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brennec
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 Posté - 27 janv. 2023 : 10:52:01
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Je suis convaincue ! le problème va être de convaincre le syndic actuel ! J'ai essayé hier et c'est très mal parti !
Pour dire la vérité j'ai peur qu'il ne se bute, et dise un truc du genre, annulation de la prochaine AG, consultation à grand frais d'un géomètre expert pour tout recalculer,
etc...etc... bref des actions qui nous mettraient dans l'embarras |
Édité par - brennec le 27 janv. 2023 10:58:00 |
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 42
Posté - 27 janv. 2023 : 11:48:11
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perso, je pense que le créateur du RdC de l'époque, avait considéré qu'il fallait ramener proportionnellement chaque lot, avec jouissance ou pas, à une valeur de 8600 pour le bat B.
Mais maintenant comme le dit gedehem on repart de 0 ; et votre notaire fait bien d'être à la retraite, puisque l'EDD cité ne peut s'appliquer à ce nouveau syndicat : en effet, il donne des tantièmes de copropriété chiffrés basés sur 10000. Donc il faut réécrire cet EDD avec en particulier de nouvelles valeurs de tantièmes et supprimer les notions de bet B. C'est obligatoire.
Rappel : l'EDD, ce sont des tantièmes de copropriété et non des charges.
Quant à reprendre un géomètre, votre syndic n'aurait pas tort, car au moins vous présenteriez un dossier "impartial" qui va vivre des dizaines et des dizaines d'années .... c'est un "investissement" qui se comprend et peut éviter nombre de "procès" avec de futurs copros (que vous ne connaissez pas encore ....)
Et bien sur suivant la loi 3D, en profiter s'il ne faut pas mettre en sus des charges spéciales pour certains cas .... |
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Gédehem
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43
Posté - 27 janv. 2023 : 12:26:43
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Pour "convaincre" le gestionnaire/syndic de respecter les dispositions légales, ce ne devrait pas être trop difficile.
Car ce que vous appelez "syndic" serait un gestionnaire salarié de la société syndic. Un "rappel à la loi" ne devrait pas poser problème. Car il ne s'agit ici que d'appliquer les dispositions prévues, et non se lancer dans des inventions.
Mais il ne faut pas être seul dans la démarche. Vous ne parlez jamais du CS, qui devrait ici être aux avant postes. Organisez au besoin une réunion avec eux, avec certains, avec une un exposé clair, une note rappelant les dispositions légales.
Comme pour le vote aux AG, obligatoirement selon les QP de PC !
Il faut s'engager dans une démarche collective, avec le CS, avec d'autres propriétaires.
Ajout pour Rambouillet : On ne repart pas de 0.
Les lots composant le nouveau syndicat existent, sont parfaitement identifiés par leur numéro, qui ne change pas.
Comme ne change pas la division de l'immeuble né de la scission, immeuble divisé selon le cumul des tantièmes affectés à ces lots, total cumulé de 8.600 parts de toutes les choses communes.
QP de PC qui détermine la part de charges sur ces PC pour la conservation, l'entretien ...; etc, de l'immeuble que chacun des propriétaires de lots doit supporter pour son lot.
Il y a donc tous les éléments pour mette EDD/RDC en conformité, et refaire en conséquence les tableaux récapitulatifs.
Le CS, des copropriétaires avertis (Brennec ?) peuvent se lancer dans la modification/mise en conformité des articles EDD/RDC conformes au nouveau syndicat.
C'est un travail d'écriture, pas de recalcul ou autres .... |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2023 12:37:46 |
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brennec
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44
Posté - 27 janv. 2023 : 12:37:29
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« perso, je pense que le créateur du RdC de l'époque, avait considéré qu'il fallait ramener proportionnellement chaque lot, avec jouissance ou pas, à une valeur de 8600 pour le bat B.
» pourquoi pas ? mais je ne vois en rien l'utilité de tout refaire alors que pour ce RDC il suffit de prendre pour les votes les tantièmes de propriété initiaux ramenés à 8600 au lieu de 10000, et c'est d'ailleurs ce qui est proposé dans le document de scission ("numérotation et désignation inchangées mais l'ensemble des tantièmes des parties communes générales passe de 10000 à 8600".)
Pour les charges, sachant que pour les ascenseurs, pour les Halls, pour les couloirs et paliers il n'y a pas lieu de modifier quoi que ce soit (et en cela le notaire avait raison, ) et que pour les parkings communs en partie avec l'ex batiment A , le travail fourni a clarifié et modifié la répartition les choses dans l'acte de scission, il ne reste que les charges générales à attribuer.
