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joulo
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 Posté - 30 nov. 2019 : 14:38:08
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Bonjour,
Dans mon immeuble ancien lyonnais, je souhaite racheter une partie commune qui est spéciale (à mon sens mais j'aimerais votre confirmation) : un local de palier désigné "commun uniquement à certains lots" et "leur appartenant" dans le règlement de copropriété + droit à l’usage intégré de ce wc noté dans la description des lots en question + répartition particulière des charges sur ce local pour les lots en jouissant.
Selon mes lectures, une partie commune spéciale est définie par une jouissance exclusive et une répartition particulière des charges, c’est à priori le cas.
Il y aurait donc à mon sens un vote spécial appelant ces copropriétaires (art 6-2 de la loi de 65). Il me semble que cela est possible au sein d’une assemblée générale, tant que cela est précisé, plutôt que de convoquer une ag spéciale. Avec un prix de vente leur revenant exclusivement.
Il me semble également que le vote devrait être fait à l’unanimité puisqu’il s’agit d’une partie commune spéciale et qu’on enlève un droit de jouissance à ces copropriétaires.
Autant on peut voter à l'art 26 dans le cas d’une partie commune générale n’ayant aucune utilité pour les autres copropriétaires et ne faisant pas l’objet d’un droit d’usage particulier dans le règlement de copropriété, on ne touche pas aux conditions de jouissance particulières rattachées à un lot. Exemple d’un bout de couloir en cul de sac ne donnant aucun accès à un lot et n’ayant pas d’intérêt.
Ma première question est:
-Doit on également demander l’accord de l’ensemble de la copro pour modifier le rcp dans le sens de la suppression de ce droit d’usage? Car je souhaite créer un nouveau lot On peut supposer que certes seuls les copropriétaires en question votent le principe de la vente, mais que le projet de géomètre à soumettre est à soumettre à toute l’AG. Et qu’en cas d’accord des copros concernés sur la vente mais en cas de refus de l’AG de modifier le rcp peut on l’ordonner par demande au TGI?
Un sujet précédent n'y apporte pas tout à fait de réponse claire et est assez ancien.
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=64397
JPM indiquait que de fait racheter les parts de l'indivision permettait de la supprimer. En donc qu'on en devient seul propriétaire. Mais avouez que c'est difficile à faire comprendre en cas de revente s'il n'y a pas de lot créé et de modificatif de rcp. Ce serait une propriété de fait mais sans titre.
Ou bien que la modification du règlement de copropriété requiert la même majorité que la vente dont il découle. C’est là qu’est la subtilité. Et cela me semblerait logique. D’autant plus que créer des nouveaux tantièmes n’est peut être pas logique dans la mesure où je reprends les tantièmes des autres copropriétaires déjà rattachés à cet espace.
Ma deuxième question est:
-Si je le fait voter à l'art 26 (vote spécial pour les lots concernés) alors qu’il devrait être fait à l’unanimité, et qu’un notaire accepte de faire passer l’acte une fois le délais de non contestation purgée, y a t il un risque de prescription trentenaire? Qui me serait très préjudiciable en cas de revente de mon bien.
L'unanimité ne serait pas évidente à obtenir.
Ma troisième question est:
-Si ce n’était pas une partie commune spéciale mais simplement à jouissance exclusive, il faudrait donc un vote de tous à l’art 26 pour la vente et la modification du rcp, une répartition du prix de vente pour toute la copro? Mais également un accord des lots concernés sur la renonciation à l’usage du local? (soit sous seing privé soit avec une mention dans le vote auquel ils seraient favorables)
Je vous remercie pour votre aide
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Édité par - joulo le 30 nov. 2019 18:21:22 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 30 nov. 2019 : 22:32:55
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Vous souhaitez racheter une partie commune, à usage exclusif (de plusieurs copro), le vote concerne l'ensemble de la copropriété, art 26.
Il faut créer les tantièmes, et modifier le RDC.
Par contre, vous achetez le lot et pas le couloir d'accès |
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nefer
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 2
 Posté - 30 nov. 2019 : 22:48:42
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les propriétaires des lots qui ont un droit de jouissance sur cette PC, doivent donner leur accord et concourir à l'acte |
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JB22
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Posté - 30 nov. 2019 : 22:57:44
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Même à l' article 26 les copropriétaires ne peuvent pas priver les copropriétaires qui ont un droit de jouissance privatif sans leur accord et sans les indemniser. |
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JPM
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Posté - 01 déc. 2019 : 00:04:26
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Je suppose que ce morceau de palier ne dessert que votre lot ou vos lots ?
Voyez d'abord si votre règlement de copropriété ne comporte pas une clause permettant clairement l'opération que vous envisagez
C'est très fréquent dans un immeuble ancien.
A défaut l'opération ne pose pas de problème. Il vous faut l'accord des autres indivisaires sur le principe de l'opération.
Voyez un notaire pour régler les détails car il existe des pratiques locales bien que cela soit interdit. En principe la vente exige un vote d'une " assemblée " à laquelle ne participeront que les propriétaires de cette partie commune spéciale. Si le règlement de copropriété le permet une assemblée spéciale suffit. Si non cela sera au cours d'une assemblée générale mais avec un vote des seuls indivisaires. C'est à eux seulement que le prix éventuel reviendra. Vous recevrez votre quote-part de ce prix.
