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PCS1975
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 Posté - 24 déc. 2021 : 20:43:06
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Bonjour,
Je viens d'être nommé au conseil syndical à notre dernière AG (le 6 octobre) et suis chargé de vérifier les comptes. L'ancien conseil syndical (3 personnes) n'a pas renouvelé son mandat car ils étaient trop débordés par leur travail et ont volontiers cédé la main à 3 nouveau propriétaires.
L'immeuble a été livré en juillet 2018, et nous avons un syndic pro depuis le début.
J'ai commencé à faire le tour des choses, et je me suis aperçu que le syndic n'a jamais appliqué la répartition des charges correctement, c'est à dire que le syndic n'a pas appliqué la répartition des charges spéciales qui concernent essentiellement le ménage des parties communes, le local vélo et le local poubelle et l'électricité des paliers et du hall
Un seul propriétaire n'en bénéficie pas (local commercial) puisque son local est plutôt indépendant de l'immeuble d'habitation (entrée distincte, aucune communication avec la partie habitation, etc...)
De toutes façons, le règlement de copro est très clair : pour les charges spéciales, le nombre de tantièmes du local commercial est à 0.
Or le syndic depuis le début fait payer au local commercial le ménage des parties communes de l'immeuble d'habitation, ainsi que l'électricité des paliers et du hall, en ayant imputé ces dépenses sur la clé des charges générales. Du coup, les autres copropriétaires (dont moi) ont aussi une mauvaise répartition des charges puisque la clé "charges spéciales" n'a jamais été appliquée sur mes appels de fonds. J'ai donc payé moins que ce que j'aurais du....!
Je vais donc signaler cela au syndic pour que le prochain exercice comptable, les charges soient correctement réparties.
Pour le propriétaire du local commercial, peut-il demander aux autres copropriétaires de lui rembourser ce qu'il a payé en trop depuis 2018?
Les comptes ont été approuvés, il n'a pas été défaillant ni opposant pour toutes les approbations des comptes, mais je crois que ça ne valide pas les comptes individuels.
Si les autres copropriétaires étaient d'accord sur le principe de lui rembourser, comment voter cela en AG? Quelle règle de majorité : article 25?26? Unanimité?
Comme je viens de m'en rendre compte cette semaine, le propriétaire du local commercial n'est pas encore au courant, je n'ai averti que le conseil syndical. Avant de lui parler, je voulais savoir ce que je pouvais lui proposer. Comme il est très procédurier, ça ne va pas être simple, mais ça c'est mon problème...
Merci de m'avoir lu et merci de vos réponses.
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Édité par - PCS1975 le 24 déc. 2021 20:54:22 |
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nefer
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 Posté - 24 déc. 2021 : 22:59:23
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citation: Initialement posté par PCS1975
Je vais donc signaler cela au syndic pour que le prochain exercice comptable, les charges soient correctement réparties.
Pour le propriétaire du local commercial, peut-il demander aux autres copropriétaires de lui rembourser ce qu'il a payé en trop depuis 2018?
Bonjour
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des répartitions individuelles
Ce copropriétaire pourrait assigner le SDC pour faire rectifier la mauvaise répartition des charges sur tous les exercices passés (depuis 2018) puisque ils ne sont pas encore prescrits
le syndic doit appliquer le réglement de copropriété
le CS doit exiger dés maintenant que le syndic annule les répartitions des charges depuis 2018 (en transférant d'abord les dépenses inscrites dans les CCG dans les bonnes clés de répartition), puis effectue la répartition selon les clés de répartition inscrites dans le réglement de copropriété.
C'est tout à fait possible avec tous les logiciels professionnels utilisés par les syndics.
ce ne sont pas les copropriétaires qui doivent rembourser au propriétaire du local commercial les différences. |
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PCS1975
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 2
 Posté - 25 déc. 2021 : 00:18:04
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Bonjour nefer,
Merci pour votre réponse rapide!
Vous voulez dire que c'est au syndic de rembourser le propriétaire du local commercial? (je suppose via l'assurance civile du syndic?).
