.

Pour le reste l'abus du droit d'ester en Justice et l'abus dans l'exercice des voies d'exécution sont sévérement sanctionnés.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copro112
Contributeur actif



France
100 message(s)
Statut: Copro112 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 14 fĂ©vr. 2019 :  13:52:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par mamars

Bonjour,
Mon syndic souhaite mettre à l'odj une saisie immobilière (vente aux enchères) d'un promoteur qui ne paie pas ses charges depuis xxxx années ...
La saisie immobilière concerne les lots du promoteur et non le promoteur lui-même.

UI a parfaitement raison quant au montant minimum des lots proposés aux enchères.
La vente par adjudication n'a aucunement pour but de rentabiliser les lots du copropriétaire mais de permettre au syndicat de récupérer les sommes dues au titre des charges impayées.
Simple bon sens.

Si le promoteur a encore des lots sur les bras depuis xxx années, ce n'est pas au syndicat des copropriétaires de se substituer à lui pour vendre ses lots.

D'autre part, on met aux enchères pour récupérer un dette d'où un prix parfois (très) bas. Selon JPM si les lots valent yyy € (prix du marché) et que l'enchère débute à ce prix, il n'y aura pas d'acheteur et les copropriétaires devront y aller de leur poche.
La meilleur façon de mettre des copropriétaires dans la mouise.

Enfin, normalement on assigne lot par lot pour récupérer la dette de chaque lot. Mais là, les avis divergent.
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience.

Copro112
Contributeur actif



France
100 message(s)
Statut: Copro112 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 14 fĂ©vr. 2019 :  14:00:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ré-interviens parce que j'ai oublié une chose : ce promoteur existe-t-il toujours ?
S'il est en cessation d'activité, le syndicat doit se mettre d'urgence (si ce n'est pas trop tard) sur la liste des créanciers.
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience.

rambouillet
Pilier de forums

15410 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 14 fĂ©vr. 2019 :  14:59:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
petit rappel : c'est rarement le promoteur qui construit, mais une SCI certes créée par le promoteur, mais peut-être a-t-il déjà liquidé cette SCI.
 
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