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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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 Posté - 26 févr. 2021 : 14:08:10
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Il faut dans l'intérêt général signaler la mauvais qualité de certaines réponses du Figaro immobilier. En bleu la question et la réponse. En noir nos observations
Voila la question posée :
Quel délai le syndic doit-il laisser aux copropriétaires pour qu’ils puissent faire inscrire une question à l’ordre du jour d’une AG de copropriété ? Michel S.
Il est bien évident qu'il faut d'abord répondre : A tout moment
Si l'on retient l'hypothèse d'une assemblée générale ordinaire annuelle il dispose d'environ 330 jours pour demander l'inscription d'une question à l'OJ
Il faut compléter cette réponse par un avertissement pour la période précédant la tenue de l'assemblée : délai de convocation pour lequel certains syndics comptent encore 36 jours et délai raisonnable de la préparation. C'est pourquoi j'ai compté 330 jours.
Or la réponse se présente à l'envers et le demandeur ne peut pas percevoir la grande liberté qui lui est octroyée pour demander l'inscription.
Toute convocation à l’AG doit être notifiée au moins 21 jours avant sa tenue. Seul un cas d’urgence peut justifier un délai plus court.
Avant cet envoi, tout copropriétaire peut solliciter l’inscription d’une ou de plusieurs questions à l’ordre du jour de l’AG.
On tombe rapidement dans la recherche de la responsabilité du syndic !
Il s'agit de l'affichage qui est en réalité sans intérêt puisque de toute manière le copropriétaire ne peut pas préparer sa demande souvent complexe à partir du jour de l'affichage. Il faut insister ici sur la préparation d'une question qui est très fréquemment insuffisante.
Depuis le 29 juin 2019, le syndic a l’obligation d’afficher dans les parties communes de l’immeuble la date de la prochaine AG et la possibilité pour les copropriétaires de formuler leurs demandes d’inscription (1). La durée de cet affichage n’est pas précisée, mais il doit intervenir dans un délai suffisant pour que les copropriétaires puissent effectuer cette démarche.
Peu de syndics respectent cette obligation, car l’absence d’affichage n’entraîne pas la nullité de l’AG.
Aucun conseil au copropriétaire !!! Attention : il faut préparer votre question. Vous pouvez l'envoyer le 31 décembre pour un assemblée du mois de mai.
Juste une triomphale invitation à engager la responsabilité du syndic qui n'aurait pas pis en considération une demande reçue le 21 alors que la convocation a été expédiée le 23 !
Toutefois, selon David Rodrigues de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), « l’AG ne pouvant prendre aucune décision sur un point non inscrit formellement à l’ordre du jour, le copropriétaire qui subirait un préjudice personnel dû à l’absence d’inscription de sa question pourrait rechercher la responsabilité du syndic ».
(1) Décret n° 67-223 du 17.3.67, art. 9 al. 3.
Mauvais service pour lecteur
Mauvais service pour la collectivité qui ne lit que la faute virtuelle du professionnel
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Édité par - JPM le 26 févr. 2021 14:10:39 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 26 févr. 2021 : 15:17:27
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Pardon, mais c'est voir un peu les choses par le petit bout de la lorgnette, ceci dit sans vouloir polémiquer, avec dans le viseur le dédouanement du syndic (pro, bien entendu).
Un constat simple doit être fait : l'ODJ de l'AG et sa convocation (la date de notification de la convocation et donc le délai) sont exclusivement dans les mains du syndic.
Ceci depuis toujours.
Il y a certes des tentatives de corrections, avec l'affichage préalable, la concertation (???) avec le CS .....
Mais cela est à la marge, les principaux intéressés (les copropriétaires) étant, il faut tout de même l'admettre, un peu (beaucoup ?) sous la tutelle du syndic.
On le mesure par exemple aux restrictions avancées ici et là aux copropriétaires lors de la vérification des comptes : les factures oui, les relevés bancaires non.
Une question est notifiée au syndic ? il fait le sourd, et c'est la case tribunal si on a des €€ à y consacrer. Est-ce normal ? Quel frein aux dérives de certains ?
Nul autre que le syndic a l'exclusivité des questions, y compris lorsque l'ODJ est établi en concertation avec le CS comme c'est la règle.
