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brennec
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 Posté - 31 mars 2022 : 10:28:22
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Bonjour
Historique :
Immeuble de rapport de 8 Ă©tages dont le RDC date de 1949.
Le colonne montante d'eau est en acier galvanisé
En 2012 les occupants des 2 derniers Ă©tages se sont plaints d'un manque de pression.
Selon le plombier consulté elle était déjà rouillée, et son diamètre diminué par les dépôts.
Une AG a voté la création d'une nouvelle colonne d'alimentation en cuivre passant dans la cage d'escalier.
La colonne n'a cependant pas été équipée de robinets d'arrêt sur les 8 étages, puisqu' elle était installée pour une question de pression d'eau aux derniers étages.
Les copropriétaires ont été invités à se raccorder individuellement à leurs frais. Très peu l'ont fait, ou alors ils ont profité d'un changement de locataire pour faire les travaux.
Devant l'apparition de fuites (très peu en réalité) à la jonction entre des tuyaux en cuivre et l'acier galvanisé (il paraîtrait que cela engendrerait des problèmes d'électrolyse), le CS a souhaité que l'ensemble des copropriétaires se raccorde à la nouvelle colonne, et dans la convocation d'AG le syndic a fixé une date butoir pour cela.
Problèmes :
Pas mal de copropriétaires ne voient pas la nécessité de se raccorder, mais ils songent aux modifications coûteuses que le raccordement entraînerait dans leurs appartements. Je précise quand même qu'il ne s'agirait pas de retrouver les anciens passages des colonnes en acier galvanisé, mais de créer de nouveaux circuits menant au compteur individuel, puis aux robinets d'arrêt sur le palier.
Peut-on obliger les copropriétaires à se raccorder tous ? si oui, à quelles conditions ?
Aurait-on le droit de couper l'ancienne colonne lors de la date butoir ?
Peut-on craindre que l'assurance nous oblige Ă ces travaux ?
Quels experts peut-on consulter ? les avis de plombier sont-ils suffisants, ou faut -il consulter un architecte ?
Merci d'avance pour vos avis.
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nefer
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 Posté - 31 mars 2022 : 11:53:34
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bonjour
Il semblerait que la résolution concernant la création de cette nouvelle colonne n'ait pas "correctement" rédigée
Pouvez vous reproduire ici le texte de cette résolution? |
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brennec
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Posté - 31 mars 2022 : 12:28:57
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Il faudrait que je demande au gestionnaire actuel de retrouver le PV d'AG de 2012.
Mais il est probable que, dans l'ignorance des problèmes techniques futurs, le problème et la question aient été alors mal posés. |
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nefer
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3
Posté - 31 mars 2022 : 13:05:07
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citation: Initialement posté par brennec
Il faudrait que je demande au gestionnaire actuel de retrouver le PV d'AG de 2012.
Mais il est probable que, dans l'ignorance des problèmes techniques futurs, le problème et la question aient été alors mal posés.
si vous êtes copropriétaire, vous devez avoir ce PV |
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brennec
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Posté - 31 mars 2022 : 19:31:15
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J'ai demandé au syndic actuel d'aller voir dans les archives. |
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2022 : 11:09:54
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Les compteurs sont dans les logements ? |
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brennec
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Posté - 01 avr. 2022 : 11:30:51
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Oui, le compteur est dans le logement, radiorelevé nécessaire. |
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2022 : 12:43:00
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Croire que les copropriétaires feront individuellement les travaux c'est illusoire, de plus vous risquez d'avoir des fuites, des trous partout, et des "courts-circuitages" des compteurs.
Le plus simple est de faire faire des devis pour tout refaire et voter cela en AG.
Pour cette partie branchement demander des devis en multicouche, c'est beaucoup plus rapide Ă faire et moins couteux que le cuivre.
Réfléchir à l'externalisation des compteurs ... |
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brennec
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Posté - 01 avr. 2022 : 12:50:58
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citation: Croire que les copropriétaires feront individuellement les travaux c'est illusoire, ... sauf si on a le droit de couper l'ancienne colonne , c'est l'une de mes questions..
Peut-être demander que les travaux individuels soient vérifiés par un expert ?
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GĂ©dehem
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Posté - 01 avr. 2022 : 14:10:19
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Très généralement, la canalisation eau froid desservant tous les lots est indistinctement commune.
Les piquages sur cette canalisation et la canalisation desservant les lots sont privatifs Ă ces lots.
Dans la mesure où la canalisation existante serait dégradée, vétuste (rouille>dépôts>qualité eau), il appartient au syndicat de la changer, décision à prendre en AG (multicouche très très bien !)
Pour les canalisations privatives, traitement collectif : réalisation et gestion collective de travaux privatifs, en même temps que le changement de la colonne commune. Le syndicat s'en occupe, le coût individuel étant répercuté à chacun (répartition "au lot"). |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2022 14:10:55 |
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2022 : 14:23:02
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Si vous souhaitez remplacer l'ancienne colonne par cette nouvelle colonne c'est au syndicat de prendre tout en charge y compris les frais d'adaptation Ă l'existant.
