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Jany2718
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 Posté - 14 févr. 2021 : 12:00:38
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Il s'agit d'eau chaude :le prix du m3 (12,50 E fixé par l'AG) comporte le prix du volume plus le prix du réchauffement qui vient en recettes dans le compte de chauffage.
La responsabilité du syndic est engagée, car il devait s'enquérir auprès du copropriétaire de la cause pouvant expliquer l'absence de variation de l'indice ou lui demander de lui communiquer l'indice du compteur par courrier ou par mail après avoir vérifié le bon fonctionnement du compteur ( il suffit de vérifier si le compteur tourne lorsque le robinet d'eau chaude est ouvert).
C'est en effet pour permettre ce contrôle que la relève des compteurs est faite plusieurs fois par an. Cette fréquence est nécessaire pour permettre de détecter un dysfonctionnement sans retard. La discussion avec le syndic est malheureusement impossible : sa décision serait conforme à la loi ( il oublie toutefois qu'il n'a aucune décision à prendre à la place du SDC ) .
Considérer que la consommation moyenne par lot serait de l'ordre de 30 m3 ( 82 litres par jour ! ) est plus que discutable, car revient à confondre la consommation d'un studio avec un occupant et la consommation d'un appartement occupé par une famille ! ... En outre il s'agit d'eau chaude et non d'eau froide ... La consommation d'eau chaude pour une douche ou un bain est toujours additionnée d'eau froide , pour obtenir une température normale de sorte qu'il serait bien difficile de justifier 82 litres d'eau chaude pure par jour 365 jours sur 365 pour une personne seule . |
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Gédehem
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 Posté - 14 févr. 2021 : 12:22:31
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On tourne en rond ..... |
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JPM
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23
Posté - 14 févr. 2021 : 12:57:50
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L'imputation d'une consommation d'eau n'entre pas dans le champ de l'article 10-1
En cas de blocage du compteur, l'usage est de décompter une consommation calculée en fonction des consommations moyennes antérieures.
Un compteur bloqué deux ans ? C'est inconcevable, même avec un relevé annuel
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Jany2718
Contributeur senior
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24
Posté - 14 févr. 2021 : 14:42:15
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Ce qui est le plus troublant c'est l'imputation autoritaire de 30 m3 d'eau chaude par an sans aucune vérification et le fait que dans le compte individuel d'ajustement annuel, ces 30 m3 résultent de la différence entre l'indice nouveau et l'indice ancien , ce qui montre bien que le collaborateur comptable du syndic a créé ex nihilo le nouvel indice pour obtenir 30 m3, par différence, mais sans juger opportun de signaler au copropriétaire qu'il s'agissait d'une estimation et non de l'indice réel. Le syndic doit sans doute considérer que les copropriétaires sont incapables de comprendre ces choses et doivent de toute façon filer droit.
Il était donc inutile, pour ce syndic, d'ordonnancer la vérification nécessaire dès la constatation de la première relève trimestrielle inchangée.
Il me paraît, quant à moi, que cette façon de faire n'est pas celle d'un administrateur sérieux et soucieux de remplir sa mission convenablement.
Surtout le fait de camper sur sa position est incompréhensible, malgré la démonstration qui lui a été faite de sa négligence dans le traitement des relevés des compteurs et son erreur dans l'imputation au copropriétaire vendeur de sommes injustifiées ( cf. art 10-1). |
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JPM
Modérateur
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25
Posté - 14 févr. 2021 : 15:22:10
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Quelle est la périodicité des relevés ?
Qui effectue ces relevés ?
Quel est le régime juridique de ces compteurs ? propriété du propriétaire, location par l'intermédiaire du syndicat
Vous parlez du copropriétaire, mais l'appartement est loué, semble-t-il. Que dit le locataire, qui est finalement le principal intéressé ?
Vous discutez l'estimation par le lsyndic. Quelle est la votre |
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nefer
Modérateur
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26
Posté - 14 févr. 2021 : 16:14:28
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il est dommage qu'un copropriétaire ne vérifie ses consommations privatives d'eau, ou ne cotneste ses écritures comptables que lorsqu'il vend son lot |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 14 févr. 2021 : 16:37:42
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Relève Trimestrielle , faite par société extérieure. Les compteurs sont loués. L'estimation sera toujours discutable si elle doit être définitive et se substituer à la réalité inconnue.
Mais la discussion ne devait pas porter sur plus que la consommation présumée d'un trimestre , car l'anomalie devait être détectée dès le premier relevé inchangé s'il résultait d'un blocage. En cas de défaut d'accord sur cette consommation différentielle non mesurée, la perte de recettes pour le SDC devrait en principe être supportée par le responsable (le propriétaire du compteur défectueux sauf si la panne est causée par l'occupant ou autre qui serait donc le responsable ).
