| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 18 févr. 2022 : 11:08:39
|
Bonjour !
Comme nous y sommes obligés, nous avons constitué un fond travaux, qui contient maintenant une somme rondelette.
Nous envisageons une campagne de remise à niveau complète de nos ascenseurs - qui coutera évidemment un peu cher...
Quand nous avons demandé à notre syndic si nous pouvions utiliser une partie de notre fond travaux pour financer ces travaux, il nous a répondu "avoir fait une simulation sur 100 % des FT. Il ne restera plus rien. Le calcul est très compliqué et entraine une grosse déperdition."
Je ne comprends pas... L'argent que nous avons mis sur ce fond ne peut être perdu ? Il nous appartient, non ?
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3185 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 18 févr. 2022 : 11:24:13
|
Ben oui, le fonds travaux est destiné comme son nom l'indique à financer des travaux !!!
La liste des travaux vient d'être précisée ici : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...000043957111
Sur les calculs et le traitement comptable... il n'y a pas la moindre difficulté ; rien de compliqué et on comprend très mal où serait la déperdition ! Votre syndic se moque un peu de vous je crois...
PS : vérifiez l'annexe 1 pour savoir si le fonds travaux au passif correspond bien à des actifs (trésorerie ou créances des copropriétaires solvables...).
|
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 18 févr. 2022 : 12:05:56
|
Merci Andre78fr de votre réponse !
Je pense que, dans notre cas, le problème vient du fait que le fond travaux doit être utilisé pour des travaux portant sur des parties communes.
Or les travaux sur ascenseurs sont répartis suivant les tantièmes d'ascenseur - mais une partie de la dépense est commune (la charge du propriétaire du RDC est supérieure à la fraction correspondant à son utilisation de l'ascenseur).
Le calcul est effectivement assez compliqué.
Le syndic ne répond pas, quand on lui demande des explications... |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3185 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 18 févr. 2022 : 15:20:39
|
|
|
|
|
Neofit92
Contributeur actif
France
329 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 18 févr. 2022 : 15:52:52
|
Je pense que votre syndic raisonne un peu à l'économie et selon son logiciel de comptabilité peut-être un peu limité.
Déjà, écouter le conseil d' andré78, il connait un peu ... la comptabilité.
Pour savoir, quel est le montant du Fond de travaux que vous avez sur un compte bancaire prévu à cet effet. Il suffit d'aller voir l'annexe 1 où vous verrez le montant que vous y avez consacré cette année ainsi que le montant total du Fond de travaux.
Ensuite vous pouvez utiliser ce fond pour tout travaux, que ce soit pour des travaux en partie commune (le plus simple comptablement à suivre par le CS), ou même pour des travaux a clef de répartition spécifique (ceci par lot). Mais là, effectivement cela se corse pour suivre dans le temps l'évolution et le contrôle à postériori purement comptable.
Et là encore je pense qu'andré78 et quelques autres pourraient vous expliquer comment reconstituer l'historique de l'utilisation de ce(s) fond(s) travaux.
C'est probablement pour cela, que quelques syndics préfèrent utiliser le fond travaux que sur la clef générale. C'est simple légal mais très limitatif en termes de souplesse. D'un autre côté, il y a suffisamment de travaux sur la clef générale à réaliser en copro, pour se cantonner à cette utilisation.
De plus, si votre syndic ne se sent pas capable de gérer ces fonds de travaux selon d'autres clefs que la clef générale, ne le lui demandez pas car je crains qu'il n'ait pas soit l'outil logiciel soit la compétence pour le faire. ==> Aussi faite simple avec l'environnement que vous avez.
Et si vous décidez d'appliquer la loi, toute la loi, une seule solution, changer de syndic.
|
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 18 févr. 2022 : 15:53:18
|
|
OK. Merci. Je transmets à notre spécialiste... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 18 févr. 2022 : 17:59:46
|
Je partage bien entendu l'avis d'André sur la simplicité de gestion du "Fonds permanent travaux", peu importe la grille de répartition appliquée !
Et ici, André est très sympa : "Votre syndic se moque un peu de vous je crois..."
Rien qu'un peu ?  |
|
|
|
Neofit92
Contributeur actif
France
329 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 20 févr. 2022 : 09:59:55
|
Ces remarques étant, il y a tout de même un aspect non comptable qui me pousse à me rapprocher d’une utilisation simpliste de ce Fond Travaux.
SI comptablement, la gestion par lots ne devrait poser aucun problème par le syndic (c’est la loi), il en est un peu autrement pour le CS qui de manière général raisonne globalement.
Je m’explique.