Vous ne pouvez pas couper cette colonne tant que le syndicat n'a pas fait le nécessaire pour que tout le monde puisse avoir de l'eau.
Si vous laissez les gens faire les travaux par eux mêmes cela sera ingérable. Si le propriétaire ne veut pas que son installation soit contrôlée il faudra passer un juge.
En 96 nous avions voté dans un immeuble pour la création d'une colonne EU pour les WC, et pour une question de cout nous avions laissé la possibilité aux copropriétaires de venir se connecter sur cette colonne.
On a eu des colonnes de 125 au plafond du couloir, des fuites chez les autres, d'autres venant se connecter sur le raccord des voisins ....
En 2015 en refaisant le réseau pluvial on a découvert que 2 copropriétaires avaient connecté leur évacuation WC sur une colonne du réseau pluviale.
Vous gagnerez du temps, de l'argent et de la tranquillité si tout est géré par le syndicat en prenant une seule entreprise.
Concernant les experts qui contrĂ´leraient c'est jeter de l'argent par les fenĂŞtres.
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nefer
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Posté - 01 avr. 2022 : 17:01:40
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si des copropriétaires n'ont pas de compteurs, mettez au vote à la prochaine AG l'imputation d'un forfait d'eau conséquent aux copropriétaires dont le syndic ne peut pas avoir le relevé |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 avr. 2022 : 17:50:09
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"Oui, le compteur est dans le logement, radiorelevé nécessaire." |
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brennec
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Posté - 01 avr. 2022 : 18:12:25
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Je me rends compte que je n'ai pas été clair : la nouvelle colonne, votée il y a 10 ans, existe depuis 10 ans, sur 8 étages, en cuivre, mais pas équipée de nourrices, elle traverse tous les paliers sous coffrage : mais depuis 10 ans, elle est quasiment inutilisée, puisque quasiment personne ne s'y est raccordé : c'est la canalisation en acier galvanisé, vieille de plus de 70 ans, qui dessert encore la quasi totalité des appartements et commence à donner des signes de fatigue ( genre fuite lors des raccords entre l' acier et le cuivre des installations privatives)
citation: Pour les canalisations privatives, traitement collectif : réalisation et gestion collective de travaux privatifs, en même temps que le changement de la colonne commune. Le syndicat s'en occupe, le coût individuel étant répercuté à chacun (répartition "au lot"). ceci m'intéresse vivement.
Si l'ensemble du travail (pose des nourrices en charges communes et raccordements privatifs) est voté en AG, les copropriétaires seront-ils tenus par le vote pour ce qui concerne l'intérieur de leur lot ? le raccordement aux nourrices sur la colonne en cuivre se ferait par d'autres passages que la ou les vieilles colonnes en acier, et il y aurait sans doute des travaux privatifs annexes, genre peinture a minima, voire dépose d'éléments privatifs ajoutés sans autorisation.
Le coût individuel serait très variable selon les lots, ce qui risque de soulever des protestations.
Autre question: pas de problème si les raccordements privatifs se font en multicouche sur une colonne en cuivre ?
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Édité par - brennec le 01 avr. 2022 18:30:07 |
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Posté - 01 avr. 2022 : 18:46:41
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En fait Brennec, l'histoire de votre copropriété c'est : j'achète des pneus neufs il y a 10 ans et depuis je roule toujours avec les anciens pneus qui ne tiennent plus la route...
Dès le départ, lors de la mise en place de la nouvelle colonne montante, il aurait fallu prévoir le raccordement OBLIGATOIRE de chacun des lots sur la nouvelle colonne avec suppression de l'ancienne à l'issue des travaux.
Bon, vous ne pouvez que prévoir lors de la prochaine AG le vote sur devis, du raccordement de tous les lots sur la nouvelle colonne montante, effectué par un même professionnel. A l'issue le débranchement de l'ancienne colonne du réseau AEP. Prévoyez les clés de répartition des travaux dans une sous résolution.
Laissez de côté toutes les élucubrations individuelles du style, je le ferai faire par mon plombier qui est moins cher...
Sinon, vous ne vous en sortirez jamais
Maintenant économiser des tuyauteries cuivre pour du multicouches... je ne suis pas convaincu de la pérennité, mais bon, le multicouche c'est up to date alors !!! |
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brennec
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Posté - 01 avr. 2022 : 19:30:27
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citation: En fait Brennec, l'histoire de votre copropriété c'est : j'achète des pneus neufs il y a 10 ans et depuis je roule toujours avec les anciens pneus qui ne tiennent plus la route...
J'aime bien la comparaison.
La seule excuse c'est qu' à l'origine, le but était de donner plus de pression aux propriétaires des derniers étages. (je ne suis même pas sûr que l'objectif ait été atteint).
