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vazy
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 Posté - 14 mars 2021 : 10:15:02
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Un copropriétaire dont le grand logement possède deux portes a vendu la moitié de celui-ci. Le syndic affirme qu'il y a eu création d'un nouveau lot, avec droit de vote du nouveau propriétaire ! Cette réponse me semble ahurisante car il n'y a pas eu de procédure pour modifier le RDC.
Que pensez-vous de cette situation ?
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Posté - 14 mars 2021 : 10:34:39
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citation:
Un copropriétaire dont le grand logement possède deux portes a vendu la moitié de celui-ci
Pour faire cela, il a soit
* fallu créer un lot privatif et cela passe obligatoirement par un RdC (et EDD) modifié via une AG
* ou peut-être revenir à l'existant, c'est à dire revenir à l'EDD d'origine : 2 lots dont le précédent copro avait procédé à un regroupement physique sans toucher à l'EDD.
Il a du aussi remonter une cloison ?....
Qu'en est-il ? |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 14 mars 2021 : 10:46:53
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"Un copropriétaire dont le grand logement possède deux portes a vendu la moitié de celui-ci." : le notaire n'a pu procéder à le vente que si ce bien avait un numéro de lot dans le réglement de copropriété
avez vous d'abord vérifié l'EDD de votre résidence?
il est possible que les 2 lots existaient déjà et que le propriétaire des 2 lots n'ait jamais demandé la modification de l'EDD |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2021 : 10:48:29
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Il a effectivement séparé physiquement le lot d'origine pour créer deux logements. |
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Posté - 14 mars 2021 : 11:14:35
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et dans l'EDD ce grand logement est décrit comment ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 mars 2021 : 11:57:08
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La question est imprécise, sans doute par manque d'information.
Pour vendre un lot de copropriété, il faut qu'il y ait un lot. 
Pas un notaire ne procèdera à une vente en copropriété s'il n'y a pas un lot identifié.
Pas plus qu'il ne dressera d'acte sans préalablement avoir fait parvenir au syndic un pré état daté pour ce lot s'agissant de l'aspect financier du lot vendu.
Etat daté complet qui sera ensuite établi pour ce lot par le syndic, envoyé au notaire, lequel notifiera au syndic la mutation du lot ainsi qu'il est prévu.
Supposition : il existait bien 2 lots à l'origine, que le propriétaire avait réunis sans autorisation et/ou sans modifier EDD/RDC.
Il a vendu un des 2 lots, le syndic a bien reçu les pièces nécessaires, la procédure a été respectée, et tout va bien.
Conclusion : il faut aller plus loin dans les informations (CS, syndic). A commencer par la lecture de l'EDD/RDC pour les lots, celui vendu.
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 mars 2021 : 12:30:43
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pas plus qu'il ne dressera d'acte sans préalablement avoir fait parvenir au syndic un pré état daté pour ce lot
le pré état daté n'existe pas! |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2021 : 13:45:48
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J'ai volontairement simplifié la question, vous voudrez bien m'en excuser.
La situation est tellement complexe que je voulais éviter de partir immédiatement dans de multiples direction.
La réalité est un ensemble immobilier constitué de maison (individuelles) et d'immeubles (en copropriété pour certains) groupés autour d'une cour commune.
Cet ensemble immobilier est géré sous le régime de la copropriété depuis 60 années au moins.
MAIS la parcelle centrale (cour) possède son propre numéro cadastral !
ET chaque "lot" (maison ou immeuble) également !
Ce serait donc "sur le papier" une ASL , mais sans existence formelle.
L'acte constitutif de cet "ensemble immobilier" date de 1865 et est absolument illisible, écrit à la main par un "gratte papier" (comme on disait à l'époque) c'est indéchiffrable tellement l'écriture est petite et les lettres mal formées.
Cet écrit fondateur a été tellement oublié que même le cadastre désigne la parcelle centrale "copropriété truc" , il a été exhumé il y a quelques années des archives départementales, mais personne n'est en mesure de dire ce qu'il contient !
Du coup la gestion en mode "copropriété" s'est imposée petit à petit comme une solution de facilité. Elle vient sans doute de trouver ses limites. C'est la première fois qu'un "lot" (maison individuelle en l'occurrence) est divisé. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 mars 2021 : 15:09:07
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citation: Initialement posté par vazy
C'est la première fois qu'un "lot" (maison individuelle en l'occurrence) est divisé.
si c'est une maison qui a été divisée, c'est un élément important qu'il convenait de mentionner dés votre 1er message! |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2021 : 16:18:22
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Désolé Nefer , c'est tellement confus que je ne me suis pas senti d'expliquer tout d'un coup.
Ce n'est pas très correct vis à vis des bénévoles qui prennent le temps de répondre.
Encore une fois je m'en excuse. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2021 : 16:34:50
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Lors de la dernière AG même le syndic ne savait pas trop comment désigner la nouvelle entité créée par la division de ce "lot".
Il me semble que par le passé la justice a reconnu la possibilité de gérer une ASL sous le régime de la copro (?)
Mais du coup les" lots" n'en sont pas. Il s'agit bien de parcelles indépendantes dont les propriétaires peuvent jouir (et diviser éventuellement)
Avec cette particularité qu'il n'y a pas de règlement opposable.
