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yapasdequoi
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 Posté - 08 avr. 2022 : 13:02:30
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Puisque vous êtes au CS (ouf ! enfin c'est précisé) Vous pouvez consulter les documents et le syndic doit payer des pénalités s'il refuse. Demandez lui par courrier RAR. Chaque jour de retard va lui couter 15 euros. Vous pouvez citer le décret qui l'impose.
Après avoir consulté les documents... vos moyens d'action sont très limités. Mais on verra ce que vous pourriez découvrir (à mon avis, rien du tout, puisque vous avez probablement affaire à des gens bien renseignés )
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yapasdequoi
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 Posté - 08 avr. 2022 : 13:04:35
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citation: Initialement posté par fabien_95
Ceratines réponses semblaient contradictoires, maintant c'est clair:
3. Compte tenu de plusieurs élements, il y a plus qu'une chance que pas tout le monde paie ces chiffes absurdes et que cela puisse faire partie d'une stratégie pour faire vendre (comme l'a dit quelqu'un d'autre ici)
Avant de vendre, il faudrait que ces copropriétaires apprennent à voter CONTRE ... |
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fabien_95
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Posté - 08 avr. 2022 : 13:23:50
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citation: Initialement posté par yapasdequoi
Puisque vous êtes au CS (ouf ! enfin c'est précisé) Vous pouvez consulter les documents et le syndic doit payer des pénalités s'il refuse. Demandez lui par courrier RAR. Chaque jour de retard va lui couter 15 euros. Vous pouvez citer le décret qui l'impose.
Après avoir consulté les documents... vos moyens d'action sont très limités. Mais on verra ce que vous pourriez découvrir (à mon avis, rien du tout, puisque vous avez probablement affaire à des gens bien renseignés )
Merci, svp citez-moi exactement le décret et l'article, je l'ai cherché dans le sautres commentaires mais on parle d'art 26 (de quoi?) puis 21... il me faut le texte précis |
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fabien_95
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Posté - 08 avr. 2022 : 13:25:08
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citation: Initialement posté par yapasdequoicitation: Initialement posté par fabien_95
Ceratines réponses semblaient contradictoires, maintant c'est clair:
3. Compte tenu de plusieurs élements, il y a plus qu'une chance que pas tout le monde paie ces chiffes absurdes et que cela puisse faire partie d'une stratégie pour faire vendre (comme l'a dit quelqu'un d'autre ici)
Avant de vendre, il faudrait que ces copropriétaires apprennent à voter CONTRE ...
C'est une clique des copropriétaires, toujours eux qui votent des travaux à répetition. Les autres copropriétaires ont en grande partie déjà vendu... à ces messieurs |
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45
Posté - 08 avr. 2022 : 13:29:11
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fabien_95
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Posté - 08 avr. 2022 : 13:33:41
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Merci mais la mention des fiches et des pénalités par jour de retard est dans l'annexe, pas dans la loi. C'est où l'article qui oblige le syndic à fournir les documents au CS? |
Édité par - fabien_95 le 08 avr. 2022 13:34:37 |
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yapasdequoi
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Posté - 08 avr. 2022 : 13:39:12
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fabien_95
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Posté - 08 avr. 2022 : 13:41:29
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Merci c'est très gentil. Je vais envoyer une LRAR |
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ainohi
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Posté - 09 avr. 2022 : 13:33:38
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citation: Initialement posté par fabien_95
Cette année on a déjà voté 70000€ de travaux pour un simple ravalement façade. On a également voté pour un piochage à 100%, ce qui entrainera sans doute (parole de l’architecte) des travaux importants aux poutres porteuses en bois (il n’y a pas de fissures ni de dégradation structurelle avérée) que l’architecte a chiffré « autour de 50000€ ».
70 000 € pour un ravalement. Pour quels travaux exactement sur une façade de quelle dimension ? A-t-on fait jouer la concurrence ? Il faut savoir que la mairie de Paris est très stricte et prompte à lancer des injonctions. Mieux vaut ne pas attendre.
Un architecte est intervenu. Cela laisse supposer que les travaux envisagés ne sont pas fantaisistes.
