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Jany2718
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 Posté - 11 févr. 2021 : 17:03:57
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Bonjour,
Lors de la vente d’un bien en copropriété, le syndic a mentionné au notaire que je devais 1 080 euros au SDC.
Il s’agit d’une somme que j’ai toujours contestée. Elle représente l’imputation forfaitaire et autoritaire que le syndic a décidé de m’imputer au titre de la consommation d’eau chaude sanitaire durant deux années alors que le compteur de l’appartement en question (appartement donné en location) était bloqué, ce qui devait , à mon avis, être détecté par la société chargée des relèves ou par le comptable du syndic dès la première relève montrant un indice inchangé, alors que l’appartement était occupé. Le compteur a finalement été remplacé , mais il a été porté au débit de mon compte le prix de 30m3 par an, considéré forfaitairement comme ayant été consommé, à 12,50 € par m3, pour deux ans soit 750 € plus des frais de mise en demeure 80€ plus des frais de contentieux 250 € . J’ai expliqué cette situation au notaire. Quelle doit être la position du notaire : se ranger à l’avis du syndic ou se ranger à l’avis du vendeur ? En cas d’absence d’accord entre le vendeur et le syndic sur les sommes litigieuses , quelle sommes le notaire peut-il retenir sur le produit de la vente revenant au vendeur ? On comprend à la lecture de l’article 20 de la loi de 1965 qu’il s’agit des sommes restant dues au SDC selon le syndic : « A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. ».
On comprend que le syndic devrait constituer une opposition régulière et que ce n'est qu'en cas de non-contestation de l'opposition devant les tribunaux par le vendeur que le notaire peut verser les sommes litigieuses au SDC. S’il y a contestation judiciaire par le vendeur, les sommes litigieuses restent donc en dépôt chez le notaire, en attente de la décision, mais le produit de la vente diminué de la somme litigieuse doit être reversé sans délai au vendeur et cela dans tous les cas ( « …les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. »). Mais qu’advient-il de ces sommes si le syndic ne constitue pas d’opposition régulière ? Faut-il comprendre qu’il abandonne sa demande et que les sommes litigieuses retenues par le notaire me seront restituées , mais quand ? Est-ce bien de cette façon qu’il faut comprendre ces dispositions de l’article 20 ?
Toutefois, ne convient-il pas de distinguer : sommes prétendument dues au SDC (750€, mais discutable car non justifié sur la base du critère d’utilité) et sommes dues au syndic par le SDC en application de son contrat de syndic ( mise en demeure et frais de contentieux) : 330 = 80 + 250 ? merci pour commentaires (et jurisprudence éventuelle ? )
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goutelette
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 Posté - 12 févr. 2021 : 11:46:22
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citation: jany2718 :alors que le compteur de l’appartement en question (appartement donné en location) était bloqué, ce qui devait , à mon avis, être détecté par la société chargée des relèves ou par le comptable du syndic dès la première relève montrant un indice inchangé, alors que l’appartement était occupé.
Vous vous mettez d'une façon spontané, en situation de déni pour reprochez au syndic- comptable- entreprise de n'avoir pas vérifier que l' appartement était occupé ?
De quoi halluciner.
Ces trois personnes, ont mission d' enregistrer la lecture, et non de faire d' enquête de présence.
La seule personne qui fait" le suivi d' occupation du logement" est le co-propriétaire . Donc vous .
Vous recevez trimestriellement le relevé des charges, sur lequel est mentionné zéro conso/ . Vous recevez vos loyers, " Vous seul est concerné et avez connaissance de l' occupation ou non du logement.
Vous auriez du, dès la 1ere année vous rapprocher du locataire, pour lui demander de faire lecture pendant 2 jours de son compteur, afin de mentionner au syndic que votre logement était occupé, et que le Cpt ne tournait pas.
