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orion7000
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 Posté - 05 oct. 2009 : 18:23:02
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Bonsoir à tous les intervenants de ce forum
Je suis gardien dans une résidence et je me trouve face à un petit problème.
Mon épouse est en train d'optenir un agrément pour être assistante maternelle. Naturellement, elle va exercer son métier au sein de notre logement de fonction.
Sauf que, un copropriétaire n'est pas d'accord!!! et nous(le syndic & moi) a dit que celà devais être voté en AG (chose déja prévu) et que le vote sera à l'unanimité!!! 
Naturellement, le but ce cette personne est que ma femme n'exerce pas ce métier. ne cherchez pas à comprendre pourquoi, j'ai fouillé partout, et je ne comprend pas non plus.
Le fait est que à mes yeux et à ceux de mon syndic, celà doit passer en vote à l'article 24. Dans le doute, pouvez vous me dire sur quels lois et articles s'appuis cette personne????
C'est relativement urgent pour moi, car ma femme n'en dort plus du tout!!! 
Je précise qu'elle ne travaille pas pour la résidence et que les gardes d'enfants se passerons uniquement en journée. Seul mon logement de fonction nous lient au bon vouloir de la résidence.
à vos posts, prets, partez!!!! 
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ainohi
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Posté - 05 oct. 2009 : 19:54:16
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A ma connaissance, rien ne pourrait s'opposer à ce que votre femme exerce une activité de garde d'enfants dans le logement de fonction, à condition bien sûr que cela se fasse seulement à l'intérieur du logement et que la loge, qui doit servir uniquement à l'exécution du contrat de travail de gardien ne soit pas accaparée.
Il ne me semble même pas nécessaire de solliciter une autorisation de l'assemblée. |
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 2
Posté - 05 oct. 2009 : 19:55:32
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je crois que vous avez pporté la réponse malheureusement : citation: Naturellement, elle va exercer son métier au sein de notre logement de fonction.
et c'est là que le bât blesse : au sein de notre logement...
le syndicat met à votre disposition un logement pour assurer la mission dont on vous a chargé et pour laquelle vous percevez une rémunération.
Vous ne pouvez pas mettre ce même logement à disposition des employeurs de votre épouse.Il faut que l'AG en donne l'autorisation express car il y a détournement, certes partiel, d'un bien commun du syndicat au profit d'une autre "destination".
De plus, lors d'un accident dû à une non conformité du logement, les employeurs de votre épouse pourraient se retourner contre le syndicat : présence de plomb, électricité, etc...
Il y aurait aussi risque juridique en cas de départ volontaire ou non de votre mari de ce logement.
Il n'y a pas de textes régissant ce que je dis puisque un logement de fonction, de par les textes, a une fonction comme son nom l'indique : gardien/concierge et non assistance maternelle. |
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orion7000
Contributeur débutant
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3
Posté - 05 oct. 2009 : 20:57:40
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Ce n'est pas à mes yeux seulement "pour assurer la mission" mais aussi y vivre, avec sa famille, en tout bon locataire.
Il y a t'il un texte interdisant mon épouse de travailler, et pas pour les locataires dont le propriétaire ne se mèle pas d'empècher la femme de travailler dans ce qui l'interesse?
En référence, je dit simplement.... Un gardien à mi-temps UV, en cat B donc logé, a le droit d'avoir une autre activitée au sein même de son logement de fonction. Lire article18 "- soit à service partiel et dans cette situation le salarié a le droit inconditionnel, hors l'accomplissement de ses tâches définies au contrat de travail, de travailler soit à son domicile (sous réserve de ne pas exercer d'activité bruyante, malsaine ou portant préjudice à l'immeuble ou à ses occupants), soit à l'extérieur et de s'absenter à toute heure du jour.
Je reprend Rambouillet.
Le SYNDIC et moi somme certain qu'il faut poser cette question en AG.
MA question essencielle est la suivante.... la majorité simple?... la double?.. ou bien l'unnanimitée????
Quant à l'accident.... Assurance Professionnelle obligatoire....
Le logement est récent et......... il faut aussi que vous sachiez que l'agrément passe par un control d'une puéricultrice spécialisé... visite de l'appart, état de capacité pour exercer, état psychologique (même le gardien que je suis  ) et que le tout est soumis à l'acceptation d'une comission départementale signé par le président du conseil régional.