Des poutres porteuses en bois : il s’agit donc d’un immeuble ancien qu’il ne faut pas laisser se dégrader au risque de devoir à terme faire faire des travaux encore plus coûteux dans l’urgence.
citation: Initialement posté par fabien_95
De plus, le syndic et le conseil syndical proposent avec insistance des travaux complémentaires (20000€) sur un mur pignon parce que « dans environ 5 ans » l’immeuble voisin « pourrait » nous demander de le rénover. Il n’y a aucune dégradation particulière, c’est des travaux en prévision de dégradations futures ! Peut-être mais mieux vaut prévenir que guérir. Qu’en pense l’architecte puisqu’architecte il y a ?
citation: Initialement posté par fabien_95
vérifier que ces montants élevés ne soient pas volés par certains copropriétaires C’est invraisemblable. Je partage le scepticisme de JPM. Dans cette hypothèse, cela se détecterait au moyen d’un rapprochement bancaire. Si l’immeuble est géré sérieusement, le syndic en fait un systématiquement lors de la réception de chaque relevé bancaire et le conseil syndical vérifie au minimum lors de la vérification annuelle des comptes que ce rapprochement a été fait. Les relevés bancaire sont normalement communiqués en ligne au CS.
citation: Initialement posté par yapasdequoi
Le syndic qui ne communique pas des documents au CS s'expose à 15 euros par jour de retard Oui, mais il faut que les pièces soient demandées par le conseil syndical et non par un membre du conseil syndical agissant de sa propre initiative. La condamnation du syndic au paiement de ces pénalités peut être prononcée par le président du tribunal judiciaire sur demande du président du conseil syndical.
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yapasdequoi
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Posté - 09 avr. 2022 : 13:56:29
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S'il y a conflit entre le président du CS et les membres, il est préférable de changer de président. Dans le cas présent un seul membre faisant "bande à part" n'aura aucun pouvoir réel.
Etant en minorité en AG et au CS, vous n'avez que très peu de chances de contrer la stratégie que vous dénoncez.
Dure loi de la majorité en copropriété....
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fabien_95
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:01:15
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Ce n’est pas clair si un membre du CS peut demander ces documents ou il faut tout le CS... pour le moment on est deux au CS à les demander
C'est l'architecte qui propose dépense dur dépense en disant que "dans cinq ans" la copropriété adjacente "pourrait" nous demander de ravaler le pignon...
Aucun dégât ni dégradation au présent !
Le syndic ne communique JAMAIS les relevés bancaires au CS.
À ce jour on a :
70000€ de travaux de ravalement pour une façade d'environ 7mx6 étages
20000€ de travaux pour ravaler un mur pignon
???€ pour réparer x poutres porteuses, dans l'ABSENCE de dégradations structurelles avérées (fissures etc.) suite à un piochage à 100% d'un mur en bonne condition générale. L'architecte parle de 50000€ de travaux complémentaires si 50% des poutres sont dégradées...
Un autre syndic m’a dit que ce piochage à 100% fournit le prétexte pour des travaux onéreux et non nécessaires. |
Édité par - fabien_95 le 09 avr. 2022 14:05:50 |
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yapasdequoi
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:06:45
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Sur les relevés bancaires, vous verrez les paiements aux fournisseurs, des émissions de chèques et des encaissements des appels de fonds.
Ceci ne vous aidera en rien à détecter un détournement de fonds ou un impayé de certains copropriétaires.
Il faut éplucher le Grand Livre ! (comme on vous a déjà dit)
Et pour le faire il faut un minimum de connaissances comptables et de gestion de la copropriété. Soit vous vous faites aider par votre ami syndic (?) ou alors vous adhérez à une association type ARC et demandez un audit des comptes.
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fabien_95
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:13:42
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citation: Initialement posté par yapasdequoi
Sur les relevés bancaires, vous verrez les paiements aux fournisseurs, des émissions de chèques et des encaissements des appels de fonds.
Ceci ne vous aidera en rien à détecter un détournement de fonds ou un impayé de certains copropriétaires.
Il faut éplucher le Grand Livre ! (comme on vous a déjà dit)
Et pour le faire il faut un minimum de connaissances comptables et de gestion de la copropriété. Soit vous vous faites aider par votre ami syndic (?) ou alors vous adhérez à une association type ARC et demandez un audit des comptes.
Merci. Est-il impossible d'envoyer le GL par courriel (seulement les comptes les plus récents) ? Actuellement je ne suis pas sur place et je crains que le syndic affirme ne pas être tenu à m'envoyer ces documents par mail, et que je dois le consulter en personne |
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yapasdequoi
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:21:11
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Le Grand Livre sans les pièces comptables ... Hum.