Continuer à contester, risque de vous couter, encore plus cher,
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andre78fr
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 2
 Posté - 12 févr. 2021 : 12:46:11
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Je partage plutôt cette réaction ; ce n'est pas le rôle du notaire d'arbitrer un différend entre un copropriétaire vendeur et son syndic, il respecte la loi en demande un état daté au syndic, ce dernier fourni la situation comptable dont vous aviez clairement connaissance.
Sur le fond, la régularisation pour compteur bloqué basée sur 30 m3 par an et un coût de 12,50 € du mètre cube d'eau chaude me semble tout à fait raisonnable, l'appartement était occupé, l'eau chaude a été consommée et on peut même supposer qu'elle a été comprise dans le loyer et les charges encaissées par le bailleur. Qui est supposé payer cette eau ? Les autres copropriétaires ?
Vous avez voulu jouer la montre et vous n'avez gagné que des frais de relance et de contentieux qui sont également fondés (contrat de syndic à vérifier), je vois très peu d'issues autres que le règlement des sommes dues par le biais de notaire... Sinon vous suspendez la vente pour aller au tribunal !!! |
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Sunbird
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Posté - 12 févr. 2021 : 12:47:11
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Vous contestez cette somme, le notaire bloquera la somme, le syndic aura 15 jours pour réagir lorsqu'il sera informé par LRAR par le notaire.
Si le syndic ne bouge pas, 15 jours après le notaire créditera votre compte.
Si le syndic bouge, vous devrez saisir le tribunal judiciaire (chambre de proximité) avec le CERFA car dossier moins de 5000 €.
Pas évident que le SDC/syndic ait gain de cause sur la totalité de la somme. Cette procédure étant sans avocat, si vous vous représentez seul, peu de chance d'être condamné à un article 700.
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Sunbird
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Posté - 12 févr. 2021 : 12:56:42
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Plus aucun notaire ne suspend la vente pour ce type de somme.
Si il le faisait et que le copropriétaire avait raison, le vendeur pourrait exiger des DI.
Si la vente est à 500 k€, avec les délais des tribunaux et le taux intérêt légal, si on n'a pas de renvoi, on serait sur une somme de 13 k€.
Maintenant, il est vrai que c'est ce que va surement dire le notaire pour forcer la main au vendeur, mais si le vendeur commence à râler le notaire bloquera uniquement les 1080 € sur le prix de la vente. |
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Jany2718
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Posté - 12 févr. 2021 : 13:30:44
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précisions : les comptes comportaient la facturation de 30 m3 pendant deux années successives , alors que le compteur était bloqué. Le copropriétaire bailleur ne pouvait deviner qu'il s'agissait d'un forfait . Ce blocage s'est révélé lors du départ du locataire et de l'état des lieux de sortie.
Il s'agissait donc d'une facturation forfaitaire, injustifiée ( pourquoi 30 m3 plutôt que 10 m3 ou 50 m3 ou autre volume?) . Ce forfait a été appliqué par le syndic quand il a constaté que le relevé de l'indice du compteur n'avait pas varié par rapport au dernier indice relevé. Dans ce cas il devait fixer un nouveau RDV pour la relève ou demander au copropriétaire de lui communiquer l'indice existant, ce qui aurait permis de détecter immédiatement le blocage du compteur.
Le forfait ne peut être envisagé que si la régularisation lors de la prochaine relève peut être faite en plus ou en moins par rapport à la facture provisoire.
La somme litigieuse ne concernant pas le SDC , il me semble que la réclamation du syndic (' comme somme revenant au SDC') n'est pas fondée car il n'existe aucune décision de l'AG validant ce montant régulièrement.
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andre78fr
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Posté - 12 févr. 2021 : 13:34:08
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goutelette
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Posté - 12 févr. 2021 : 15:38:24
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Le problème de répartition et consommation d' eau a toujours été et est encore un problème récurent.
citation: Il s'agissait donc d'une facturation forfaitaire, injustifiée ( pourquoi 30 m3 plutôt que 10 m3 ou 50 m3 ou autre volume?)
