| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 28 mars 2022 : 19:07:20
|
On ne va pas avancer pour 2 raisons principales :
- Dixit reste braqué sur son idée initiale
- l'exposé initial semble imprécis. !
Sur les lots en RdeCh, un principe incontournable, sauf à ce que Dixit remette en cause la jurisprudence bien établie sur ce point : ils sont exonérés de charge lorsque l'équipement ascenseur n'a aucune utilité objective pour eux.
Exception : locaux communs en s/sol, ce qui n'est pas le cas ici.
Sur l'exposé initial, il n'a pas été précisé ce nouvel élément :
"Oui les caves et garages ont des numéros de lot séparés mais ces lots ne participent pas aux charges d'ascenseur."
Autrement dit, ces lots caves et garages sont bien affectés de tantièmes généraux (de parties communes), mais dépourvus de tantièmes ascenseur ?
LÃ serait l'anomalie.
Car ces lots ont tous utilité objective de l'ascenseur qui dessert le s/sol.
Les exonérer est illicite au regard des textes.
Il convient donc de vérifier ce qu'il en est (tantièmes ascenseur ou non), et à défaut de définir des tantièmes spécifiques pour ces lots, et pas pour les autres, toujours selon ce critère "utilité", le total des tantièmes "lots en s/sol" étant ajouté à la grille existante.
Laquelle, sur la base de l'exposé qui en est fait, semble conforme et équitable pour les lots en étage.
Les lots en RdeCh restant exonérés faute d'utilité.
|
Édité par - Gédehem le 28 mars 2022 19:11:36 |
|
|
|
dixit10
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 28 mars 2022 : 20:03:40
|
|
citation: Initialement posté par JB22
Comme il vous a été dit ce ne sont pas les copropriétaires mais les LOTS qui participent aux charges, les lots du rez de chaussée ne participant pas.
Si les LOTS caves et Box en sous sols ne participent pas ils y a une anomalies
"En réalité il n'y a pas qu'un seul bâtiment mais 6 dans la copro et le sous-sol est commun au 6.
Les lots caves et Box ne sont donc pas affectés à un seul ascenseur ils doivent donc participer aux charges des six ascenseurs; La quote part étant répartie entre les 6 ascenseurs. (Cas vécu)
Non pas d'accord dans mon cas; les propriétaires du RC qui vont prendre leur voiture au sous-sol emprunteront nécessairement l'ascenseur de l'immeuble où ils habitent (qui se trouve à 3 m de leur porte palière). Ils ne vont pas sortir au RC pénétrer dans le bâtiment voisin, prendre l'ascenseur du voisin pour descendre au sous-sol!!! là on marche carrément sur la tête.
Bon, je crois que je me suis trompé de forum car personne n'a d'avis sur le fameux coefficient de pondération des tantièmes de caves et garages, seule véritable interrogation de ma part.
Mais bon, merci quand même pour le temps consacré à mon post. |
|
|
|
dixit10
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 28 mars 2022 : 20:27:47
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
On ne va pas avancer pour 2 raisons principales :
- Dixit reste braqué sur son idée initiale
- l'exposé initial semble imprécis. !
Sur les lots en RdeCh, un principe incontournable, sauf à ce que Dixit remette en cause la jurisprudence bien établie sur ce point : ils sont exonérés de charge lorsque l'équipement ascenseur n'a aucune utilité objective pour eux.
Exception : locaux communs en s/sol, ce qui n'est pas le cas ici.
Sur l'exposé initial, il n'a pas été précisé ce nouvel élément :
"Oui les caves et garages ont des numéros de lot séparés mais ces lots ne participent pas aux charges d'ascenseur."
Autrement dit, ces lots caves et garages sont bien affectés de tantièmes généraux (de parties communes), mais dépourvus de tantièmes ascenseur ?
LÃ serait l'anomalie.
Car ces lots ont tous utilité objective de l'ascenseur qui dessert le s/sol.
Les exonérer est illicite au regard des textes.
Il convient donc de vérifier ce qu'il en est (tantièmes ascenseur ou non), et à défaut de définir des tantièmes spécifiques pour ces lots, et pas pour les autres, toujours selon ce critère "utilité", le total des tantièmes "lots en s/sol" étant ajouté à la grille existante.
Laquelle, sur la base de l'exposé qui en est fait, semble conforme et équitable pour les lots en étage.
Les lots en RdeCh restant exonérés faute d'utilité.
