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yarol
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 Posté - 09 oct. 2009 : 19:51:34
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Une amie a loué un appartement, il y a un an, en passant par une agence. L'appartement est loué avec un parking.
L'agence a rédigé 2 baux : un pour l'appartement et un pour le parking.
Il y a sur les baux une clause d'indivisibilité.
J'ai trouvé ça "étrange" (pourquoi faire 2 baux indivisibles ; 1 seul bail suffit).
cette clause est-elle légale ?
mon amie peut-elle résilier le parking sans résilier l'appartement ?
PS : mon amie n'a pas besoin du parking (qui à la présentation de l'appartement n'était pas proposé .... mais bon, ça c'est une autre histoire. aujourd'hui, les baux sont signés).
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axe
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Posté - 15 oct. 2009 : 09:34:22
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la location de parking ne fait l'objet d'aucune loi spécifique,
ce sont donc les articles "Ă tout faire" du code civil qui s'appliquent:
Article 1101
Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, Ă donner, Ă faire ou Ă ne pas faire quelque chose.
Article 1134
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
quels sont les termes exacts des clauses ?
votre amie pourrait certainement résilier le bail du parking sans être expulsée de son logement car les départs sont là , strictement réglementées,
il n'empêche qu'elle pourrait être condamnée à régler des dommages & intérêts en cas de procédure !
le mieux est de trouver un accord amiable ... |
Édité par - axe le 15 oct. 2009 09:35:40 |
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axe
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Posté - 15 oct. 2009 : 10:02:22
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j'apporte une nuance,
en effet l'article 2 de la loi de 1989 déclare:
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
l'article 3
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser : ...
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ...
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091015
ce qui peut s'interpréter par:
il n'aurait du y avoir qu'un seul bail !
celà entache donc la validité du bail "parking" ...
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yarol
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 Posté - 15 oct. 2009 : 20:55:03
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Merci pour vos réponses.
Par contre, j'avoue ne pas réussir à analyser les textes fournis.
Je ne comprends pas ce qui vous amène à dire qu'il aurait dû n'y avoir qu'un seul bail.
Les deux baux décrivent bien la consistance (l'un décrit l'appartement ; l'autre décrit la place de parking). Il s'agit de 2 baux "classiques" avec en plus une phrase indiquant que les 2 baux sont indivisibles. |
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axe
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Posté - 16 oct. 2009 : 08:40:20
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citation: Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
et non pas
les contrats ... ils doivent ...
citation: loués accessoirement
un accessoire est une partie d'un tout (donc un seul contrat)
pour rappel ces dispositions sont d'ordre public et toute modification ou arrangement est illégal !
selon l'article 3
votre amie ou son bailleur pourrait exiger la rédaction d'un bail unique:
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article.
reste à interpréter:
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
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axe
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Posté - 16 oct. 2009 : 09:06:51
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le bailleur a mal interprété la loi:
ferait on un bail loi 89 pour louer une tondeuse ?
non car ce n'est pas l'objet de la loi,
pas plus qu'elle n'est destinée aux places de parking seule ...
le bail parking n'est donc pas valide par essence
pour le bail habitation:
Article 4
Est réputée non écrite toute clause :
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
la clause d'indivisibilité pourrait correspondre à cet alinéa ...
un bail loi 89 ne peut dépendre d'un autre contrat:
location de tondeuse ... ou autre ...
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yarol
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Posté - 18 oct. 2009 : 14:36:10
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axe
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Posté - 18 oct. 2009 : 19:33:12
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citation: Initialement posté par yarol
vous faîtes référence à quelle loi pour un bail de parking ?
c'est indiqué dans mon premier message !
pour le conditionnel,
je vous fais part de mon avis et de mon interprétation,
ca ne vaut, certes pas, un bon jugement de la cour de cassation ...
après recherche
il semble qu'il n'y ait pas de jurisprudence en la matière sur des baux d'habitations !
tout ce que je peux ajouter c'est que les magistrats interprètent
mot Ă mot et lettre pour lettre cette loi d'ordre public
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
loués accessoirement
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Est réputée non écrite toute clause :
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre ...
pour ce dernier point, imaginez que votre amie résilie son bail parking ... !!!
je vous donne des pistes Ă vous de les explorer pourquoi pas avec un avocat ...
désolé,
je n'ai pas de baguette magique,
tant qu'une chose n'est pas jugée et contestée en dernière instance
le conditionnel reste malgré tout de mise !