Lorsque vous utilisez le Fond travaux systématiquement selon la clef générale, il est simple de gérer ce Fond travaux pour l’ensemble de la copropriété. L’annexe 1 vous indique son montant et lors de la prochaine AG vous pouvez calculer simplement si des travaux peuvent être pris sur ce Fond et ceci avec un impact identique pour l’ensemble des copropriétaires.
Dans l’autre cas, où les clefs de répartitions sont différentes, il arrivera assez rapidement que chaque lot est plus ou moins alimenté pour de futures dépenses.
Pour le CS qui décidera d’utiliser une partie du Fond Travaux, je vois difficilement (sauf à étudier finement la comptabilité) certifier que le budget Fond de travaux puisse couvrir avec certitude les futurs travaux pour chaque copropriétaire.
On arrivera naturellement au fait que certains copropriétaires n’auront pas de dépense Travaux dans l’année et que d’autres devront compléter la partie non provisionnée.
Si comptablement, l’exercice est facile, la gestion de se Fond travaux pour le CS devient un peu compliqué à anticiper pour prévoir les impacts vers chaque copropriétaires…
D’où ma position un peu simpliste qui me rapproche des syndics un peu fainéants de l’utiliser sur la clef générale. Il y a tant de chose à faire sur cette clef …
Maintenant, les experts peuvent avoir un autre ressenti, mais une fois de plus pour des apprentis qui se collent au CS, la simplicité n’est pas mauvaise conseillère.
Je sais bien que tous CS devrait connaître, le droit, la compta mais je revendique aussi le fait qu’il doit être possible de participer au conseil syndical sans être un expert en tout. Voire même un expert en rien, avec un peu de bon sens, un peu de temps (pour s’améliorer) et posséder un sens de la vie en collectivité.
Maintenant, j’ai peut-être loupé une explication de texte sur ce Fond Travaux.
|
|
|
|
8
Posté - 20 févr. 2022 : 10:16:26
|
|
Le CS s'il récupère les grands livres tous les ans devraient pouvoir suivre les montants par lot .... |
|
|
|
Neofit92
Contributeur actif
France
329 message(s)
Statut:
|
|
9
 Posté - 20 févr. 2022 : 10:50:28
|
Oui Rambouillet et éplucher la comptabilité pour quelle finalité?
Savoir si Mme Michu va devoir compléter son Fond de travaux, il y a d'autre distractions ...' ' |
|
|
|
10
Posté - 20 févr. 2022 : 11:23:02
|
|
NON, pour suivre le montant par lot ..... quant à Mme Michu je vous la laisse .... |
|
|
|
Neofit92
Contributeur actif
France
329 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 20 févr. 2022 : 11:56:45
|
|
Certes, et alors une fois qu'on a ce renseignement, on fait quoi? ... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 20 févr. 2022 : 12:04:40
|
Si comptablement, l’exercice est facile, la gestion de se Fond travaux pour le CS devient un peu compliqué à anticiper pour prévoir les impacts vers chaque copropriétaires…
C'est le syndic qui gère cette réserve, le CS en fait le suivi.
Qui est relativement simple, dans la mesure où chacun connait la ou les grilles de répartition qui seront appliquées aux travaux.
Le tout par lot, qui est l'objet de toute répartition.
Un tableau excel, et l'affaire est résolue ! 
NB : lorsque l'AG est appelée à voter des travaux, la quote part de chaque lot doit être précisée. |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 20 févr. 2022 : 14:19:47
|
|
citation: Initialement posté par Neofit92
Certes, et alors une fois qu'on a ce renseignement, on fait quoi? ... C’est en effet un petit problème. Il n’est pas très compliqué mais la solution n’est toutefois pas immédiate.
Tout d’abord une observation : Le compte 450 regroupe l’ensemble des comptes 450.n de chaque copropriétaire. Mais le plan comptable ne prévoit pas l’équivalent pour le compte 105 fonds de travaux. Or il faut conserver l’information de la contribution de chaque copropriétaire à ce fonds de travaux et cela conduit à tenir autant de comptes 105.n qu’il y a de copropriétaires. Si cela ne se fait pas dans la comptabilité stricto sensu puisque la réglementation ne l’impose pas, cela doit se faire de façon extra-comptable. Si le logiciel de comptabilité utilisé ne le permet pas, il faut employeur un tableur en complément. C’est tout simple s’il n’y a qu’une dizaine de lots, c’est plus fastidieux s’il y en a 200 mais ce n’est en rien impossible.
Il est tout à fait possible d’employer le fonds de travaux pour des travaux dont le coût n’est pas réparti selon la grille des charges communes générales.