Jusque là ce mode informel convenait à tout le monde, mais voilà qu'aujourd'hui de nouveaux arrivants souhaiteraient remettre les choses à plat, tandis que d'autres profitent de la confusion pour diviser leur lot et imposer un "nouveau lot" , d'autres encore s'en fichent. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2021 : 17:52:02
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Pour vendre, le notaire a OBLIGATOIREMENT besoin d'un numéro de lot spécifique, soit l'ancien copro avait deux lots séparés (lot 24 et 25 par exemple) et en vend un.
Sinon, avant de pouvoir vendre il est obligé de créer un lot supplémentaire |
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nefer
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Posté - 14 mars 2021 : 19:54:23
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citation: Initialement posté par vazy
Lors de la dernière AG même le syndic ne savait pas trop comment désigner la nouvelle entité créée par la division de ce "lot".
et ce syndic n'a pas pensé à consulter un avocat spécialisé (copropriété + ASL) quand ce "propriétaire" a voulu vendre ? |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2021 : 20:12:00
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Je crois que le "copropriétaire" en question est suffisamment bien conseillé pour n'avoir pas consulté le syndic .
Car si l'ensemble immobilier est géré comme une copro , la réalité juridique n'est pas celle là .
Du coup il n'y a pas nécessité d'un état daté ! Puisque chacun est pleinement propriétaire de sa parcelle autour d'une parcelle commune.
Un "lotissement" selon la terminologie actuelle .
A la dernière AG le syndic s'est retrouvé devant le fait accompli. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 mars 2021 : 22:13:35
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citation: Initialement posté par vazy
Je crois que le "copropriétaire" en question est suffisamment bien conseillé pour n'avoir pas consulté le syndic .
Cela ne répond pas à ma question précédente.
pourquoi parlez vous de syndic si ce n'est pas une copropriété?
il est urgent de consulter un avocat spécialisé |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 15 mars 2021 : 08:17:04
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Merci Nefer de vous intéresser à ce sujet.
Comme déjà dit l'ensemble est géré "comme" une copropriété !
C'est fantaisiste certes, mais ça marche comme ça depuis plus de 60 ans ...
Oui il y a un donc un syndic, pour faire le travail que devrait faire un président d'ASL.
Et ce syndic ne peut s'immiscer dans les ventes puisque ce n'est pas une copro !
Ceux qui ont compris qu'il y avait une faille en profitent.
Pour en sortir il faudrait prendre le statut d'ASL.
La création est exclue car exige l'unanimité (inatteignable)
Reste l'actualisation des actes d'origines dont je joint ici une page pour vous donner une idée de la difficulté.
https://www.dropbox.com/s/0xph7zpza...d2.jpeg?dl=0
Il y en a une centaine de page comme ça ! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 15 mars 2021 : 20:47:44
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Vazy, le copropriétaire a acheté ce bien, soit en un seul lot soit en deux.
S'il a acheté deux lots, il peut en vendre un, sinon il doit soit en faire créer deux avec le lot actuel, ou bien il ne vend pas car il ne peut pas créer ce deuxième, c'est tout ! |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 15 mars 2021 : 21:24:21
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Un avocat spécialisé a été consulté en 2018, son analyse est qu'il s'agit en droit d'une "copropriété de plein droit" nonobstant l'absence de règlement de copropriété.
Si nécessaire je peux vous transmettre les jugements de cassation auxquels il fait référence.
Sa conclusion est qu'"en l'absence de statuts instaurant une ASL, la copropriété s'applique donc "de plein droit"
Son analyse se poursuit "en fait" s'appuyant sur une multitude de jugements prononcés par différentes juridictions au profit ou à l'encontre du "syndicat des copropriétaires truc"
Donc selon cet avocat spécialisé on est en présence d'une copropriété sans RDC.
Mais au moment d'une mutation un notaire ne peut que constater qu'il n'y a aucun élément en copropriété, et appliquer le droit afférent faute d'élément opposable (un RDC).
De même l'avocat spécialisé ne peut que constater la copropriété de plein droit faute d'élément opposable (statuts d'une ASL)
Comment sortir de ce cercle vicieux ?
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Édité par - vazy le 15 mars 2021 21:25:17 |
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JPM
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Posté - 16 mars 2021 : 14:14:55
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La réponse est simple.
L'avocat a parfaitement raison. Le texte de l'article 1 de la loi 1965 fait que tous les immeubles présentant les caractéristiques qu'il comporte sont des copropriétés à défaut d'existence d'une organisation différente
Par arrêt en date du 15 novembre 1989 la Cour de cassation a jugé que le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire. Dans la pratique un notaire peut être désigné judiciairement pour établir ce réglement. Il est soumis à une assemblée générale. En cas de difficulté le tribunal peut fixer le texte de la clause litigeuse.
La demande peut être formulée par n'importe quelle personne intéressée.
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 16 mars 2021 : 16:28:20
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Merci JPM pour cette réponse si "simple" 
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 16 mars 2021 : 16:51:52
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Le contenu de l'acte fondateur (image jointe au post 15) serait sans doute utile à la rédaction d'un RDC selon la procédure proposée par JPM , ou, pourquoi pas, à la déclaration en bonne et due forme d'une ASL (en fonction de ce que révèlerait la transcription de cet acte).
Ma question subsidiaire: A défaut d'une transcription "certifiée" de l'acte ancien (qui pour faire ça ?) , existe-t-il un logiciel de reconnaissance de caractère qui permettrait d'avoir une première idée du contenu et de choisir la procédure la plus adaptée? |
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Division d'un lot 