Et si le syndic refuse, cela obligera le propriétaire du local commercial à assigner le SDC?
D'ailleurs, le syndic est-il en droit de refuser?
Si le syndic accepte, les propriétaires des logements n'ont pas payé assez de charges depuis 2018, mais comme c'est de la responsabilité du syndic, c'est à lui de payer la différence que nous n'avons pas payée si j'ai bien compris?
Merci |
Édité par - PCS1975 le 25 déc. 2021 00:19:53 |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 déc. 2021 : 00:34:30
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Le syndic ne rembourse rien du tout !
Le syndic est tenu de répartir les charges selon les clés prévues au RDC.
Ici en procédant à la bonne répartition des dépenses approuvées par les AG successives, la prescription étant de 5 ans.
Les copropriétaires qui se voient appliquer un surplus ne peuvent contester.
Certes, il y a faute du syndic, mais sans que l'on puisse identifier un préjudice puisque chacun supportera ce qu'il doit (ou devait) effectivement selon les clés de répartition.
La difficulté, la mutation d'un lot : les charges dues antérieurement à celle-ci ne sont pas récupérables sur le nouveau copropriétaire, ni sur l'ancien bien entendu.
Dans ce cas lĂ , le syndic devra en faire son affaire personnelle.
Point a surveiller par le CS.
En résumé, c'est une sorte de jeu d'écriture : ceux-là supportent une imputation supplémentaire de leur fraction de charges (ils ont moins payés), le lot exonéré étant déduit de la part de charges indument imputée (il a trop payé).
Comme l'indique Nefer, avec l'informatique la bonne répartition demande 5 minutes.
Au final pour le lot commerce, certainement pas de quoi se payer un gueuleton pour le nouvel an ! 
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Édité par - Gédehem le 25 déc. 2021 00:55:48 |
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PCS1975
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Posté - 25 déc. 2021 : 00:55:23
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Merci Gédéhem pour votre message.
Il n'y a pas eu de mutation depuis 2018.
Si le propriétaire du local commercial demande un remboursement du trop-payé depuis 2018, qui devra le rembourser? (je n'i pas compris votre message en fait).
J'ai cru comprendre que l'approbation des comptes n'est qu'une approbation globale, mais ne s'applique pas à la répartition individuelle. Donc, même si les comptes sont approuvés car ils étaient globalement justes, le propriétaire du local commercial est dans son droit de réclamer un remboursement dans les 5 années qui suivent.
Autre fait important que j'ai oublié : le quitus a toujours été refusé par les AG successives.
EDIT : ah, ok j'ai mieux compris la fin de votre message édité.
Donc vous ne semblez pas être du même avis que nefer, c'est donc aux propriétaires des lots d'habitation de rembourser le proprio du local commercial (ce que je pensais depuis le début, mais sur aucune base légale, je n'ai pas lu les jurisprudences).
Pas un guelton, ça dépend, la somme qu'il a trop payée est de plus de 4000 €, ceci étant justifié en partie parce que les tantièmes du local commercial sont les plus importants (20%) 
Du coup, autre question : est-ce que le remboursement par les autres propriétaires doit être voté en AG? Et avec quelle majorité?
Merci! |
Édité par - PCS1975 le 25 déc. 2021 01:05:34 |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 déc. 2021 : 01:03:33
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C'est pourtant clair et simple !!
Du fait de la mauvaise répartition, 20 lots ont payé 48 €, le lot commerce a payé 40 €.
Avec la bonne répartition, 20 lots vont être imputés de 2 € (soit les 40 imputés à tord au commerce), le commerce aura un trop versé de 40 €, soit un solde final de +40 €.
En résumé, ceux qui ont payés moins "remboursent" celui qui a payé plus.
C'est bon ?
Il n'y a rien à voter en AG : le syndic règle l'affaire en 5 minutes devant le PC de la compta.
