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CHABANT
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 Posté - 25 déc. 2020 : 15:00:45
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ERREUR : je suis de l' AVIS DE JB22 évidemment ... On rectifie comment dans ce forum ??? je viens de truver ..
concernant le syndic , il tente , par quelques mensonges ou imprécisions, de se tirer d'un mauvais pas , car sa rédaction de la RESOLUTION était en partie mauvaise ( à moins que cette rédaction ait été faite par le C.S.) ;
En général, dans une copro, toute la structure du batiment est PARTIES COMMUNES, y compris la DALLE des balcons et terrasses , mais le "DESSUS" de ceux-ci est PRIVATIF (vous seul en avez l'usage, heureusement ! ) ; sous réserve du REGLEMENT de COPRO, vous pouvez y mettre de la peinture, du carrelage, des lames de bois, de la moquette synthétique (imitation de pelouse) , etc ... ou RIEN du TOUT.
Imaginez que vous ayez mis du carrelage à 10€/M2 , et votre voisin du Marbre de Carrare à 150€/M2 ... Imaginez les jalousies et le prix pour la collectivité.
De mon point de vue, il manque dans le projet initial, un descriptif précis de l'état des lieux (décrire ce qu'il y a sur chaque balcon et leur état de vétusté) , et faire valider par chaque propriétaire concerné cet état des lieux et leurs souhaits de remise en état après travaux.
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Édité par - CHABANT le 25 déc. 2020 15:14:07 |
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Posté - 29 avr. 2021 : 15:09:03
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Merci beaucoup pour votre réponse que je découvre un peu tard !
Vos messages à tous m'ont été d'un grand réconfort.
Finalement, un compromis a été trouvé avec le syndic qui s'est rangé à mes arguments.
Ces charges devraient bien être comptées comme communes (mais le chantier n'étant toujours pas terminé, on n'est pas à l'abri d'une surprise). |
Édité par - Tournesol12 le 29 avr. 2021 15:26:58 |
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Posté - 29 avr. 2021 : 15:26:37
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Mais j'ai maintenant un deuxième sujet d'inquiétude. Il s'agit du changement des garde-corps de ma terrasse.
Lors d'une visite préalable au travaux, il avait été évoqué oralement que ces garde-corps ne seraient pas aux normes et ne permettraient pas l'étanchéïté de la terrasse. Il n'en avait jamais été question avant, et ils ne figurent pas dans les devis.
Lors d'une réunion de chantier après le début des travaux, l'architecte nous a annoncé à moi et d'autres copropriétaires certaines dépenses supplémentaires au nombre desquels les garde-corps, en reprenant les raisons ci-dessus. Nous avons appris au passage que l'entreprise en charge des travaux avait jeté ces garde-corps.
Je viens d'avoir le devis pour le remplacement des garde-corps. Et le syndic vient de m'informer que le conseil syndical refusait de faire voter ces travaux car il s'agit d'une dépense privative selon le règlement de copropriété.
Voici ce que dit mon règlement de copropriété (il n'est pas fait mention de terrasse, car je suis le seul copropriétaire à en avoir une, mais de balcons) :
" Cas particulier : balcons
Les copropriétaires ayant l'usage exclusif des balcons supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l'entretien courant des revêtements du sol et la réparation des dégradations qu'ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et, éventuellement, la surveillance de l'architecte de la copropriété.
Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d'étanchéïté, constitueront des charges communes telles que définies ci-dessus."
Ma question est la suivante : pensez-vous, au vu de la situation, que l'entreprise est en tort ? Car elle n'a tenu personne informé du devenir des anciens garde-corps, qu'elle aurait dû a minima conserver, quitte à ne pas assurer leur re-pose, me semble-t-il.
Et, deuxième question : au vu du règlement de copropriété et de la situation, pensez-vous que cette charge est en effet privative ?
Merci d'avance !
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 avr. 2021 : 18:39:42
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Selon votre RDC, les gardes-corps des balcons sont indistinctement partie commune, n'étant pas détachable du gros oeuvre de l'immeuble, tout comme la dalle constitutive du balcon
D'où
- l'entretien courant et le nettoyage de surface à charge du bénéficiaire de l'usage exclusif.
- réparation/réfection/changement à charge de tous.
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 Posté - 29 avr. 2021 : 19:23:26
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Merci Gédehem.
Je viens de réaliser que les garde-corps sont bien listés comme partie privative au début du RDC:
"Les parties privatives comportent :
...