Ce qui est sûr c'est que progressivement l'immeuble est confronté au vieillissement : immeuble déjà ravalé, toiture déjà refaite, chaudière changée, ascenseur en cours de rénovation, je ne vois pas comment on pourra échapper à la rénovation des circuits d'alimentation et d 'évacuation d'eau (on change déjà des bouts de colonnes en fonte petit à petit), sans parler des travaux d'économies d'énergie (isolation extérieure sur une façade en brique ? ou isolation intérieure sur de petits 2 pièces ? il y a de quoi avoir peur même dans une copropriété où l'on n'hésite pas trop à entretenir). |
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nefer
Modérateur
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16
Posté - 01 avr. 2022 : 21:59:51
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c'est le syndic de l'époque qui aurait du vous expliquer qu'il fallait prévoir en même temps les piquages privatifs et mettre une date limite pour les raccordements |
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Neofit92
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Posté - 02 avr. 2022 : 11:04:36
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@Brennec, je suis intéressé par votre réflexion et particulièrement sur le sujet :
citation: Si l'ensemble du travail (pose des nourrices en charges communes et raccordements privatifs) est voté en AG, les copropriétaires seront-ils tenus par le vote pour ce qui concerne l'intérieur de leur lot ? le raccordement aux nourrices sur la colonne en cuivre se ferait par d'autres passages que la ou les vieilles colonnes en acier, et il y aurait sans doute des travaux privatifs annexes, genre peinture a minima, voire dépose d'éléments privatifs ajoutés sans autorisation.
Le coût individuel serait très variable selon les lots, ce qui risque de soulever des protestations. .
Vous posez bien le problème mais je ne saisis pas concrètement les solutions/propositions à mettre en place.
En effet, pour voter en AG il faut des devis. Si celui du remplacement des colonnes en parties communes est relativement aisé à réaliser, les branchements et accès à la nouvelle colonne par appartement sont comme vous l’indiquiez plus « personnalisés ». Avec du mobilier qui complexifie (voir condamne) l’accès au gaines techniques des canalisations à remplacer.
Cela voudrait-il dire que chaque appartement doit avoir un devis supplémentaire sur les travaux envisagés à la charge de chaque copropriétaire ?
Se pose alors, le comment présenter les devis en AG.
1. Travaux de pose nouvelle colonne/dépose ancienne + branchements en charges générales
2. Devis personnalisés par lots si complexité avérée
J’ai du mal à comprendre comment un vote global, pourrait contraindre tous les copropriétaires rebelles qui pour déverses raisons ne veulent pas toucher à leur mobilier qui il est vrai serait plus si intégrés que cela … voire même pour certains, un peu désintégrés.
@quelboulot Ă©voque le sujet par :
citation: "Bon, vous ne pouvez que prévoir lors de la prochaine AG le vote sur devis, du raccordement de tous les lots sur la nouvelle colonne montante, effectué par un même professionnel. A l'issue le débranchement de l'ancienne colonne du réseau AEP. Prévoyez les clés de répartition des travaux dans une sous résolution".
Serait-il possible d’éclaircir la mécanique d’une telle résolution car:
• déjà le budget (1) : remplacement de colonne piquera un peu et se discutera,
• alors celui des devis personnalisés (2) pourrait être assez conflictuel et remettre en cause le vote du projet.
Merci, à ceux qui apporteront expériences ou propositions concrètes sur des travaux assez exceptionnels mais qui au demeurant se poseront à toute copropriété vieillissante.
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Sunbird
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Posté - 04 avr. 2022 : 12:21:07
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"genre fuite lors des raccords entre l' acier et le cuivre des installations privatives"
Si des gens ont mis des joints c'est pour normal qu'il y ait des fuites. il suffit de refaire les raccords avec filasse et graisse et il n'y aura plus de fuite.
"pas de problème si les raccordements privatifs se font en multicouche sur une colonne en cuivre ?"
aucun problème.
On ne change pas une colonne pour quelques fuites Ă des raccords.
"La seule excuse c'est qu' à l'origine, le but était de donner plus de pression aux propriétaires des derniers étages. (je ne suis même pas sûr que l'objectif ait été atteint)."
Si vous mettez tout le monde sur la même colonne vous risquez de reproduire un problème de débit pour les appartements du dernier étage.
Les besoins en débit en pression/débit ont évolué en 70 ans, il serait souhaitable de revoir tout le système et cela demande une étude.
Pour avoir une idée de la complexité
https://www.thermexcel.com/french/r..._d%27eau.htm
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brennec
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Posté - 04 avr. 2022 : 18:21:07
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citation: Les besoins en débit en pression/débit ont évolué en 70 ans, il serait souhaitable de revoir tout le système et cela demande une étude. Effectivement ! par exemple dans cette copropriété, la moitié des 32 petits appartements n'avait pas de salle d'eau.
Quel type d'expert peut étudier le système ?( votre lien fait froid dans le dos !)
Pour les problèmes de pression aux derniers étages, il a été vaguement question d'un surpresseur, mais justement on se demande ce que donnerait l'installation d'un surpresseur sur des canalisations en acier galvanisé au diamètre réduit vieilles de plus de 70 ans.
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Édité par - brennec le 04 avr. 2022 18:23:35 |
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Sunbird
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Posté - 05 avr. 2022 : 11:29:55
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Il faut demander une étude pour refaire le réseau d'eau potable.
Il y a des plombiers qui savent faire sinon chercher un bureau d'étude spécialisé dans ce domaine.
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Colonne montante d'eau 
