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florette
Nouveau Membre
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 Posté - 30 sept. 2009 : 23:20:48
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Bonjour,
Vous tous qui venez sur ce forum rencontrez des problèmes plus ou moins graves avec vos syndics de copropriété. Deux mois de délai c'est très court et il faut préparer bien à l'avance une action en justice éventuelle avec le risque comme souvent d'échouer face à une justice assez "incompétente" en cette matière, les syndics ont de beaux jours.
Une solution pour montrer la détermination et surtout le bien fondé serait de présenter au bureau d'un Procureur un nombre important de dossiers sérieux montrant la désinvolture des syndics de copropriété dans la gestion des biens et leurs comptes.
Il suffirait que chacun face une liste des "désordres" d'ordre civil ou pénal rencontrés dans leur copropriété de les exposer sur une feuille simple en notant bien les coordonnées et de l'immeuble et du syndic, une fois cela fait aller en nombre les déposer au bureau même du Procureur pour que ses services prennent conscience de l'ampleur du problème.
J'en appel à tous les copropriétaires de la région Lyonnaise, membres de conseils syndicaux ou non d'apporter ces éléments, de se fédérer et d'agir...
Il y a bien entendu des syndics sérieux mais de plus en plus de grands groupes rachètent et souvent les problèmes commencent.
Dans ce genre de situation on se sent bien seul et parfois même incompris par nos propres voisins, la mise en évidence de toutes ces carences concentrées sur un même "dossier" un même jour pourrait réveiller une partie des consciences.
Il n'y a qu'à voir le nombre d'adhérents aux associations de défense et la stricte loi reste insuffisante parfois à résoudre.
Alors agissons pour le bien de tous, une action marquante peut faire changer les choses.
Cordialement à tous
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 30 sept. 2009 : 23:58:46
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Je crois que les procureurs ont d'autres priorités.
Ce n'est pas de l'Etat qu'il faut attendre une solution mais des copropriétaires eux-mêmes. Qu'ils soient responsables plutôt qu'assistés.
Il reste suffisamment de syndics indépendants pour n'être pas obligé de passer par les grands groupes.
Il y a aussi la solution du syndicat coopératif. |
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marco3030
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 01 oct. 2009 : 18:40:17
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Je voulais réagir à ce post car je ne comprends plus.
Je pense et ce depuis de nombreuses année que le copropriétaire et son syndic doivent travailler en équipe, mais là je ne comprends plus ....
Vous parlez de manifestations, de rachat, groupes, etc...
Mais quelles sont vos attentes???
Dès qu'une prestation est facturée, le syndic passe pour un voleur
Dès qu'un rachat s'opère les problèmes commencent... non ils étaient déjà lÃ
Pourquoi l'activité de syndic doit être la seule à but non lucrative, les coûts d'exploitation sont énormes
Les groupes rachètent mais ce sont les petits qui vendent à prix d'or leur cabinet en négociant leur contrats au meilleur de leur intérets
Je pense qu'il s'agit de préjugés et que tous les syndic fussent-il dans les groupes dont vous parlez savent faire leur travail.
L'absence de communication à été la pire des erreurs des syndics, mais les jeunes génération partagent avec leurs clients et ouvrent leur cabinet, certains mettent en ligne leur immeuble.
Les erreurs comptables sont corrigés avec les commissaires aux comptes de la copro trimestriellement.
Le syndic avant l'AG convoque son CS pour préparer de concert cette réunion
Les syndics sont les prestataires des copropriétaires, ils sont à leur service et j'ai l'impression que le copropriétaire paie son syndic pour le flinguer à l'AG.
Pourquoi les groupes ne seraient-ils pas sérieux car pour mémoire GESTRIM et FONCIA ont démarrés avec une seule agence, cela est une belle réussite tout de même.
Il faut du recul et tout le monde fait choux gras de cette image de moutons noir q'on les syndics ce n'est pas parsqu'une fois un gaaragiste m'a arnaqué que tous les garagiste sont des arnaqueurs. |
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Posté - 01 oct. 2009 : 19:27:38
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marco3030 : citation: L'absence de communication à été la pire des erreurs des syndics, mais les jeunes génération partagent avec leurs clients et ouvrent leur cabinet, certains mettent en ligne leur immeuble.
Que c'est beau !!! lmais les syndics ne mettent aps en ligne les immeubles de leurs mandataires, ce sont les copropriétaires et les CS qui le font !!
marco3030 : citation: Les groupes rachètent mais ce sont les petits qui vendent à prix d'or leur cabinet en négociant leur contrats au meilleur de leur intérets
Magnifique !!! mais avez vous remarqué que les petits commerçants avaient déjà disparus ??? les petits syndics aussi, mais ce n'est pas pour faire une bonne affaire, pasi par la puissance de ses groupes !!!
marco3030 : citation: Les erreurs comptables sont corrigés avec les commissaires aux comptes de la copro trimestriellement.