La somme correspondante pourrait être relativement négligeable. En retenant 10m3 par an ( les consommations réelles des années écoulées étaient : 12, 12 et 10 m3) cela donne 2 ou 3 m3 pour un trimestre soit 25 euros à 37 euros, mais sûrement pas 375 E par an ( 12,5 x 30 ) ni deux fois cette somme car la passivité du syndic dura 2 ans et ce ne fut qu'à l'occasion de l'état des lieux de sortie du locataire que le blocage du compteur a été révélé... Cela aurait pu durer longtemps ! Les lecteurs de cette discussion, propriétaires bailleurs, devraient vérifier leurs comptes individuels de régularisation annuelle et s'interroger s'ils constatent la facturation d'un volume inchangé et arrondi ( 30 m3 par exemple) sur plusieurs années. Cela est valable pour l'eau froide ou l'eau chaude. |
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nefer
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Posté - 14 févr. 2021 : 16:43:18
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citation: Initialement posté par Jany2718
Les lecteurs de cette discussion, propriétaires bailleurs, devraient vérifier leurs comptes individuels de régularisation annuelle et s'interroger s'ils constatent la facturation d'un volume inchangé et arrondi ( 30 m3 par exemple) sur plusieurs années. Cela est valable pour l'eau froide ou l'eau chaude.
c'est ce que font la majorité
de plus tout copropriétaire peut accéder aux pièces justificatives des charges avant chaque AG |
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Jany2718
Contributeur senior
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29
Posté - 14 févr. 2021 : 16:48:43
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citation: Initialement posté par nefer
il est dommage qu'un copropriétaire ne vérifie ses consommations privatives d'eau, ou ne cotneste ses écritures comptables que lorsqu'il vend son lot
? ...la contestation existait avant la mise en vente. L'imputation autoritaire sur 2 ans à hauteur de 30m3 par an a été faite à l'occasion du départ du locataire et de l'état des lieux de sortie. Ce qui est surtout dommage , c'est la façon donc ce syndic conçoit son rôle d'administrateur , son manque de professionnalisme et sa résistance . Que devrait faire le notaire devant cette situation , sachant qu'il a été exactement informée du détail de celle-ci ? ( Quid article10-1 ? la créance est-elle justifiée ? ) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 févr. 2021 : 18:50:34
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Trois personnes sont responsables de cette situation : le locataire, réel débiteur de la somme litigieuse, le copropriétaire bailleur et enfin le syndic.
Vous êtes dans un plein tort en mettant tout sur le dos du syndic.
La bailleur est en tort de n'avoir pas réagi à l'absence de consommation signalée, d'une part et de n'avoir pas imputé une consommation estimé au débit du locataire avant restitution du dépôt de garantie.
Le syndic aurait dû réagir plus rapidement à une consommation non relevée.
Par ailleurs il y a normalement un compteur divisionnaire avant la chaudière. La consommation litigieuse devrait être égale à la différence entre le total relevé sur ce compteur et le total réparti.
S'il y a un très gros écart c'est qu'on a purgé une ou deux fois l'installation 
Au final beaucoup de remue ménage et de temps perdu pour quelques dizaines d'euros. Pendant ce temps là il y a surement dans votre immeuble un gros problème qui n'a pas été décelé. Le retard va vous coûter très cher.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 14 févr. 2021 : 18:56:16
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Permettez, mon incompréhension .
citation: Elle représente l’imputation forfaitaire et autoritaire que le syndic a décidé de m’imputer au titre de la consommation d’eau chaude sanitaire durant deux années alors que le compteur de l’appartement en question (appartement donné en location) était bloqué,
- Vous mentionnez " 2 Années"
- Vous mentionnez, " la même conso/ chaque année. 30m3 Pour N1 et N2
En fin d' exercice N1 vous avez facturé à votre locataire la consommation d' eau mentionné sur vos charges de l' exercice clôt. Soit 30m3
De deux choses:
Soit, le locataire vous a payé et soldé les charges de l' Année N1. Dont les 30m3 d' eau.?
Soit, A la clôture de l'exercice N1 (1ère année ), il a refusé de payer, ( Suivant vos propos)
De ce fait, comment expliquez vous l'attente de 2 exercices ?
Concernant l' occupation d'un studio, loué à " Une personne" Vous n'avez jamais été jeune.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 14 févr. 2021 : 19:18:39
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citation: Initialement posté par JPM
La bailleur est en tort de n'avoir pas réagi à l'absence de consommation signalée, d'une part et de n'avoir pas imputé une consommation estimé au débit du locataire avant restitution du dépôt de garantie.
Le syndic aurait dû réagir plus rapidement à une consommation non relevée.
le compte individuel annuel indiquant un nouvel indice explicitement dont il résultait une consommation égale à 30m3, le copropriétaire bailleur ne pouvait présumer que ce nouvel indice était une supposition ou une invention du syndic.
Mais la question n'est pas là : il s'agit de savoir si le syndic peut légalement ou régulièrement prétendre que la somme réclamée constitue une créance justifiée du SDC ( cf art 10-1 'a') ? et aussi le notaire doit-il considérer comme vraie et indiscutable les demandes du syndic , alors qu'il a exactement connaissance de la situation ? |
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Sunbird
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Posté - 14 févr. 2021 : 21:20:13
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Vu ce que vous avez écrit le syndic est incapable de justifier cette somme.
Vous refusez cette somme et les différents frais, le notaire bloquera 1080 € sur le prix de la vente, et si pas d'accord vu le montant cela se passera devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire (ancien TI).