Donc, ce n'est pas pour ces raisons là .
Enfin... ce n'est pas pour moi... gardien heureux de faire ce métier... mais c'est pour ma femme.... qui ne travaille pas pour la résidence.
Merci pour la recherche de réponse  |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2009 : 21:36:04
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La question, délicate, tient au statut du logement de fonction, que trop ignorent, qu'ils soient bénéficaires de cet avantage en nature, ou qu'ils en soient les propriétaires ou gestionnaires.
Il convient de rappeler que l'attribution d'un logement de fonction à un gardien concierge est "SALAIRE COMPLEMENTAIRE EN NATURE logement".
Le bénéfice de cet avantage en nature est "rémunération accessoire au salaire", qui procède du contrat de travail.
Le bénéficiaire n'est donc pas locataire, il ne peut se prévaloir des dispositions de la loi de 89.
L'autre aspect : l'utilisation de ce logement de fonction et les restrictions éventuellement apportées par l'employeur. En l'absence d'affaires connues dans le privé, dont les copropriétés, il faut se rapprocher des litiges nés dans le domaine public, qui dispose de nombreux logements de fonctions dans différentes administrations (éduc.nationale, pompiers, gendarmerie, collectivités locales, etc ...).
La jurisprudence énonce comme principe général qu’il appartient à l’autorité chargée de la gestion du domaine public de fixer, tant dans l’intérêt dudit domaine et de son affectation, que dans l’intérêt général, les conditions auxquelles elle entend subordonner son occupation.
Sur la base de ce principe, on peut avancer que le logement de fonction d’un gardien-concierge étant situé dans l’emprise de l’immeuble dont le syndicat de copropriétaires a la garde et la gestion, il est intégralement dans le domaine privé du syndicat.
Du fait de son appartenance a ce domaine privé, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes précisées par le syndicat.
Concrètement, le syndicat semble avoir la possibilité d’assortir l’utilisation et l’occupation de ce logement de multiples conditions, motivées par l’intérêt général.
Il peut donc doter d’un certain formalisme l’occupation et l’utilisation de ce logement par le gardien-concierge, en précisant dans un acte écrit (acte unilatéral) les conditions et les contraintes auxquelles l’employé peut être soumis... ainsi que son conjoint et ses ayants droit..
On peut trouver à redire sur ce copropriétaire grincheux, mais sur le strict plan du droit le bénéficiaire d'un logement de fonction, comme son conjoint, ne peut l'utiliser comme il veut.
Toutefois, sur la question posée par Orion, dans la mesure où n'existe actuellement aucune restriction à l'usage de ce logement de fonction, en particulier pour que le conjoint ne puisse y exerce une activité professionnelle, il n'y a rien à demander ....
Sauf que demain le syndicat employeur peut interdire toute activité à domicile (*), par un acte unilatéral que vous ne pourrez discuter.
Il convient donc de prendre les devants en prévoyant que la prochaine AG puisse statuer sur les activités possibles dans ce logement de fonction, en particulier si l'épouse est libre d'exercer celle envisagée, décision prise à la maj.art.24, bien entendu.
Les décisions qui relèvent de l'unanimité sont rarissimes, expressément prévues par la loi. Ici ce n'est pas du tout le cas.
Orion :
"..... signé par le président du conseil régional." Du Conseil général, c'est à dire du département, lequel à compétence dans ce domaine, service "Enfance famille" ou "action sociale à l'enfance, ASE".
(*) J'ai eu à connaitre le cas de l'épouse du concierge, qui avait monté un service "lavage repassage" dans le legement de fonction, avec 3 ou 4 machines à laver tournant toute la journée ... aux frais de la copropriété qui payait eau et électricité des machines et des fers (la fille bossait aussi avec maman ...). 
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Édité par - Gédehem le 05 oct. 2009 21:59:47 |
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ainohi
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Posté - 05 oct. 2009 : 22:26:11
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citation: Initialement posté par rambouillet
le syndicat met à votre disposition un logement pour assurer la mission dont on vous a chargé et pour laquelle vous percevez une rémunération.