Ajout : suis du mĂŞme avis que Nefer, puisque nous exposons la mĂŞme chose (bien relire )
Autre ajout sur "ce que je pensais depuis le début, mais sur aucune base légale, je n'ai pas lu les jurisprudences)"
Il n'y a pas à se poser de question : les copro sont tenus (loi 65) de supporter les charges selon leurs tantièmes. Cela n'a pas été le cas de tous ceux qui ont "moins payés". Ils ne peuvent rien contester si on (le syndic) leur réclame de payer le surplus de charges qui leur revient. |
Édité par - Gédehem le 25 déc. 2021 01:11:50 |
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PCS1975
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Posté - 25 déc. 2021 : 01:09:36
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Oui, c'est ce que j'ai fait déjà dans un tableur excel en prenant toutes les dépenses rattachées aux charges spéciales depuis 2018 (dans le relevé des dépenses des convocations), et en attribuant la quote part du local commercial (le trop-payé) aux autres propriétaires avec la clé "charges spéciales".
Donc les autres propriétaires n'ont rien à dire?
Euh... La dernière phrase du message de nefer :
citation: Initialement posté par nefer
ce ne sont pas les copropriétaires qui doivent rembourser au propriétaire du local commercial les différences.
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Édité par - PCS1975 le 25 déc. 2021 01:17:14 |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 déc. 2021 : 01:14:15
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Ben non : ceux qui ont "moins payés" doivent payer le surplus qui leur revient, surplus qui sera réimputé à celui qui a trop payé.
Les copros payent ce qu'ils doivent ! Ils ne 'remboursent' personne. (j'ai mis des " ")
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Édité par - Gédehem le 25 déc. 2021 01:23:25 |
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PCS1975
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Posté - 25 déc. 2021 : 01:19:10
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OK, c'est bien ce qu'il me semblait.
Ma mission au conseil syndical commence bien, je vais me mettre Ă dos tous les proprios sauf celui du local commercial |
Édité par - PCS1975 le 25 déc. 2021 01:19:31 |
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Posté - 25 déc. 2021 : 09:23:05
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Revenez vers nous, l’orque le syndic vous aura répondu ou se sera exécuté.
Il faudra certainement lui forcer la main car par clientélisme les syndics ont souvent peur de la réaction des copropriétaires majoritaires, même s’il s’agit de se mettre en règle !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
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Posté - 25 déc. 2021 : 14:27:59
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Revenez vers nous, l’orque le syndic vous aura répondu ou se sera exécuté.
Il faudra certainement lui forcer la main car par clientélisme les syndics ont souvent peur de la réaction des copropriétaires majoritaires, même s’il s’agit de se mettre en règle !
Je vous tiendrai au courant.
Merci à tous de vos réponses et joyeux Noël! |
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nefer
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Posté - 25 déc. 2021 : 20:08:27
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et le syndic doit refaire les répartitions exercice par exercice |
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JPM
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Posté - 25 déc. 2021 : 21:23:07
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Il faut vérifier s'il existe bien des charges spéciales de nettoyage. Cela est assez rare.
Pour le reste, s'il y a lieu, il faut que le syndic applique correctement le règlement de copropriété. La correction est vraiment bénigne ! Etablir une grille spéciale pour cette charge coute plus cher que l'avantage.
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 26 déc. 2021 : 20:16:38
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Merci JPM de votre réponse.
citation: Il faut vérifier s'il existe bien des charges spéciales de nettoyage. Cela est assez rare.
Le ménage des parties communes fait partie des charges spéciales, puisque le local commercial n'a pas l'usage ni l'utilité ni du hall d'entrée, ni du sous-sol avec les caves (il n'a pas de cave) et ni des paliers d'étage. Et le ménage est ce qui coûte le plus cher!
Dans le règlement de copro c'est bien marqué que les frais de nettoyage de ces parties communes se rapportent à la clé de répartition où le local commercial est à 0 (alors qu'il les paye depuis le début pour 20% puisqu'il a 2000 tantièmes généraux sur 10000).