Rien n'interdit au syndic de les "transformer", d'en ajouter, comme de refuser des questions notifiées par avance.
Il maitrise la chaine de bout en bout.
Pour contester, c'est le recours au juge .... dont chacun connait le délai d'intervention, d'où la passivité.
Il ne s'agit pas tant de mettre en cause systématiquement le syndic, que de pointer du doigt les abus, ou les bâtons dans les roues que mettent certains.
Certes, les copropriétaires (et membres de CS) moutons sont trop nombreux, se comportant uniquement en 'consommateur'.
Est-ce un motif pour que (certains) syndics, qui sont quasi exclusivement des sociétés commerciales il faut le rappeler, en profitent pour faire à leur guise ? |
Édité par - Gédehem le 26 févr. 2021 15:24:30 |
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chenkak
Contributeur senior
619 message(s)
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 2
 Posté - 26 févr. 2021 : 16:53:32
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Bien sûr, la plupart des élus aux CS ignorent, et souvent veulent ignorer..., les règles et législations concernant les copropriétés. Ils sont donc incapables de dialoguer valablement avec les syndics et les amener à respecter les règles et contrats, et d'apporter leur contribution à la bonne mise en forme finale des convocations à l'assemblée générale.
Le conseil syndical doit contrôler et "assister" le syndic...
Revenons au sujet initial des demandes d'inscription à l'ordre du jour. Ne serait-il pas bon de revoir tout simplement le texte de l'article 10 du grand décret, qui dit :
"A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante."
Ne serait-il pas mieux de modifier cela comme suit :
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Si la demande au syndic est faite plus de 2 mois avant la prochaine assemblée générale, celui-ci aura l'obligation de porter la question à l'ordre du jour de cette assemblée. Sinon, la question devra être posée à nouveau, dans les délais, pour l'assemblée suivante, si l'auteur le souhaite encore.
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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3
Posté - 27 févr. 2021 : 11:15:26
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La loi est trop permissive et permet au syndic de faire ce qu'il veut avec un risque de sanction quasiment nul le concernant.
Cela ne sert à rien d'écrire des articles si cela n'entraine aucune conséquence si ils ne sont pas respectés.
Une compta qui ne respecterait pas l'arrêté ferait que la validation des comptes serait annulable, mais un syndic qui organise une AG dans son coin n'a pas de conséquence sur cette AG.
Sur ce point la sanction doit être claire et impactée le mandat du syndic, avec comme conséquence la nullité de son mandat. |
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4
Posté - 27 févr. 2021 : 11:33:10
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Oui, on ne peut qu’adhérer à vos propos.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
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Posté - 27 févr. 2021 : 11:57:13
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citation: chenkak. Ne serait-il pas mieux de modifier cela comme suit :
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Si la demande au syndic est faite plus de 2 mois avant la prochaine assemblée générale, celui-ci aura l'obligation de porter la question à l'ordre du jour de cette assemblée. Sinon, la question devra être posée à nouveau, dans les délais, pour l'assemblée suivante, si l'auteur le souhaite encore.
Faudrait-il pour cela, que le syndic "Programme chaque année toutes ses dates d' AG d' avance, et fasse part de la date à chaque syndicat" Ce qui parait difficilement gérable.
Par contre, chaque copropriétaire doit connaitre "Sa date d' Exercice".
Donc , il est facile de retenir pour chacun que la date butoir pour porter un sujet à l' OJ de la prochaine AG est clôt, soit " A la date de fin d' Exercice" ou "30 jours, fin d' Exercice"
Par expérience, les syndics planifient la date d' AG quand le C.S a vérifié les comptes, et suivant leurs plannings.
Entre la clôture des Cpts par la comptabilité, et la vérif/ du C.S une période de 2mois, 2 mois 1/2 est le temps moyen entre la clôture des Cpts et l' Assemblée
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 27 févr. 2021 : 13:18:30
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Pour Gedehem :
La question est : Quel délai le syndic doit-il laisser aux copropriétaires pour qu’ils puissent faire inscrire une question à l’ordre du jour d’une AG de copropriété ? Michel S.
