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sonia75
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 Posté - 09 mai 2019 : 10:38:00
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Bonjour à tous,
Je m'interrogeais sur le pouvoir du SDC sur une partie commune à jouissance privative : dans quelle mesure le SDC peut il décider d'agir sur/modifier cette partie commune (sans changer sa destination bien sur) sans forcément l'accord du copro en ayant jouissance privative ?
En l'occurence nous souhaitons faire retirer un cabanon précédemment édifié. Le copropriétaire ayant jouissance privative de la cour où se trouve ce cabanon peut-il légalement refuser et faire condamner une décision d'AG décidant de l'enlever à votre avis ?
A noter que ni son acte de vente ni le RC ne mentionnent ce cabanon.
Une précédente AG validait toutefois des travaux sur ce cabanon par un précédent copro. Cela suffit-il à conférer un quelconque droit sur ce cabanon au copro en place je ne sais pas ?
La question finale est : l'AG peut elle faire marche arrière désormais et décider légalement de sa destruction (y compris contre la volonté du copro concerné), suite à des nuisances générées par ce dernier ?
Merci à tous de vos avis sur l'aspect légal de ces questions pas si simples... :-)
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Posté - 09 mai 2019 : 10:45:23
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citation: Une précédente AG validait toutefois des travaux sur ce cabanon par un précédent copro. Cela suffit-il à conférer un quelconque droit sur ce cabanon au copro en place je ne sais pas ?
Cette résolution en acceptant des travaux sur un bâti donne légitimité au bâti (à mon avis). Le copro ne manquera pas de s'en servir face à l'idée que le cabanon aurait été bâti sans autorisation.
Donc NON, un syndicat ne peut pas agir dans ce cas, sauf à mettre en évidence un point qui "nuierait" fortement au syndicat comme un risque d'accident pour un tiers (et encore).... |
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nefer
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 Posté - 09 mai 2019 : 10:48:00
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l'AG a accordé un droit à un copropriétaire: elle ne peut pus revenir dessus.
Pour quel motif voulez faire retirer ce cabanon? |
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sonia75
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Posté - 09 mai 2019 : 11:12:47
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Merci à vous deux. Il y a eu un droit accordé pour modifier le cabanon pas forcément pour le construire, toutefois le 1e valide le second par syllogisme je suppose...
Toutefois cette édification n'est pas la propriété privée du copro en question et le RC prévoit juste la jouissance privée d'une cour.
Je me demande quels sont les droits légaux du copro sur cette structure qui engendre bien des nuisances par l'usage qui en est fait notamment (surpeuplement par extension de son habitation, passages continus de visiteurs, précédemment il avait aussi servi de bureau avec d'autres nuisances de sécurité lié à l'afflux de visiteurs également...).
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nefer
Modérateur
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Posté - 09 mai 2019 : 12:51:41
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citation: Initialement posté par sonia75
Merci à vous deux. Il y a eu un droit accordé pour modifier le cabanon pas forcément pour le construire, toutefois le 1e valide le second par syllogisme je suppose...
Toutefois cette édification n'est pas la propriété privée du copro en question et le RC prévoit juste la jouissance privée d'une cour.
Je me demande quels sont les droits légaux du copro sur cette structure qui engendre bien des nuisances par l'usage qui en est fait notamment (surpeuplement par extension de son habitation, passages continus de visiteurs, précédemment il avait aussi servi de bureau avec d'autres nuisances de sécurité lié à l'afflux de visiteurs également...).
cette modification a bien été accordée à un copropriétaire?
ce cabanon est donc la propriété d'un copropriétaire! |
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sonia75
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Posté - 09 mai 2019 : 14:31:50
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citation: Initialement posté par nefer
cette modification a bien été accordée à un copropriétaire?
ce cabanon est donc la propriété d'un copropriétaire!
Oui cette modification a bien été accordée à un précédent copro mais le cabanon ne figure pas sur l'acte de propriété du copro actuel donc comment pourrait-il être sa propriété d'autant qu'il n'a rien payé...
Comme il se situe sur une partie commune, j'aurais pensé qu'il s'agissait également d'une partie commune non ? |
Édité par - sonia75 le 09 mai 2019 14:32:46 |
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dhuneau
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Posté - 10 mai 2019 : 00:46:51
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Bonsoir Sonia
citation: mais le cabanon ne figure pas sur l'acte de propriété du copro actuel donc comment pourrait-il être sa propriété d'autant qu'il n'a rien payé !