Je propose d’adopter la règle suivante, qui devra être approuvée par l’assemblée générale : le prélèvement sur le compte travaux est réparti sur les copropriétaires (comptes 105.n) selon la grille de répartition des travaux à financer.
En conséquence il faut calculer quelle est la somme maximale pouvant être prélevée sur le compte travaux : c’est celle pour laquelle un ou plusieurs comptes 105.n deviennent nuls après le prélèvement.
Il appartiendra à l’assemblée générale de décider quel pourcentage X % de cette somme maximale sera prélevé.
Evidemment si le fonds a été initialement alimenté selon la grille des charges communes générales, son solde après financement de travaux répartis autrement ne le sera plus. Cette répartition finale sera indiquée dans des comptes 105.n.
Petit exemple chiffré pour que tout soit bien clair.
Petit immeuble de quatre lots 1, 2, 3 et 4 possédant un ascenseur.
Grille de charges communes générales : 250 pour chacun des lots
Grilles de charges ascenseur :
1 : 0 – 2 : 280 – 3 : 330 – 4 : 390
Fonds de travaux constitué selon la grille des charges communes générales : 2 000 €, soit 500 € pour chacun.
Montant des travaux décidés : 3 000 €.
Coefficient décidé en assemblée générale X % : 50 %.
Somme maximale Sm pouvant être prélevée sur le fonds de travaux : c’est celle pour laquelle le solde du plus gros contributeur devient nul. Le plus gros contributeur est le lot 4.
Sm = 500 / 0,390 = 1 282,05 €.
Sommes à prélever sur le fonds de travaux pour chaque copropriétaire : X % x Sm x quote-part de charges
1 : 0,5 x 1 282,05 x 0 = 0
2 : 0,5 x 1 282,05 x 0,280 = 179,49 €
3 : 0,5 x 1 282,05 x 0,330 = 211,54 €
4 : 0,5 x 1 282,05 x 0,390 = 250,00 €
Répartition finale du fonds de travaux
105.1 = 500 €
105,2 = 320,51 €
105,3 = 288,46 €
105.4 = 250,00 € |
Édité par - ainohi le 20 févr. 2022 14:43:54 |
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 20 févr. 2022 : 15:01:12
|
Un immense Merci anohi pour cet exemple très clair et parfaitement expliqué !
Notre cas est évidemment bien plus compliqué, puisque notre copro comprend 138 lots principaux, mais, comme tu l'as démontré, le calcul n'est qu'une question de temps et d'un peu de travail...
Merci encore !
(au passage, je note évidemment que ce calcul n'entraine pas "une grosse déperdition", contrairement à ce que nous a répondu notre syndic...) |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 20 févr. 2022 : 18:29:32
|
Pour l' utilisation du fonds travaux j' utilise une application EXCEL lors de la répartition des travaux, ce qui ne pose pas de problème quel que soit le nombre de lot.
J' ai différentes rubriques : Montant maximum du financement, montant en pourcentage du montant des travaux, décidé par l' A.G.; Montant du fonds disponible du copropriétaire. le logiciel détermine le montant utilisé pour le financement.
Exemple :
Montant des travaux......10.000.
Quote part de X dans les travaux.......500.
Pourcentage maximum de financement voté ^par l' A.G 80 % : 400
-Fonds travaux de X, 420. financement 400, reste 20 au fonds travaux
-Fonds travaux de X, 360. financement 360., il ne reste rien au fonds travaux
|
|
|
|
Neofit92
Contributeur actif
France
329 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 20 févr. 2022 : 21:56:57
|
A vous lire @JB22, je comprends dans votre exemple que pour X qui avait 360€ en Fond Travaux, on va lui prendre les 40€ montant non provisionné sur les charges travaux à venir.
Cela veut dire qu’on est incapable de dire en AG le montant que chaque copropriétaire va devoir débourser de son compte en banque dans l’année pour les travaux.
Bien sûr on peut calculer cette somme dans un fichier excel mais le faire en séance sur plus de 100 lots par exemple est inimaginable.
Et en séance faire voter des dépenses sans que chaque copropriétaire ne sache où on lui prend la somme :
• sur ‘ses provisions’
• ou sur ses futures charges ?
Cela me gêne un peu.
ET c’est d’autant plus vrai si ces fonds travaux ont évolué au rythme des charges spéciales.
D’où, je réitère mon impression que "consacrer le Fond travaux à la clef générale" n’est pas un mauvais choix.
Il a l’avantage de savoir à tout moment pour l’ensemble des copropriétaires d’où sortiront les billets…
Personnellement, c’est simple à expliquer, à comprendre par le quidam lampda, … j’aime bien.