Vous ne pouvez pas mettre ce même logement à disposition des employeurs de votre épouse.Il faut que l'AG en donne l'autorisation express car il y a détournement, certes partiel, d'un bien commun du syndicat au profit d'une autre "destination". Il faut distinguer la loge et le logement de fonction. La première est un local destiné à l'exécution de la fonction de gardien et ne doit pas être détourné de sa destination. Le second, en revanche, n'a d'autre destination que le logement du gardien sur son lieu de travail. Le gardien y héberge sa famille et en use librement tant que cet usage est paisible. Rien n'empêche la femme du gardien de travailler à domicile et le travail, en soi, ne constitue pas un détournement. La garde d'enfant est une activité exercée à domicile qui n'apporte aucune nuisance et qui est communément exercée par des personnes locataires de leur logement. Il n'y a aucune raison de l'interdire à la femme du gardien non employée par le propriétaire de l'immeuble. Seraient, par exemple, des formes de détournement, une sous-location ou une transformation du logement en local commercial ou artisanal. Rien de tel n'est envisagé.
citation: Initialement posté par rambouillet
De plus, lors d'un accident dû à une non conformité du logement, les employeurs de votre épouse pourraient se retourner contre le syndicat : présence de plomb, électricité, etc... Serait responsable au premier chef la gardienne des enfants et je suppose qu'elle se sera assurée avant d'entreprendre son activité. D'ailleurs s'il y a un risque pour les enfants gardés, il y en a un également pour le gardien lui-même, ses enfants s'il en a, et pour toute personne qu'il reçoit chez lui. De toutes
manières, ce risque est couvert par l'assurance de l'immeuble.
Je ne vois vraiment pas pourquoi une autorisation de l'assemblée serait nécessaire. Le gardien use librement de son logement tout comme un locataire. Un locataire n'a pas besoins de l'accord du bailleur pour y exercer l'activité d'assistante maternelle. |
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Gédehem
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Posté - 06 oct. 2009 : 00:09:02
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Il faut effectivement distinguer la loge, lieu de travail assimilable au bureau ou à l'atelier d'un employé, du logement de fonction, attribué dans le cadre d'un contrat de travail, qui constitue "salaire complémentaire" ainsi que le précise expressément la CCN !
Nous ne sommes pas ici dans le cadre d'un bail de location, le syndicat n'est pas bailleur l'employé preneur.
Nous sommes dans le cadre d'un contrat de travail prévoyant le bénéfice d'un logement.
Ce n'est donc pas un logement lambda, contrairement à une idée reçue, mais un avantage en nature, salaire complémentaire sous forme d'un logement (d'une voiture, d'un vélo, de gaz, d'électricité, de chauffage .... ou du droit d'user de tel matériel, etc ..).
Le propriétaire de la chose peut librement en fixer l'usage, par un acte unilatéral, usage qui peut donc en exclure toute activité professionnelle !
(cf : "votre conjoint à le droit d'utiliser votre voiture de fonction, rémunération accessoire prévue à votre contrat de travail, mais pas à des fins commerciales ou pour ses activités professionnelles.")
Je n'expose pas ci que l'employeur propriétaire du logement de fonction doit, j'expose qu'il a la possibilité unilatéralement de limiter ou d'encadrer l'usage de l'avantage en nature "logement" (ou "voiture") qu'il accorde dans le cadre d'un contrat de travail.
Comme par exemple que le logement soit utilisé à d'autres fins que "logement pour 2 (3) personnes exclusivement".
Il n'y a là rien d'illicite.
Ceci étant précisé, il n'y a pas de doute qu'interdire au conjoint de l'employé d'être assistante matéernelle serait sans aucun doute sanctionnée si l'AG s'y opposait, puisqu'il ne s'agit pas d'une activité commerciale (à la différence de "mes laveuses" ..) qui regarde le syndicat...mais elle peut ne pas autoriser l'exercice de cette activité dans le logement de fonction qui, par nature, est lié à un contrat de travail précis. |
Édité par - Gédehem le 06 oct. 2009 09:39:14 |
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ainohi
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Posté - 06 oct. 2009 : 09:55:56
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Un logement de fonction n'est pas un logement locatif, la loi sur les baux locatifs n'y est pas applicable et l'employeur peut imposer certaines restrictions à l'usage du logement de fonction par le contrat de travail. Mais, par la suite, il ne peut plus modifier les conditions imposés unilatéralement. Il est lié par le contrat.