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maridan
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Posté - 19 oct. 2009 : 00:14:49
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J'ai un semblant d'explication:
En général un appartement est acheté avec une place de parking.
Dans ce cas les deux lots figurent dans le même acte de vente. Ces lots sont 'associés' que ce soit pour le calcul des charges de copropriété par le syndic ou pour le paiement des impôts.
Il se peut qu'un appartement soit acquis sans parking puis, que le propriétaire trouvant une opportunité quelques années plus tard achète un parking. La vente de ce lot fait l'objet d'un acte notarié indépendamment du lot constituant l'habitation.
Ensuite lorsque les 2 lots sont loués ensemble, ils font l'objet de 2 baux séparés, ce doit être le cas dont vous parlez. Le propriétaire a choisi certainement de les rendre 'indivisibles' afin de retrouver ses 2 lots ensemble au moment du changement de locataire. En effet, ils peuvent être loués séparément mais avec le risque de ne pas pouvoir les reprendre au même moment pour un locataire qui en aurait besoin!
Si votre amie reçoit 2 avis d'imposition de Taxe d'habitation, un pour le logement et un autre pour le parking c'est que probablement les lots auront été acquis séparément.
Maintenant si celle-ci n'a pas besoin de la place de parking, elle peut la 'prĂŞter' au plus offrant...Pas d'Ă©crit, paiement de la main Ă la main, tacite reconduction chaque mois. Une place de parking c'est facile Ă reprendre en cas de non-paiement ou pour la rendre en fin de bail.
C'est ce que je dis de faire Ă mes locataires qui n'ont pas besoin de leur place de parking ... mais CHUT je n'ai rien dit! |
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axe
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Posté - 19 oct. 2009 : 10:35:30
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bien sûr qu'un arrangement est mieux qu'une procédure, je le notais aussi dans mon premier message.
de nombreux baux "89" portent sur la location d'une habitation + des accessoires; parkings, caves, remises qui sont l'objet d'autres lots voire de propriétés distinctes au sens cadastrale et parfois non contiguës à l'habitation
il n'empêche que ces locations doivent se matérialiser par un seul contrat,
c'est l'esprit de la loi:
la location d'un habitation avec ou sans accessoire ...
et non pas la location d'un accessoire avec ou sans habitation
l'accessoire n'ayant pas Ă faire l'objet d'un bail distinct
et un bail habitation ne pouvant dépendre de la bonne réalisation ou non d'un autre contrat ...
si mon raisonnement n'Ă©tait pas juste et que la loi portait aussi sur les parking
alors l'agence aurait tout aussi pût faire un bail sans clause d'invidisibilité ...
c'eût été absurde ...
ca l'est par ailleurs:
comment peut on faire signer un contrat de location pour un parking en se targuant du respect d'une loi qui déclare que:
Le droit au logement est un droit fondamental
Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location
Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble est fournie
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes
mes remarques portent sur la forme
sur le fond, l'amie de yarol sait certainement qu'elle loue une habitation et un parking ... |
Édité par - axe le 19 oct. 2009 11:00:57 |
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yarol
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Posté - 20 oct. 2009 : 00:02:27
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yarol
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Posté - 20 oct. 2009 : 20:01:17
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La copine a fini par m'envoyer les baux. Et j'y ai découvert une information importante : sa propriétaire défiscalise en besson-neuf (c'est écrit dans le bail).
L'appartement est en zone I (juste I, pas la Ibis).
Il fait 47.61 m². Au départ, le loyer de 2008 était de 600 €(hc) ce qui respecte la limite des 13.33 €/m² imposée pour un besson-neuf en zone I.
Dans un besson-neuf, le parking ne compte pas dans les m². A 60€ le parking, on dépasse les 13.33 €/m².
Il est permis de louer le parking de manière séparer .... à condition que le locataire soit libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking.
D'oĂą mes questions :
1 - Vu la clause d'indivisibilité écrite dans les 2 baux, peut-on considérer que le locataire est libre de refuser le parking ?
2 - Si non et sachant qu'il est précisé sur le bail que le preneur s'engage à respecter le dispositif fiscal "besson neuf", la clause d'invisibilité est-elle abusive, ou nulle ... ou je-ne-sais-quoi qui permettrait de résilier le parking sans résilier l'appartement ? |
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maoyann
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Posté - 20 oct. 2009 : 20:28:26
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Yarol,
Ce dernier message nous éclaire donc sur la raison qu'avait le bailleur de procéder ainsi.