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 20 févr. 2022 : 22:33:10
|
NON, pour X qui doit 400 € au titre des travaux et qui n' a que 360€ au fonds travaux pour le financement devra payé 40 €.
Dans ma solution on ne tiens pas compte de clé pour l'utilisation du fonds travaux mais seulement de ce dont dispose le copropriétaire que ce montant soit proportionnel ou non à une clé. d' où la simplicité.
Lors de l' A.G. les comptes sont présentés après répartition, chacun peut voir ce qu' il doit sur les travaux réalisés;
Pour les travaux à réaliser, avec les devis le syndic peut joindre des simulations de répartition avec plusieurs hypothèses.
Il ne faut pas réserver l' utilisation du fonds travaux aux travaux sur charges générales c' est en limiter l' utilisation inutilement, les travaux étant majoritairement répartis en charges spéciales, bâtiment, Ascenseur, chauffage, etc... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 20 févr. 2022 : 23:08:51
|
Pour tous les travaux envisagés , peu importe l'objet ou le montant, il faut présenter un état des répartitions. Chacun doit être à même de savoir ce qu'il en est de laquote part à supporter, de la même façon que pour le budget prévisionnel.
Si utilisation de la réserve travaux, même chose, que ce soit en tout ou partie, peu importe la grille de répartition. Si la ponction est de 360 €, grille spéciale ou grille générale, aucune importance, c'est 360 € en moins... Quel intérêt pour le copropriétaire, qui connait l'objet des travaux?
La réserve de son lot sera impactée pour 360 €, point barre.
Un tableau excel fait très bien l'affaire, tant pour le travail du CS que pour l'information des copropriétaires.
Qui se moquent du compte 105 ou 472 ....  |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 21 févr. 2022 : 01:04:06
|
|
citation: Initialement posté par Neofit92
Cela veut dire qu’on est incapable de dire en AG le montant que chaque copropriétaire va devoir débourser de son compte en banque dans l’année pour les travaux.
Bien sûr on peut calculer cette somme dans un fichier excel mais le faire en séance sur plus de 100 lots par exemple est inimaginable. Le projet se prépare avant l'assemblée générale et chaque copropriétaire doit recevoir avec la convocation les éléments essentiels du projet qu'on leur soumet. Parmi ces éléments doit figurer précisément pour chaque copropriétaire l'incidence financière que le projet aura pour lui s'il est adopté.
citation: Initialement posté par Neofit92
D’où, je réitère mon impression que "consacrer le Fond travaux à la clef générale" n’est pas un mauvais choix. Non, ce n'est pas une raison sérieuse de se priver du fonds de travaux pour certaines opérations alors qu'il pourrait être utile. Dans la mesure où le projet a été sérieusement préparé, chaque copropriétaire sait à la lecture des documents joints à la convocation ce qu'il aura à débourser et comment.
citation: Initialement posté par Gédehem
Un tableau excel fait très bien l'affaire ???
Le tableau ne se remplira pas tout seul. Pourquoi ponctionne-t-on 360 € à l'un et 240 € à l'autre ? Est-ce l'effet du hasard (on peut saisir la fonction rand dans chaque cellule du tableur) ? de la fantaisie de celui qui a préparé le projet de financement et point barre ? Ou d'un mode de prélèvement raisonné qui aura été approuvé par l'AG ?
citation: Initialement posté par Neofit92
Qui se moquent du compte 105 ou 472 .... Les copropriétaires ne se moquent pas de savoir quelle part leur revient personnellement dans le total du fonds de travaux. Or cette information n'est pas prévue dans le plan comptable. Il faut pourtant d'une façon ou d'une autre la conserver et la communiquer à chacun. Ou alors on ne prend pas la peine de faire ce travail mais cela impose de réserver le fonds de travaux aux seuls travaux répartis en charges communes générales. Je ne suis pas sûr que Gédehem ait bien compris quel était le problème.
|
Édité par - ainohi le 21 févr. 2022 01:09:01 |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3185 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 21 févr. 2022 : 08:49:13
|
|
Pour faire court, il y a deux façons de suivre un fonds travaux ventilé ; avoir autant de comptes que de lots avec un grand livre énorme ou simplement calculer la quote-part par solde / clé comme on le fait pour un appel de provision et un budget ventilé... Pas besoin d'un classeur Excel ou de se compliquer les choses, il existe des solutions très très simples et l'écriture comptable pour affecter un fonds travaux à une partie spéciale prend 10 secondes à passer ! Croyez-moi ;-) |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Utilisation du fond travaux 