Merci, je vois que vous commencez à comprendre mais on ne va pas tourner 107 ans autour du pot: il existe effectivement des caves ( 2) et des garages (2) qui appartiennent aux propriétaires du RC et ces caves et garages ne participent pas aux charges d'ascenseur: c'est bien là qu'est l'anomalie et ce sont ces propriétaires qui devraient payer ces charges; comment faut-il le dire? Eh oui ils sont propriétaires de ces caves et garages en sous-sol ET propriétaires des appartement du RC. Je n'ai jamais écrit qu'ils devaient participer à hauteur des tantièmes de leur appartement, j'ai même écrit le contraire.
La seule véritable question que je me pose et que vous avez maintenant bien comprise est celle de déterminer les tantièmes spécifiques ascenseur de ces 4 lots en sous-sol.
Si vous avez une idée étayée sur la question, je suis preneur.
Merci encore une fois pour l'intérêt que vous portez à mon post.
[PS: je vous serai par ailleurs infiniment reconnaissant d'arrêter de me prendre pour un demeuré en faisant semblant de confondre lot du RC et propriétaires du RC].
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 28 mars 2022 : 22:15:02
|
|
citation: Initialement posté par dixit10
il existe effectivement des caves ( 2) et des garages (2) qui appartiennent aux propriétaires du RC et ces caves et garages ne participent pas aux charges d'ascenseur
les tantièmes qui seront affectés dans la clé de répartition "ascenseur" concerneront les lots x, y ou z
aujourd’hui ces lots appartiennent à des propriétaires d'autres lots (lots situés au rez de chaussée)
Mais, comme ils ont un numéro de lot identifié, ils peuvent donc être vendus séparément
c'est pour cela qu'il faut parler des tantièmes de ces lots...et pas des tantièmes des copropriétaires |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 28 mars 2022 : 22:18:47
|
Pas de polémique, personne ne critique personne !
Relisez-vous :
".... les logements du RC ne participent pas aux charges d'ascenseur bien que disposant de box et de caves, ce qui est un cas d'annulation de la répartition prévue au règlement de copropriété."
ou encore
"Les appartements du RC ne paient aucune charges d'ascenseur alors que les copropriétaires de ces appartements disposent de caves et garages en sous-sol. "
Exposé imprécis, mauvaise approche par méconnaissance : les lots en RdeCh n'ont AUCUNE utilité de l'ascenseur pour eux mêmes. Leur propriétaire n'ont pas de charges ascenseur à supporter.
Toute clause du RDC dans ce sens serait contraire aux textes, réputée non écrite, .
Il faut vous enlever de la tête cette approche portant sur les propriétaires de lots en RdeCh.
N'en parlons plus.
Vous apportez un élément nouveau : les lots en s/sol sont dépourvus de tantièmes ascenseur.
Disposition irrégulière : il ne peut y avoir exonération pour ces lots, qui ont 'utilité' de l'ascenseur.
La grille pour les lots en étage semble correcte, les coefficients appliqués conformes à la pratique. Rien a changer de ce coté.
Pour les lots en s/sol, le coefficient retenu sera bien moindre, l'utilité pour un box et lus encore une cave étant bien moindre que pour un lot 'logement'.
On peut retenir 0,5 pour un box, 0,2 pour une cave, à consistance égale.
Il faudra ajouter ces 4 lots à la grille "tantièmes ascenseur".
Peu importe ici que le total des tantièmes ascenseur ne soit plus alors un chiffre rond, si c'était le cas.
Le propriétaire d'un box au s/sol supportera les charges asvenseur imputées à ce box, peu importe qu'il soit propriétaire d'un autre lot dans l'immeuble.
S'il est propriétaire en RdeCh, il n'aura pas de charge ascenseur pour ce lot RdeCh.
|
Édité par - Gédehem le 28 mars 2022 22:26:18 |
|
|
|
26
 Posté - 28 mars 2022 : 22:26:30
|
On peut ajouter à cet excellent message, que même si les propriétaires des caves et box démontrent qu’ils ne se rêvent pas de l’ascenseur, ils doivent tout de même participer.
|
 |
| Signature de Copropriétaire33 |
|
 |
 |
 |
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 28 mars 2022 : 22:46:10
|
|
citation: Initialement posté par Copropriétaire33
même si les propriétaires des caves et box démontrent qu’ils ne se rêvent pas de l’ascenseur, ils doivent tout de même participer.
je suppose que vous voulez dire: qu'ils ne se serventt pas... |
Édité par - nefer le 28 mars 2022 22:46:38 |
|
|
|
28
Posté - 28 mars 2022 : 22:49:37
|
Bien vu Nefer ! Maudit correcteur…
|
|
| Signature de Copropriétaire33 |
|
|
|
|
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 28 mars 2022 : 23:51:23
|
De dixit 10:
"Non pas d'accord dans mon cas; les propriétaires du RC qui vont prendre leur voiture au sous-sol emprunteront nécessairement l'ascenseur de l'immeuble où ils habitent "
Il n' est pas question des propriétaires des lots du R.D.C mais des LOTS Caves et Box en sous sol. Si ces lots n' ont pas de tantièmes là est l' anomalie.