D'ou est issue cette phrase que vous avez mis dans votre dernier message ?
citation: Il est permis de louer le parking de manière séparer .... à condition que le locataire soit libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking.
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yarol
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Posté - 20 oct. 2009 : 22:18:14
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Oui, mon amie avait oublié de me parler d'une clé importante 
Ma phrase vient notamment de cette page :
http://www.investissementlocatif.fr...onneuf.php#9
Evidemment, je cherche une trace officielle de la réponse des impôts (la fameuse réponse à la question de la FNPC) .... mais je n'y arrive pas 
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seborga
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Posté - 21 oct. 2009 : 07:11:41
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Je vais tenter d'apporter de quoi éclairer mais attention, comme dit dans les avertissements du forum, je ne garantis pas totalement la véracité de ce que je vais indiquer et je ne sais trop comment contrôler... d'autre vont certainement savoir confirmer ou infirmer.
Il y a longtemps, lorsqu'on mettait en location un logement avec convention ANAH, le prix du loyer du logement était encadré mais pas celui de ses accessoires. A cette époque, on indiquait sur 1 seul bail : loyer total = X dont Y pour le logement et Z pour ses dépendances. Un seul bail car les dépendances sont indissociables du logement, même si, physiquement, elles sont séparables ou séparées. Et les dispositifs encadrant les montants de loyers sont respectés. Je suppose donc que l'on pourrait disposer de même pour le dispositif BESSON mais comme dit plus haut, je ne sais pas trop contrôler si cette façon de procéder est bien compatible avec la loi BESSON.
Autre façon d'aborder ce problème, et là aussi je parle d'un dispositif que je n'ai pas trop bûché. Quand un propriétaire loue un logement avec un garage, il est en droit et je crois même en devoir de dissocier les baux si ce garage est éloigné d'une certaine distance du logement (donc 2 avis TH indépendantes) et il doit intégrer le garage dans le bail d'habitation si le garage est proche (donc 1 seul avis TH).
A l'appui de ces 2 éléments, je conclue que le propriétaire peut éventuellement imposer 2 baux distincts et qu'il ne peut surtout pas imposer de les subordonner l'un à l'autre et réciproquement.
A l'appui de cela et de tout un tas de réponses déjà données, le locataire est en droit de demander, selon ce qui l'intéresse, soit que les baux soient dissociables (par exemple exiger la résiliation du seul garage, s'il n'en veut franchement plus), soit un avenant à son bail de logement pour y intégrer le garage, ce qui lui permet de bénéficier pleinement, sur la partie garage de toutes les dispositions de la loi de 1989.
Attention au nombre de TH car on peut très bien ne recevoir qu'un seul avis TH mais y voir dessus, les 2 lots très distinctement. |
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nefer
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Posté - 21 oct. 2009 : 07:48:35
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il n'y a jamais eu obligation de mettre sur un seul bail le logement et le parking.....quelle que soit la distance entre les 2
en revanche faire un bail distinct pour le parking permet de soumettre celui ci à un indice différent de celui du bail habitation; les conditions de résiliation du bal parking sont aussi différentes de celui d'un bail d'habitation |
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yarol
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Posté - 23 oct. 2009 : 22:48:25
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Je n'ai pas la réponse exacte de l'administration à la FNPC. Mais j'ai pu voir ce qu'en dit la document francis lefevre. et je ne comprends pas tout (du moins, j'aimerai ne pas avoir compris) :
il est indiqué que "le locataire doit demeurer libre de signer le bail afférent au logement tout en refusant de conclure la location portant sur l'emplacement ou le garage ; sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l'une à l'autre".
ce que je comprends c'est que la clause d'indivisibilité est tout à fait conforme.
c'est Ă la proposition de bail que le locataire Ă le choix ... ce qui est une vaste plaisanterie.
dans le cas de mon amie, l'agence ne lui a pas donné le choix (on lui a dit, soit c'est appart'+parking, soit c'est rien). et ça c'est improuvable. tout n'est qu'oral.
j'espère que vous me montrerez que je me trompe dans mon interprétation. |
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Baux indivisibles (parking + appartement) 
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