L'employeur peut-il insérer ce qu'il veut dans le contrat de travail relativement à l'occupation du logement de fonction. Je ne crois pas. Un logement à destination de domicile et de résidence principale, pour soi-même et sa famille, doit permettre de faire tout ce qu'on fait normalement dans un logement à peine d'atteinte à la vie privée des intéressés. S'il y a restrictions, il faut que cela soit justifié par une spécificité du travail.
Pour ces raisons, je pense que le conjoint d'un gardien peut garder des enfants dans le logement de fonction, activité tout à fait banale, mais que transformer ce logement en laverie serait abusif de sa part. |
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orion7000
Contributeur débutant
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8
 Posté - 08 oct. 2009 : 18:42:45
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je vous remercie tous et toutes pour vos réponses!!!
Il semble que l'on se dirige vers un vote en AGO à la majoritée article25.
Chose qui ne me dérange pas du fait que je suis aprécié en tant que gardien et sur ma bonne humeur journalière.
Reste que le personnage peut aussi dénoncer purement et simplement l'AG pour retarder les choses.
S'il dénonce... Mon épouse peut-elle tout de même travailler??? |
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9
Posté - 08 oct. 2009 : 19:47:58
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si l'AG a autorisé, votre épouse peut travailler comme assistante. S'il dénonce, il doit le faire devant le juge et trouver un motif, il se passera qq temps et les enfants dont votre épouse aura la garde seront déjà en CP.... |
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nefer
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Posté - 08 oct. 2009 : 22:52:33
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citation: Initialement posté par rambouilletsi l'AG a autorisé, votre épouse peut travailler comme assistante. S'il dénonce, il doit le faire devant le juge et trouver un motif, il se passera qq temps et les enfants dont votre épouse aura la garde seront déjà en CP....
on ne dénonce pas une AG
on assigne en annulation d'AG ou de résolution devant le TGI |
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 09 oct. 2009 : 16:09:38
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"Il semble que l'on se dirige vers un vote en AGO à la majoritée article 25".
Pour décider de quoi ??, Les décisions relevant de la maj.art.25 (ou 26) sont celles que la loi prévoit de prendre à cette majorité.
Quelle serait ici la question qui relèverait de la maj.art.25, s'agissant des modalités d'usage du logement de fonction ???
S'agissant de décider de ces modalités cela relève d'un vote à la maj.art.24, la même qui décide du nombre et de la catégorie des emplois.
Concernant les modalités d'occupation et d'usage du logement de fonction, elles ne doivent pas porter atteinte à la vie privée, bien entendu.
Mais comme pour la concession d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, le cadre de cet usage peut être fixé au regard de l'intérêt général du syndicat et de la spécificité de l'emploi ouvrant droit à cet avantage en nature.
Ce qui veut dire que l'employé bénéficaire comme son conjoint ne peut tirer un profit personnel autre de cet avantage en nature que le complément qu'il procure par lui-même dans le cadre du contrat de travail.. voir art.20 CCN.
D'autre part, ne pas oublier que l'entretien de ce logement de fonction est à charge de l'employzeur (tapisseries, peintures, moquettes ...) selon des périodicités imposées. Enfin, l'employeur-propriétaire a un droit de visite du logement qu'il met a disposition de son employé, point totalement ignoré. Combien de syndics visitent de temps à autre les logements de fonction ?
Il est vrai que le secteur privé est quasi ignorant de ces choses, ce qui n'est pas le cas dans le domaine public.
Demandez donc aux gendarmes, aux pompiers, aux instituteurs (il en reste)... etc , bénéficiant d'un logement de fonction si "l'inspection" périodique du logement de fonction par leur "chef" est une atteinte à leur vie privée !
Ce rappel ne porte aucune appréciation sur le travail que veut effectuer l'épouse d'Orion. |
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Sylas
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Posté - 14 oct. 2009 : 18:21:56
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citation: Initialement posté par rambouillet
le syndicat met à votre disposition un logement pour assurer la mission dont on vous a chargé et pour laquelle vous percevez une rémunération.
Vous ne pouvez pas mettre ce même logement à disposition des employeurs de votre épouse.Il faut que l'AG en donne l'autorisation express car il y a détournement, certes partiel, d'un bien commun du syndicat au profit d'une autre "destination".
De plus, lors d'un accident dû à une non conformité du logement, les employeurs de votre épouse pourraient se retourner contre le syndicat : présence de plomb, électricité, etc...Il y aurait aussi risque juridique en cas de départ volontaire ou non de votre mari de ce logement.