- les barres d'appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les terrasses, les grilles, les abats-jour, les jalousies
-..."
Donc les garde-corps me semblent bien être un élément privatif.
Cependant, leur remplacement n'est évoqué qu'une fois que les anciens garde-corps ont déjà été retirés par des travaux de copropriété, sans me consulter sur ce point. Quelles moyens ai-je à ma disposition pour ne pas payer intégralement leur remplacement ?
(Le montant du devis est de 5000 euro environ. Je digère très mal ce cadeau surprise.)
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Édité par - Tournesol12 le 29 avr. 2021 19:49:40 |
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Posté - 29 avr. 2021 : 20:32:48
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citation: Donc les garde-corps me semblent bien être un élément privatif.
Cependant, leur remplacement n'est évoqué qu'une fois que les anciens garde-corps ont déjà été retirés par des travaux de copropriété, sans me consulter sur ce point. Quelles moyens ai-je à ma disposition pour ne pas payer intégralement leur remplacement ?
Il y a certainement là moyen de discussion a minima. En effet, si les gardes corps sont parties privatives (non aux normes de hauteur actuelles) mais qu'ils ont été enlevés par l'entreprise mandatée par le syndicat sans accord préalable du copropriétaire concerné... et "évacués" ... demandez leur remise en place ou la prise en charge de leur remplacement.
Ce dossier me semble avoir été mené par le syndic et l'entreprise en dehors de toute logique... |
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Posté - 29 avr. 2021 : 20:48:13
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Ca vous pouvez le dire...
Le chantier devait durer 6 semaines, nous en sommes à 6 mois.
Mon gestionnaire de copropriété est parti en congés maladie au milieu du chantier sans être remplacé pendant plusieurs semaines.
L'architecte a arrêté de venir sur le chantier pour cause de covid pendant deux mois.
Deux mois après le début des travaux il a été constaté qu'il fallait intervenir sur la parcelle du voisin pour réaliser les travaux et il a donc fallu attendre son autorisation.
Du début jusqu'à maintenant ce chantier est mené sans aucune logique.
Je prenais mon mal en patience mais là c'est la goutte d'eau qui fait déborder le vase.
Merci pour votre réponse en tout cas quelboulot. Elle me conforte dans mon impression que je suis dans mon droit de ne pas payer la fourniture et pose d'une nouvelle rambarde intégralement.
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Édité par - Tournesol12 le 29 avr. 2021 20:51:31 |
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JB22
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Posté - 29 avr. 2021 : 21:26:25
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" si les gardes corps sont parties privatives (non aux normes de hauteur actuelles)"
Il n' y a aucune obligation de mettre aux normes actuelle. L' obligation ne s' applique que pour les constructions nouvelles.
Je suis d' accord avec quelboulot, l' entreprise est en faute d' avoir enlevés et "évacués" les gardes corps sans votre accord.
Vous n' avez pas a supporter les erreurs du fournisseur, le syndicat peut se retourner contre celui-ci. |
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Posté - 30 avr. 2021 : 09:52:14
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Merci pour votre message JB22.
Le syndic vient de m'indiquer que, même si l'entreprise n'avait pas évacué les garde-corps, il aurait fallu les changer. Il y a deux raisons à cela selon eux :
- elles ne sont pas aux normes
- elles n'étaient pas compatibles avec la réfection de l'étanchéïté car elles se fixent sur la terrasse, alors qu'il faudrait maintenant une fixation sur le rebord vertical de la terrasse.
Que pensez-vous de ces raisons ?
Je viens de trouver ce texte avec les références de loi, qui n'ont pas changé selon service-public.fr. et qui vous donne raison JB22, il n'y a pas d'obligation de mettre aux normes actuelles : http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...le-rehausser
La seconde raison me semble attaquable également car il y avait obligatoirement moyen d'opter pour une autre solution d'étanchéïté qui permette de conserver le système de fixation des garde-corps. Sinon, il me semble qu'il y aurait beaucoup de problème d'étanchéïté puisque une majorité des garde-corps sont fixés ainsi ;)
Je précise que ces garde-corps sont d'origine.
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Édité par - Tournesol12 le 30 avr. 2021 09:57:38 |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 30 avr. 2021 : 11:45:20
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Il n'y a aucune obligation de mettre au norme, sauf que la mise en location du lot risque d'être problématique.
Si les garde-corps sont privatifs, l'entreprise ne pouvait pas les changer sans votre autorisation en vous soumettant un devis que vous acceptiez. La situation aurait été différente si des devis avaient été présentés et votés en AG.
