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 Posté - 19 juil. 2021 : 23:52:44
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Pendant les AG à huis clos en VPC, personne ne peut être présent car il n’y a pas de séance, et tous les membres du syndicat sont logés à la même enseigne.
Il n’y a pas d’exception prévu par l’empilement des textes.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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 22
 Posté - 20 juil. 2021 : 06:29:04
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Je recommande une solution simple :
Une seconde ligne est prévue pour le second vote et il est suggéré à chaque copropriétaire d'écrire " En cas de second vote je maintiens mon premier choix"
Une variante est de faire figurer la phrase dans le document et d'inviter le copropriétaire à la valider ou pas.
Vos avis ?
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andre78fr
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Posté - 20 juil. 2021 : 09:40:00
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Oui, à la limite et pour faire simple puisque toutes les résolutions de la majorité 25 sont susceptibles de faire l'objet d'un second vote (sous réserve que le premier vote atteigne 1/3 bien sûr) on pourrait même imaginer une case à cocher globale "Pour tous les seconds vote (majorité non atteinte mais plus de 33% de votes favorables, je maintiens mon premier vote."
Je rappelle que je suis éditeur de logiciels et j'ai plusieurs centaines de clients qui ont acheté le module AG qui sert à gérer les assemblées, éditer les documents, enregistrer l'émargement, les votes et produire convocation et PV. C'est donc une grosse responsabilité qui pèse sur mes épaules quand tombe ce type de jugement ; dans le fonctionnement normal, c'est en validant le premier vote que l'on constate la possibilité d'avoir un second vote et que le logiciel propose de dupliquer la résolution en changeant de majorité, puis de reprendre le cas échéant les votes du premier (il faut cliquer sur un bouton...).
Pour le moment, l'édition des bulletins de vote ne prévoit rien quand à la problématique des seconds votes et on imprime l'ordre du jour... c'est à l'utilisateur de dédoubler par anticipation toutes les résolutions 25 et je dois prendre des décisions d'ici la rentrée pour mes mises à jour. Idéalement ça serait au législateur de réagir et de préciser certaine points mais... je ne me fais pas trop d'illusions ! |
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Posté - 20 juil. 2021 : 09:52:08
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ce n'est pas aussi simple qu'il n'y parait ....
Supposons une résolution pour voter l'attribution de travaux à une entreprise. Trois entreprises sont en compétition (comme prévu dans l'article 21 et voté en son temps par une AG).
Seulement 2 passent la barre des au moins 1/3 au premier tour .... sur un VPC, pas facile de mettre le second tour .... il faudrait autant de lignes que de combinaisons .... (quel bazar ...  ).
Mais qui a eu l'idée de ce VPC qui devait simplifier la vie des AGs....  |
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andre78fr
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25
Posté - 20 juil. 2021 : 10:09:18
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Quel est le problème à mettre - logiquement - la résolution et le devis qui recueillent le plus grand nombre de voix (avec la majorité bien sûr) en premier dans le PV dans ce cas ?
S'il est adopté, on donne le résultat des autres ensuite mais pour information puisque la décision est prise conformément au bon sens !!!
Dans une AG classique, c'est au président de séance de gérer l'ordre, dans le cas d'un dépouillement c'est au syndic d'être responsable et ce que les juges devraient sanctionner c'est le cas du syndic qui passe sa propre désignation du 25 au 24 sans tenir compte des propositions suivantes...
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Sunbird
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Posté - 20 juil. 2021 : 11:14:55
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On peut très bien changer de vote entre le premier et le second, y compris en vote par correspondance, c'est justement l'intérêt du 25-1 et du second vote.
Dans ce cas particulier de mettre la résolution certains syndics on bien fait leur travail, d'autres pas c'est là le problème.
Pour les 18 000 € avancés par certains, du fait que l'ordre du jour et le formulaire de vote par correspondance sont rédigés par le syndic sa responsabilité est engagée et en cas de procès et de frais d'administrateur judiciaire le syndicat doit demander au syndic le remboursement. |
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andre78fr
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27
Posté - 20 juil. 2021 : 11:51:42
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On peut mais pourquoi ? Qu'est ce qui peut vous faire changer d'avis, tout seul à votre bureau, entre une ligne et la suivante pour une même résolution ??? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 juil. 2021 : 11:52:48
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Avec Sunbird on passe à 23 000 €
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Sunbird
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Posté - 20 juil. 2021 : 20:30:22
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citation: Initialement posté par andre78fr
On peut mais pourquoi ? Qu'est ce qui peut vous faire changer d'avis, tout seul à votre bureau, entre une ligne et la suivante pour une même résolution ???
A titre perso, je me suis déjà abstenu/contre au 25, et pour/abstenu au 24, car je souhaitais montrer ma désapprobation sur une résolution, mais ne pas bloquer la situation au 24. |
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30
Posté - 21 juil. 2021 : 00:23:37
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 juil. 2021 : 08:28:03
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Prétendre qu'une somme de 23 000 € est une broutille pour un assureur montre une mauvaise connaissance du monde des assurances.
Par ailleurs il s'agit de frais du syndicat générés par l'annulation d'une décision. Ils ne sont pas d'emblée pris en charge par l'assureur.