Vous mentionnez " était bloqué" Ce qui veut dire " Conso Zéro"
Le syndic a certainement pris pour réf. la dernière consommation de ce lot. Ce qui ce pratique.
Je reconnais, que vous pouviez l' ignorer, et qu'il aurait pu vous prévenir.
Nous pouvons supposer, que de plein droit, vous avez facturé cette conso/ au locataire ?
Maintenant, vous mentionnez "Le compteur a finalement été remplacé "
De ce fait, vous avez pu comparer la différence de conso/ ? ( Bien sur, si la composition familiale du lot est restée identique).
Une conso/ de 30M3"d' eau chaude annuelle par an c'est la moyenne pour une ou 2 personnes, et sans baignoire.
J' ai connu un syndic qui facturait 100m3 à l'époque des postiches sur les portes. Ce qui faisait réagir.
La régularisation ce faisait, lors de l' état des lieux.
citation: plus des frais de mise en demeure 80€ plus des frais de contentieux 250 €
Je ne comprend pas bien, ces frais, de contentieux dans la mesure ou les charges d' eau sont incluses dans l' appel de charges.
En dessous de 1 000€, un copro qui paye régulièrement ses charges ( autre que l' eau) le syndic ne le met pas en contentieux.
En supposant sur une année, qu' a chaque appel, vous avez soustrait les charges d' eau ? Cela veut dire que vous pensez que votre locataire ne consomme pas du tout d' eau ?
Aucun syndic, et aucune entreprise n'est mandaté, voir payée pour donner de leur temps à demander à chacun, si leur conso/ d' eau est normale ou pas.
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Jany2718
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Posté - 12 févr. 2021 : 16:04:22
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L'imputation forfaitaire provisoire ( donc régularisable ) doit être décidée par l'AG ( volume à facturer provisoirement).
Mais en cas de panne du compteur , la régularisation étant impossible, il convenait de vérifier sans délai l'état du compteur et de le remplacer, si l'appartement a été occupé. La facturation autoritaire et forfaitaire est irrégulière, car contraire au critère d'utilité.
Le locataire avait refusé cette facturation car selon lui ne pouvait correspondre à sa consommation. Compte tenu des délais pour l'établissement des comptes et le temps de réaction, cela a duré deux ans. On peut penser que la vérification des variations des indices pour chaque lot doit faire partie du travail d'administrateur du syndic, et d'autant plus que cela doit lui prendre moins de temps que de faire des mises en demeure et un passage en contentieux, car j'avais retenu ces charges injustifiée sur les appels suivants en explicitant ces déductions. |
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Gédehem
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Posté - 12 févr. 2021 : 17:31:28
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L'eau utilisée par votre lot, qui pensez vous qu'il doive la payer ???
Propriétaire bailleur, on se doit de suivre son affaire dans la mesure où la gestion n'est pas confiée à un tiers (professionnel).
Le syndic impute les charges d'eau aux copropriétaires, sans se préoccuper (ou très peu) des logements loués. Ils ne sont pas son affaire.
Autrement dit, c'est au propriétaire bailleur de gérer son bien, et ici de surveiller les charges qui seront à récupérer sur le locataire.
Dans cette affaire, il ne semble pas y avoir un litige "syndicat-copropriétaire", mais un litige entre "locataire et bailleur", le locataire refusant de supporter la charge "eau" qui lui est indiquée.
Sur le suivi des compteurs, il faut voir le contrat de prestation : info par le CS. (importance des relevés bi-annuels permettant de vérifier les choses)
Pour l'application d'un forfait en cas de panne, voir ce qui est prévu (RDC, AG, etc ...) Un forfait fonction des consommations passées est pertinent, même en l'absence de décision dans ce sens. (Voir si existe compteur général, d'où imputation d'un delta "Compt Géné / Compt Ind").
Car au final c'est au syndicat de payer les factures d'eau, donc chacun des copropriétaires selon leur part (compteur, tantièmes, etc ...)
A l'occasion de la vente, le syndic indique au notaire les sommes dont le vendeur est où serait redevables.