Le copropriétaire actuel a trouvé dans la cour, qu'il s'est engagé à prendre "en l'état" dans l'acte de vente, un cabanon : il en est devenu le propriétaire, sauf à prouver le contraire. Savoir s'il l'a payé n'est pas le problème de la copropriété.
Toutefois un droit de jouissance privatif ne donne pas le droit de construire plus qu'une construction légère et provisoire, ne peut modifier l'usage de cette partie commune (une cour n'est pas un bureau), ni nuire à la jouissance paisible par les autres copropriétaires de leurs propres parties privatives
En particulier, le titulaire du droit privatif n’a pas en droit de réaliser des travaux d’installation d’un abri de jardin (Cour d’appel de PARIS, 26 juin 2001) sauf autorisation expresse définissant les travaux autorisés. Il n'y a pas de possibilité de décision implicite.
La démarche normale n'est pas que l'AG décide d'enlever ce cabanon - ce qui serait se faire justice soi-même et effectivement condamnable - mais charge le syndic, dans un premier temps, de rappeler ledit copropriétaire au respect du RC, qui fixe la loi de la copropriété.
Puis le syndic, dont la mission est la conservation des parties communes, devra le mettre en demeure de remettre en état les lieux en supprimant ce cabanon et de faire un usage conforme de son droit de jouissance de la partie commune, en s'appuyant sur les dispositions précises du RC.
En cas d'échec il devra s'adresser au juge pour prononcer la remise des lieux dans leur état antérieur et ce, sous astreinte.
Dans tous les cas il vous faut commencer par examiner l'origine et le contenu de ce droit de jouissance privatif et notamment s'il est précisé dans les différents documents comme afférent à un lot, ou comme ayant été accordé à une personne .
Puis vérifier que l'autorisation de travaux sur le cabanon, qui ne peut implicitement autoriser la construction de ce cabanon, ne l'aurait pas néanmoins "régularisée". Relire la résolution adoptée et les majorités de vote. |
Édité par - dhuneau le 10 mai 2019 01:09:32 |
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sonia75
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Posté - 10 mai 2019 : 20:42:17
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citation: Initialement posté par dhuneauBonsoir Sonia citation: mais le cabanon ne figure pas sur l'acte de propriété du copro actuel donc comment pourrait-il être sa propriété d'autant qu'il n'a rien payé ! Le copropriétaire actuel a trouvé dans la cour, qu'il s'est engagé à prendre "en l'état" dans l'acte de vente, un cabanon : il en est devenu le propriétaire, sauf à prouver le contraire. Savoir s'il l'a payé n'est pas le problème de la copropriété.
Merci bp Dhuneau de vos explications. J ai tjs du mal à comprendre comment le copro peut être propriétaire de qqc ne figurant pas sur son acte de vente... |
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 12 mai 2019 : 12:27:19
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Bonjour
citation: J'ai tjs du mal à comprendre comment le copro peut être propriétaire de qqc ne figurant pas sur son acte de vente[quote]
L'acte de vente ne porte que sur les biens immobiliers, et les droits "réels".
Sont inclus dans la vente les "biens meubles" considérés comme attachés au bien immobilier "de manière perpétuelle" (s'il en existe) et peuvent en faire partie les biens meubles stipulés expressément dans l'acte (exemple type : une cuisine intégrée).
Mais la règle du code civil étant qu' «en fait de meubles, possession vaut titre », l'acheteur d'un bien immobilier se retrouve propriétaire des biens meubles qui s'y trouvent le jour de la signature de l’acte de vente définitif, sans qu'il soit nécessaire de le préciser. Ce n'est pas toujours à son bénéfice car ce sont plus souvent des déchets encombrant les caves ou des épaves dans les garages que des tableaux de maître !
C'est le principe de la vente "en l'état".
Ce cabanon, réputé démontable et qui n'a pas été autorisé très clairement, c'est le moins que l'on puisse dire, a été manifestement considéré par le vendeur comme un bien meuble. C'est plus simple, et cohérent avec son comportement.