Et a priori soit il est sur l'extranet, soit le syndic vous invitera à venir sur place. Vous le l'aurez probablement pas par mail.
Je ne sais pas vos connaissances comptables ?
avez-vous déjà contrôlé un GL ? Depuis quand êtes vous élu dans ce CS ? Qui a contrôlé les comptes l'an dernier ?
Le mieux c'est d'aller sur place. Qui veut la fin veut les moyens ! |
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ainohi
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:33:50
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citation: Initialement posté par yapasdequoi
Sur les relevés bancaires, vous verrez les paiements aux fournisseurs, des émissions de chèques et des encaissements des appels de fonds. Ceci ne vous aidera en rien à détecter un détournement de fonds ou un impayé de certains copropriétaires. S'il y a des mouvements de fonds non portés en comptabilité, le rapprochement entre les relevés bancaire et le compte 512 le révèlera. Si des copropriétaires ne paient pas leurs charges, cela apparaîtra dans la comptabilité, comptes 450NNN, comptes individuels des copropriétaires. |
Édité par - ainohi le 09 avr. 2022 14:36:48 |
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fabien_95
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:39:23
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citation: Initialement posté par yapasdequoi
Le Grand Livre sans les pièces comptables ... Hum.
Et a priori soit il est sur l'extranet, soit le syndic vous invitera à venir sur place. Vous le l'aurez probablement pas par mail.
Je ne sais pas vos connaissances comptables ?
avez-vous déjà contrôlé un GL ? Depuis quand êtes vous élu dans ce CS ? Qui a contrôlé les comptes l'an dernier ?
Le mieux c'est d'aller sur place. Qui veut la fin veut les moyens !
Je me demande si le syndic pourrait être obligé de télécharger le GL sur l’Extranet en raison de la distance.
Je n’ai pas encore compris si ces documents peuvent être demandés par deux membres du CS ou s’il faut une demande collégiale ou du président… les réponses demeurent contradictoires
Je suis dans le CS depuis 5 ans mais je n’ai pas de connaissances comptables et le syndic, au-delà du bilan annuel à approuver à l’AG, n’a jamais RIEN transmis et PERSONNE n’a jamais contrôlé les comptes, ils ont toujours été approuvé à l’AG sans contrôle spécifique au préalable.
C’est quoi le compte 512 ?? |
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yapasdequoi
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57
Posté - 09 avr. 2022 : 14:41:30
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Il y a peu de chances que de telles énormités soient commises par le syndic et ces copropriétaires gourmands.
C'est bien plus facile de passer par des sociétés écrans .... Ou alors ce sont de gros nuls.
Et je maintiens que le relevé de banque tout seul ne sert à rien. Il faut le GL pour avoir une vue d'ensemble, ainsi que les documents comptables habituels.
D'ailleurs le 512 fait partie du GL.... |
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fabien_95
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:44:37
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Comment ça marche les sociétés écrans? Les copros paient et sont ensuite remboursés sur ou à partir des comptes de ces sociétés?
Pour info, quand j'ai dit à un copro que je serais allé à la police si j'avais eu les preuves de détournements, il a eu peur |
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yapasdequoi
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:44:51
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"je n’ai pas de connaissances comptables" et donc vous ne savez pas ce qu'est le 512
"PERSONNE n’a jamais contrôlé les comptes" et pourtant les comptes ont été approuvés, dommage...
Ce sera donc compliqué de commencer. Surtout à distance et sans avoir toutes les pièces sous les yeux.
Je répète que la contribution d'une association type ARC vous aiderait grandement ... Vous partez de loin... |
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yapasdequoi
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Posté - 09 avr. 2022 : 14:47:50
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citation: Initialement posté par fabien_95
Comment ça marche les sociétés écrans? Les copros paient et sont ensuite remboursés sur ou à partir des comptes de ces sociétés?
Pour info, quand j'ai dit à un copro que je serais allé à la police si j'avais eu les preuves de détournements, il a eu peur
Si un copropriétaire est aussi gérant d'une entreprise de bâtiment, il encaisse les paiements de travaux. C'est simple. Et vous ne le verrez pas dans la compta du syndic.
Vous faites peut être peur avec vos soupçons non étayés... Et surtout ce n'est pas la police qui traite ce type de problèmes. Il vous a peut être pris pour un timbré ?
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Montée de charges hors contrôle 
