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mafra
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 Posté - 22 avr. 2021 : 17:14:24
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Bonjour,
Une enveloppe pour travaux de ravalement a été votée fin 2020, un % d'honoraires a été fixé et les appels de fonds se feront en 4 fois, de mai 2021 à février 2022.
Sachant que l'entreprise n'a pas encore été choisie, que les travaux ne commenceront, au mieux, qu'au printemps 2022, que par ailleurs le contrat du syndic arrive à échéance après le 1er appel de fonds, le syndic peut-il exiger des honoraires au fur et à mesure des 4 appels, soit commencer à être payé un an avant le début du ravalement, alors que l'entreprise elle-même ne touchera que 30 % au début des travaux ?
En outre, ont été fixés séparément (malgré mon opposition) un % pour la gestion administrative et comptable et un % pour le suivi des travaux, mais le syndic a indiqué dans le PV de l'AG " Le CS, avec l'appui du syndic, est chargé de consulter les entreprises ". Est-normal ?
Enfin, il est indiqué que ces fonds ne seront pas placés sur le livret A de la copro. Je crois comprendre que c'est parce que le ravalement ne concerne que le bâtiment d'habitation (bât. A) alors que les 5 % (minimum)obligatoires du fonds ALUR sont calculés à partir des tantièmes généraux, même pour des travaux identifiés bâtiment A. Là encore, est-ce normal ?
Merci infiniment pour vos réponses et vos conseils.
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Sunbird
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 Posté - 23 avr. 2021 : 02:08:52
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Si on prend le fonctionnement d'un architecte, ce dernier demande des honoraires uniquement lorsqu'une facture est Ă©mise par l'entreprise.
On peut admettre une avance sur honoraire en attendant la première facture travaux.
Sachant que c'est le nouveau syndic qui va devoir tout gérer, le CS devrait exiger que le syndic en place n'appelle pas le premier appel, cela stoppera toute discussion sur sa tentative de prendre des honoraires.
Si il n'obtempère pas, courrier du CS à tous les copropriétaires. |
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mafra
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 2
Posté - 23 avr. 2021 : 11:11:39
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Merci Sunbird de votre réponse.
Alors, je me suis trompée de date : le contrat de syndic arrive à échéance en juin 2022. Pardon Toutes mes excuses.
Néanmoins, cela ne change pas le fait d'avoir à lui verser l'intégralité de ses honoraires avant les travaux, ET le fait qu'il nous confierait bien la recherche des entreprises alors que c'est compris dans ses honoraires, qu'il n'a pas voulu négocier.
Le SDC peut-il exiger d'autre part que les sommes appelées soient versées sur le livret A, au lieu de dormir pendant un an ?
Pardon d'insister.
Merci. |
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Sunbird
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3
Posté - 23 avr. 2021 : 12:47:09
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Pour ce que rapporte un livret A....
Maintenant le SDC décide de ce qu'il veut, le syndic a un rôle et devoir de conseil mais c'est toujours le SDC qui décide.
Il faut vous prémunir que le syndic partant ne parte pas avec les honoraires, personnellement lors de l'AG je ferais deux résolutions pour prémunir la copropriété de ce type d'incident :
- la première pour annuler la résolution votant les honoraires du syndic
- la seconde résolution pour voter à nouveau les honoraires du syndic en précisant que ces derniers seront payés en fonction de l'étalement des factures de l'entreprise faisant les travaux au syndic en place.
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mafra
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Posté - 23 avr. 2021 : 14:04:37
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De nouveau, merci.
Je précise qu'il n'est pas inscrit dans le PV 2020 que les honoraires seront prélevés au fur et à mesure des appels de fonds, mais que cela a été indiqué oralement lorsque j'ai demandé le paiement au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Votre 2e suggestion devrait donc suffire : faire inscrire une résolution quant aux modalités de paiement des honoraires. Toutefois, l'AG n'aura lieu qu'après le 1er appel... On pourrait donc considérer, en tenant compte de votre première réponse, que ce serait une avance, le reste n'étant versé qu'à la production des factures, à savoir en 2022.
Je vous souhaite une excellente journée ! |
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JB22
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Posté - 23 avr. 2021 : 14:46:28
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de mafra
"faire inscrire une résolution quant aux modalités de paiement des honoraires."
et de Sunbird
"deux résolutions pour prémunir la copropriété de ce type d'incident :
- la première pour annuler la résolution votant les honoraires du syndic
- la seconde résolution pour voter à nouveau les honoraires du syndic en précisant que ces derniers seront payés en fonction de l'étalement des factures de l'entreprise faisant les travaux au syndic en place."
Il est regrettable que les modalités de règlement n' aient pas été précisés lors du vote des honoraires.
