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pachachon
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 Posté - 25 mai 2019 : 19:04:21
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bonjour,
Sur l'étage des chambres d'étudiant/de bonne, il y a 4 douche collectives + 2 chauffe-eau et 2 WC collectifs.
Ce sont des parties communes.
Ces parties communes sont principalement utilisées par les habitants de l'étage concerné mais accessibles à tous.
Les travaux de rénovation et de réparation sont actuellement assumés par la copro puisque c'est une partie commune.
En AG, il est proposé de :
"Adoption d'une grille de charges relatives aux sanitaires collectifs :
L'assemblée générale après en avoir délibéré décide d'adopter la grille de charges relatives aux installations sanitaires collectives des chambres de services et d'entériner le projet modicatif du RDC établis par un géometre expert et donne mandat au syndic pour signer l'acte et réaliser les démarches de publication dudit modificatif.
Dans la description du géometre expert, il est écrit :
"Il consiste en la création de 3 grilles de charges d'entretien et réparation des douches et WC communs situés au 6ème étage.
Charges communes spéciales des douches et WC relatives a certains lots concernant :
- les réparations et les frais d'entretien,
- les travaux de remplacement des revêtements (enduits , peinture...) y compris le remplacement des douches et CW, des locaux a l'exception des éléments du gros oeuvre qui font parties de la structure du bâtiment.
- le cout de la location du compteur local."
Plusieurs questions :
- peut on mettre a la charges des copropriétaires du 6eme étage les charges des équipements situés a cet étage?
Quelle majorité?
- Est ce ces équipements devient parties "privatives ou a usage exclusif" des seuls copropriétaires du 6eme étage?
Si oui, comment cette modification en parties tous aux seuls copropriétaires du 6eme peut-elle etre actée?
Dans le cas contraire, pourquoi les charges seraient-elles supportées par les seuls copropriétaires du 6eme alors que ce sont des équipements parties communes?
- peut on modifier les tantiemes des charges dans metrer les lots?
- quelles sont les démarches pour "réaliser les démarches de publication dudit modificatif."? Y a t'il un cout ou des pré requis a modifier le RDC?
En bref, cette demande est elle complète et valide?
Car ils parlent de modifier les tantiemes mais pas de prendre ces équipements a usage exclusif de propriétaires du 6eme étage.
Les nouveaux tantiemes et charges spéciales sont elles applicables immédiatement ou après la procédure d'enregistrement du RDC avec la nouvelle grille?
Bon week-end,
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Posté - 25 mai 2019 : 19:14:59
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citation: - peut on mettre a la charges des copropriétaires du 6eme étage les charges des équipements situés a cet étage?
Quelle majorité?
OUi, c'est l’article 10 qui s'applique : charges dites à l’utilité pour un équipement commun.
Mais attention, on parle de l'équipement pas de la peinture des murs par exemple....
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
citation: - Est ce ces équipements devient parties "privatives ou a usage exclusif" des seuls copropriétaires du 6eme étage?
NON, pas du tout ce sont les charges qui sont réparties différemment, c'est comme un ascenseur....
Bien sur il faut qu'il y ait modification du RdC et publication.... |
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pachachon
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 Posté - 25 mai 2019 : 19:28:29
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erratum :
il est spécifié dans le contrat de vente que les sanitaires sont communs aux lots de l'étage.
Est ce que ca signifie que les copropriétaires des autres étages n'ont pas le droit d'y acceder?
Actuellement pas de serrures. |
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Posté - 25 mai 2019 : 19:30:59
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ce n'est pas le contrat de vente qui fait foi, mais l'EDD (état descriptif de division) |
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pachachon
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4
Posté - 25 mai 2019 : 19:49:02
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donc si je comprends bien, les charges d'utilisation qui sont l'électricité des 2 chauffe-eau sont modifiables.
Le tantieme pour l'utilisation de l'eau actuellement facturé aux tantiemes (pas de compteur) sont aussi modifiables.