Dans votre cas, 1080 € selon divers postes prévus dans l'état daté. Le notaire en prend acte, sans avoir à contester ou refuser quoi que ce soit.
S'agissant de l'eau, c'est vers votre locataire qu'il faut se tourner "Le locataire avait refusé cette facturation "
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Jany2718
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Posté - 12 févr. 2021 : 18:03:02
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Je crois pourtant me souvenir avoir vu une jurisprudence relative à la fixation d'un forfait en cas de non relève de l'indice du compteur: il fallait une décision d'AG sur le volume à facturer provisoirement, mais en attente du prochain relevé pour la régularisation en plus ou en moins.
Il appartient au syndic ou à l'entreprise chargée de la relève des compteurs d'organiser cette opération de façon à détecter ces pannes .
La consommation non mesurée ne peut donc être facturée au consommateur et si une indemnité doit être payée ( au SDC privé de la recette correspondante) à ce titre elle devrait l'être par le responsable de ce manquement soit le syndic soit d'entreprise chargée de la relève, soit leur assureur de RC. Le locataire n'a aucune responsabilité dans cette situation et son refus de payer 30 m3 par an sans aucune justification est fondé. Le copropriétaire (bailleur ou occupant) n'est pas responsable du bon fonctionnement des compteurs sauf si un acte de vandalisme peut être établi . Lorsque l'entreprise chargée de la relève ne peut accéder au compteur le jour prévu et annoncé par affichette dans l'immeuble, elle doit laisser un imprimé à la porte invitant l'occupant à envoyer les indices par courrier ou proposer de fixer un rdv un autre jour , mais qui sera facturé . Facturer d'autorité 30 m3 sans aucune démarche préalable visant à vérifier le bon état du compteur ou à obtenir les indices par courrier est certainement critiquable . Il sera impossible au syndic de justifier au notaire que les sommes qu'il demande à ce titre au copropriétaire vendeur sont justifiées ou validées par une décision d'AG, car le RdC est muet à cet égard. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 13 févr. 2021 : 15:14:12
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citation: Jany2718:
L'imputation forfaitaire provisoire ( donc régularisable ) doit être décidée par l'AG ( volume à facturer provisoirement).
Cette remarque, est du " Grand n'importe quoi " Dans l' historique, ( Avant compteur individuel) La réglementation était aux tantièmes de charges.
Cpt Générale : Par les tantièmes de chacun.
La possibilité de mettre des compteurs individuels est apparu comme étant une bonne chose.
Pas plus, la surface, que le nombre d' occupant,( mentionné) sont des critères permettant de donner la consommation moyenne d' eau d' un lot.
Pour exemple dans notre résidence :
Nous avons des studios qui consomment 80m3 d'eau et des 5 pièces 25m3.
La conso d'eau chaude est proportionnellement plus importante que la froide, concernant principalement les douches, et la vaisselle.
Nous avons remarqué, qu il y avait plus d' occupants ou de va et vient dans les studios ou 1pièce occupée par des jeunes.
Concernant les 4 et 5 pièces, il est fréquent, que suite au départ, des enfants, décès ou divorce qu'ils soient occupés par une personne seule.
Prenant en compte ces critères comment voulez vous qu'une AG ou un décret attribue un volume forfaitaire ? Vous en seriez le premier à vouloir le dénoncer.
Si votre locataire, a refusé cette conso/ Sous quel critère ? Pouvait-il prouver sa bonne fois ? Le peu de différence de conso/ supposé en moins méritent-ils cette situation burlesque qui n'a d'autre effet que de vous entrainer des frais.
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JPM
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Posté - 13 févr. 2021 : 15:24:35
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Sunbird : citation: Plus aucun notaire ne suspend la vente pour ce type de somme.
Encore une invention !
A défaut de paiement après opposition, c'est le syndic qui doit assigner pour obtenir le paiement.
Les forfaits estimés sont admis sous réserve qu'il y ait régularisation ultérieure.