Vous laissez faire.
Lorsque le syndic va vous facturer ces garde-corps vous demandez à quel titre ces garde-corps vous sont facturés, la réponse sera car privatif.
Ensuite vous contestez par LRAR en rappelant que cela n'a pas été voté en AG, que vous n'avez jamais donné vous l'autorisation de les changer et encore moins accepté à titre personnel un devis...
Ensuite contestation au tribunal en demandant que la responsabilité du syndic soit engagée et que cette somme n'est pas due par vous.
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Posté - 30 avr. 2021 : 12:19:43
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citation: Tournesol12 Posté - 30 avr. 2021 : 09:52:14
... Le syndic vient de m'indiquer que, même si l'entreprise n'avait pas évacué les garde-corps, il aurait fallu les changer. Il y a deux raisons à cela selon eux :
- elles ne sont pas aux normes
- elles n'étaient pas compatibles avec la réfection de l'étanchéïté car elles se fixent sur la terrasse, alors qu'il faudrait maintenant une fixation sur le rebord vertical de la terrasse.
Je ne reviens pas sur le fait que vous n'avez rien à payer... mais si vos gardes corps étaient en acier il aurait été parfaitement réalisable de les adapter pour une fixation en rebord de terrasse et...il aurait même été envisageable de les rehausser pour les mettre aux normes actuelles qui diffèrent en général de l'ordre de 20 cm environ par rapport aux anciens gardes corps 80cm/100cm
citation: https://www.service-public.fr/parti...0obligation.Quelle est la hauteur réglementaire d'un garde-corps ? Vérifié le 02 décembre 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Au-dessus du rez-de-chaussée (RDC), le garde-corps (barrière de protection) d'un balcon, terrasse ou loggia doit avoir une hauteur d'1 mètre minimum. S'il existe des niveaux intermédiaires entre le RDC et le 1er étage, ils doivent respecter cette obligation. Cette hauteur minimale peut être abaissée à 80 centimètres lorsque le garde-corps a plus de 50 centimètres d'épaisseur.
citation: http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...le-rehausserJe suis copropriétaire dans un immeuble datant de 1965. Cet immeuble comprend une terrasse dont le garde-corps a une hauteur de 50 cm. Suis-je obligé de le rehausser? S'inscrire La taille des garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias est précisée dans l’article R.111-15 du code de la construction et de l’habitation. Ils doivent avoir une hauteur d’au moins un mètre. Ils peuvent ne mesurer que 80 cm si le garde-corps a plus de 50 cm d’épaisseur. Cependant, cette norme est issue d’un décret du 14.6.69 fixant les règles générales de construction des bâtiments d’habitation. Elle s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux, ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à de tels bâtiments. Mais ce texte ne prévoit pas une obligation de mise en conformité des logements anciens. Est-ce que ça signifie que nous pouvons garder cette hauteur de 50 cm? Oui, puisque votre immeuble a été construit en 1965, avant la date de publication de ce décret. Votre copropriété n’a donc pas d’obligation légale de rehausser le garde-corps de la terrasse. Et si je mets cet appartement en location? Vous n’êtes pas plus, dans cette hypothèse, obligé de rehausser le garde-corps de la terrasse. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30.1.02 décrit les caractéristiques d’un logement décent auxquelles doit répondre un logement donné en location. Il impose au bailleur une obligation de maintenance des équipements de retenue des personnes. Mais ce texte ne précise aucune hauteur minimale des garde-corps. |
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Posté - 30 avr. 2021 : 19:22:43
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Merci beaucoup pour vos éclaircissements.
Sunbird, malheureusement, le syndic me demande de valider le devis que propose l'entreprise. Je ne peux donc pas "laisser faire", car on me demande mon accord pour poursuivre et que je ne veux pas le donner en l'état.
La situation risque d'être rapidement bloquée et je ne veux pas rester avec une terrasse sans garde-corps sur les bras. C'est pour cela que je suis ici pour demander vos lumières.
Quelboulot, en plus de la hauteur et du point d'ancrage, il y avait un problème sur le remplissage de ces gardes-corps : ils comportaient deux barres en hauteur (à 20 cm du haut disons) puis plus rien sur le reste de la structure. Vous pensez que cela aussi aurait pu être adapté ?
Mais, de toute façon, qu'il ait été possible de les adapter ou non, il n'y a pas d'obligation de les mettre au norme selon les textes que vous citez, ou j'ai mal compris ?