Dans un nouveau vote vous ne pouvez pas remettre en cause les droits acquis par un tiers, le syndic. |
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mafra
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Posté - 23 avr. 2021 : 20:05:30
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Bonsoir JB22,
Vous écrivez : " Il est regrettable que les modalités de règlement n' aient pas été précisés lors du vote des honoraires ". Justement, j'avais demandé le paiement au fur et à mesure des tvx, et le syndic a dit non, et personne d'autre n'a bougé. Mais rien ne figure pas dans le PV à ce sujet, si ce n'est le montant de l'enveloppe et l'échéancier
Alors, s'il n'est pas possible d'inscrire une résolution juste pour préciser que les honoraires ne seront pas réglés d'avance, et si je ne paie dans un premier temps que les appels de fonds, que va-t-il se passer ?
J'espère une réponse, et d'ici là , je vous souhaite une bonne soirée. |
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Sunbird
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Posté - 24 avr. 2021 : 11:17:06
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Le syndicat de copropriété à toute liberté de revenir sur sa décision et si le syndic s'y opposait il devrait dans ce cas assigner la copropriété, et sachant qu'aucune entreprise n'a été choisie, que les travaux n'ont pas commencé il va avoir du mal à justifier ses demandes.
MAFRA le patron c'est le syndicat de copropriétaires, et malheureusement les copropriétaires ont tendance à l'oublier et se comportent comme des moutons devant le syndic. |
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mafra
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Posté - 24 avr. 2021 : 16:47:56
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Merci Sunbird.
" malheureusement les copropriétaires ont tendance à l'oublier et se comportent comme des moutons devant le syndic ".
Petite explication :
Nous avons une PETITE copropriété un peu atypique : sur 7 copropriétaires, 5 sont des bailleurs, ils ne viennent jamais et ne s'intéressent pas à ce qui se passe, ils veulent la paix. En 2020, pour la première fois depuis bien longtemps, ils ont presque tous assisté à l'AG grâce à la visio-conférence, mais certains découvrent l'ODJ seulement au début de la réunion, donc ils ne savent même pas de quoi on parle.
Le CS est réduit aux 2 copropriétaires qui habitent sur place, dont moi, mais ma voisine ne m'adresse plus la parole depuis 4 ans. Et comme je n'existe pas à ses yeux, elle se comporte comme si elle était seule dans la copropriété, d'où des incivilités, voire des infractions.
Donc je dois faire avec, et en même temps contrôler le syndic. Je fais hélas ce que je peux.
Merci à ceux qui m'ont répondu, et bon week-end à tous ! |
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JPM
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Posté - 24 avr. 2021 : 21:42:00
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S'il n'y a pas de précisions dans la décision de l'assemblée, les honoraires du syndic sont pris à l'avancement des travaux.
Toutefois il faut admettre que le syndic fournit des prestations avant le commencement des travaux. La pratique habituelle est 1/3 avec l'ordre de service et le reste Ă l'avancement.
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Sunbird
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Posté - 26 avr. 2021 : 10:34:04
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D'où l'importance de définir ce point dans la résolution.
Lorsqu'on a le même syndic au début et à la fin, il n'y aura pas d'incidence, mais lorsqu'on a un syndic qui change il n'est pas rare que le nouveau syndic se retrouve a devoir tout gérer sans honoraire car le partant a tout pris. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 avr. 2021 : 10:59:36
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L'affaire peut se présenter à l'envers. Le sortant a fait les 2/3 du travail et n'a rien perçu. |
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mafra
Nouveau Membre
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Posté - 26 avr. 2021 : 17:31:25
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Merci Ă Sunbird et JPM.
Alors, en vous lisant, je pense à une autre solution, vu que le contrat du syndic arrivera à échéance alors que nous aurons versé la totalité des fonds.
Vu qu'il a séparé la gestion administrative et comptable (1,5%) et le suivi des travaux (1,5%), nous pourrions lui verser la 1re partie de ses honoraires au commencement des travaux, et la seconde partie à la fin (ou au fur et à mesure de l'avancement). Cela me semble honnête.
D'autant que pour l'instant, rien ne nous certifie qu'ils commenceront en mars.
Qu'en pensez-vous ?
Et sinon, la proposition de JPM me conviendrait : " La pratique habituelle est 1/3 avec l'ordre de service et le reste Ă l'avancement ".
A Sunbird : " lorsqu'on a un syndic qui change il n'est pas rare que le nouveau syndic se retrouve a devoir tout gérer sans honoraire car le partant a tout pris ".
Dans ce cas, le sortant ne restitue pas les honoraires indus ?
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Ravalement : paiement et honoraires syndic 
