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dixit10
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 Posté - 27 mars 2022 : 18:22:56
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Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum. Je vous pris de bien vouloir m'excuser si les questions que je pose ici ont déjà été discutées.
Mes questions s'adressent aux spécialistes.
Dans un immeuble de 5 étages sur rez-de-chaussée et un sous-sol à usage de caves et de box, l'ascenseur dessert tous les niveaux; les logements du RC ne participent pas aux charges d'ascenseur bien que disposant de box et de caves, ce qui est un cas d'annulation de la répartition prévue au règlement de copropriété.
Question 1: les charges des appartements en étage prennent en compte les coefficients suivants: 1 pour le 1ier, 1,17 pour l 2ième; 1,34 pour le 3ième....etc et 1,68 pour le 5ième, et les tantièmes des parties communes pour chaque appartement: ce calcul est-il acceptable ou faudrait-il prendre en compte d'autre coefficients et la population correspondant à chaque appartement (nb de pièces principale + 1) plutôt que les tantièmes?
Question 2: pour une répartition équitable, je dois prendre en compte tous les box et toutes les caves appartenant à tous les copropriétaires de l'immeuble y compris ceux du RC qui contribueront à hauteur de leurs caves et box uniquement mais je ne sais pas quelle est la part du trafic de l'ascenseur qu'il faut attribuer au sous-sol. Je suis tenté de considérer qu'il s'agit "pifométriquement" au moins de de 1/7ième du trafic des étages mais je n'ai trouvé aucune référence à ce sujet; qu'en pensez-vous?
Nota:considérer les tantièmes de parties communes pour les appartements, les caves et les box me parait peu représentatif de l'utilité de l'ascenseur, souvent sollicité pour aller au sous-sol.
Merci pour votre réponse.
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Posté - 27 mars 2022 : 18:31:59
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est ce que les lots caves sont séparées des lots appartements, en d'autres termes ces caves ont-elles des n° de lots différents. Si oui, alors est que ces lots paient des charges ascenseurs ou non ? |
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nefer
Modérateur
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 2
Posté - 27 mars 2022 : 18:49:17
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citation: Initialement posté par dixit10
Bonjour,
pour une répartition équitable, je dois prendre en compte tous les box et toutes les caves appartenant à tous les copropriétaires de l'immeuble y compris ceux du RC qui contribueront à hauteur de leurs caves et box uniquement mais je ne sais pas quelle est la part du trafic de l'ascenseur qu'il faut attribuer au sous-sol.
A quel titre devez vous effectuer ces calculs ? |
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JB22
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France
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3
Posté - 27 mars 2022 : 20:48:37
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Bonsoir,
Le règlement de copropriété s' applique tant qu'une décisions d' A.G., prise dans les conditions de majorité nécessaires, ou une décision judiciaire, n' en a pas décidé autrement.
les LOTS Caves et Box situés au sous sols payent des charges .
Les lots situés au rez de chaussée payent des charges s' ils ont accé
à des locaux communs situés en sous-sol ( locaux poubelles ou à vélos )
Il n' est pas tenu de l' occupation réelle des lots, mais de leur occupation potentielle.
Le règlement de copropriété doit indiquer les coefficients pris en compte pour le calcul des tantièmes.
Vous pouvez, à vos frais, consulter un géomètre-expert. |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 27 mars 2022 : 21:37:11
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Rien à voir avec une occupation, potentielle ou non, s(agissant d'un équipement commun.
Il est question de l'utilité objective pour le lot considéré.
Pour ceux du rez de chaussée, l'absence d'ascenseur ou pas n'a aucune incidence, aucun effet pour le lot. Pas 'utilité', ils n'ont pas à participer aux charges.
En revanche, les lots en s/sol ne peuvent être exonérés, ayant utilité objective de l'ascenseur.
C'est là le principe constant rappelé par la jurisprudence. La répartition RDC semble conforme.
Autre chose serait la présence en s/sol d'un local commun 'poubelle' ou autre destination commune type 'stationnements communs', auxquels cas les lots en RdeCh ont utilité de l'ascenseur pour y accéder : ils ne peuvent être exonérés de charges ascenseur.
Cela ne semble pas être le cas exposé par Dixit.
Les coefficients indiqués semblent corrects : ils sont relatifs au lot considéré, peu importe le nombre d'occupants dans le logement.
Ou même l'usage de l'ascenseur : celui qui ne l'utilise pas du tout ne peut être exonéré.