Mais la réfection des murs et la rénovation des douches (acruellement en très mauvais état , fuites etc) ne le sont pas.
C'est bien cela?
Les nouveaux tantiemes sont applicables a partir de l'AG ou de l'enregistrement du nouveau RDC?
Quel est le cout d'enregistrement d'un RDC?
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pachachon
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Posté - 25 mai 2019 : 19:59:34
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EDD :
6eme étage : chambres individuelles
Aucune mention de sanitaires communs. |
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pachachon
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6
Posté - 25 mai 2019 : 20:12:41
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bonjour Rambouillet
merci pour votre réponse, mais j'ai besoin d'une clarification supplémentaire.
il peut y avoir des charges spéciales mais il semble , sauf erreur de ma part, la non utilisation d'équipements parties communes n'est pas un motif pour établir ces charges.
Le seul fait qui y ait accès l'empêche.
Peut on demander que ces parties communes soient a usage exclusif de ceux qui payent?
Faut il une autre décision d'AG?
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nefer
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7
Posté - 25 mai 2019 : 20:37:51
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il faut vérifier ce qui est indiqué dans le RDC concernantl es lots "chambres"
est il indiqué "accès aux WC communs"?
quel est le statut de ces "douches" ?
si rien n'est indiqué dans le RDC d'origine ou dans un modificatif, il va falloir relire les PV d'AG qui ont décidé la création des "douches"
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pachachon
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8
Posté - 25 mai 2019 : 21:26:33
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Nefer
dans le RDC
parties privatives :
- les canalisations de toutes natures d'addiction ou d'évacuation affecté a l'usage exclusif d'un appartement ou d'un local depuis le brachement sur la conduite principale, les installations électriques (forces et lumières) de chaque appartement depuis le branchement sur le secteur, les installation de chauffage centrale avec radiateurs et tuyauteries même si elles traversent l'appartement du autre copropriétaire.
- les installations sanitaires et hygieniques particulieres de salle d'eau et water closet
- les chauffe eaux et éviers
- les installation de chauffage individuels
- et plus généralement tout ce qui est inclus a l'intérieur des locaux privés et qui sert a leur usage ou ornement exclusif et tout ce qui, bien que ce soit situé à l'extérieur des locaux privés est affecté exclusivement à leur usage.
Parties communes :
sol, murs jardins chaufferie et plus généralement tout ce qui ne constitue pas les parties privées ou parties communes spéciales.
Parties communes spéciales appartenant à l'ensemble des copropriétaires :
- les points d'eau communs à l'intérieur des batiments , les appareils d'éclairages, les compteurs généraux pour l'eau et d'électricité d'immeuble (actuellement les chauffe eau et eaux des douches et WC communs sont connectés dessus)
- les peintures , boiseries, carrelage, plancher et autres revêtements
- les objets mobiliers garnissant les parties communes spéciales telles que plinthes , glaces, décorations, poubelle, ensemble du matériel outillage et fourniture d'entretient
-l'installation de parties communes spéciales notamment l'éclairage collectif , les cabines téléphoniques d'usage commun et plus généralement toutes gaines, coffres, placards , appareils et matériels non affecté a l'usage exclusif de l'un des copropriétaires alors même qu'ils seraient situés a l'intérieur de locaux privés.
Comme vous le voyez jamais les sanitaires communs ne sont mentionnés explicitement.
Ma question est :
si charges spéciale pour ces sanitaires, peuvent ils et doivent ils être déclarés a usage exclusif de certains lots?
Est il légal de faire des charges spéciales si les autres copropriétaires ont accès a ces installations?
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pachachon
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Posté - 25 mai 2019 : 21:28:19
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nefer
Le RDC a été créé par les promoteurs alors que le batiment était en construction.
Et non encore vendu.
Les sanitaires sont d'origines mais non tracé dans le RDC hormis les mentions que j'ai écrite. |
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Posté - 26 mai 2019 : 07:51:33
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OUI, on peut toujours décider que cet équipement commun sera à jouissance exclusive de quelqu'un, voir de plusieurs mais dans ce dernier cas, il faudra voter à l'unanimité, car les autres copros sont actuellement copropriétaires indivis de ces éléments.... donc perte au niveau de leur investissement.