La réponse est : à n'importe quel moment hormis 40 à 50 jours avant l'assemblée à prendre en considération.
C'est cela qu'il fallait afficher.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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7
Posté - 27 févr. 2021 : 13:41:17
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Pour Chenkak : je suis parfaitement d'accord avec vos observations.
Il vaudrait mieux :
A tout moment un ou plusieurs copropriétaires, le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Si la notification de la demande parvient au syndic moins de soixante jours francs avant la date déja fixée d'une assemblée générale, le syndic peut en reporter l'inscription sur l'ordre du jour de la plus prochaine assemblée. Il en informe sans délai le demandeur.
On pourrait ajouter que le demandeur peut user de la possibilité de demander la convocation en cas d'urgence comme c'est le cas pour une relocation de murs commerciaux.
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 27 févr. 2021 : 13:51:35
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Pour Goutelette :
Nous sommes très proches.
Pour les exercices dont la fin est au 31 décembre les assemblées vont d'avril à juin.
Dans 90 % des cas les questions posées auraient pu l'être avant la fin de cet exercice. Les copropriétaires ignorent la possibilité très large dont ils disposent.
C'est cette possibilité qu'il fallait indiquer dans la réponse.
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goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
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Posté - 27 févr. 2021 : 15:10:38
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citation: JPM:Les copropriétaires ignorent la possibilité très large dont ils disposent.
C'est cette possibilité qu'il fallait indiquer dans la réponse.
Entre ce qui peut être " Une possibilité" Et "La logique" Que choisissez vous?
Si en cours d' exercice un copro/ désire porter à la prochaine AG "Une demande de décision"
L' AG n' ayant lieu que dans 5- 6-7 Ã 10 mois .
Trouvez vous logique que celui-ci prenne au mot "La possibilité" de transmettre sa demande au syndic, au moment ou il y pense ?
- A réception, courrier rangé .
- Risque pour le syndic d' oublier. De ce fait, grand débat de responsabilité.
- Quand au copro/ Entre temps, l'eau a coulé sous les ponts.
A soit: Oublié- Parti - Changé d'avis.
Un courrier transmis en clôture d' Exercice fait un lien sérieux avec la prochaine AG
Cordialement
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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10
Posté - 27 févr. 2021 : 15:37:31
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Pour une question importante, j'ai toujours conseillé aux copropriétaires d'adresser leur demande au syndic avant le 31 décembre 2019 pour une assemblée à tenir en avril ou mai 2020.
J'ai toujours conseillé aussi de la notifier au conseil syndical en même temps.
Le syndic doit être organisé pour conserver présentes de telles demandes qui peuvent être formulées en août 2019.
Il est souvent intéressant d'étudier la question posée en concertation avec le syndic et le conseil syndical. Deux mois avant l'envoi de la convocation, cela peut être parfois un peu court.
De plus la règle est que le syndic doit insérer la demande telle qu'elle a été formulée par le demandeur. Dans certains cas la demande peut présenter un intérêt général évident. Le syndic ne doit pas hésiter alors à intervenir dans le mécanisme, avec l'accord du demandeur, pour favoriser l'aboutissement favorable de la demande.
Tout cela ne se fait pas en huit jours.
Parfois la demande traite de clopinettes. Elle peut alors être oubliée.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 févr. 2021 : 16:42:15
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Je partage dans les grandes lignes la position de JPM.
Demander l'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG ne s'improvise pas au dernier moment.
Tous les copropriétaires savent en gros à quelle période se tient l'AG annuelle, qui revient généralement chaque année dans le même créneau.
Découvrir qu'on a une question à inscrire en recevant la notification de la convocation, c'est ..., comment dire poliment ...... 
Combien de demandes de travaux privatifs sont déposées sans dossier précis, ou avec des dossiers incomplets ?
Ou, comme le dit JPM, pour des clopinettes ?
De ce fait, on peut comprendre la position du syndic, et parfois du CS, pour freiner ces dérives.
Ce qui n'excuse en rien la position dominante prise par certains syndics dans l'établissement de l'ODJ, dans le sens de rédactions parfois orientées des questions dont ils ont seuls la maitrise. |
Édité par - Gédehem le 27 févr. 2021 16:43:00 |
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