Justement, ce travail doit être autorisé par la Mairie et l’assemblée des copropriétaires ne doit pas se mêler car en cas d’accident le syndicat des copropriétaires ayant autorisé ce travail engage sa responsabilité. Par conséquent, je suis d'avis que l'AG des copropriétaires ne doit pas voter. |
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Sylas
Contributeur débutant
France
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13
Posté - 14 oct. 2009 : 18:46:03
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citation: Initialement posté par orion7000
Je reprend Rambouillet.
Le SYNDIC et moi somme certain qu'il faut poser cette question en AG.
MA question essencielle est la suivante.... la majorité simple?... la double?.. ou bien l'unnanimitée???
Bonsoir, "Le Syndic est certain qu'il faut poser cette question en AG" mais que dit-il de la responsabilité du syndicat en cas d'accident? Voilà la question... |
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Gédehem
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Posté - 14 oct. 2009 : 21:04:17
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Sauf à démontrer que l'accident portant préjudice à un enfant confié à la garde de l'épouse d'Orion a pour origine un défaut du logement ou même de la construction placée sous le régime de la copropriété, je ne vois pas trop comment la respnsabilité du syndicat pourrait être engagée !
Cette question ne se pose pas !
La seule question ici : le conjoint d'un salarié bénéficiaire d'un logement de fonction au titre de son contrat de travail peut-il y exercer une actvité professionnelle, ce logement étant un des éléments nécessaire à l'exercice de la profession.
Réponse : en théorie OUI, mais l'employeur peut l'interdire en imposant des conditions d'usage.
Personne ne peut interdire à son épouse d'être assitante maternelle.
Mais en imposant des modalités d'usage, votées par l'AG à la maj.art.24, le syndicat peut rendre impossible l'exercice de cette activité.
PEUT !!! |
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orion7000
Contributeur débutant
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Posté - 17 oct. 2009 : 07:10:12
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Merci Gédehem pour ce point de vue éclairé!!!!
Effectivement, l'usage de mon logement de fonction est limité en ce qui concerne surtout les modifications éventuelle du genre, on casse une cloison pour faire un passage. 
Il est clairement stipulé sur mon contrat que je ne peut pas faire celà .
En revenche... rien n'est dit sur le travail éventuel que ma femme pourait exercer et de plus, ce n'était un secret pour personne dans ma résidence!! lors de mon entretien d'embauche, j'en avais parlé et il n'y avait aucuns problèmes.
En cas d'accident au sein de ce logement de fonction, la responsabilitée du syndicat de copropriété ne peut pas être engagé car, un control préalable pas une puericultrice a été fait et les assurances "pro" prennent en charge au cas où. 
Il me semble que si je me tord la cheville dans ce logement de fonction, ce ne sera pas un accident de travail!!!!
le véritable problème que j'ai, c'est qu'une personne a peur d'être dérangée par l'activitée de ma femme et fait tout pour qu'elle ne puisse pas exercer. Comme c'est la seule, elle veut que ce soit voté à l'unanimitée car elle sait pertinament que même à l'article 25, il n'y aurai aucuns problèmes pour moi et sa petite vie de retraitée serai perturbé d'une manière ou d'une autre (selons elle)!!!  |
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Édité par - orion7000 le 17 oct. 2009 07:13:17 |
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Gédehem
Pilier de forums
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16
Posté - 17 oct. 2009 : 15:45:56
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Les régles de majorité sont imposées par la loi, fonction de la nature de la question !
Les modalités d'usage d'un logement de fonction peuvent éventuellement être décidées par l'AG, mais uniquement à la maj.art.24, majorité applicable dans 90 % des cas !
Pour appliquer la maj.art.25 il faut que la question relève des points expresséments prévus par la loi à cette majorité, ce qui n'est pas du tout le cas dans cette affaire.
Même chose pour la majorité de l'art.26, qui ne concerne que 2 ou 3 % des questions abordées dans la vie d'un syndicat.0
Quant à l'unanimité elle n'est requise QUE lorsqu'il y a modification des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, ou encore lorsqu'il y a aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble.
Aucun doute dans votre affaire : seule la maj.art.24 est applicable si la question des modalités d'usage de ce logement de fonction vient à l'ODJ.
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