Le syndic avant l'AG convoque son CS pour préparer de concert cette réunion
Expliquez bous qui sont ces experts comptables de la copro, avec leurs commissaires aux comptes sour le bras qui vérifient les comptes chaque trimestres ??? vous parlez peut-être des Conseills Syndicaux élus par l'AG dont la mission est de vérifier et de contrôler la gestion du syndic, COMME la loi le dit ?? Ces copropriétés qui ont des experts comptables et des commissaires aux comptes professionnels pour vérifier les comptes du syndic sont très chanceuses, mais très rares!!!
marco3030 : le syndic qui rencontre le CS pour préparer l'AG ne fiat que son boulot, et c'est parfait !!!
marco3030 : citation: Pourquoi l'activité de syndic doit être la seule à but non lucrative
Qui a écrit cela. beaucoup d'Uninautes ccopropriétaires sont d'accord pour payer un syndic sérieux qui gère correctement leur copropriété, à un juste prix.
Mais lorsque le SDC paye des photocopies à 0.30 € alors qu'elle ne coutent que 0.05 € dans les commerces spécialisés !! qu'en dites vous marco3030 ??? Mais lorsque le syndic détourne la loi pour ne pas ouvrir un compte séparé au nom du SDC alors que cela est OBLIGATOIRE !!! qu'en pensez vous marco3030 ???
marco3030 : citation: Les syndics sont les prestataires des copropriétaires, ils sont à leur service
NON, NON? le syndic est chosi par les AG de copropriétaires sur la base d'un contrat proposé à l'AG. Il n'est pas prestataires mais mandataires. Il gère les fonds du Syndicat, il gère la copropriété, il représente le SDC dans tous les contentieux, ET il rend compte chaque année à l'AG de sa gestion. Il touche des honoraires fixés par l'AG.
marco3030 : il y a sur UI de nombreux posts de copropriétaires qui dénoncent chaque jour les problèmes rencontrés avec les grnads groupes !!!
UN syndic pro. a même commencez un post à mettre dans le livre des record d'UI par sa longueur, par cette phrase " il existe des voyous dans toutes les professions ", et nous sommes tous d'accord la dessus.
marco3030 : ne soyez pas trop naif, allez sur le site de l'ARC ou vous pourrez lire de nombreux abus que dénonce cette association de copropriétaires. |
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marco3030
Nouveau Membre
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Posté - 01 oct. 2009 : 21:05:47
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a la lecture de ce message je comprends mieux le turn over de certains gestionnaire de copropriété et je ne suis pas naif ni stupide alors soyez correcte.
Je dis simplement qu'au lieu de pester en permanence contre leur syndics certains copropriétaires feraient mieux d'être présent lors d'une AG.
Vous parlez des petits cabinet de syndic, sauf erreur de ma part un rachat reste une transaction commerciale entre un vendeur et un acquéreur, donc ils ont le choix de vendre ou non et à qui ils veulent et ne prenez pas les indépendants pour des mécènes.
La vérification comptable avec le rapport moral des CS peut appaîser certaines tensions et simplement admettre que certains syndic font correctement leur travail constitue t il un crime de lèse magestée, sauf erreur de ma part nous sommes encore en démocratie avec un droit d'expression me semble t il.
En ce qui concerne les photocopie il ne me semble pas que les cabinets de syndics soient des société de reprographie, connaissez vous le prix du consommable et de la main d'oeuvre car je ne pense pas que la photocopie soit en self service.
En ce qui concerne le compte bancaire séparé, loi dite Bonnemaison, je crois que c'est le syndic qui à chaque AG doit soumettre ce vote à l'AG, et de ce fait il en vote la dispense.
Je crois que les différentes association dont vous parlez conseille vivement à juste titre de recourir au cpte séparé.
Quant au contrat, il est joint à la convocation de l'AG dont les tarification annexes et il est discuté es séance.
L'annexe prestation particulière est la bible de facturation du syndic si les comptes sont vérifié par les copropriétaires et que les facturaytions sont conformes au contrat de syndic l'erreur n'a t elle pas été faite en amont?? lors de la signature du président de séance??
Quant à l'ARC je connais très bien cette structure et qu'étant membre permanent de la CNC sa place est légitime en tant que "contre pouvoir"
Seulement soit il s'agit d'un forum de type exutoir et chacun racconte la sienne ou il peut y avoir échange de points de vue car je trouvais très intéressant de pouvoir partager différentes expériences.