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Posté - 21 juil. 2021 : 10:07:48
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J’imagine un « GALIAN » ou un « ALLIANZ » trembler à l’idée de faire un virement de 23000 € !
Pour l’exemple, j’ai entre mes mains une vieille publicité qui date de 2001, je peux y lire :
L’ASSURANCE RESPONSAbILITé CIvILE PROFESSIONNELLE (RCP) pour couvrir les risques en cas de faute professionnelle du dirigeant, des collaborateurs et des agents commerciaux mandataires immatriculés au rcs.
• Responsabilité civile professionnelle :
- dommages corporels : 4 600 000 €,
- dommages matériels et immatériels :
2 300 000 €.
Alors une somme de 23000€, c’est bien une broutille ...
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 21 juil. 2021 10:19:47 |
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Sunbird
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33
Posté - 21 juil. 2021 : 11:41:13
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C'est vrai que réussir à faire intervenir sa RCP même pour 1000 € ce n'est pas simple.
Maintenant c'est là où on voit une différence avec le syndic (gros) qui va promouvoir une assurance, et la petite affaire familiale.
Le gros syndic va réussir à déclencher sa RCP sans jugement, lorsque pour l'autre syndic la RCP exigera un jugement. |
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GĂ©dehem
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34
Posté - 21 juil. 2021 : 23:05:15
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Le gros syndic va réussir à déclencher sa RCP sans jugement, lorsque pour l'autre syndic la RCP exigera un jugement.
Vous connaissez des syndics qui déclarent à leur assureur RCP un "dégà t" à indemniser, beaucoup d'assureurs RCP qui règlent sans broncher 1500 ou 23.000 € sur simple déclaration de leur client ????
ON n'en a pas fini avec cette fumisterie du VPC en copropriété.
Si on y ajoute des décisions importantes ou des points à propositions multiples, on voit dans quels délires on est tombé ....
En situation d'urgence, exceptionnelles, on se contente d'expédier les affaires courantes. Pas d'engager le syndicat dans des travaux/dépenses impactant les finances du syndicat. Donc celles des copropriétaires.
On n'a pas assez de syndicats en difficulté ?
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JPM
Modérateur
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35
Posté - 22 juil. 2021 : 07:50:03
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Il y a des cas de faute manifeste du syndic, reconnue par lui, qui sont pris en charge par l'assureur sans difficulté. Sic pour la notification d'un PV à une adresse erronée, qui paralyse l'exécution de travaux nécessaires pour la passation d'un bail commercial. Le principe de l'indemnisation est admis. Le montant fait l'objet d'un arbitrage.
A noter qu'il y a problème à propos de la reconnaissance de sa faute par le syndic, comme d'ailleurs dans tous les domaines. La vrai raison est qu'elle peut faciliter une escroquerie par concert entre l'assuré et une prétendue victime.
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sonia75
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Posté - 03 août 2021 : 09:23:58
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Bonjour Ă tous
Nous sommes actuellement dans cette situation avec un second vote qui a été contesté par des copros qui nous ont assignés.
Plusieurs questions : comment éviter la condamnation du SDC pour ce vice de forme et engager la responsabilité du syndic ?
Peut on se dégager de notre responsabilité en tant que SDC devant le juge en arguant que c est une faute du syndic ?
Y a t il un moyen a posteriori de régulariser ses résolutions avec seconds votes soit en faisant une autre AG d ici l audience ou attestation des copros qu ils confirment leur second vote ?
Mille mercis par avance de votre aide sur ce sujet délicat... |
Édité par - sonia75 le 03 août 2021 09:57:52 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 août 2021 : 09:59:28
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Si vous voulez une aide, expliquez ce qui s'est passé !
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nefer
Modérateur
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Posté - 03 août 2021 : 10:14:32
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citation: Initialement posté par sonia75
Bonjour Ă tous
Nous sommes actuellement dans cette situation avec un second vote qui a été contesté par des copros qui nous ont assignés.
Plusieurs questions : comment éviter la condamnation du SDC pour ce vice de forme et engager la responsabilité du syndic ?
si le 2ème vote avec l'application de la passerelle de l'article 25-1 n'était pas inscrit clairement sur le bulletin de vote en VPC, très probablement le magistrat rendra une décision identique à celle que j'ai cité dans mon message 2...
le CS aurait pu réagir dés réception du PV d'AG...et le copropriétaire qui a signé ce PV aurait aussi pu réagir... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 03 août 2021 : 10:48:22
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Oui c'est bien cela Nefer. Au vu de la précédente jurisprudence nous serons condamnés, malheureusement nous ignorions ce pb légal et avons fait confiance au syndic sur ces points.
La question est désormais comment éviter la condamnation :
Invoquer devant le juge la responsabilité du syndic et défausser la responsabilité du SDC ?
Faire régulariser a posteriori les 3 résolutions concernées avant l'audience soit par une attestation retrodatee des copros soit par une AGE régularisant sachant que je ne sais pas si ça peut suffire ?
Toute idée sera la bienvenue pour éviter la condamnation, surtout le paiement d article 700 et des dépens...
Merci beaucoup ! |
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nefer
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Posté - 03 août 2021 : 11:07:46
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si le SDC est condamné , il faudra se retourner contre le syndic
quelles sont ces résolutions impactées? |
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Sujet |
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passerelle article 25 