Or celles-ci étant habituellement liées aux tantièmes de propriété, je ne vois vraiment pas où est le problème, mais il est vrai que je ne suis pas spécialiste !
Pour ma part je compte proposer au syndic de faire voter lors de l'AG de mars selon les tantièmes de propriété ramenés à 8600.
Question : aurons nous le droit à l'ag 2024 de proposer à un notaire de valider un EDD modificatif fait par le syndic et le CS ?
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Édité par - brennec le 27 janv. 2023 12:38:05 |
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Gédehem
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45
Posté - 27 janv. 2023 : 12:47:31
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Vous voyez très bien l'affaire !! (nos posts se sont croisés !)
Il n'y a rien à inventer ou calculer. Tous les éléments sont prévus, sous les yeux.
Pour les charges, vous le précisez : "celles-ci étant habituellement liées aux tantièmes de propriété, je ne vois vraiment pas où est le problème,"
Dans votre affaire, il n'y en a aucun ! C'est juste une histoire de réécriture tenant compte de ce qui existe depuis 15 ans dans ce syndicat (je n'ose pas dire "nouveau" ..)
Sur le fond, il n'y a pas de réelle "modification" mais une simple (façon de parler) mise en conformité.
Il y avait 70 lots pour 10.000 tantièmes, on est maintenant 44 pour 8.600 tantièmes.
Un notaire ne "valide" rien de tout. Il "prend acte" en authentifiant l'acte qu'une ou des personnes passent devant lui.
Là pour un contrat de mariage (ce sont les époux qui décident !) ici pour une modif RDC en vue de sa publication.
La validation de l'acte modifiant l'EDD/RDC résulte d'une décision d'AG, seule compétente. Le notaire authentifie l'acte (le certifie) avant publication, après avoir bien entendu vérifié sa licéité.
Peu importe le ou les rédacteurs du RDC modifié, du moment qu'une AG l'a adopté, selon les règles, le rendant opposable aux membres du syndicat. (*)
(*) pas besoin de notaire pour rendre opposable aux membres d'un syndicat les décisions d'AG, modif RDC ou pas ! 
Le notaire n'intervient ici que pour la publication de la modif au fichier immobilier.
D.art.4 prévoit ce qu'il en est des modif RDC non publiées pour les rendre opposables aux acquéreurs. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2023 12:59:27 |
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Sunbird
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 Posté - 27 janv. 2023 : 13:08:03
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"Oui il y a baisse pour les lots avec jardin (j'ai vérifié), et augmentations pour les autres lots d'habitation par ce qui pour moi est effectivement un "triturage" pour que le total soit toujours de 8600. "
c'est ce que j'avais vu mais sans savoir pourquoi.
En fait on voit que cela concerne simplement le B.
Donc c'est assez simple on appelle en général tout ce qui n'est pas spécifique au B et on met sur le B ce qui lui est spécifique.
En fait il faut appliquer la grille générale sur les 8600 (donc pour les extérieurs) et appliquer par la B avec les 8600 pour l'ascenseur (enfin c'est un exemple).
Votre notaire et le syndic ont tort, il fallait mettre à jour votre RC. |
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47
Posté - 27 janv. 2023 : 13:59:41
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"il suffit de prendre pour les votes les tantièmes de propriété initiaux ramenés à 8600 au lieu de 10000, "
je ne crois pas : supposons que le "créateur" de l'époque est posé qu'un lot avec jardin bénéficiait (par ex) de 3 tantièmes supplémentaires pour la jouissance. Ces 3 tantièmes de plus sur 10000, n'ont pas la même valeur ramenés à 8600, d'où cet aménagement sur le bat B. Mais là on pinaille comme le montre d'ailleurs cette "grille".
Mais ce qui est sur c'est que l'EDD, exprimé sur 10000, n'est plus le bon et d'ailleurs les notaires successifs depuis cette scission auraient du alerter et ne pas recopier sur les actes de mutation postérieurs une telle bêtise .... et si votre syndicat a changé de nom (à ce que j'ai cru comprendre) une réécriture s'imposait (et s'impose) ... |
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Sunbird
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48
Posté - 27 janv. 2023 : 14:45:33
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Sauf exception les notaires ne lisent pas les règlements de copropriété, et ne comprennent rien aux états datés.