"Comme je l'ai dit depuis le début ma question concerne des professionnels ou anciens professionnels qui auraient l'habitude de ces calculs.'
En matière de tantièmes les spécialistes sont les géomètres-experts que vous pouvez consulter à vos frais.
En ce qui concerne les coefficients d' étages il y a des usages et ceux pris en compte sont dans les normes habituelles.
"PS: afin de ne pas bouleverser la hiérarchie de la grille actuelle, j'envisage de ne considérer, pour les appartements des étages que les tantièmes de chaque appartement (sans y ajouter ceux des caves et garages appartenant au même propriétaire) et pour les deux copropriétaire du RC, les tantièmes (pondérés?) de leur cave et garage."
Vous devez impérativement respecter la législation et non pas agir selon votre bon plaisir.
|
|
|
|
dixit10
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 29 mars 2022 : 16:39:51
|
Bonjour à tous,
Bilan d'étape.
J'ai posé deux questions précises (cf post n°1), la première fermée et la seconde ouverte.
A la première question, la réponse est "oui" comme je m'en doutais: les coefficients d'étages sont acceptables et le fait de considérer les tantièmes de masse affectés à chaque appartement en étage est acceptable (métode A) mais il est possible en alternative de considérer la population de chaque appartement (notion de trafic pris en compte pour le calcul normalisé des ascenseurs, méthode B).
Après une vingtaine de posts, on ne sait toujours pas quelle est la méthode de calcul des tantièmes ascenseurs à affecter aux caves et garages en sous-sol qui appartiennent aux propriétaires des appartements du RC, lesquels propriétaires ne paient actuellement aucune charge d'ascenseur.
Réflexions:
Si on applique la méthode A, deux possibiliétés se présentent (avec un coefficient de 1 pour le sous-sol):
-Soit on ajoute aux tantièmes des étages (appartements seuls), les tantièmes des 4 lots du sous-sol (caves et garages) et on établit une grille a)
-Soit on ajoute aux tantièmes d'appartements des étages les tantièmes de caves et garages qui ont le même propriétaire et on ajoute les tantièmes des 4 lots comme précédemment et on obtient une grille b).
Dans un cas comme dans l'autre, la participation des 4 lots en sous-sol aux charges de l'ascenseur me parait faible au regard de l'utilité que présente cet équipement pour les dits lots.
Probablement convient-il d'appliquer dans ce cas un coefficient supérieur à 1, lequel ?
Si on applique la méthode de la population pour les étages, comment fait-on pour les caves et garages en sous-sol, quelle population leur affecter?
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 29 mars 2022 : 17:28:29
|
Il n'y a pas à inventer des méthodes alors que la règle appliquée concerne les lots.
" .... on ajoute aux tantièmes d'appartements des étages les tantièmes de caves et garages qui ont le même propriétaire ...."
Cessez de raisonner en "propriétaire" ! Chaque lot est défini comme tel, indépendamment de son propriétaire.
Chaque comprend indivisiblement une partie privative (descriptif) ET une quote part de toutes les choses communes. Et ici une quote part sur les services et éléments d'équipement commun.
L'ensemble "Partie Priv + QP parties communes" formant la notion "lot de copropriété"
Dans votre cas, l'anomalie étant relevée, concerne l'attribution de tantièmes 'ascenseur' aux lots en s/sol, ici cave ou box/gara.ge, point !
Peu importe qui en est propriétaire.
Ou même le nombre de personnes qui habitent, qui utilisent ou non.
Le critère "utilité" se défini en rapport avec la "consistance" du dit lot. C'est sur cette base que les coefficients appliqués dans votre copropriété ont été retenus.
L'utilité de l'ascenseur pour un lot "habitation" de 4 ou 5 pièces (coeff 1 au 1er) ne peut être équivalente pour une cave inhabitable de 5 m² en s/sol. D'où le coefficient 0,2 prévu, retenu.
Même chose pour le box/garage : en rapport avec les coeff des lots habitation, un coeff 0,5 est appliqué.
Accessoirement : la modification des tantièmes "ascenseur" existant pour les lots en étage impose l'unanimité.