La modification du règlement de copropriété et celle de l'état descriptif s'imposent mais vous devrez en supporter les frais.
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JB22
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5
Posté - 01 déc. 2019 : 09:50:50
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Les copropriétaires d' un droit de jouissance sur une partie commune spéciale ne sont pas copropriétaire de cette partie commune.
En conséquence cette partie commune appartient à tous les copropriétaires qui doivent participer au vote et les bénéficiaires de droits de jouissance donner leur accord et être indemnisés. |
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JPM
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6
Posté - 01 déc. 2019 : 10:01:43
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Il n'est pas question ici d'un droit exclusif de jouissance mais d'une partie commune spéciale.
C'est bien ce cas que vise ma réponse qui mentionne les indivisaires
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JB22
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Posté - 01 déc. 2019 : 13:51:54
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Effectivement ma réponse vise le cas d' une jouissance sur partie commune, mais en fait il s' agirait, pour le palier, d' une partie commune à tous les copropriétaire du bâtiment, il faut donc voir ce que dit le R.C. à ce sujet.
Il faut distinguer la partie "W.C" et la partie "Palier" |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 déc. 2019 : 14:54:53
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Je pense que le palier est commun aux copropriétaires des lots desservis par ce palier.
Joulo souhaite récupérer une partie du palier qu'il est seul à utiliser. Question tout à fait classique.
Attention, pour le prix ! Un m² de palier vaut 800 €. Après intégration dans un lot il vaut 5000 €.
Mais il faut déduire le coût des travaux du regroupement pour un m². Disons 2300 €.
5000 - 2300 = 2700 €. Prix décent 1000 à 1500 €.
La situation des WC est totalement différente.
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joulo
Nouveau Membre
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Posté - 01 déc. 2019 : 17:52:34
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Merci pour vos réponses.
Je vois que la question fait un peu débat, donc j'essaye de trancher: il s'agit bien d'une partie commune spécial, il est noté dans le rcp qu'elle leur "appartient" (à ces lots), qu'elle "commune à ces lots", et il y a une répartition spéciale de charges pour ce local. Ce n'est pas une simple partie commune à jouissance exclusive. Donc on est bien dans l'art 6-2 (récemment écrit par la loi Elan)
Article 6-2
Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Je vois la clause dont vous parlez, celle qui permet d'être propriétaire de fait de ce local si on devient la seul à l'utilisez dans le cas d'un cul de sac de couloir qui ne dessert que son lot.
Ce n'est pas mon cas. C'est un petit local (anciennement wc de palier) dont seuls les lots de l'étage ont la jouissance. Mais plus personne ne s'en sert.
A mon sens, il faut résolution ou ag spéciale, et répartition du prix de vente spécial. Mais j'aimerais avoir votre confirmation.
Et donc si je vous suis bien, il faut leur accord (soit sous seing privé, soit par accord à la résolution, à voir sur la forme).
Mais je me demande ce qu'il en est de la modification du rcp. Ca n'aurait pas trop de sens de le faire voter à l'art 26 à tous. Et en même temps si. |
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JPM
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Posté - 01 déc. 2019 : 17:56:54
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Je confirme ; voyez votre notaire.
Ce n'est pas la loi ELAN qui a créé les parties communes spéciales. |
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joulo
Nouveau Membre
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Posté - 01 déc. 2019 : 20:40:39
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Je suis d'acord ce n'est pas la loi Elan. Mais elle est venue les préciser. |
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JPM
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Posté - 01 déc. 2019 : 22:05:36
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Préciser ? C'est beaucoup dire
Il y a " à l"usage ou à l'utilité " de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux
Ensuite il y a en art 6-2 à l'usage et à l'utilité 
Erreur incontestable quand on connaît la masse des discussions sur usage et utilité.
Sur ce point nécessité de méditer une bonne heure sur le premier paragraphe de l'article 10 de la loi de 1965
Vous passez ensuite à la notion d'utilité objective que l'on pourrait peut être retrouver dans la théologie ignacienne ** ( Jugez en :
Le gardiennage est un service
Les frais de gardiennage doivent donc être répartis en fonction de l'utilité
Mais comment calculer l'utilité du gardiennage pour chacun des lots ?
Réponse : On peut utiliser les tantièmes de copropriété pour exprimer l'utilité à l'égard de chacun des lots  C'est l'utilité objective 
** Les Jésuites sont les "enfants" d'Ignace de Loyola. On admire ou on critique, - c'est selon -, chez eux des acrobaties intellectuelles-de ce type.
Un bon point avec les assemblées spéciales
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Édité par - JPM le 01 déc. 2019 22:08:45 |
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joulo
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Posté - 01 déc. 2019 : 22:13:18
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Oula. J'admire le niveau de réflexion mais ça va beaucoup trop loin pour moi.
Il me faut des arguments juridiques et c'est tout. |
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JPM
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Posté - 01 déc. 2019 : 22:20:47
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Mélanger ici usage et utilité c'est un problème juridique
Si voulez parvenir à vos fins allez voir votre notaire. |
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Rachat partie commune spéciale 