Votre histoire est un peu tordue dès lors que vous n'opposez pas un relevé par vous effectué au forfait officiel.
Si vous gagnez OK
Si vous perdez l'addition sera lourde.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 13 févr. 2021 : 16:53:33
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citation: Initialement posté par JPM
Les forfaits estimés sont admis sous réserve qu'il y ait régularisation ultérieure.
Votre histoire est un peu tordue dès lors que vous n'opposez pas un relevé par vous effectué au forfait officiel.
On peut vérifier que cette question ( forfait provisoire ou définitif ?) avait été traitée très justement par JPM le 23-11-2004 "imputation forfaitaire définitive interdite ".
Mais même ce forfait provisoire ('provisoire' impliquant qu'il sera régularisé lors de la prochaine relève ) doit avoir fait l'objet d'un vote par l'AG. Le syndic ne peut rien décider , il doit administrer le SDC, exécuter les décisions d'AG et les contrats dans le respect du droit et dans les limites de son contrat.
Il ne pouvait y avoir aucun relevé à présenter pour établir la réalité effective de la consommation d'eau chaude du lot en question puisque le compteur était bloqué. Ni l'occupant, ni le copropriétaire, n'avait la mission de vérifier le bon fonctionnement du compteur !... C'est pour éviter ces difficultés que le syndic ou le prestataire chargé de la relève périodique des compteurs doit s'assurer de l'effectivité des relèves périodiques ( trimestrielles) afin d'intervenir en cas d'absence de variation de l'indice du compteur d'un lot : vérifier si cela s'explique par absence de l'occupant durant la période ou par une panne du compteur.
En résumé , la facturation définitive d'un forfait en cas d'absence de relève ou d'absence de variation d'indice est doublement fautive de la part du syndic : fautive parce que cette imputation définitive est irrégulière ( absence de décision et violation du principe d'utilité) , fautive parce qu'aucune vérification n'a été faite en constatant l'absence d'augmentation de l'indice, alors que cette vérification devait être faite ( sinon quelle serait l'utilité de ce relevé périodique ?) . Elle aussi fautive par l'insistance du syndic à exiger le paiement d'une somme déterminée par lui seul sans fondement et à s'attribuer en plus des honoraires pour cela, alors que cette situation ne fait que révéler ses manquements et engager sa responsabilité civile professionnelle.
En outre quand bien même ces frais seraient acceptés ( ou négociés) par le copropriétaire du lot concerné ne faudrait-il pas distinguer ce qui est dû au SDC ( ladite consommation négociée après accord) d'une part et les frais facturés par le syndic ( mise en demeure, passage au contentieux) qui sont à la charge du SDC ( signataire du contrat de syndic) et non à la charge du copropriétaire en cause qui est un tiers pour le syndic sans lien de droit avec lui ? |
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Sunbird
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Posté - 13 févr. 2021 : 19:34:20
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"A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties."
Sur ce qu'écrit Jany2718, c'est parfaitement jouable devant un juge, et pas certain qu'il donnera raison au syndicat de copropriétaires.
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JPM
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Posté - 13 févr. 2021 : 22:47:28
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Jany 2718, pour votre dernier paragraphe :
Le syndic ne peut rien facturer à un copropriétaire
Il ne peut facturer qu'au syndicat des copropriétaires qui paye ces factures.
En vertu de l'article 10-1 de la loi le syndicat peut imputer certaines de ces factures comme une charge.
L'argument tiré de l'absence de lien juridique entre le syndic et le copropriétaire est ainsi obsolète.