Je viens de terminer la lettre que je vais envoyer au syndic, mais j'ai encore une question concernant la rétro-activité sur les exercices précédents : dans l'article 42 de la loi 1965, le délai de prescription est de 5 ans, mais il est aussi écrit que c'est pour une action personnelle d'un ou plusieurs copropriétaires envers le syndicat.
Est-ce que le conseil syndical peut demander l'effet rétro-actif, ou est-ce au local commercial de le demander?
Merci encore! |
Édité par - PCS1975 le 26 déc. 2021 20:20:01 |
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Posté - 26 déc. 2021 : 21:40:22
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Chaque membre du SDC peut le demander au syndic puisqu’il s’agit d’appliquer le RCP, en toute hypothèse, à l’amiable tout est possible, y compris de régulariser au delà du délai de prescription !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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nefer
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Posté - 26 déc. 2021 : 21:52:14
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il serait préferrable de le demander de suite plutot que d'attendre que le propriétaire du local commercial assigne le SDC...ce qui occasionnerait des frais importants pour tous les autres copropriétaires
ne pas oublier que chaque copropriétaire et encore plus le CS dont le principal rôle est de contrôler les comptes...peut exiger que le syndic applique les clés de répartition du RDC
même si le service comptabilité du syndic a mal enregistré les clés de répartition...le gestionnaire qui devrait connaitre le RDC...aurait du exiger du comptable qu'il reprenne les saisies des écritures
tous les logiciels professionnels permettent de modifier la clé de répartition d'une dépense en moins de 30 secondes |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 déc. 2021 : 22:13:47
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Il faut quand même noter qu'une clause d'un RC qui exonère un commerçant du rez-de-chaussée de certaines charges peut être déclarée non écrite. Sic parfois pour des charges d'escalier qui est une partie commune.
Voir Cass civ 04/01/1989 note Souleau et 27/11/1991 Loyers et copropriété 1992 n° 85 et un arrêt de CA Paris dans le même sens : le nettoyage des parties communes constitue une charge relative à la conservation et à l'administration de l'immeuble à répartir en proportion des tantièmes de copropriété
et non pas pour un zéro qui a le sens d'une exclusion de la participation à cette charge.
Dans le même sens un tel commerçant doit participer aux frais de ravalement même si il a seul la charge de remise en peinture de sa vitrine.
En passant un salut au professeur SOULEAU qui nous a quittés bien trop tôt
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PCS1975
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Posté - 26 déc. 2021 : 23:20:14
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Merci à nouveau pour vos réponses.
Si j'arrive à m'entendre avec le proprio du local commercial, il peut très bien envoyer un courrier au syndic en parallèle du mien pour réclamer une compensation sur les exercices clos.
De mon côté, je demande que les bonnes clés de répartition soient bien prises en compte sur les appels à venir, et sur l'exercice en cours qui sera présenté à la prochaine AGO en tenant compte d'une répartition conforme au moment de la répartition définitive de clôture des comptes.
Ce qui m'ennuie un peu, c'est que j'ai l'impression que le conseil syndical ne peut pas demander l'effet rétro-actif, il n'y a que les copropriétaires qui sont lésés qui peuvent le faire. C'est juste pour être sûr d'être parfaitement dans les clous.
Pour JPM : je joins ici l'extrait du règlement de copro, merci de me dire si je fais une erreur de compréhension...
NB : Pour l'ascenseur et l'eau froide, tout est OK depuis le début. C'est la partie A des charges spéciales qui pose problème. Le local commercial est le lot 2.
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Édité par - PCS1975 le 26 déc. 2021 23:36:18 |
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Posté - 26 déc. 2021 : 23:37:30
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Posté - 26 déc. 2021 : 23:39:27
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Je ne lis aucune clause contraire à l’ordre public dans cet extrait !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 26 déc. 2021 23:40:12 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 26 déc. 2021 : 23:48:23
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le rôle du est de contrôler les comptes et la bonne répartition des dépenses
s'il constate que ce n'est pas fait selon le RDC , il dit exiger du syndic qu'il rectifie les comptes |
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Sujet |
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Erreur du syndic 