Maintenant si le simple fait de reconnaître que ce métier qui est en permanence dénigré et ses acteurs mal vu comme c'est pas permis n'est pas évident même s'ils sont payés pour cela...
Vous me parlez des abus N°XXX chère chronique de l'ARC, oui et alors.
J'ai pu voir sur une assemblée générale une offre de cette association à but non lucratif afin d'être mandaté par l'AG de plus de 4200 € pour une mission que le syndic aurait pu réaliser dans le cadre de sa mission normale.
Comme quoi l'ARC ne travail pas gratuitement non plus et c'est tout à fait normal.
Par contre, à part sa mission courante et l'application des décision de l'AG concrètement QU'ATTENDEZ VOUS DE VOTRE SYNDIC
juste pour faire mes banderoles pour la manif |
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Posté - 02 oct. 2009 : 17:23:00
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marco3030 : vous n'avez pas bien lu mes remarques.
Quand aux photocopies, vous oubliez qu'il s'agit d'un débours, et que le syndic ne doit pas faire de profit la dessus.
Quand au compte séparé, la loi OBLIGE le syndic à l'ouvrir au nom du syndicat, la dispense que le syndic pose à l'AG est une belle invention, mais n'est pas dans la loi.
Nous avons également oublier le quitus au syndic qui est une autre belle invention pour se dadounnaer de toutes "erreurs " de gestion.
marco3030 citation: Quant à l'ARC je connais très bien cette structure et qu'étant membre permanent de la CNC sa place est légitime en tant que "contre pouvoir"
Si vous êtes membre de la CNC, vous avez zappé la totalité des recommandations sur la copropriété, allez la consulter sur le net, avec tous les sujets débattus après cette parution, il y a deux ans déjà !! 
marco3030 : citation: Par contre, à part sa mission courante et l'application des décision de l'AG concrètement QU'ATTENDEZ VOUS DE VOTRE SYNDIC
Rien de plus marco3030 !!!!, il est le mandataire du syndicat, il gère donc la copropriété et il exécute les décisions de l'AG. Les relations entre les personnes ne sont pas à négliger, il faut simplement que chacun fasse son boulot tout simplement!!!
Pourquoi voudriez vous offrir des fleurs ou lui embrasser les pieds à chaque fois qu'il gère bien la copropriété ???
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 08 oct. 2009 : 21:49:09
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J’ai pu depuis pendant maintenant 10 ans étudier le fonctionnement des Agences immobilières et l’application de la Loi Hoguet pour vous dire qu’à Paris de nombreux dirigeants d’Agence, et demandeurs de carte de gestion immobilière aux bureaux des Professions immobilières des Préfectures se dispensent de nommer des Directeurs d’établissement et de signaler si leur agence est une agence principale ou une agence secondaire. Cela leur est très facile une signature hiéroglyphe suffit avec quelques rubriques remplies, apparemment nul contrôle des déclarations ne semble effectué.
Certains demadeurs dirigeant de leur(s) société(s) décident de ne pas exercer et forcent ou invitent l’ensemble de leur personnel à prendre la fonction de gestionnaire d’immeuble, de syndic. Avec plus ou moins de bonheur, de sérieux et de suivi, cela peut être une catastrophe puisque ce personnel qui usurpe la qualification de gestionnaire d’immeuble ou de syndic n’a pas été formé, n’a parfois aucune connaissance du juridique ou du bâtiment, et se cache plus ou moins, acceptant la fonction de gestionnaire d’immeuble sans avoir d’attestation d’emploi (sous carte prévue par la Loi Hoguet) ou de Directeur (autre sous carte prévue par la Loi Hoguet), certains ne savent même pas la différence juridique entre un mandataire, un copropriétaire et un locataire, certains ne font pas de suivi d’immeuble (ou n’interviendront pas auprès des entreprises qui savent pertinemment) qu’ils sont en infraction, certains encore et ils sont nombreux je le pense (une étude serait à faire sur le sujet) ne font pas ou ne peuvent pas faire ou imposer (il n’ont ni qualification, ni autorité par délégation) des réceptions de travaux.