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Gédehem
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49
Posté - 27 janv. 2023 : 14:52:29
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ILs n'ont peut être même pas vu qu'il s'agissait d'un nouveau syndicat.
si votre syndicat a changé de nom
Il ne peut en être autrement lors de la création d'un nouveau syndicat né d'une scission.
Jules n'est plus, vive Jules 1 ! 
Sauf que chez Brennec, rien n'a été fait. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2023 14:54:19 |
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Posté - 27 janv. 2023 : 14:55:06
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sunbird : je confirme et ils ne peuvent pas les comprendre car en sus ils ne les lisent pas. Si on veut que des choses importantes soient prises en compte, il faut les indiquer dans le corps du message accompagnant ....  |
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Gédehem
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51
Posté - 27 janv. 2023 : 15:11:40
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Bien d'accord !
D'où l'importance de ces mentions lors de la notification de l'état daté !
Outre les aspects financiers, c'est aussi à cela que sert cette notification !
D. art.4 :
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Ce qui veut dire dans le cas de Brennec, que l'EDD/RDC qui aurait été (ou serait) modifié par une AG sera opposable aux acquéreurs du moment où ces modifs ont été notifiées avec l'état daté pour être pris en compte par les actes de vente.
Je veux dire par là que la procédure "notaire>fichier immobilier" pour publier des modifs EDD/RDC n'est en rien une obligation.
Une nécessité ici, la création du nouveau syndicat entrainant des réécritures importantes.
Mais contrairement à une fausse idée reçue, pour ajouter un article ou modifier telle disposition tenant en 10 lignes ou sur une page A4, pas besoin de notaire une fois prise la décision en AG. La décision est opposable automatiquement aux membres du syndicat à cette date d'AG.
Pour les futurs membres : notification de la modif avec état daté, avec précision pour l'annexion aux actes.
Dans 'mes' syndicats, coopératif, des modifs sont intervenus au fil du temps. Type individualisation du chauffage collectif ici, un autre pour l'individualisation de l'eau froide, ailleurs pour des modifs du règlement intérieur, du stationnement.
Rédaction d'un "Etat récapitulatif des modifications EDD / RDC ", qui tient en 3 ou 4 pages selon les syndicats, document notifiés avec l'état daté (à coté des PV d'AG et autres documents), avec demande "annexion aux actes de cet état récapitulatif aux actes qui vont être dressés.
C'est certain : il ne faut pas que le syndic zap l'affaire. Mais dans un syndicat coop, personne ne zap rien ! |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2023 15:34:26 |
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brennec
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52
Posté - 28 janv. 2023 : 10:14:40
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Convaincre les membres du CS supposerait qu'ils aient le temps de comprendre les problèmes. Je vais essayer malgré tout.
Pour convaincre le syndic je vais donc contester le fait que depuis la scission, ce soit une grille de charges qui serve aux votes en AG, et non le tableau récapitulatif de division modifié par l'acte de scission.
Je voudrais lui demander de faire respecter l'article 22 de la loi de 1965, et donc de faire en sorte que les copropriétaires votent selon leurs QP des PC générales dès le prochaine AG, et sans attendre un accord de l'AG, puisqu'il s'agit de rectifier une erreur patente.
Aurais-je raison de lui dire que la validité des décisions de la prochaine AG pourrait être contestée si le vote ne se fait pas conformément aux Quotes-parts de parties communes générales ? |
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Gédehem
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53
Posté - 28 janv. 2023 : 12:19:32
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Oui, bien entendu, Une feuille de présence non conforme = AG entachée de nullité.
Ce qui engage directement sa responsabilité puisque c'est lui, syndic, qui établie les documents nécessaires à l'AG, dont la feuille de présence, qui précise le droit de vote de chacun des propriétaires de lots : la fameuse QP de PC comme imposé L.22.
Si ce gestionnaire salarié ne comprend pas, un petit mot à son patron syndic, qui, lui, sera très regardant !
Pour le reste, vous pouvez peut être imprimer quelques posts de ce sujet, ou en faire une note synthèse, à remettre aux membres du CS.
Le principal est de rappeler les dispositions légales applicables : Si vous ne retrouvez pas L.art.28 dans sa rédaction 2006/2007, on peut vous la faire passer. Quasi la même que celle actuelle, moins complète. Mais les grandes lignes sont identiques.