Il a pu, le cas échéant, le vendre directement à l'acheteur, à côté de l'acte de vente immobilier. La copropriété n'en saura rien, et "n'a pas en connaître". |
Édité par - dhuneau le 12 mai 2019 12:58:40 |
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sonia75
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Posté - 13 mai 2019 : 13:48:54
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Merci Dhuneau, oui le vendeur l'a bien considéré comme son bien et l'a vendu comme tel, si je comprends bien tout ce que vous dites, tout ceci est donc légal ? |
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 13 mai 2019 : 22:53:18
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citation: tout ceci est donc légal ?
Sur la vente du cabanon en tant que bien meuble, sans doute.
Sur l'occupation légale par un cabanon utilisé comme bureau ou autre, a priori, de ce que vous dites, ça n'est pas plus légal qu'avant.
D'autant plus que par ce procédé le nouveau propriétaire n'a pas acquis la jouissance d'un local de manière opposable, ce qui semble prouver que l'ancien était conscient du fait qu'il ne disposait pas réellement de ce droit de jouissance.
Sans autorisation exprès, le titulaire du droit privatif n’était pas en droit de réaliser des travaux d’installation d’un abri de jardin (Cour d’appel de PARIS, 26 juin 2001). Son successeur pas plus.
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sonia75
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Posté - 14 mai 2019 : 09:07:00
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Merci Dhuneau, oui ce qui nous gêne ici ce n'est pas le cabanon s'il était utilisé comme tel mais les autres usages qui en sont faits variant selon les copros...A voir dans le temps comment ça évolue alors... On a pas énormément de moyens légaux... |
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dhuneau
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Posté - 18 mai 2019 : 12:47:28
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citation: ce qui nous gêne ici ce n'est pas le cabanon s'il était utilisé comme tel mais les autres usages qui en sont faits
A ce moment, il vous faut commencer par saisir le syndic pour lui dire que vous ne supporterez plus l'usage anormal que vous avez pu constater, usage anormal non pas du cabanon, mais du droit de jouissance privatif, en :
- précisant ce que vous avez pu constater dans le passé ;
- rappelant les dispositions du règlement de copropriété qui étaient enfreintes ;
- lui demandant de rappeler ces limites au copropriétaire concerné en précisant qu'il n'y aura aucune tolérance ;
- indiquant que si, malgré tout, des troubles intervenaient, vous demanderiez l'inscription du sujet en AG en vue de l'habiliter à prendre toute mesure nécessaire au respect du règlement de copropriété.
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Édité par - dhuneau le 18 mai 2019 12:49:34 |
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sonia75
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Posté - 18 mai 2019 : 14:15:34
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Merci bp Dhuneau. Le truc c est que le cabanon ne figure pas au RC. Seule la cour y figure et il n y a pas vraiment plus de détails que le fait que le copro dispose de sa jouissance privative... donc sur quoi s appuyer? Pas évident... |
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dhuneau
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Posté - 25 mai 2019 : 20:38:34
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citation: le cabanon ne figure pas au RC. Seule la cour y figure et il n y a pas vraiment plus de détails que le fait que le copro dispose de sa jouissance privative.
Si le cabanon y figurait, vous n'auriez pas de problème !
Si vous ne savez même pas si le copropriétaire possède vraiment un droit de jouissance, même après avoir épluché le règlement de copropriété, c'est qu'il se pourrait qu'il n'en dispose pas Il ne suffit pas qu'une cour ne soit accessible que depuis un seul lot pour qu'elle soit partie commune à jouissance privée.
Si vous n'arrivez pas à avoir d'autres informations, c'est au syndic de commencer par poser la question au copropriétaire concerné du "titre" fondant ce droit réel ,soit séparément, soit à l'occasion du rappel au règlement que vous lui demanderez de faire. |
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sonia75
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Posté - 26 mai 2019 : 09:06:53
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La cour est bien à jouissance privative dans le RC... |
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dhuneau
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Posté - 26 mai 2019 : 16:07:50
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Eh bien, quel est votre problème ?
Ce que vous dites c’est qu’il abuse de son droit de jouissance privatif.
Ce que la copropriété ne peut pas faire dans ce cas, c’est sa propre police.
Le syndic peut faire dégager une partie commune dont le droit d’usage appartient à tous les copropriétaires, telles une entrée, un couloir ou un passage, mais pas une partie commune à jouissance privative. Pas plus qu'il ne peut rentrer chez vous pour baisser le volume, le cas échéant, de votre radio jouant trop fort à deux heures du matin...