Naturellement pour les sociétés prestataires des travaux peu scrupuleuses il évident qu’un surcoût illégal (surplus de travaux imposé, une qualité moindre que celle prévue au départ, voire, et de toute façon pour les travaux importants par exemple dépassent 50 000 euros ils s’abstiennent pour éviter toute responsabilité de situation de gestionnaire de fait de suivre les travaux. Le conseil syndical est généralement obligé de suivre le fonctionnement illégal de l’agence et de son personnel, c’est là qu’il ne devrait pas tolérer, comme les pouvoirs publics et les administrations que des lignes jaunes soient franchies : convocation des AG par la ruse et ou les injures, trucage des votes, trucage de la composition du syndicat, trucage du choix des prestataires, non conformité des travaux finis, absence de mandataire physique du syndicat, présence de personnes non copropriétaire au conseil syndical,… . Des milliards d’euros sont ainsi volés aux copropriétaires par les prestataires abusifs et autres professionnels gravitant avidement pour « aider » les conseils syndicaux (avocats, architectes,….). Certains membres de conseil syndical m’apparaissent à ce titre comme participants ou complices actifs, pour des raisons diverses aux escroqueries de certaines agences dont le syndic absent est substitué par des personnes véreuses, plus ou moins professionnels, assurés d’impunité, asseyant leurs autorités malsaine avec certains architectes, avocats, remplissant des fonctions illégitimes et le plus souvent intéressées en conflit d’intérêt de maîtres d’ouvrage.….
Alerté par des dysfonctionnements importants, comme Président du Conseil syndical en téléphonant au bureau des professions immobilières de Paris, j’apprenais (dès 2004 !) que le demandeur de carte n’était plus là (il ‘agissait théoriquement d’une petite agence familiale, à l’image humaine et bien gérée !). Par la suite un des membres de la copropriété nous indiquait que ce dirigeant qu'il avait autrefois connu, exerçait dans un autre département. En fait en regardant sur le web avec le site http://www.societe.com et le nom de la personne
En quelques minute j’apprenais que ce dirigeant et également théoriquement le mandataire physique de notre syndicat et gestionnaire de notre immeuble était dirigeant dans pas mal de sociétés et au moins dans deux département et que partout il appliquait la même recette en disant aux copropriétaires, au prestataires, à ses employés que les Préfectures attribuait la carte professionnelle à l’ensemble du personnel, à l'Agence. Baffouant également le contrat d'agence prévoyant des rémunérations horaires différentes selon les qualifications ! Bref une catastrophe pour les prix et la qualité, ainsi que pour la sécurité de l’immeuble (je ne suis retrouvé dans les caves avec une fuite d’eau majeure, et naturellement le syndic n’était pas contactable) car l’enjeu c’est la bonne gestion d’un immeuble, ce qui nécessite disait le député Rudy Salle des qualités de bon père de famille ET de gestion (connaissance, formation).
Je suis persuadé que de nombreuses agences ont des syndics complétement virtuels avec quelques prêtes noms animant des réunions. Les demandes de carte faitent par des retraités ou même par des ex syndics décédés ne doivent pas être si rare que cela si l’on, regardait de près (un peu comme les faux votants parfois décédés dans certains départements !), voir rapport Vorms.
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Je préconise de façon urgente
I - Des renseignements basiques doivent être donnés aux copropriétaires lors du choix du syndic
Il faudrait une fois pour toute comme pour de nombreuses professions et organisation qu‘au début du mandat des renseignements basiques soit donnés (je vous jure que ces renseignements je n’ai pu obtenir auprès du personne des agences je n’ai pu non plus les obtenir par les Préfectures auxquelles je me suis adressé) :
Représentant de la personne morale de l’Agence : nom et prénom
Syndic titulaire de la carte principale : nom et prénom
Gestionnaire de l’immeuble : nom et prénom
Directeur (pour les succursales) : nom et prénom
Statut siège principal ou secondaire et dans ce dernier cas nom de l’agence absorbante
Aujourd’hui il est clair au vu des millions d’euros volés aux copropriétaire et de la dégradation de certains patrimoines malgré un investissement record que les procureurs et préfets, devraient s’expliquer, mais tout le monde fait l’autruche (la tête dans le sable) compagnon du coq français (les pieds dans la -----) dirait Coluche.
Les inspections du travail devraient envoyer des inspecteurs compétents pour contrôler l’application des conventions collectives et du code du travail dans les agences,
Les tribunaux du Commerce faire des enregistrements de données fiables (identito vigilance) et recouper les données en inter régions ou sur le plan national. Fini la signature "petit nègre" si fréquente sur les statuts que j'ai obtenus ! Il est sans doute facile de cumuler des ouvertures d’agences dans plusieurs pays européens et de faire bénéficier les membres de sa famille de divers avantages dont sans doute des retraites indues.
Associations de défense, avocats, ne souhaitent pas enclencher des procédures pénales, ni dénoncer l’incompétence, la complaisance de nombreux fonctionnaires, ou bien l’inorganisation de l’état pour protéger la bonne gestion de nos immeubles.