J'en ai fait des extraits plus haut, qui sont clairs. (personne ne va vérifier si c'est L.28 2022 ou 2007 .. : ils disent la même chose, bien entendu.)
Je veux dire par là , que ce n'est pas ce que pense ou fait Pierre ou Paulette, le syndic, un ex-notaire retraité.
Lors de la scission/division d'un ensemble immobilier, il y a des principes, des règles, que les parties doivent appliquer sans inventer ici ou occulter là .
L.28 énonce que "L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division., cela veut dire que lors de la convocation de cette AG, le projet d'adaptation de l'EDD/RDC est joint à la convocation, que l'AG doit décider, et qu'il en ressort l'EDD/RDC du nouveau syndicat.
C'est la règle pour tout le monde. Cela n'a pas été le cas chez vous.
A défaut (même L.28) :
""La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial."
Selon les textes, votre affaire de division n'est donc pas terminée. Là , ce sont les aspects juridiques qu'il faut mettre en avant. Dit autrement, "Ce n'est pas Brennec qui le dit, c'est la loi de 1965" .....
Dont L.22 pour le droit de vote.
Pour le reste, il ne faut pas noyer les gens sous une tonne d'info. Le reste, les QP charges basées sur les QP de PC, c'est tout simple, du moment que les aspects juridiques ont été compris. Cela viendra naturellement, comme vous l'avez exposé plus haut.
Essayez d'être 2 ou 3 pour l'action, un voisin, un membre du CS un peu engagé. C'est préférable que d'agir isolément.
Bon courage. |
Édité par - Gédehem le 28 janv. 2023 12:26:21 |
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brennec
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54
Posté - 28 janv. 2023 : 13:30:25
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Merci en tous cas.
Je pense que grâce à Universimmo, j'ai progressé dans la compréhension de quelques arcanes légales.
Pour la suite, on verra. |
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brennec
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55
Posté - 29 janv. 2023 : 08:52:25
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Je voudrais parfaire mes connaissances :
Je remets ce lien après avoir rappeler qu' à l'origine il y avait un syndicat principal A+B et 2 syndicats secondaires, sur le tableau de charges suivant comment interpréter les "charges par bâtiment" ?
https://ibb.co/ZmHZpq2
S'agit-il de parties communes spéciales comme celles des les ascenseurs, ou bien de parties communes particulières liées à l'existence d'un syndicat secondaire ?
C'est sur la colonne charges bâtiments qu'on payait le syndic, les travaux sur le bâtiment etc... ( et après scission c'est encore sur cette colonne qu'on paie toutes les charges générales ! ^^)
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Édité par - brennec le 29 janv. 2023 09:00:28 |
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56
Posté - 29 janv. 2023 : 09:32:55
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à l'origine, je ne suis pas certain qu'il y avait 3 syndicats (1 principal et 2 secondaires) car en général l'existence de syndicats secondaires découlent de la volonté des copropriétaires et non du "créateur" du RdC.
Donc (dans ce cas) à l'origine, le "créateur" a constitué des charges spéciales par batiment.
Ensuite certains copros (le A ou le B ou les deux) ont décidé de ces syndicats secondaires :
"Article 27
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un." (le début de ce type d'article date de 1994 ....)
Le syndicat secondaire A doit dater d'après .... et a choisi pour charges générales communes (à ce secondaire) les charges bâtiments. Il avait un syndic qu'il fallait payer ... mais normalement le syndicat principal devait avoir aussi un syndic qui pouvait être le même et que tout le monde devait payer sur les CC Générales en sus.
Mais tout ceci est "supputé" il faudrait connaitre exactement l'historique de votre ensemble immobilier. |
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brennec
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Posté - 29 janv. 2023 : 10:12:52
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Moi je connais l'historique.
L'ensemble immobilier a été construit en 2 temps, le bâtiment A en premier avec 1400 QP de PC, car c'était celui que se réservait le vendeur du terrain, avec un lot 25 de 8600 tantièmes généraux prévu pour la construction de B
Dès l'origine était prévu un syndicat principal et 2 syndicats secondaires.
Dès l'origine était prévu que la scission ultérieure soit possible physiquement.
Et il y a donc eu 2 RDC l' un en 2002 (pages 1 à 53) l'autre en 2004 (qui reprend la numérotation à partir de 1 jusqu' à 41) l'ensemble faisant un document de 96 pages et je vous laisse imaginer la complexité de lecture du ce document.