Il ne faut pas rêver sur les chances de réussite, la répartition actuelle étant conforme, sans aucun motif à modification. |
Édité par - Gédehem le 29 mars 2022 17:32:36 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 29 mars 2022 : 17:31:56
|
Comme dit par Gedehem
"On ne va pas avancer pour 2 raisons principales :
- Dixit reste braqué sur son idée initiale
- l'exposé initial semble imprécis. ! "
Et oui, Un bâtiment et ensuite SIX..
Pour la détermination des clés de répartition des tantièmes ascenseur on ne tient pas compte de l' occupation effective, susceptible de changer à tout moment. La notion d' occupation est incluse la détermination des tantièmes des lots |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 29 mars 2022 : 17:37:46
|
D'où ma remarque sur la méconnaissance des règles .....
" ....mais il est possible en alternative de considérer la population de chaque appartement (notion de trafic pris en compte pour le calcul normalisé des ascenseurs, méthode B)."
Idée fixe !!!!!
NON, ce n'est pas possible !
L. 5 précise ce qu'il en est :
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
"Utilité" ne peut être confondu avec "utilisation".
La "valeur relative" d'une cave ne peut être équivalente, ou pire supérieure, à celle d'un lot 'habitation'.
Par rapport à un lot habitation au coeff 1 pour l'asceseur, la cave au coeff 0,2 c'est très cher payé !! |
Édité par - Gédehem le 29 mars 2022 17:49:35 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 29 mars 2022 : 18:25:23
|
et si le propriétaire du lot cave n° x décide d'installer 6 lits superposés dans sa cave (et oui, j'ai déjà vu cette situation...) , que propose dixit 10 comme méthode de calcul pour la charge ascenseur ?
|
|
|
|
35
 Posté - 29 mars 2022 : 23:10:38
|
|
|
|
|
dixit10
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 30 mars 2022 : 15:12:26
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Le critère "utilité" se défini en rapport avec la "consistance" du dit lot. C'est sur cette base que les coefficients appliqués dans votre copropriété ont été retenus.
L'utilité de l'ascenseur pour un lot "habitation" de 4 ou 5 pièces (coeff 1 au 1er) ne peut être équivalente pour une cave inhabitable de 5 m² en s/sol. D'où le coefficient 0,2 prévu, retenu.
Même chose pour le box/garage : en rapport avec les coeff des lots habitation, un coeff 0,5 est appliqué.
Bonjour,
Je ne vais pas discuter sur le critère "d'utilité" qui est légal mais peut se décliner à l'infini. Je me souviens avoir lu une débat interminable à ce sujet entre deux vrais spécialistes; l'un prétendait par exemple que l'ascenseur est utile à l'appartement du RC lorsque la dame agée qui l'occupe va chez son amie du 10ième étage pour faire leur partie de bridge quotidienne!!! Je ne reviendrai pas sur cette question, le débat ayant été tranché par la jurisprudence.
En revanche, et pour rester dans le concret, je n'ai pas bien compris à quoi se rapportent les coefficients que vous citez. Vous évoquez un appartement de 4 ou 5 pièces au premier étage avec un coefficient de 1 puis une cave au sous-sol avec un coefficient de 0,2 et un box en sous-sol avec un coefficient de 0,5.
Le coefficient de 1 est le coefficient habituellement admis pour le 1ier étage (c'est un coefficient d'étage indépendant de la taille de l'appartement).
Mais à quoi correspondent 0,2 et 0,5 ?
Sans abuser de votre temps, je reste vivement intéressé par vos explication. |
|
|
|
dixit10
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 30 mars 2022 : 16:10:37
|
|
citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par dixit10
il existe effectivement des caves ( 2) et des garages (2) qui appartiennent aux propriétaires du RC et ces caves et garages ne participent pas aux charges d'ascenseur
les tantièmes qui seront affectés dans la clé de répartition "ascenseur" concerneront les lots x, y ou z aujourd’hui ces lots appartiennent à des propriétaires d'autres lots (lots situés au rez de chaussée) Mais, comme ils ont un numéro de lot identifié, ils peuvent donc être vendus séparément c'est pour cela qu'il faut parler des tantièmes de ces lots...et pas des tantièmes des copropriétaires Bonjour,
Nous sommes d'accord mais je n'ai jamais parlé de "tantièmes de copropriétaire".
Les tantièmes sont propres à un lot mais les charges y afférentes sont payées par des personnes physiques ou morales. Il ne faut pas confondre le payeur avec le ou les lots qu'il possède.