Il faut forcer les administrations, les Préfectures, les mairies, les directions de luttes contre la fraude, les inspections du travail, les associations ADIL , ARC, CLCV, à se réunir et à en discuter, pour éviter les surcoûts, les malfaçons, les escroqueries, actuellement des millions d’euros nous sont volés par les entreprises.
Il existe de graves déviances quand on a affaire à une société virtuelle tenue par des salariés ou autres personnes indéfinies très mal honnêtes (surcoût, menace, insécurité, mauvaise gestion, voire destruction,.. ) Je pense sur cet objectif qu’il est possible de réunir aussi bien les copropriétaires que les syndics professionnels honnêtes qui sont majoritaires
Les membres de conseils syndicaux malhonnêtes devraient également pouvoir être poursuivi en cas d’abus d’autorité et d’abus de confiance vis à vis d’autres copropriétaires. : fraudes au décisions, présence coutumière de non copropriétaires !
C’est une bonne gestion d’immeuble, telle qu’elle est prévue par les articles de la Loi Hoguet, qu’il nous faut.
Vous lirez ici certains liens concernant LE SYNDIC (problématique de reconnaissance physique d’une personne qualifiée, comme LE DOCTEUR (tout le personnel de la clinique ?), LE JUGE (tout le personnel du palais de justice ?), LE NOTAIRE (la carte est donnée à l’agence notariale), L’AVOCAT (le diplôme est donnée à l’étude !).
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? Juil 09 alphone
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Réception des travaux de copropriété et documents ALH juillet les travaux
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1565
Absence de réception des travaux et préjudice
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1588
Vers une compétence des syndics professionnels ? 19 mars 2009 ALH14 ++
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347
liste des Syndics dans un secteur Dtheater3 octobre 2005
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=30692
validité de la carte professionnelle (GG mai 2005)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=26007
syndic sans carte (SAMBAD septembre 2005)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=29391
Mandat à Sté Dupont (Fouger juillet 2005)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=28187
Représentant du syndic (sarah juin 2007)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=55068
Qui est syndic sur ce forum (philippe388 février 2007)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=49970
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II – Une formation obligatoire du personnel exerçant des responsabilité par délégation du syndic
La Loi Hoguet est bafoués, le code du travail, le droit des sociétés, les droits de sécurité sociale et des retraites sont bafoués, tout le monde le sait, tout le monde l’a déjà écrit. On se demande pourquoi les inspections du travail et leurs inspecteurs ont démissionnés. Les délégations de signature, de pouvoir ne sont pas mis en place ce qui peut être catastrophique lors d’urgences (je me suis retrouvé seul dans ce cas) et certains dirigeants s’en fichent complètement, cyniquement et ouvertement quand on les retrouvent !
Nous avons copropriétaires quelques noms de personnes qui apparaissent avoir des emplois bien déterminés selon le sérieux des agences.
Les procureurs de la République, les préfets, doivent dans un sursaut civique, réfléchir au pourquoi du non respect de la Loi Hoguet par les déclarants. Préfets, Procureurs et Maires doivent assurer la sécurité de nos immeubles et leurs bonne gestions, ils doivent trouver des remèdes a apporter à cette forte délinquance économique astucieuse laissant n’importe qui, s’occuper n’importe comment de nos immeubles.
Pour les personnes qui s’occupent de nos immeubles et dès lors qu’ils sont enregistrés dans les préfectures avec des sous cartes de Direction ou d’attestation d’emploi, il faut qu’ils soient formé (voire seulement déjà informer) dans les trois domaines suivant :
1 / Savoir reconnaître un copropriétaire, et ne pas accepter aux réunion des charlots et des non copropriétaires non mandatés. Cela n’est pas si sévident que cela (fille du copropriétaire, indivision, locataire, …) si nou avons du mal copropriétaire à distinguer dans une agence notre mandataire physique, sachons et sachez que l’inverse est garantie, et que s’il n’y a pas de sérieux dans la tenue du registre, cela devient vite une fausse AG mais plus une réunion.
2 / savoir convoquer et gérer une AG
3 / Savoir suivre et réceptionner les travaux partie fondamentale, complexe que ne peuvent faire les membres des conseils syndicaux même s’ils sont très dévoués (et agissant en lieu et place d’un syndic absent, ce qui n’est ni légal, ni idéal pour la gestion !)
Les mandaitres physiques touvchent des pourcentages important (quelques milliers d'euros pour unravallement par exemple).
Il me semble que de nombreux « syndics » « pseudo syndic » ignorent tout des règles obligatoires de réception des travaux, ainsi que de nombreux membres de conseils syndicaux de copropriété !
Aujourd’hui avec la réglementation la taille des immeubles et les devis il faut des professionnels qualifiés et compétents, il faut que nous les copropriétaires nous imposions que les employés gestionnaires d'immeubles participent à une ou deux journées de formation initiale puis continue tous les deux ou trois ans.
