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pap cigale
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 Posté - 24 nov. 2020 : 18:06:00
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Bonjour, le syndic nous demande de voter les résolutions suivantes RATIFICATION DES TRAVAUX DE POSE D’UN CLIMATISEUR REALISE PAR M. BEBE article 25. Le copropriétaire a réalisé durant l’exercice, la pose d’un climatiseur conformément au cahier des charges précédemment accepté en assemblée générale. Il est demandé à l’assemblée générale de ratifier ces travaux. RATIFICATION DE LA MODIFICATION DE LA BAIE VITREE DU LOT 88 (Majorité Art 25) Des travaux de rénovation de la baie vitrée de la loggia du lot 88 ont été réalisés. Ces travaux modifiant l’aspect de la façade (passage d’une baie de 2 vantaux à 3 vantaux notamment) nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale. Questionné le syndic m'a précisé que le CS était au courant. Pour moi le CS aurait du demander aux copropriétaires concernés de déposer leur demande car ce n'est pas le syndic "qui doit faire la demande" pour ces propriétaires. Qu'en pensez vous ?
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JB22
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Posté - 24 nov. 2020 : 19:05:49
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"RATIFICATION DES TRAVAUX DE POSE D’UN CLIMATISEUR REALISE PAR M. BEBE article 25."
Les travaux ont été autorisés, il s'agit donc de constater que ceux- ci ont été réalisés conformément au cahier des charges, une réception doit donc avoir été faite.
"RATIFICATION DE LA MODIFICATION DE LA BAIE VITREE DU LOT 88 (Majorité Art 25) "
Le syndicat n' a aucune obligation de "RATIFIER" ces travaux,le copropriétaire n' ayant ni demandé ni obtenu l' autorisation de l' A.G., Il peut même exiger une remise en l'état.
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Posté - 24 nov. 2020 : 19:33:41
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le syndic est dans son rôle, car si l'AG ne ratifie pas, il pourra alors saisir un juge pour faire démonter.... |
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pap cigale
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3
 Posté - 25 nov. 2020 : 22:02:50
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Bonsoir,
merci pour vos réponses. Je ne comprends pas la première par rapport à la seconde.
C'est le syndic qui demande la ratification de ces travaux à l'AG . Celui qui a posé la clim n'a obtenu l'autorisation que du syndic. Donc pour moi, le syndic n'a aucune obligation de RATIFIER SES travaux.
J'avais d'ailleurs suggéré que les résolutions soient ainsi rédigées : Ratification est donnée au syndic d’avoir accepté la pose d’un climatiseur par M. BB lot , sans l’accord de l’assemblée générale
Ratification est donnée au syndic d’avoir accepté les travaux de rénovation de la baie de la loggia du lot 88, sans l’accord de l’assemblée générale.
Le syndic m'a répondu : : Le conseil syndical a été informé de la demande des copropriétaires, l’assemblée générale est souveraine et accepte ou non de ratifier ces travaux.Même si le CS a été informé, je ne sais pas comment, ce n'et pas non plus au CS de donner une autorisation à ces copropriétaires. Qu'en pesnez vous ?
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nefer
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Posté - 26 nov. 2020 : 00:50:36
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le SDC ne peut pas accorder au syndic une ratification...
le SDC ne peut pas autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux sur parties communes: seule l'AG peut donner une autorisation
seule l'AG peut ratifier des travaux effectués par un copropriétaire
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Posté - 26 nov. 2020 : 07:43:35
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on peut rajouter ceci : la CC a dit que la procédure de ratification de travaux ne serait pas possible en AG... mais encore faut-il que quelqu'un saisisse le juge...  |
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JPM
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Posté - 27 nov. 2020 : 17:36:16
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Rambouillet citation: on peut rajouter ceci : la CC a dit que la procédure de ratification de travaux ne serait pas possible en AG... mais encore faut-il que quelqu'un saisisse le juge.
Références de l'arrêt SVP Merci |
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Posté - 27 nov. 2020 : 18:29:17
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il faut que je recherche.... pas facile...........patience |
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pap cigale
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Posté - 27 nov. 2020 : 19:48:24
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Bonsoir, Merci encore, je patiente, je patiente.