En essayant de vous répondre je vois que le premier document dans la description des lots de A précise les Quotes parts de parties communes générales et de parties communes particulières qui sont pour A rigoureusement identiques
(et de même les charges par batiment sont rigoureusement identiques pour A aux charges générales et particulières !!!)
En revanche pour B, aucune mention dans l'EDD détaillé de 2004 de parties communes particulières.
(et pour les charges comme vu sur le document joint il y a des charges par bâtiment réparties autrement que dans les parties communes générales)
D'où ma question sur le sens de spéciales et de particulières dans les RDC.
Je sais , il y a eu scission, et je donne l'impression de... faire du mal aux mouches, mais j'ai affaire à un syndic rebelle, au point que soit j'adhère à l'arc, soit je fais jouer notre protection juridique pour avoir des informations à opposer à ses affirmations ! |
Édité par - brennec le 29 janv. 2023 10:22:32 |
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brennec
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58
Posté - 29 janv. 2023 : 11:49:05
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citation: et de même les charges par batiment sont rigoureusement identiques pour A aux charges générales quotes part de parties communes générales et parties communes particulières !!!) Malédiction ! je m'aperçois que j'ai de nouveau confondu QP de parties communes et quotes parts de charges.
Je crois que mon syndic a fait de même mais ce n'est pas une excuse. |
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Gédehem
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59
Posté - 29 janv. 2023 : 12:05:40
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Le rédacteur d'un RDC peut prévoir dès le départ la création de syndicats secondaires, réalisation par tranche ou pas.
Sachant qu'un RDC, dans sa partie "légale" reprend en quasi "copier coller" la loi de 65 en vigueur à cette rédaction, rien de surprenant à y retrouver des clauses type L.27 et 28.
Les clauses d'un RDC (EDD/RDC) ne naissent pas de la volonté des copropriétaires, ou de futurs copropriétaires s'inscrivant dans une démarche commune, collective, mais de celle du rédacteur, du promoteur. Il fait quasi ce qu'il veut, quasi sans contrôle, y compris pour un règlement intérieur, prévu ou pas.
Les acquéreurs d'un lot de copropriété s'en moquent totalement, l'ignorent. Ils sont avant tout voire uniquement orientés par leur volonté de se loger, d'acquérir un bien, les règles de vie commune étant le cadet de leurs soucis.
Comme le sont les charges de copropriété, que les premiers arrivant découvrent après coup.
Pas d'illusion : personne ne vérifie la conformité de l'EDD/RDC enregistré, ou complété par la suite. Combien de notaire vont passer du temps à tout vérifier ?
Ce point a été relevé ici à l'occasion d'une mutation : qui va lire la liasse de documents joints à l'état daté notifié au notaire ?? (*)
Sur l'affaire exposée, l'historique n'a plus sa place, même s'il n'est pas inutile.
La division du syndicat initial, avec sa division parcellaire et autres éléments prévus, a été effectuée, réalisée. Ce volet de l'opération est terminé.
Reste un volet inachevé pour l'un des nouveaux syndicats : "L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
L'affaire est donc simple : mettre en conformité les clauses EDD/RDC de ce syndicat, non seulement peut être pour son nom, mais pour son descriptif, celui des lots qui le composent, et ici pour ce qui concerne "état de répartition des charges de copropriété". Maj. art.24.
S'agissant du droit de vote, des tantièmes mentionnés sur la feuille de présence, aucune "mise en conformité" : ce sont les QP de PC qui sont imposées, déterminant les voix de chaque propriétaire de lot, et pas autre chose.
(*) Anecdote perso : lors d'une de 'mes' dernières AG, 1 acquéreur récent (1 an 1/2) demande "Mais où peut on connaitre les travaux réalisés sur la résidence ?"
Sa surprise lors de la réponse : "Mais cher Monsieur, vous avez eu copie du carnet d'entretien de l'immeuble lors de votre achat, avec les divers diagnostics, les PV d'AG, l'EDD/RDC, DPE, et autres pièces imposées ..."
Bien entendu, il n'en avait pas vu ou lu une page, son notaire non plus, qui n'avait rien dit. |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2023 12:16:56 |
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brennec
Contributeur actif
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Posté - 29 janv. 2023 : 12:50:03
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OK, mais la différence entre spéciales et particulières ? |
Édité par - brennec le 29 janv. 2023 13:30:04 |
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effets d'une scission : un râté à rattraper ? 