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Édité par - Gédehem le 27 mars 2022 21:43:05 |
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 Posté - 28 mars 2022 : 00:51:16
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Entièrement d’accord avec Gédehem !
En toute hypothèse, je rappelle que l’annulation de la répartition prévue au règlement de copropriété n’est valable que pour l’avenir.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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dixit10
Nouveau Membre
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Posté - 28 mars 2022 : 13:14:25
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Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses mais j'ai dû mal m'exprimer car mon interrogation porte sur le calcul de la clé de répartition des charges d'ascenseur et uniquement sur cela.
Quelques précisions: l'immeuble est un R+5-1 d'une trentaine d'années, il comporte 15 appartements dont 2 au RC et 13 en étages.
L'ascenseur dessert le sous-sol où se trouvent les caves et les box de garage.
Les appartements du RC ne paient aucune charges d'ascenseur alors que les copropriétaires de ces appartements disposent de caves et garages en sou-sol. L'ascenseur présente une utilité évidente pour eux: il est donc possible de faire annuler par un juge la répartition initiale des charges d'ascenseurs.
En tant que membre du CS de la copro, j'envisage de lancer la procédure d'annulation mais auparavant j'aimerais faire des simulations fiables pour savoir si le jeu vaut la chandelle.
J'ai pu reconstituer la grille existante qui est calculée à partir des coefficients d'étages que j'ai indiqués (qui me semble corrects) et des tantièmes de parties communes affectés à chaque appartement (le fait de prendre les tantièmes de chaque appartement plutôt que la population semble admissible).
Les caves et les garages ont leur propres tantièmes de parties communes.
Si je tiens compte de ces tantièmes (non pondérés) que je prends ensuite tous les appartements avec leur tantièmes plus ceux de leur cave et garage (sauf pour les 2 appartements du RC qui ne doivent participer qu'à hauteur de leur tantièmes de cave et garage) j'obtiens une nouvelle grille.
Dans cette nouvelle grille, les 2 appartements du RC ne participeraient ensemble qu'à hauteur de 0,9% des charges d'ascenseur: cela me parait peu au regard de l'utilité que présente pour eux l'ascenseur. J'ai lu quelque part qu'il fallait pondérer les tantièmes de caves et garages pour le calcul mais je ne sais pas quel coefficient adopté.
A la lumière de ces précision je reste attentif aux avis des professionnels de ce genre de calcul.
Merci par avance.
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nefer
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7
Posté - 28 mars 2022 : 13:22:45
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il faut raisonner par lot..et non par copropriétaire
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 mars 2022 : 15:22:10
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Pardon de le dire ainsi (ce n'est pas une critique ou un jugement !!), mais en tant que membre du CS il faudrait vous former davantage aux règles qui s'appliquent en copropriété, même s'il est parfois difficile d'en saisir toutes les subtilités.
C'est le charme du droit ...  .
"Les appartements du RC ne paient aucune charges d'ascenseur alors que les copropriétaires de ces appartements disposent de caves et garages en sou-sol. L'ascenseur présente une utilité évidente pour eux... "
Vous confondez les choses.
La règle concerne l'utilité objective pour le lot, et non pour les personnes qui l'occupent.
Pour accéder aux lots en RdeCh, la présence ou non d'un ascenseur est indifférente. Aucune "utilité objective".
Même pour y transporter une armoire normande en l'absence d'ascenseur.
Différence notable avec les lots en étage ou au s/sol, qui peuvent avoir utilité objective pour y accéder.
Utilité objective, matérielle, physique, ... a distinguer de l'utilité effective, de son usage.
Vous voyez la nuance ?
Vous parlez des personnes des lots en RdeCh disposant d'une cave.
A ce titre, le dit lot 'cave' est affecté de tantièmes ascenseur.
Parce qu'à la différence du lot en RdeCh, le lot 'cave' a bien utilité objective de l'ascenseur pour son accès, comme il en est pour les lots en étage supérieur.
Les propriétaires de lot en RdeCh supportent donc des charges pour leur lot 'cave' en ayant utilité objective.
Que l'ascenseur soit effectivement utilisé n'a rien à voir.
Sur ce que vous exposez, tout semble conforme et équitable dans votre syndicat, depuis l'exonération des lots en RdeCh qui n'ont aucune utilité objective de l'ascenseur, jusqu'à la grille de répartition des frais selon les étages.
Il vous faut creuser le sujet pour bien en comprendre le mécanisme.