Il faut que les copropriétaires vérifient si les conseils syndicaux vérifient auprès de leur mandataire physique et gestionnaire d’immeuble (syndic ou sous carte) qu’il y a eu une réception des travaux avec les réserves éventuelles discutés en cours d’AG !
Voilà merci pour votre lecture, et surtout espérant avoir développé votre volonté à vouloir faire changer les choses (contre la délinquance à l’usurpation de qualification permettant une moralisation des pratiques des entreprises prestataires et la non intervention coûteuse et dépensière d’ autres professionnels satellites et parasites) pour obtenir les meilleurs prix la meilleure qualité auprès des prestataires et une bonne exécution des travaux.
L’ARC effectivement comme toutes les associations bénéficient d’adhérents qui aimeraient que cela change, mais ne fait pas de travail de remise en cause du comportement de certains copropriétaires et de certains conseils syndicaux ou Présidents de conseil syndicaux. De plus l’ARC ne réagit pas beaucoup et c’est curieux contre les dégradations de nos immeubles et les surcoûts liés à la non réception des travaux ! J'ai appris que de nombreux audits montraient cette défaillance et qu'en fait aucune mise en cause de la responsabilité professionnelle du mandataire et maître d'ouvrage n'a été faite !
L'ARC dénonce le comportement des Préfectures et d’avocats, mais à mon avis à minima, c’est leur conseiller qui m’avait indiqué que de nombreuses personnes demandent plusieurs cartes de façon illégale, mais bien qu’adhérent je n’ai jamais eu plus d’aide de médiatisation de leur part, pour rendre efficace la gestion des immeubles malgré les nombreux courriers que je leur ai adressé !
Des questions se posent à ce sujet ! et il faut effectivement trouver des méthodes de contestations nouvelles, le WEB ???
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marco3030
Nouveau Membre
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Posté - 14 oct. 2009 : 19:53:43
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a Philippe
Je voulais simplement dire que certaines relations étaient correcte.
Je ne suis pas membre de la CNC je parlais de l'ARC je suis un simple particulier avec quelques apparts gérés par plusieurs cabinets et en effet je vois certaines différences et je vois également un chagement de comportement du coporpriétaires.
Simplement pour dire que des bonnes relations de travail existent mais je suis OK avec vous ils ne font que leur boulot mais certains le font mieux que d'autres c'est tout |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 17 oct. 2009 : 17:06:27
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Florette vous questionniez déjà le réseau en septembre
Comment se débarrasser de son syndic ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2190
En vous lisant je me revois ex président d’un conseil syndical dans la même problématique
Que faire maintenant ? (octobre 2009)
http://www.universimmo.com/forum/po...PIC_ID=47985
J’avais porté plainte pour éventuelle substitution de personne par utilisation du même seul patronyme par au moins deux personnes et j’espérais beaucoup du procureur pour en finir avec le calvaire des AG organisés par l’Agence.
Pour avoir comme Président du conseil syndical de bonne relation de travail avec l'Agence .... eles étaient impossibles,..... syndic virtuel ! depuis des années ! (véridique et vérifiable !)
Aujourd’hui la contestation pénale auprès du Procureur est possible, mais le plus souvent sans suite (fait deux fois pour ma part !)
Epuisant,
Mout me l’a expliqué
Les administrations se protègent et cachent leurs erreurs (cf Mout du réseau), de ce fait le les préjudices du plaignant peuvent même être augmenter par son recours au lieu de disparaître !
De ce fait de nombreuses victimes évitent de porter plaintes !
Il faudrait une gestion conforme dans toutes les agences et assurée qualité ! que ce soit une petite, une grosse, une fausse petite, ou une fausse grosse agence ! absorbée ou non quelle importance !
Un grand groupe, un petit groupe quelle importance !
A t'on d'ailleurs ces informations au départ du mandat ?
Et non pas cette variation aléatoire que signale marco et que beaucoup d’autres constatent, notamment ce que j’appelle les dépassements de lignes jaunes : ruses, injures, malfaçons évidentes, trucages d’AG, case administrateur imposée,…
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Toute Loi inappliquée doit être modifiée
Hier Luc Besson déclarait :
"La loi doit être appliquée, et si elle n’est pas appliquée, elle doit être modifiée »
Il a tout à fait raison !
Mais à qui s’adresse cette injonction : à nous citoyens, à nous copropriétaires non,.. ?