CC veut dire quoi sous ces initiales ? |
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JB22
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Posté - 28 nov. 2020 : 12:41:31
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"CC veut dire quoi sous ces initiales ? "
Cours de Cassation. |
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pap cigale
Contributeur débutant
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Posté - 28 nov. 2020 : 14:48:41
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Sunbird
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Posté - 28 nov. 2020 : 17:39:47
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Il y a quelques années la cour de cassation disait que même si l'AG régularise la situation le copropriétaire devait détruire l'ouvrage illicite et ensuite le reconstruire (il me semble que c'était une véranda).
Cette année un arrêt a considéré que si l'AG régularisait la situation pas besoin de détruire.
Dans votre cas si l'AG refuse les travaux de la climatisation et la modification de la baie vitrée, ce copropriétaire n'a pas d'autre solution que de remettre en état, et le syndic devra s'assurer que les décisions de l'AG sont exécutées.
Après si le syndic avait donné autorisation à ce copropriétaire, il pourra se retourner contre le syndic pour les frais de remise en état. |
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pap cigale
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Posté - 28 nov. 2020 : 19:18:05
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Bonsoir Sunbird, donc on va voir ce que l'AG a décidé. Merci de votre message. |
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JB22
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Posté - 28 nov. 2020 : 20:23:37
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" Le copropriétaire a réalisé durant l’exercice, la pose d’un climatiseur conformément au cahier des charges précédemment accepté en assemblée générale."
Il serait bon de voir si le syndicat n' a pas donné, dans une AG antérieure, une autorisation générale de pose d' un climatiseur sous réserves de respecter un "cahier des charges".
Dans ce cas le syndic n' a pas donné "une autorisation", mais constaté la conformité des travaux envisagés par rapport au cahier des charges.
Reste la modification des baies sans autorisation. |
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Posté - 29 nov. 2020 : 08:29:41
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citation: Il y a quelques années la cour de cassation disait que même si l'AG régularise la situation le copropriétaire devait détruire l'ouvrage illicite et ensuite le reconstruire (il me semble que c'était une véranda).
c'est bien cela que j'avais lu mais je n'ai pas retrouvé.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 nov. 2020 : 10:38:30
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La ratification doit comporter un désistement d'instance et d'action de la part du syndicat
Cela règle tous les problèmes
L'histoire de la démolition après ratification fait rigoler les juristes
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pap cigale
Contributeur débutant
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Posté - 30 nov. 2020 : 11:27:19
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Bonjour JPM Bonjour Rambouillet, merci encore pour votre aide. J'ai soulevé ce problème car dans notre résidence, rien n'est respecté. On vote des résolutions pour confirmer que les propriétaires doivent AVANT tout travaux en faire la demande et acquérir l'approbation de l'AG. C'est une résidence d'été on va dire et bien sûr 4 propriétaires ont construit sur les communs, des avancées transformant ainsi leur petit studio en F2. En 1992 au cours de l'AG une mise en garde a été votée validant une réunion du CS et approuvant la mise en garde à faire à ces 4 copropriétaires sur la responsabilité qu'ils sont prise en édifiant des constructions définitives sur leur rez de jardin. A ce jour, 3 des 4 propriétaires ont vendu sans contrainte ni problème!!! Aujourd'hui on demande à l'AG de ratifier ces 4 avancées construites illégalement. Information concernant la procédure des avancées en rez de jardin sans vote - l'ordonnance initiale du 28 06 201 a désigné M. BLABLA comme expert judiciaire afin de - Dire si la nature des aménagements réalisés est de nature à entraîner la création de tantièmes - Procéder à tous relevés techniques en vue d'établir un projet modificatif au règlement de copropriété en intégrant les jardins et aménagements es lots 34 35 36 37. Les espaces litigieux désignés comme jardin dans l'état descriptif de division alors qu'il s'agit en réalité de terrasses qui ont été aménagées devraient être qualifiés par l'expert de parties communes à jouissance privative. Dès lors, l'expert judiciaire en charge du dossier sollicite la position de l'AG concernant le issues possibles à cette procédure. Il s'agit pour l'AG de décider si le syndicat des copropriétaires souhaite vendre les espaces litigieux au prix du marché ou bien à l'euro symbolique. A cette fin les 2 propositions sont soumises au vote et la résolution recueillant la plus large majorité déterminera la position du syndicat des copropriétaires. Enfin l'AG devra se positionner concernant l'occupation précaire d'une partie des espaces verts par le nouveau propriétaire du lot 34.
