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sambts
Nouveau Membre
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 Posté - 18 sept. 2019 : 15:24:07
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bonjour,
le problème est le suivant : une AG a régulièrement voté des travaux d'installation d'un ascenseur en immeuble ancien, notamment une résolution indiquant que "la machinerie sera implantée dans le réduit, partie commune, situé au sous-sol sous l'escalier".
un copropriétaire qui revendique occuper cet espace partie commune depuis plus de 30 ans, s'est manifesté après l'assemblée (à laquelle il n'était ni présent ni représenté) et il a fait envoyer un courrier par son avocat où il revendique l'usucapion (prescription acquisitive) et nous "interdit" d'intervenir dans cet espace et d'y installer la machinerie.
par contre le pv n'a pas été contesté, il est désormais devenu définitif après 2 mois (vote de l'ascenseur, grilles, financement, emplacement de la machinerie...)
cet espace n'est pas affecté de tantième et ne figure pas dans la description du lot de ce copropriétaire, d'ailleurs le copropriétaire reconnaît que cet espace situé sous l'escalier, sommairement fermé par des planches, n'est pas rattaché à son lot mais que comme il y stocke depuis plus de 30 ans des encombrants (planches, pots de peinture), il en a maintenant la propriété
c'est un espace minuscule et bas de plafond (sous escalier) qui n'a aucune utilité, raison pour laquelle la copro ne s'est jamais inquiétée de savoir si quelqu'un y stockait, par contre il est indispensable pour installer la machinerie (solution sans machinerie impossible dans notre cas)
ma question est de savoir si selon vous nous pouvons lancer un référé pour faire libérer cet espace partie commune (sans décision de l'assemblée) ou s'il faut impérativement convoquer une assemblée (3 semaines + diffusion pv + délai de contestation de 2 mois) afin de lancer une procédure
merci de vos conseils.
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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1
 Posté - 18 sept. 2019 : 17:02:19
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le plus simple et le moins cher serait peut être que le syndicat "achète" cet espace à celui qui prétend en être propriétaire
si ce propriétaire assigne pour faire reconnaitre l'usucapion, cela va prendre un "certain" temps...et couter les frais d'une procédure au syndicat
le syndicat a été très "léger" de ne pas se préoccuper de la propriété de cet espace tout au long de l'étude du dossier ascenseur |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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 2
Posté - 18 sept. 2019 : 20:58:02
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A supposer que ce copropriétaire puisse utilement revendiquer la propriété du réduit, la valeur de celui-ci est certainement modique et lui proposer une petite compensation comme le suggère nefer est le moyen le plus simple de régler le litige. Mais il faut rester prudent. Dans la proposition d’arrangement, il ne faudra surtout pas lui reconnaître un droit de propriété. Bien au contraire, il faudra simplement lui proposer une transaction : la somme qui lui serait proposée n’aurait d’autre but que d’éviter une procédure judiciaire qui prendrait du temps et coûterait aux deux parties sans qu’on préjuge du résultat d’une éventuelle action en justice. Le risque de reconnaître un droit de propriété, ne serait-ce qu'en lui proposant d'acheter le réduit, serait de lui laisser la possibilité de refuser l'achat : si c'est vraiment à lui, on ne peut l'obliger à vendre. Donc une transaction pour éviter un procès mais surtout pas un achat.
La prescription acquisitive (le terme usucapion n’apparaît pas dans le code civil) existe mais, pour pouvoir la revendiquer, il ne suffit pas d’occuper un bien depuis au moins trente ans, il faut encore l’occuper publiquement à titre de propriétaire. Or il me semble difficile pour ce copropriétaire de faire admettre qu’il a occupé à titre de propriétaire. Occuper à titre de propriétaire dans un immeuble en copropriété, c’est simple, c’est jouir en tant que copropriétaire d’un lot de copropriété. Il est assez fréquent qu’en regroupant des locaux, un copropriétaire s’accapare d’un bout de couloir. En un tel cas, un copropriétaire aménage un appartement en réunissant deux ou trois locaux distincts et ferme le palier existant, qui n’a d’utilité que pour lui, et personne n’y voit malice. Dans l’esprit de tous, au-delà de la porte, c’est le lot n° tant appartenant à Untel : la petite surface de palier est alors bien occupée à titre de propriétaire. Mais le cas du réduit sous l’escalier dans la cave est assez différent : ce réduit n’est pas un lot appartenant à Untel, dans l’esprit de tous, c’est simplement un petit espace où l’on a tacitement autorisé Untel à entreposer diverses choses. L’intéressé n’occupe alors pas à titre de propriétaire mais au titre d’une simple faculté révocable à tout instant et le temps qu’a duré cette faculté n’y change rien. Il est plus que douteux que le juge ne voit pas les choses ainsi. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2019 21:08:48 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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3
Posté - 18 sept. 2019 : 23:13:13
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Cette affaire pourrait être rejetée en référé parce qu'il y a une difficulté de fond
Question primordiale : les pièces adressées aux copropriétaires
avec la convocation font elles apparaître indubitablement que la machinerie sera placée en cet endroit ?
Si oui, vous avez une chance de faire retenir le défaut d'action en contestation de l'assemblée.
A l'occasion de l'étude personne n'a exigé de pénétrer dans ce "local" ?
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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4
Posté - 21 sept. 2019 : 19:28:27
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Dans ce domaine ce n'est jamais évident.
Au lieu de paraphraser un article, je préfère vous donner son lien. Ce dernier reprend de nombreuses jurisprudences, j'attire votre attention sur la partie "Tel n’est pas le cas lorsque la jouissance d’un bien résulte d’une simple tolérance".
https://www.efl.fr/actualites/immob...8e65ef5fb495 |
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sambts
Nouveau Membre
45 message(s)
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5
Posté - 23 févr. 2021 : 11:37:05
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bonjour,
je vous tiens informés un peu tardivement...
nous avons donc fait une action courant 2020 contre le copropriétaire qui occupait un réduit partie commune sous l'escalier, nous empêchant d'installer la machinerie de l'ascenseur
nous avons justifié, notamment, que l'occupation n'était pas publique, condition de la prescription acquisitive
et nous sommes très satisfait car le TJ de Paris a suivi cet argument d'occupation non publique, bien que ce copro ait produit 4 témoignages de personnes (n'habitant pas l'immeuble : amis, son fils, son assureur) indiquant qu'ils savaient que ce copro occupait ce réduit pour y stocker du matériel depuis plus de 30 ans...
une occupation publique doit être connue des premiers intéressés : les copropriétaires de l'immeuble, ce qui n'était pas le cas
le TJ a aussi retenu que ce copro n'avait pas attaqué dans les deux mois notre résolution en AG décidant d'installer la machinerie à cet endroit précis
le copro n'a pas fait appel, il nous a versé 1500 € article 700, et l'ascenseur est en cours de construction
n'hésitez pas : quand vous êtes sûrs de votre bon droit, saisissez la justice !
cordialement,
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Édité par - sambts le 23 févr. 2021 11:39:37 |
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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Posté - 23 févr. 2021 : 14:35:52
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