Cette injonction s’adresse aux députés, sénateurs, mais également aux Procureurs, aux Préfets, aux juges et dans une moindre mesure aux avocats.Il reconnaît devant la France, les français, l’inapplication de certaines lois, dont il demande de ce fait modification :
Travaillons tous en concertation pour modifier le Loi Hoguet qui est inappliquable et inappliquée (rapport Vorms) :
En effet en matière de copropriété la Loi Hoguet étant inappliqué dans certaines (majoritaires ?) Préfectures, trois situations sont possibles pour le syndicat et son conseil :
1 / Tel que prévu par le Loi Hoguet : le titulaire bien identifié (auprès des Préfectures bien sûr mais surtout auprès des coproopriétaires et des prestataires ) – Directeur bien identifié – gestionnaires d’immeuble (théoriquement à ve jour possesseurs d’attestation d’emploi bien identifiés)
2 / Une agence agissant illégalement mais se souciant de la bonne gestion des immeubles : un syndic titulaire bien identifié indiquant aux copropriétés le noms (et prénoms) des divers salariés s ‘occupant de : comptable, contentieux, travaux,….
3 / L’agence dans laquelle le dirigeant (le plus souvent absent) a autorisé, permis ou forcé tout
le monde c’est à dire n’importe qui à utiliser le terme magique Le Syndic ou même son nom et sa signature !
Dans mon immeuble nous sortons (avec administrateur judiciaire « obligatoire ») du schéma 3, qui semblait tout à fait normal à certains copropriétaires habitant l’immeuble depuis trente ans ! mais qui est catastrophique pour l'efficience (qualité / coût) des prestations, travaux réalisées et non suivis.
Bref un système de contrôle et de répression judiciaire et policier trop souvent effectivement inefficace, coûteux et finalement contre productif (même escroquerie transmise de père en fils !), Il faut
1 / Déjudiciairiser les conflits entre agence et copropriétaires parce que ils résultent en fait de l’inefficacité du travail de divers Ministères et codes avec tribunaux inefficaces : conventions collectives inappliquées, codes du commerce et de la concurrence bafoués, code pénal non respecté, préjudices civils minorés ou irrécupérables et tardivement pris en compte en cas de partie civile
2 / Permettre sans doute un travail de temps de travail aux syndics professionnels partagés sur plusieurs agences restant malgré tout chacune un siège social principal.
3 / Permettre la Direction à temps partiel d’une agence, et par le fait de plusieurs agences pour un temps complet.
4 / Déclaration exhaustive par contre avec modifications signalées des personnels autorisés par chaque Agence[/b] à gérer les immeubles qu'il s'agisse d'une petite, grosse ou svelte agence !
3 / Formation minimum des personnels autorisées à gérer les immeubles par le syndic de l'Agence : savoir reconnaître un copropriétaire, savoir convoquer et gérer une Assemblée Générale, savoir suivre et réceptionner les travaux
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Un mot sur l’avocat spécialiste du conflit en copropriété :
Encore un mythe, trouver un spécialiste compétent ! (spécialiste de quoi ?)
Il ne devrait pas y avoir de procès civil et donc pas d’avocat. Le préjudice civil vient de la non application des codes du travail et des codes du commerce avec les infractions pénales associées. Le plus souvent (il existe des avocats pénalistes) les avocats civils interviennent plutôt fait et cause pour les agences en personnes substitués pour « moucher » les copropriétaires curieux du fonctionnement de leur syndicat ou les Présidents de Conseil syndicaux ne voulant pas rentrer pas dans l’illégalité d’un fonctionnement proposé. J’ai rarement eu affaire à un avocat et c’est gageur d'en trouver un, car leurs confrères agissant en plein conflit d’interêt et ils ne dénoncent pas l’incapacité des administrations à faire respecter et l’usurpation habituelle de qualification du mandataire substitué proposé dans l’assignation au tribunal par le syndicat, il ne peuvent ou ne veulent non plus dénoncer les pratiques illégales de leurs collègues ayant déposés des assignations dont la légalité n’est pas vérifié ni au greffe ni par la suite lors des procédures (théoriquement) contradictoires entre avocats. (c'est du pénal et de l'infraction au droit du commerce, du travail et de la concurrence !)
Les avocats devraient pouvoir signaler plus souvent
1 / les faits d’escroqueries astucieuses et de substitution de personnes et de vol de qualification.