OPTION 1 - décision à prendre concernant la vente des espaces litigieux des lots 34, 35,36,37 au prix du marché (majorité article 25).Si l'AG décide de vendre les espaces litigieux au prix du marché, l'évaluation du prix de vente sera effectuée afin de soumettre une offre aux propriétaires concerné. A terme, les bénéfices important de ces ventes seront portés au crédit du syndicat des copropriétaires et réparti entre l'ensemble des copropriétaires. Il conviendra également de modifier les tantièmes et, de ce fait, la répartition des charges générales et spéciales en conséquence. Toutefois, les éventuelles questions de prescription acquisitive pourront surgir ainsi qu'éventuellement d'autres voies de recours. OPTION 2 - Décision à prendre concernant la vente des espaces litigieux des lots 34 35 36 37 à l'euro symbolique. MAJOR ART 25; Si l'AG décide de vendre à l'euro symbolique les espaces litigieux, le syndicat des copropriétaires ne tirera pas de bénéfice de cette vente et la procédure actuelle se poursuivra afin de déterminer les modifications des tantièmes nécessaires.
Mes questions : si nouvelle répartition des tantièmes et donc mise à jour du règlement de copropriété quel est l'article concerné, le 25 ? D'autre part il y a lz notion des dix ans et des trente ans pour la prescription non ? Si l'AG se prononce pour l'option 2, je pense que tous les frais avocat, expert, notaire pour la modification du règlement de copropriété seront à la charge du syndicat des copropriétaires ? Qui devra régler les frais de mise en place d'échafaudage particulier lors du prochain ravalement de façade ? Aucun permis de construire n'a été demandé à l'époque par ces 4 copropriétaires et le syndic a véritablement fermé les yeux, tout comme d'ailleurs les 68 copropriétaires. Ces 4 copropriétaires n'ont eu qu'un simple CARTON JAUNE .... Que pensez vous de la responsabilité du syndic concernant la vente des 3 lots puisqu'il était gestionnaire de notre résidence ? Merci de votre aide.
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pap cigale
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Posté - 04 déc. 2020 : 16:48:41
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Bonsoir, notre AG a eu lieu ce 17 11 2020 par un vote par correspondance. La convocation a été transmise par le syndic le 20 octobre 2020. Le syndic avait remis pour voter une enveloppe T avec une validité jusqu'au 05 10 2020. sur la page de garde du formulaire de vote le syndic avait mentionné que ce formulaire doit être adressé au syndic (sans préciser par l'intermédiaire de l'enveloppe) ou par courriel. Des copropriétaires ont transmis leur vote par ce moyen (enveloppe) qui leur était proposé mais leur vote n'est jamais arrivé chez le syndic soit un total de 43 propriétaires sur 89 et pour cause .Nous avons eu à voter le remplacement de notre ascenseur. La résolution a été adopté par 17 copropriétaires totalisant 253378/458051 tantièmes votant pour contre 12 copropriétaires totalisant 204673/458051 et 7 abstentions totalisant 92635/458051. Peut on demander que soit défini une nouvelle AG par correspondance, ce qui nous arrangerait bien car nous avons un gros problème sur une résolution pour le remplacement de notre ascenseur car l'audit qui a été fait sur ce dernier, est un cabinet qui n'est pas "certifié contrôleur ascenseur" et ainsi les copropriétaires que nous sommes ont été « trompé ».Merci de votre réponse. |
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nefer
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Posté - 04 déc. 2020 : 17:51:59
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citation: Initialement posté par pap cigale
Bonsoir, notre AG a eu lieu ce 17 11 2020 par un vote par correspondance. La convocation a été transmise par le syndic le 20 octobre 2020. Le syndic avait remis pour voter une enveloppe T avec une validité jusqu'au 05 10 2020.
cherchez l'erreur...
l'enveloppe n'Ă©tait plus valide.... |
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demande de ratification travaux par le syndic 