Constatez précisément l'abus du droit de jouissance privatif, à commencer par l'implantation du cabanon dans la cour (n'oubliez pas qu'une tolérance, telle que celle que la copropriété l'avait acceptée avec le précédent, ne crée pas un droit ), et tout ce qui va avec, et faites rappeler à l’ordre votre copropriétaire indélicat par le syndic. (cf message du 18 mai). |
Édité par - dhuneau le 26 mai 2019 16:33:05 |
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sonia75
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Posté - 27 mai 2019 : 14:25:52
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Merci Dhuneau, ce dont j'aimerais m'assurer c'est du droit justement que le copro a/aurait sur ce cabanon avant de lancer quoique ce soit. Je crains que seul un juge puisse se prononcer... |
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nefer
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Posté - 27 mai 2019 : 15:04:05
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ce copropriétaire occasionne t il des troubles de voisinage dans l'utilisation de cette cour? |
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 27 mai 2019 : 17:11:03
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Bonjour Sonia75
Je vais résumer ce que j’ai compris :
- il y a un cabanon dans cette cour commune à usage privatif
- le précédent copropriétaire utilisait ce cabanon
a) de manière bruyante
b) à toute autre chose que ce qui est prévu par le RC pour la cour, par exemple sous forme de bureaux
Évidemment le fait que ce cabanon existe donne plein d'occasions de créer du trouble.
Donc votre souhait c’était de profiter du changement de copropriétaire pour « l’enlever » par une résolution d’AG.
Avec l’idée suivante : puisque ce cabanon n’est pas sur l’acte de vente, il n’a pas d’existence légale.
Mais ça ne marche pas.
Une AG ne peut décider d’enlever un cabanon chez un copropriétaire. Peu importe comment il s’y trouve d'ailleurs.
Elle peut :
1) lui demander de le retirer ;
2) lui demander de cesser un usage de la cour contraire à la destination de celle-ci ;
3) lui demander de cesser les troubles de voisinage.
Dans les trois cas , parce que le copropriétaire ne respecte pas le RC et abuse de son droit.
Ce que vous voudriez c’est rentrer dans le cas 1.
Ce qui vous gêne c’est que le cabanon était déjà là .
Ce n’est pas suffisant : vous avez pu le tolérer pendant des années, ce ne reste qu’une tolérance, toujours susceptible d’être supprimée.
Ce qui vous gêne aussi c’est que récemment ( quand ?) vous avez autorisé des travaux sur ce cabanon.
Évidemment ça laisse penser qu’il était autorisé ; mais en fait ça peut être vu comme juste « accessoire » à la tolérance. Vous devez relire précisément la résolution en vérifiant sa rédaction : évoque-t-elle « le cabanon » ou « un » cabanon, l’autorisation est-elle donnée à M. X pour son bâtiment, la nature des travaux : s’agissait- il de l'agrandir ?, etc .
Vous ne dites rien non plus du caractère « normal » ou non de ce cabanon, par rapport à l’usage de la cour et le reste de la copropriété. Si la cour est une grande cour herbeuse, le juge pourrait effectivement considérer que le droit de jouissance de la cour emporte la possibilité d’y implanter un cabanon formant une remise à outils nécessaire à son entretien.
Dit autrement, contester la régularité de l’établissement de ce cabanon est sur le principe parfaitement possible, mais vous ne pouvez pas être sûre de gagner s’il y a trop d’éléments contraires qui prouveraient une volonté « de nuire ».
Pour les cas 2 et 3, votre problème est qu’il faut constater les usages anormaux, pour s’en plaindre, mais il n’y a pas de difficulté de principe
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2019 : 14:33:24
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Merci Dhuneau, oui vous avez parfaitement résumé la situation je crois :-)
L'autorisation de travaux sur ce cabanon a eu lieu en 2002 donc ça date un peu maintenant... Il s'agissait de le rénover et changer son toit.
L'usage bureau nous gêne mais l'usage habitation aussi car il donne lieu à des nuisances actuellement cessées mais qui pourraient revenir.
Chaque copro de ce lot ayant la tentation de le transformer en studio ou autre d'où notre souhait de le retirer si possible légalement...
J'ai compris qu'il fallait que des troubles de voisinage soient créés pour éventuellement ce faire.
On continuera je suppose à batailler à chaque changement de copro ou périodiquement avec ceux en place qui cessent puis reprennent, etc. :-)
merci encore de vos éclairages fort utiles! |
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Pouvoir SDC sur partie commune jouissance privée 