De plus si ces points d'eau servent au ménage des parties communes (lavage des paliers ou autres) vous ne pourrez pas si vous ne trouvez pas un autre point d'eau et un autre point de déversement des EU.
Comme je l'ai dit ces locaux peuvent être divisés en deux : le local et l'équipement qui est à l'intérieur. Le local reste partie commune à tous et l'équipement intérieur à charge d'entretien par les utilisateurs (charge dite à utilité art 10). (il faudra lister précisément les équipements concernés)
On peut aussi déclarer (c'est plus simple) que ces locaux et leurs équipements restent communs mais à charge de certains avec une clé spéciale de répartition
comme on le fait pour un ascenseur, un escalier ou autres.
Conclusions : si rien n'est déjà prévu au RdC pour définir qui a la jouissance de ces locaux, je déconseille de les transformer en jouissance exclusive de certains car il y a augmentation de la part de ces utilisateurs et diminution des investissements des autres, donc beaucoup de contraintes de votes et administrative. Je préconiserai plutôt la création d'une clé spéciale de charges pour cette utilisation. |
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pachachon
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Posté - 27 mai 2019 : 11:49:46
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Merci Rambouillet.
Je commence a y voir plus clair.
Résolution :
"Adoption d'une grille de charges relatives aux sanitaires collectifs :
L'assemblée générale après en avoir délibéré décide d'adopter la grille de charges relatives aux installations sanitaires collectives des chambres de services et d'entériner le projet modicatif du RDC établis par un géometre expert et donne mandat au syndic pour signer l'acte et réaliser les démarches de publication dudit modificatif."
Je comprends de cette résolution que c'est ce que le CS veut faire.
Juste changer la clé de répartition pour ne pas payer les charges d'utilisation et de rénovation de ces douches.
Et les mettant a zéro pour les autres étages et tout sur les copropriétaires de l'étage N°6.
Mais les sanitaires restent partie commune.
Pour bien comprendre les conséquences :
1/ si la femme de ménage et les ouvriers venant faire des travaux utilisent les sanitaires, vous dites que c'est impossible de changer la clé
Quelles sont les conséquences?
Ceux du 6eme étage sont les seuls a payer mais tout le monde peut les utiliser?
2/ pour les travaux de rénovation , ceux du 6eme étage sont les seuls a payer mais tout le monde peut a le droit de voter les travaux de rénovation?
Et ensuite d'utiliser les équipements?
3/ la demande de modification de clé est a sens unique.
Les copropriétaires du 6eme étage n'ont ni cave , ni parking mais le CS n'a pas demandé a modifier la clé de de répartition des caves et parkings.
Peut-on invalider la résolution d'AG ou demander a ce que la clé de répartition des caves et parkings soient modifiés. |
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Posté - 27 mai 2019 : 12:07:15
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1) si la femme de ménage utilise ce point pour prendre l'eau ou vider son seau pour nettoyer le 6ème étage, ce n'est pas bien gênant.... idem pour les ouvriers
et si on ne veut pas que tout le monde les utilise, on trouve un système de verrouillage pour seuls les copros du 6ème y est accès, mais vous pensez que quelqu'un du 2ème étage ira utiliser les WC du 6ème
2) il est admis par la jurisprudence (mais cela peut être rajouté au RdC à cette occasion) que pour tout ce qui relève de l'entretien, ceux qui sont concernés par le paiement, votent :
"art 24 :
...
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
3) est ce que les copros du 6ème ont des tantièmes de caves ? NON ? donc ils ne paient pas des travaux de rénovation des caves, s'il y en a....
Rappel : la vie en copropriété est une vie qui n'est ni blanc ni noir mais gris.... et tous les copros sont propriétaires de tout en indivision avec sesd avantages et ses inconvénients.... |
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Charges spéciales et modification des tantiemes 
