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CHBO75
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 Posté - 30 janv. 2021 : 13:14:46
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Bonjour,
Des dommages sont constatés sur le mur de l'un des bâtiments de notre copropriété, mitoyen à celui d' une autre copropriété. La cause exacte des désordres n'a pas été établie formellement par l'architecte mandaté par le syndicat, qui a conseillé de faire procéder à un sondage relatif à l'étanchéité du toit terrasse. Ce toit terrasse est également occupé par des arbres dont la taille est significative et des jardinières. Au sein de ce toit terrasse un patio est présent, permettant aux logements situés au dessous de bénéficier d'un puits de lumière. Des désordres sont aussi constatés sur les murs de ce patio. Deux des cinq murs du patio jouxtent respectivement le mur mitoyen de l'autre copropriété et celui d'un autre bâtiment de notre copropriété.
Mes questions sont les suivantes:
- Comment s'assurer que le poids de la végétation présente n'excède pas ce qui est prévu au Règlement de copropriété ? Quelles sont les obligations légales du propriétaire du toit terrasse y compris en matière d'assurance ? Celles du syndic ? Qui paie quoi en pareil cas ?
- Qui doit payer la recherche d'étanchéité de la terrasse ? Celle visant à vérifier que les valeurs limite de poids ne sont pas dépassées ?
A ce stade des devis ont été présentés mais tant que la ou les causes des désordres ne sont pas identifiées il parait inutile d'aller plus loin.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 30 janv. 2021 : 14:09:39
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Avant tout, il est nécessaire que vous ayez connaissance exacte des éléments.
Le toit terrasse d'un immeuble en copropriété ne peut certainement pas être la propriété (propriété privative) d'un copropriétaire (celui du dernier étage ?)
Tout au plus est il bénéficiaire d'un "droit d'usage privatif" ou droit d'usage exclusif (à vérifier), qui comme son nom l'indique, est limité à un droit d'usage de surface.
Mais le toit terrasse lui-même (la dalle constitutive), comme son complexe étanche et l'isolation, sont et restent "partie commune", ici grevé d'un droit d'usage privatif.
Ce droit d'usage exclusif sur une partie commune doit être encadré, soit par le RDC, soit par une convention liée à la concession du droit. Ce qu'il faut vérifier. Il est généralement limité à un usage de "bon père de famille", c'est à dire pour y marcher, mettre une table des chaises et un parasol pour l'apéro, voire un barbecue....
Il serait très surprenant que ce "simple" droit d'usage de la surface autorise la plantation d'arbres, et même l'installation de jardinières importantes dont le poids ou les racines seraient cause de dommages. Si tel est le cas, la responsabilité du bénéficiaire du droit d'usage est pleinement engagée.
Voyez ce qu'il en est exactement, et revenez nous voir. |
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CHBO75
Nouveau Membre
16 message(s)
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 2
Posté - 30 janv. 2021 : 15:05:42
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Merci pour ce retour
Effectivement ce n'est pas le propriétaire du toit terrasse mais celui en ayant la jouissance privative (au dernier étage) selon ce qui est mentionné dans le RC, qui précise notamment ce qui suit:
« La toiture terrasse (jouissance privative) devra être maintenue en parfait état d’entretien, notamment les exutoires devront être débarrassées régulièrement de toutes matières susceptibles d’empêcher l’écoulement de l’eau.
Les copropriétaires ayant la jouissance privative d’un balcon, d’une terrasse situés au-dessous d’exutoires d’eau, de balcons ou terrasses supérieures devront supporter les conséquences de cette situation
En cas de présence d’un complexe d’étanchéité il sera veillé à ne pas le percer ou l’endommager.
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses seront personnellement responsables de tous dommages, tels que fissures fuites etc…provenant de leur fait ou des aménagements plantations et installations qu’ils auraient effectués.
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de la terrasse seront personnellement responsables de tous dommages tels que fissures, fuites etc provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires."
Comme vous le voyez la présence de plantations n'est pas explicitement interdite.
La terrasse est considérée comme devant donner lieu à répartition suivant les charges spéciales propres à chaque bâtiment.
Le RC précise: "les charge spéciales à chacun des bâtiments comprennent les frais de ravalement des murs extérieurs, des façades, des fenêtres, des balcons, terrasses et garde-corps etc"
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 30 janv. 2021 : 16:22:46
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Vous avez quasi intégralement la réponse à votre question dans ce que précise le RDC.
Sauf à démonter que les désordres constatés seraient le fait du syndicat lui-même (défaut d'entretien) il est quasi certain que les plantations (des arbres dont la taille est significative et des jardinières) soient à l'origine des dégâts.
Le complexe étanche a certainement été percé par des racines.
Sur la plantation d'arbres le droit d'usage s'entend de la surface du sol, sauf clause particulière.. Les installations ou équipements mobiles type jardinière ne sont pas soumis à autorisation de l'AG. En revanche, s'agissant de construction ou comme ici de plantation permanente de type "arbre", ils sont soumis à autorisation de l'AG, le toit terrasse étant partie commune. S'agissant de terrasse formant toiture de la partie de bâtiment en dessous, on comprend pourquoi ...
Mon avis : le (les) bénéficiaire d'un droit d'usage sur cette toiture terrasse a du soucis a se faire, en plus de vérifier qu'il est bien assuré.
Le CS doit être vigilant, le syndic aussi.
La question de la répartition des charges (spécialisation par bâtiment ou non) est sans intérêt ici, s'agissant d'identifier la cause des dégâts qui ont été constatés. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2021 16:25:20 |
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CHBO75
Nouveau Membre
16 message(s)
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4
Posté - 31 janv. 2021 : 10:05:17
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Merci pour ce retour.
Il y a quelques jours une résolution mise aux voix de l'AG visant à effectuer le test d'étanchéité a été rejetée par les 2 propriétaires des appartements situés sous la terrasse, contre toute attente. Ils étaient les seuls votants.
Car ils ne sont pas convaincus qu'il y ait un problème potentiel...
Comment en sortir ? La majorité de la copro n'a pas envie de lancer des travaux sans s'être assurée au préalable de ce point.
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CHBO75
Nouveau Membre
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5
Posté - 31 janv. 2021 : 10:13:04
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Merci pour ce retour.
Il y a quelques jours une résolution mise aux voix de l'AG visant à effectuer le test d'étanchéité a été rejetée par les 2 propriétaires des appartements situés sous la terrasse, contre toute attente. Ils étaient les seuls votants.
Car ils ne sont pas convaincus qu'il y ait un problème potentiel...
Comment en sortir ? La majorité de la copro n'a pas envie de lancer des travaux sans s'être assurée au préalable de ce point.
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Végétations sur toit terrasse et poids maximal 