Ceci étant dit, prenons un cas concret très simple: un seul bâtiment avec un sous-sol à usage de caves et garages (1 cave et 1 garage par appartement), un RC et 5 étages d'appartements, et un seul ascenseur. On applique la méthode A (tantièmes de masse) et les coefficients d'étage: 0 pour le RC, 1 pour le 1ier, 1,17 pour le 2ième, 1,34 pour le 3ième...etc 1,68 pour le 5ième.
pour fixer les idées, un T4 au 1ier étage est affecté de 62/1000ième d'ascenseur.
Combien de millièmes d'ascenseur faut-il affecter à une cave et à un garage (en supposant que les caves ont toutes la même surface et les garages aussi)?
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 30 mars 2022 : 16:27:47
|
Je me souviens avoir lu une débat interminable à ce sujet entre deux vrais spécialistes;"
Vous mettez en cause les compétences des contributeurs, que venez-vous faire alors sur ce forum
La Dame du rez de chaussée qui va chez sa voisine du dessus n' y va pas au titre de son lot mais du droit de sa voisine de recevoir des visiteurs, que ceux-ci soient copropriétaires ou non
- |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 30 mars 2022 : 16:38:54
|
Ben ... 0.2 ou 0.5 relatif au critère "utilité" d'une cave ou d'un box par rapport aux coefficients des autres lots.
Coefficients établis et appliqués par les géomètres. (leur Ordre).
Les tantièmes sont propres à un lot mais les charges y afférentes sont payées par des personnes physiques ou morales. Il ne faut pas confondre le payeur avec le ou les lots qu'il possède
Il n'y a pas de confusion : ce sont bien les dépenses générées par le lot qui sont imputées à son propriétaire, selon les tantièmes du lot.
Pas selon le nombre d'occupants, de vieux, de jeunes, ni même d'animaux domestiques. (*)
D'où des tantièmes différents selon la valeur relative du lot par rapport à celle des autres lots. Pas du nombre d'habitant, les 6 personnes dans le F4 ou la dame seule dans le F6.
D'où, selon la même approche, des tantièmes/coefficients variable selon le lot considéré pour ce qui concerne l'utilité objective de l'ascenseur pour user, jouir du dit lot.
Indépendamment de toute utilisation effective.
Pardon si cela vous froisse, mais vous tentez de réécrire une histoire qui est vieille d'au moins 100 ans, déjà écrite depuis qu'il y a des services et équipements collectifs en copropriété ...
Dont les ascenseurs ....
Il est vraiment nécessaire de se former pour bien saisir toutes ces subtilités, qui ne sont pas sorties du chapeau au beau matin .... 
(*) un lot (peu importe sa destination) vide d'occupant supportera des charges de copropriété, y compris pour l'ascenseur dont il n'y a pourtant aucune utilisation.
Idem pour un service collectif "chauffage", sans consommation individualisée. |
Édité par - Gédehem le 30 mars 2022 16:56:43 |
|
|
|
dixit10
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 30 mars 2022 : 20:04:34
|
|
citation: Initialement posté par GédehemBen ... 0.2 ou 0.5 relatif au critère "utilité" d'une cave ou d'un box par rapport aux coefficients des autres lots. Coefficients établis et appliqués par les géomètres. (leur Ordre). Je ne comprends pas; vous auriez une référence à communiquer ?
Prenons un exemple simple R+5-1 avec caves et garages au -1.
Un appartement au 1ier étage a 1000/100 000ième des parties communes.
L'ensemble des tantièmes des appartements en étage multipliés par leurs coefficients d'étage respectifs est égal à 12 000.
Les tantièmes ascenseur affectés à cet appartement seront égaux à 1000x100/12000=8,333% arrondi à 83/1000
Ceci, dans l'hypothèse où aucun tantième ascenseur n'est affecte aux lots en sous-sol desservis par l'ascenseur.
Supposons maintenant qu'il y ait des garages et des cave au sous-sol et que des tantièmes d'ascenseur leur soit affectés en considérant un coefficient de niveau de 1.
Chacun de ces lots en sous-sol est affectés de tantièmes de parties communes, dont le total (pondéré par 1) est égal à 1200.
Dans ces conditions les tantièmes ascenseur de notre appartement seraient à recalculer ainsi: 1000x100/13 200=7,576% arrondi à 76/1000
Supposons un garage affecté de 70/100 000ième de parties communes, ses tantièmes ascenseur seraient calculés ainsi: 70x100/13 200=0,5303% arrondi à 5/1000
Ce calcul est mathématiquement cohérent mais il me semble que cela conduit à sous estimer l'utilité que présente l'ascenseur pour ce garage (c'est purement subjectif).
Pourriez-vous m'expliquer comment intervient votre coefficient de 0,5 dans cet exemple?
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Calcul cle de repartition charges ascenseur 