Condamnation de l' avocat du syndicat pour ces actes (10 juin 2009)
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=669
2 / Les bons délais de prescription selon les faits observés dont viennent se plaindre les clients (ils indiquent 2 mois de contestation après AG ce qui n'est pas la seule durée de prescription !) :
Copropriété : les actions issues de l’application de la loi du 10.7.65 :
les actions tendant au respect du règlement de copropriété, au recouvrement des charges
Depuis la loi du 17.6.08 :
10 ans
(loi 10.7.65 : art.42 al 1)
prescription ? (loadrun37 juillet 2009)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1585
Il faut une répression ferme et rapide des avocats intervenant comme personne substituée alors que le syndicat n’a plus de mandataire physique pour le recouvrement des charges et honoraires ou lors d’autres conflits entre copropriétaires (interdiction d’exercice au moins !), majorant les coûts et préjudices par une gestion inadéquate des immeubles avec un conseil syndical ne respectant pas le règlement de copropriété.
problème de procédures pour recouvrement de charges (ivoyri septembre 2009)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2197
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L’administration judiciaire : une réforme également indispensable, pour réguler les abus et le chantage au renouvellement abusif
Syndic copro viré.en AG... quelles suites légale ? (Kefer mars 2009)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77331
Il faudrait que l’administrateur judiciaire fasse un rapport de mission obligatoirement au tribunal l’ayant mandaté sur ce qui c’est dit, ce qu’il a cru comprendre au cours de l’AG ou des AG organisées par lui même !
Relations entre administrateur et Pdt du tribunal (ALH14U mars 2009)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77403
L’abus de demande d’administrateur par un ancien syndic « évincé » est par ailleurs signalé depuis de nombreuses années par l’ARC au lien suivant :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Changement de syndic et administration judiciaire (Bonoeil avril 2009)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78218
Puis-je demander un administrateur judiciaire ? (JCF13 juillet 2006)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=41781
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Des solutions simples, rapides peu coûteuses pour remplacer des systèmes et administrations inefficaces ou aléatoires dépendant quasi uniquement de la personne recevant le dossier
Il faut effectivement à mon avis déjudiciariser les conflits de copropriété comme cela a déjà été proposé et privilégier des solutions simples de contrôle des gestionnaires d’immeubles : contrôles inopinés dans les immeubles (résultats positifs évidents quand à la sécurisation et à la lutte contre les malfaçons et surcoûts dans nos immeubles)
La véritable solution devant cette inefficacité des inspections du travail à faire respecter le droit et l’accès des copropriétaires à des personnes qualifiés et honnêtes et devant la réelle difficulté à trouver un avocat compétent et volontaire lors de préjudices civils apparus [b]consiste à faire vérifier simplement sur le terrain si une personne de l’Agence intervenait régulièrement entre les AG pour suivre et réceptionner les travaux en s’articulant avec un membre du conseil syndical. Une interrogation du gardien et le registre des visites d’immeubles (conseillé et à rendre obligatoire) devraient permettre facilement, rapidement et à coût infime d’avoir dans nos régions, nos départements, nos villes une gestion saine de nos immeubles en copropriété.
Réception des travaux de copropriété et documents (25 juillet 2009 ALH14U)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1565
Voici le souhait que je fais, mais cela ne se fait pas tout seul et il y a derrière d’énormes enjeux financiers avec à mon avis des lobbyings qui souhaitent que rien ne bouge !
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 28 oct. 2009 : 22:59:29
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Comment se débarrasser de son syndic ?
Voeu pieu et impossible...Plainte déposée pour comportement agressif et grossier, non déclaration de loyers encaissés par la copro, non déclaration des intérêts, non présentation de factures contre gratuité de loyer...etc...plainte rejetée...!!!
La suite de l’aventure et des souhaits de Florette (01 septembre 2009)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2190
J’avais en 2004 la même question que Florette :
Que faire (de plus) maintenant 20 décembre 2006 ALH
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=47985
et je me la pose toujours en octobre 2008, … quatre ans après car Mout a trop raison,…
Comme Florette sans doute j'avais confiance en la justice en déposant une plainte pénale auprès du procureur de la République de Paris en 2004.
Force est de constater l'inaction, et les classements sans suite (et je dirais sans AUCUNE enquête !
La complicité par abstention d’enquête sérieuse après dépôt de plainte pénale est évidente, suivons l'exemple du Procureur demandant la condamnation de Dominique de Villepinte pour complicité par abstention d'action vis à vis d’une escroquerie astucieuse concernant un faux listing.
Portons nous même et maintenant plaintes contre l'ensemble des administrations incapable de bien distribuer les cartes et sous cartes de gestion immobilière.
Alors que ces administrations savent bien que de nombreuses agences sont complètement virtuelles "sauf présence d'un "pseudo représentant de l'Agence à l'AG" et cela aussi bien et malheureusement surtout dans les agences familiales. n'hésitons pas à attaquer le Procureur pour complicité d'escroquerie au décours des surcoûts, malfaçons dont sont obligatoirement victimes nos immeubles gérés par n'importe quelle personne non qualifiée.
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