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nefer
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61
 Posté - 13 juin 2020 : 10:16:37
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concernant vos prochains travaux, il serait peut être utile d'augmenter le pourcentage du fonds travaux ALUR pour que les copropriétaire constituent une réserve conséquente et que l'appel de fonds au moment du vote de ces travaux soit moindre
ainsi vous aurez la trésorerie nécessaire |
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JPM
Modérateur
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 62
 Posté - 13 juin 2020 : 10:36:55
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L'article 35 plafonne l'avance permanente de trésorerie à 1/6 du budget prévisionnel.
Le montant est le plus souvent fixé à ce plafond à une date donnée.
En général cela a été calculé en 2015 par exemple. On N'y touche plus pendant un certain temps. La pratique de l'accommodation chaque année est contestable.
Vous semblez avoir des débiteurs importants. L'APT est donc particulièrement nécessaire.
Pour les recouvrements ? Tout dépend des montants dus. Pour des sommes importantes il faut prendre le jugement et assouplir l'exécution. Dans certains cas il faut faire inscrire l'hypothèque du syndicat.
Le syndic doit s'opposer Ă des adoucissements excessifs du CS.
Le CS doit secouer le syndic en léthargie.
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MIBA
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Posté - 13 juin 2020 : 10:47:11
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Nefer,
La définition de Paraclitique de ce qu'elle appelle fonds de roulement, cad "la somme minimale que nous avons en permanence sur le compte de la copropriété. 1/10 ? 1/4 ? " n'est semble-t'il la définition de l'avance de trésorerie communément admise.
Pour moi, la réponse à la question de Paraclitique est 0 €. Et pour que le solde du compte séparé de la copro ne soit jamais négatif compte tenu des aléa de dépenses et de recettes, il faut que les copropriétaires versent une avance de trésorerie, qui ne peut légalement dépasser 1/6 du budget annuel.
Contrairement à ce qu'avancent certains syndics, le taux de 1/6 n'est nullement obligatoire. Il doit être fixé en AG en fonction du caractère saisonnier des dépenses ( par exemple le chauffage collectif). Il doit permettre de faire face à des impayés transitoires de charges ( mais pas permanents ou récurrents) ou à des dépenses imprévues ( dépassement du budget courant). |
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JPM
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64
Posté - 13 juin 2020 : 12:08:04
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MIBA exprime fort bien tous les éléments à prendre en considération pour déterminer le montant du fonds de roulement
Cela conduit immanquablement à retenir le montant du plafond sans le changer chaque année bien entendu
On connait l'histoire des syndicats n'ayant jamais de copropriétaires débiteurs et qui se trouvent soudainement face à une succession difficile : 5000 €, 6500 € etc .... |
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paraclitique
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65
Posté - 13 juin 2020 : 19:14:14
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1/6 maximum d'une année de budget pour l'avance de trésorerie,
afin que quelque soit les aléas annuels, le compte puisse payer les factures sans avoir besoin d'avoir là encore une somme inactive,
ai je bien compris ? |
Édité par - paraclitique le 13 juin 2020 19:25:05 |
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MIBA
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66
Posté - 13 juin 2020 : 19:38:42
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oui c'est bien celĂ .
Il y a un point important, c'est que le budget voté en AG pour couvrir les dépenses courantes soit bien ajusté ( pas trop, ni trop peu). |
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JPM
Modérateur
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67
Posté - 13 juin 2020 : 19:56:05
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N'oubliez pas la ligne des frais de contentieux qui est indispensable
et le financement des travaux ordonnés par le conseil syndical sur délégation de l'assemblée
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merlin
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Posté - 13 juin 2020 : 20:15:11
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pour moi je dirais grande méfiance vis à vis delegation donnée au conseil syndical pour engager des travaux sauf si l'objet des dépenses est bien précisément defini et le montant aussi !
merlin |
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paraclitique
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Posté - 13 juin 2020 : 20:33:41
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JPM,
les frais de contentieux hélas nous n'en avons pas eu à ma connaissance ces dernières années,
je n'ai donc pas de référence pour établir une ligne,
d'ailleurs quel serait le "code " d'une telle dépense pour que je remonte sur plusieurs années pour en retrouver ?
le seul exploit de notre syndic c'est d'avoir présenté une facture d'un sous-traitant de notre chauffagiste pour des travaux sur des parties communes,
et d'avoir insisté et insisté pour qu'un copropriétaire paye ces travaux, et de lui avoir envoyé un huissier pour présenter cette facture.
Après avoir regardé de près, à ma demande en "conciliation" le syndic admet qu'il n'aurait pas du,
que c'est à la copropriété de payer les travaux sur les parties communes.
Le copropriétaire ciblé n'a toujours pas eu une rectification de ses écritures, et je me doute que je ne vais réussir à pister un éventuel remboursement des frais de huissier à la copropriété. (l'affaire s'étalant sur 3 années civiles bien sur, je suppose que ce serait à pister dans le grand livre ? parce que je me doute que l'huissier lui a été payé dès le départ de l'exploit et que si nous changeons de syndic dans un ou 2 ans pff encore quelques euros qui s'évaporent )
Cela me rend prudente quand je vois la liste des sommes dues par certains copropriétaires :
j'ai du mal à imaginer la mauvaise disposition d'un copropriétaire qui refuserait de payer une somme représentant moins d'un quart de ses frais de copropriété annuels depuis 2 ou 4 ans, mais qui paye depuis tous ses appels sans traîner.
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Édité par - paraclitique le 13 juin 2020 20:46:22 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 juin 2020 : 11:32:21
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Vous semblez avoir quelques débiteurs importants.
Occupez vous de cela avant tout autre chose.
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merlin
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Posté - 14 juin 2020 : 12:20:04
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bonjour
je crains que Paraclitique soit entre les mains d'un très mauvais
syndics et s'épuisent devant une telle situation . on croit rêver , 13 ans pour rembourser un coproprietaire , indûment facturé!!!!!!
merlin |
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mise en concurrence syndic 