Et passer à autre chose ....
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Édité par - Gédehem le 28 mars 2022 15:45:05 |
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dixit10
Nouveau Membre
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Posté - 28 mars 2022 : 16:20:46
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Merci Gédehem pour la leçon mais j'ai parfaitement compris et depuis longtemps le principe mais le problème se pose bien pour les 2 appartements du RC qui possèdent des caves et garages.
En réalité il n'y a pas qu'un seul bâtiment mais 6 dans la copro et le sous-sol est commun au 6.
Il se trouve que je ne m'intéresse qu'à un seul bâtiment (pour le moment).
Si les deux appartements du RC n'avaient ni caves ni garage en sous-sol la grille de répartition actuelle serait évidemment acceptable et je ne serais pas venu sur ce forum. [Restons simple, je n'envisage pas ici le cas du propriétaire d'un box qui devrait emprunter l'ascenseur du bâtiment voisin pour prendre sa voiture !].
Pour le reste, nous sommes bien d'accord que ces 2 propriétaires doivent participer aux charges de l'ascenseur à proportion de leur tantièmes de caves et garages et non leurs tantièmes d'appartement .
Cependant tout calcul fait, avec la nouvelle grille, ces 2 copropriétaires participeraient ensemble à hauteur de moins de 1% ce qui, je le répète, me parait peu (d'autant que nous sommes en centre ville et qu'il n'y a pas de place en RC pour garer sa voiture: il faut chaque fois passer par le sous-sol).
Je répète également que j'ai lu quelque part qu'il fallait multiplier ces tantièmes de caves et garages par un coefficient mais je ne sais pas lequel (perso j'ai appliqué 1).
Comme je l'ai dit depuis le début ma question concerne des professionnels ou anciens professionnels qui auraient l'habitude de ces calculs.
Ma question pourrait finalement se résumer à : quel coefficient appliquer aux tantièmes des caves et garages dont les propriétaires sont les copropriétaires du RC ?
PS: afin de ne pas bouleverser la hiérarchie de la grille actuelle, j'envisage de ne considérer, pour les appartements des étages que les tantièmes de chaque appartement (sans y ajouter ceux des caves et garages appartenant au même propriétaire) et pour les deux copropriétaire du RC, les tantièmes (pondérés?) de leur cave et garage. |
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dixit10
Nouveau Membre
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10
Posté - 28 mars 2022 : 16:33:10
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citation: Initialement posté par nefer
il faut raisonner par lot..et non par copropriétaire
Tout à fait d'accord mais il se trouve que chaque lot a nécessairement un propriétaire et qu'en l'espèce les propriétaires des lots caves et garages en sous-sol qui m'intéressent sont également propriétaires des deux appartements du RC (je l'ai déjà dit dans l'autre sens).
La question qui se pose est de savoir à quelle hauteur précisément ils devraient participer aux charges de l'ascenseur.
Une fois encore, ma question vise des forumeurs qui seraient coutumiers du calcul des clé de répartition des charges d'ascenseur.
Je les en remercie par avance... |
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nefer
Modérateur
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11
Posté - 28 mars 2022 : 16:34:43
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comme dit précédemment, il faut arrêter de parler des copropriétaires du rez de chaussée
il faut considérer les lots de garages ou de caves qui, si j'ai bien compris, sont absents actuellement de la clé de répartition "ascenseur"
peu importe que ces lots appartiennent aux propriétaires de lots du rez de chaussé u du 5 ème étage!!!
Tous lots accessibles par l'ascenseur sont ils présents dans la clé de répartition "ascenseur" ?
n'y aurait il pas une clause particulière dans le RDC ? |
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dixit10
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12
Posté - 28 mars 2022 : 16:35:46
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dixit10
Nouveau Membre
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Posté - 28 mars 2022 : 16:38:20
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citation: Initialement posté par JB22
Bonsoir,
Le règlement de copropriété s' applique tant qu'une décisions d' A.G., prise dans les conditions de majorité nécessaires, ou une décision judiciaire, n' en a pas décidé autrement.
les LOTS Caves et Box situés au sous sols payent des charges .
Les lots situés au rez de chaussée payent des charges s' ils ont accé
à des locaux communs situés en sous-sol ( locaux poubelles ou à vélos )
Il n' est pas tenu de l' occupation réelle des lots, mais de leur occupation potentielle.
Le règlement de copropriété doit indiquer les coefficients pris en compte pour le calcul des tantièmes.