Comme il s'agit d'un compteur EC, votre locataire peut parfaitement ne pas utiliser d'eau chaude, et je ne vois pas comment le syndicat pourra justifier cette somme devant un juge.
Le notaire n'a pas d'autre choix que de bloquer cette somme, il n'est pas juge. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 14 févr. 2021 : 21:57:50
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citation: Initialement posté par Sunbird
Vu ce que vous avez écrit le syndic est incapable de justifier cette somme.
Vous refusez cette somme et les différents frais, le notaire bloquera 1080 € sur le prix de la vente, et si pas d'accord vu le montant cela se passera devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire (ancien TI).
Comme il s'agit d'un compteur EC, votre locataire peut parfaitement ne pas utiliser d'eau chaude, et je ne vois pas comment le syndicat pourra justifier cette somme devant un juge.
Le notaire n'a pas d'autre choix que de bloquer cette somme, il n'est pas juge.
oui, c'est à peu près mon analyse, mais je pense toutefois que le syndic n'ira pas jusqu'à la constitution régulière d'une opposition, car il sait qu'il sera incapable de justifier cette demande et risquera d'être révoqué par le SDC qui serait condamné pour procédure abusive, ( probablement, si toutefois le juge se souviens de ses cours de droit ). |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 févr. 2021 : 11:12:43
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citation: mais je pense toutefois que le syndic n'ira pas jusqu'à la constitution régulière d'une opposition,
Vous avez vendu à quelle date ?
Si plus d'un mois le délai pour faire opposition est peut être expiré ?
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 17 févr. 2021 : 16:19:29
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vente du 8 janvier 2021 ... le délai pour l'opposition du syndic n'est-il pas égal à 15 jours ?
J'ai pu arriver à convaincre le notaire qu'il devait réserver la somme demandée à tort ( 1080 € ) , car ne constituant pas une "créance justifiée".
Mais j'ai cédé sur l'imputation des frais ( plafonnés : 380 € ) de l'état daté, bien que la dérogation de l'article 10-1 soit contraire |
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Jany2718
Contributeur senior
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37
Posté - 17 févr. 2021 : 16:23:43
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soit contraire aux dispositions du Cc sur l'effet relatif des contrats ( art 1199) et contraire aux règles du décret Hoguet art 66
"Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées" |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2021 : 16:54:34
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Vous auriez pu lui demander de bloquer également les 380 € car l'état daté est de fait inexact. |
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Jany2718
Contributeur senior
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39
Posté - 17 févr. 2021 : 17:16:20
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citation: Initialement posté par Sunbird
Vous auriez pu lui demander de bloquer également les 380 € car l'état daté est de fait inexact.
sans doute, mais il ne fallait pas trop insister , car la réponse était connue "dérogation de l'article 10-1" au sujet de l' état daté ... toutefois discutable compte tenu de la décision de la c de cass du 30-01-2008 n°17-1075 et aussi considérant la disposition du décret Hoguet interdisant au Syndic de recevoir des rémunérations autres que celles provenant du SDC, donc interdisant celle provenant d'un copropriétaire particulier , n'ayant aucun lien de droit avec le syndic.
En principe la participation du vendeur dans l'état daté devait donc être uniquement sa quote-part de tantièmes dans les 380 €... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 févr. 2021 : 17:31:30
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Jany vous mélangez tout.
Le notaire retient ce que le syndic lui demande de retenir. Il n' a aucun droit de contrôle sur le montant de l'opposition.
Pendant le délai de trois mois à compter de l'opposition :
Il libère les fonds dès qu'il y a accord entre le vendeur et l'acquéreur
Le vendeur peut contester judiciairement l'opposition. Dans ce cas le notaire conserve les fonds jusqu'à une décision judiciaire définitive dont il devra exécuter les termes.
En principe le syndic n'a pas d'intérêt a agir judiciairement pour faire valider l'opposition puisqu'à défaut de contestation judiciaire du vendeur il recevra de plein droit les fonds. Il peut toutefois s'agir d'une somme importante dont l'utilisation est urgente.
A la fin du délai de trois mois, et en l'absence d'action judiciaire du vendeur, le notaire verse les fonds au syndicat.
L'article 66 du décret Hoguet impose de ne facturer de rémunération qu'au seul syndicat. Il lui interdit de recevoir une rémunération d'une autre personne que le syndicat.
Ce texte est très ancien . Il est constamment violé par les notaires qui paient aux syndics les honoraires d'état daté alors que le chèque devrait être établi au nom du syndicat des copropriétaires ayant déja payé le syndic.
L'article 1199 n'a rien à voir ici dès lors que l'article 66 D Hoguet a été respecté.
En vertu du contrat de syndic le syndicat doit lui payer 380 €. C'est une charge. L'article 10-1 lui permet de l'imputer au vendeur. Mécanisme imparable qui fait la nique, - il est vrai -, à ceux qui pensent qu'un barème adopté par le syndicat en assemblée ne leur est pas opposable.
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Sujet |
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Vente d’un bien somme retenue par le syndic. 