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Jany2718
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Posté - 14 févr. 2021 : 10:04:49
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Malheureusement , force est de constater la méconnaissance par le rédacteur de l’article 10-1 des dispositions du code civil sur l’effet relatif des contrats : art 1199 : « Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »
Cette contradiction entre l’article 1199 du Cc et la dérogation de l’article 10-1 de L65 a toutefois été levée par l’arrêt de la cour de cassation n°17-10750 du 30-01-2008. En effet dans cette affaire ( au sujet de l’imputation directe au copropriétaire vendeur des frais de l’état daté) , l’arrêt a d’abord constaté que l’article 10-1 de L65 a été violé, certes, mais a considéré que les dispositions du contrat de syndic ne pouvaient être d’aucun effet sur un copropriétaire particulier et ne devaient concerner que les signataires dudit contrat , de sorte que selon la Cour de cassation il faut faire prévaloir l’effet relatif des contrats , sur la loi du 13 juillet 2006 .
En résumé, à mon avis, aucune des deux sommes imputée au vendeur par le syndic n’est due par le vendeur. La consommation n’est pas due car virtuelle ou non établie ( principe d’utilité ignoré) , les frais de syndic sont abusifs ou discutables et ne seraient dus que par le SDC et non par le vendeur.
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 févr. 2021 : 10:50:25
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Jany ne vous obstinez à chercher dans le Code civil une solution qui figure dans l'article 66 du décret Hoguet du 20 juillet 1972.
"Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées"
Le syndic ne peut facturer qu'au syndicat.
Toute facture au syndicat est une charge.
En vertu de l'article 10 les charges sont réparties entre les copropriétaires
L'article 10-1 pose des dérogations à cette règle. C'est tout-.
Aucune dérogation à la portée des conventions dans tout cela
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Jany2718
Contributeur senior
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18
Posté - 14 févr. 2021 : 11:17:42
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Oui, mais pour la cour de cassation cette dérogation 10-1 ne peut prévaloir sur les dispositions du Cc sur l'effet relatif des contrats.
En outre le 'a' du 10-1 vise certaines opérations et pas d'autres.
Il est question de recouvrement de créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ( créance justifiée !) .
La facturation d'une consommation d'eau injustifiée ne peut être considérée , à mon avis , comme une créance justifiée .
Pour cette seule raison (créance justifiée ?), et même si la décision de la cour de cassation devait être ignorée ( mais pourquoi devrait-elle l'être ?) l'article 10-1 , n'est pas applicable dans le cas présent.
Les instances représentatives de la profession de syndic devraient vérifier plus attentivement les qualifications des personnes souhaitant exercer cette activité ainsi que la façon dont elles l'exercent . |
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goutelette
Contributeur vétéran
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19
Posté - 14 févr. 2021 : 11:18:04
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citation: On peut vérifier que cette question ( forfait provisoire ou définitif ?) avait été traitée très justement par JPM le 23-11-2004 "imputation forfaitaire définitive interdite "
Bonjour
Cette remarque pose question ? Est- ce qu'il existe un décret ou autre qui interdise au Syndic, de faire une imputation forfaitaire en présence " d' un Cpt bloqué ?"
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Gédehem
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Posté - 14 févr. 2021 : 11:32:11
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Comme souligné par JPM, cette imputation forfaitaire ne peut être permanente.
Sur le fond, le problème vient d'un litige entre le locataire et le propriétaire, locataire qui refuse de supporter sa charge d'eau.
Concernant l'imputation forfaitaire provisoire appliquée par le syndic, il faut relever que la consommation moyenne d'un individu tourne entre 40 et 50 m" par an, et qu'appliquer un forfait de 30 m" n'a rien de déraisonnable.
Le prix pose question (12 €), dans la mesure où le m3 d'eau est de l'ordre de 3 à 4€ selon le lieu.
Sans avoir à invoquer le Code civil ou autres, Jany doit enfin comprendre que le syndic ne peut faire autrement que d'imputer un forfait pour son logement (celui de Jany), la consommation d'eau de son logement ne pouvant être supportée par les autres copropriétaires.
Au final il faudra bien qu'elle paye la part d'eau consommée par son locataire, qu'elle devra récupérer d'une façon ou d'une autre (au fait, comment va t-elle faire ?  )
Le plus simple est de se rapprocher du syndic pour voir comment régler le problème. |
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Sujet |
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Vente d’un bien somme retenue par le syndic. 