Ce qui me semble étonnant, c'est que les garde-corps sont d'origine. S'il y a un problème d'étanchéïté dû à leur fixation, je ne comprends pas pourquoi je devrais en assumer la charge, même si c'est une partie privative. Si j'avais changé ces garde-corps, ce serait autre chose mais là c'est un problème d'origine du bâtiment...
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Édité par - Tournesol12 le 30 avr. 2021 19:24:27 |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 01 mai 2021 : 12:15:16
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"Sunbird, malheureusement, le syndic me demande de valider le devis que propose l'entreprise. Je ne peux donc pas "laisser faire", car on me demande mon accord pour poursuivre et que je ne veux pas le donner en l'état.
La situation risque d'être rapidement bloquée et je ne veux pas rester avec une terrasse sans garde-corps sur les bras. C'est pour cela que je suis ici pour demander vos lumières."
Si les garde-corps ont été enlevés, dans ce cas mise en demeure du syndic avec remise en état de la terrasse à ces frais, car il y a atteinte à votre bien.
Si il ne bouge pas voir avec votre assurance juridique qui devrait pouvoir vous aider, ne pas hésiter de saisir un tribunal si le syndic ne bouge pas.
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Posté - 01 mai 2021 : 18:12:38
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Merci Sunbird ! Et merci à tous pour vos conseils.
Je vais demander au syndic lundi la remise en état de la terrasse aux frais de l'entrepreneur. Je vous tiendrai au courant de la conclusion de cette affaire ;) |
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Franck1966
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Posté - 01 mai 2021 : 22:07:16
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Surtout, ne signez pas le devis que vous présente le syndic.
Par contre, concernant le relevé de 10cm obligatoire pour la garantie des travaux, vous avez dû en parler en AG car il y avait l'obligation d'enlever les gardes corps s'il n'y avait pas la hauteur nécessaire pour la garantie !! |
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Posté - 01 mai 2021 : 23:05:01
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Mince... je n'y avais pas songé. Vous avez sans doute raison.
Mais je vous assure que nous n'avons pas abordé ce problème de garde-corps en AG. Cela a uniquement été évoqué oralement lors d'une réunion de chantier.
Je vais demander des comptes au syndic qui a mal fait son travail. Ils auraient dû anticiper cela et nous en parler en AG. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 02 mai 2021 : 00:04:37
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"concernant le relevé de 10cm obligatoire pour la garantie des travaux,"
On en revient à la question : Les garde-corps sont-ils d' origine ou posés par vous, ou un précédent copropriétaire. |
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Posté - 02 mai 2021 : 00:41:08
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Les garde-corps sont d'origine. La maison date des années 60. |
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Posté - 10 mai 2021 : 11:07:59
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Bonjour à tous,
Des nouvelles de ce litige concernant les garde-corps.
L'entrepreneur refuse tout dialogue et ne serait-ce que de considérer un geste commercial quelconque. Il n'effectuera donc pas de remplacement des garde-corps et laissera ma terrasse dans cet état si le devis actuel n'est pas validé.
L'architecte nous a informés que, depuis sa prise en main du chantier (postérieure à l'obtention de devis et à l'AG où l'on avait voté les travaux), il considérait que les garde-corps devaient être changés pour des raisons d'étanchéité et qu'il avait évoqué le sujet oralement lors d'une visite de chantier avec nous. (Je ne conteste pas ces points, et le crois volontiers sur les aspects techniques.)
Le syndicat des co-propriétaires refuse de payer ces frais au titre que les garde-corps sont une partie privative.
En résumé, la situation est bloquée. L'architecte me parle de trouver d'autres devis auprès d'autres entreprises, mais les montants seront du même ordre de grandeur. Le syndic me dit étudier la question de répartition des charges, mais estime que c'est bien privatif et n'entend pas mes arguments.
Je pense donc que nous allons tout droit vers une impasse et qu'il me fait maintenant envisager des voies formelles (avant d'en venir à des judiciaires).
Avez-vous une ligne de conduite que vous me conseilleriez de suivre ?
Merci d'avance ! |
Édité par - Tournesol12 le 10 mai 2021 11:14:38 |
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MasterGone
Contributeur actif
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Posté - 10 mai 2021 : 11:14:15
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Avez-vous mis en demeure le syndic de procéder à la remise en état du garde corps comment cela vous a été suggéré précédemment ? |
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Sujet |
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Changement carrelage terrasse à mes frais ? 