Vous pouvez, à vos frais, consulter un géomètre-expert.
Merci pour votre contribution mais ce n'est pas le sujet.... |
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dixit10
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Posté - 28 mars 2022 : 16:47:42
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citation: Initialement posté par nefer
Tous lots accessibles par l'ascenseur sont ils présents dans la clé de répartition "ascenseur" ?
Une fois encore merci mais je vous invite à relire mon premier post, vous y trouverez la réponse à votre question qui bien évidemment est: NON.
"... les logements du RC ne participent pas aux charges d'ascenseur bien que disposant de box et de caves.." |
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dixit10
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Posté - 28 mars 2022 : 16:51:12
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Entièrement d’accord avec Gédehem !
En toute hypothèse, je rappelle que l’annulation de la répartition prévue au règlement de copropriété n’est valable que pour l’avenir.
Merci pour votre contribution mais ce n'est pas la question.. |
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dixit10
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Posté - 28 mars 2022 : 17:03:38
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citation: Initialement posté par Gédehem
Vous parlez des personnes des lots en RdeCh disposant d'une cave.
A ce titre, le dit lot 'cave' est affecté de tantièmes ascenseur.
Ben non! vous avez mal lu mon post initial: "..les logements du RC ne participent pas aux charges d'ascenseur bien que disposant de box et de caves.."
Bon, je reconnais que le raccourci que j'ai fait vous a probablement induit en erreur; j'aurais peut-être dû écrire "les copropriétaires des logements....etc")
Mais comme on a jamais vu un appartement payer des charges, la phrase me paraissait suffisamment compréhensible. |
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dixit10
Nouveau Membre
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Posté - 28 mars 2022 : 17:12:13
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par dixit10
Bonjour,
pour une répartition équitable, je dois prendre en compte tous les box et toutes les caves appartenant à tous les copropriétaires de l'immeuble y compris ceux du RC qui contribueront à hauteur de leurs caves et box uniquement mais je ne sais pas quelle est la part du trafic de l'ascenseur qu'il faut attribuer au sous-sol.
A quel titre devez vous effectuer ces calculs ? En tant que membre du CS, je n'exclus pas de faire accepter à l'unanimité une nouvelle grille plus équitable, sans bouleverser l'initiale. Pour cela il me faut des références solides car le calcul n'est pas normalisé (par exemple, certains prennent en compte les tantièmes d'appartement d'autre une population maximale fictive = nombre de pièces principales d'un appartement +1 cette dernière méthode correspondant au calcul du trafic d'un ascenseur) |
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dixit10
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Posté - 28 mars 2022 : 17:16:25
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citation: Initialement posté par rambouillet
est ce que les lots caves sont séparées des lots appartements, en d'autres termes ces caves ont-elles des n° de lots différents. Si oui, alors est que ces lots paient des charges ascenseurs ou non ?
Oui les caves et garages ont des numéros de lot séparés mais ces lots ne participent pas aux charges d'ascenseur.
Merci pour votre question pertinente qui permet je l'espère de lever toute ambiguïté. |
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nefer
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Posté - 28 mars 2022 : 17:24:47
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citation: Initialement posté par dixit10citation: Initialement posté par rambouillet
est ce que les lots caves sont séparées des lots appartements, en d'autres termes ces caves ont-elles des n° de lots différents. Si oui, alors est que ces lots paient des charges ascenseurs ou non ?
Oui les caves et garages ont des numéros de lot séparés mais ces lots ne participent pas aux charges d'ascenseur. Merci pour votre question pertinente qui permet je l'espère de lever toute ambiguïté.
il n'y avait aucune ambiguïté
c'est vous dixit10 qui parlez des propriétaires des appartements au lieu de parler des lots situés en sous-sol et accessibles par ascenseur |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 28 mars 2022 : 17:58:06
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Comme il vous a été dit ce ne sont pas les copropriétaires mais les LOTS qui participent aux charges, les lots du rez de chaussée ne participant pas.
Si les LOTS caves et Box en sous sols ne participent pas ils y a une anomalies
"En réalité il n'y a pas qu'un seul bâtiment mais 6 dans la copro et le sous-sol est commun au 6.
Les lots caves et Box ne sont donc pas affectés à un seul ascenseur ils doivent donc participer aux charges des six ascenseurs; La quote part étant répartie entre les 6 ascenseurs. (Cas vécu)
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Calcul cle de repartition charges ascenseur 
