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baboucha
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 Posté - 23 oct. 2009 : 18:40:16
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Bonjour,
je suis syndic bénévole depuis 1 an, nous sommes juste 2 copropriétaires, l'autre est une personne agée.
Je me charge du syndic de la meilleure manière possible, dans les règles, j'ai donné plus de 20 pages de documents (devis, comptes et budget prévisionnel...) en vue de la prochaine AG (fin octobre).
J'apprends que la voisine ne compte pas donner son quitus car elle est agée et son fils le lui déconseillerait.
Cette situation me déprime un peu car je n'ai absolument aucune reconnaissance pour le travail effectué et pourtant c'est un sacré travail...
Du coup je me demande si je vais reconduire mon mandat qui se termine dans 6 mois environ (la reconduction Ă©tait Ă l'ordre du jour).
Est-ce vraiment un problème de ne pas avoir le quitus?
cela signifie t'il bien que les futurs héritiers se réservent un droit d'action contre moi s'ils découvrent un problème par la suite?
Après lecture du forum, j'ai cru comprendre que je devrai demander à un syndic pro un "devis" et le faire voter en AG exceptionnelle. Dois-je fournir 2 devis de syndic? Que se passe t'il si la voisine refuse ce ou ces syndics?
Je vous remercie pour vos réponses
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Posté - 23 oct. 2009 : 20:05:38
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la copro à 2, c'est la galère.... car pour avoir la majorité dans tous les cas, il faut être deux...
si lors de l'AG Ă 2, l'un n'est pas d'accord sur le syndic, vous etes sans syndic, donc TGI et tout et tout.....
Ne faites pas un fromage du quitus, nous sommes un certain nombre à dire que ce quitus n'est pas règlementaire.
Si vous avez votre conscience pour vous, restez calme. rencontrez une association de copros pour leur demander un genre "d'audit" : est ce que ma pratique de gestion de la copro est bonne ? cela vous rassurera...  |
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mespres
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Posté - 23 oct. 2009 : 20:08:37
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le fils de cette dame ne fait que suivre les conseils d'associations. Le quitus est une bizarrerie, il faut bien le reconnaîte. D'un point de vue juridique, cela dédouane le syndic, impossible de lui intenter un procès. Dans la pratique, c'est bien souvent devenu une marque de confiance. Certains pronent le refus systématique du quitus, juste par principe. Je vous conseille d'écrire courtoisement à la madame que vous ne pouvez continuer à assurer les fonctions de syndic bénévole, si une épée de Damoclès est sur votre tête (absence de quitus). le fils en question est peut être un vil procédurier ... Méfiance |
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baboucha
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3
 Posté - 23 oct. 2009 : 20:43:53
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je vous remercie pour vos réponses,
le fils a l'air assez bizarre, il se contredisent avec sa mère car il me dit qu'il me fait toute confiance. Je lui ai bien expliqué qu'il n'est pas question de me donner leur confiance, mais d'approuver ma gestion au vue des justificatifs...
La copro Ă 2 c'est effectivement l'enfer, je l'avais lu sur ce forum...
Ma décision est prise, j'en ai parlé avec mon mari, je vais arrêter d'être syndic quoiqu'il arrive. J'ai lu sur internet que les tarifs par lot pouvaient aller jusqu'à 200€/an, cela me semble peu car avant nous payions environ 1200€ pour la gestion de nos 2 lots, c'est ce qui m'a conduite à devenir syndic bénévole.
J'espère que la voisine aura l'intelligence de voter pour l'un des 2 syndics que je vais proposer, et nous éviter ainsi un tribunal (c'est ce qui s'est passé il y a 9 ans avec les anciens voisins...) |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 oct. 2009 : 15:16:05
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Contrairement a ce qui est présenté ici et là sur le quitus, dont moi-même .. , la question est totalement différente sagissant d'un syndic "non prof", qui plus est ici dans une petite copropriété de 2 membres.
Pourquoi cette distinction ici !
Parce que le syndic "pro" est dans 99,99% des cas une société commerciale, qui fait commerce de gestion immobilière (pour les "charmes", elles repasserons  ).
Se pose donc bien la question de la désignation "intuitu personae", à la personne "personnellement".
Ce point a été soulevé lors du changement de gestionaire ou d'actionnaires/gérant de la société.
Tout autre est la position du syndic "non pro", désigné cette fois "en nom propre" et non sous couvert d'une société commerciale.
Le syndic "non pro" ne vend rien, ne fait pas commerce de sa prestation.
Il est désigné en confiance, personnellement, bien souvent par confort dans les petites copropriétés (économie !) et non au regard de prestations de services qu'il serait à même de rendre.
Donner quitus au syndic copropriétaire "non pro" en nom personnel devient ici quasi "obligatoire".
Il s'agit d'une question de cohérence "quitus/désignation" !
(bien entendu, le syndic non pro sera assuré pour cette fonctionélective particulière) |
Édité par - Gédehem le 30 oct. 2009 15:19:44 |
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baboucha
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Posté - 30 oct. 2009 : 16:07:12
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oui eh bien ma voisine n'est pas cohérente,
elle pinaille sur la répartition d'une facture concernant un ravalement (pourtant du genre 2500€ pour nous, 190€ pour elle...), c'est pourquoi elle ne veut pas me donner le quitus. Elle ne l'a de toute façon pas donné à l'ancien syndic pro car elle pinaillait sur la répartition de l'eau...
C'est une personne agée qui a du mal à comprendre le concept de copropriété, ou du moins qui fait exprès de ne pas comprendre pour ne pas payer...
J'ai reçu un 1er devis d'un syndic,
pour 2 lots, 1000 € de gestion, ARGH |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 oct. 2009 : 18:10:32
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Normal !!
Il y a une donnée que trop de petites copropriété oublient : le "travail" administratif de syndic est à la base le même que l'on soit 2, 25 ou 350 !
Exemples : le temps passé pour rédiger la convocation à une AG et donc son coût sera le même pour 2 ou 350 ! la différence sera 2 copies ici, 350 là !
Même chose pour visiter la copropriété ou le déplacement pour l'AG : à 2 ou 350 le cout en est le même !
Le fait même de prendre en charge une copropriété entraine pour le syndic des frais, certes moindre pour 2, mais globalement peu compressibles.
D'où ces honoraires gestion courante qui sont à 500 € du lot pour 2 ou 3 !
Rien de neuf ici !
Là où certains annoncent 200 € du lot ne veut rien dire, n'étant qu'une approximation moyenne d'une copropriété moyenne, sans que personne ne sache où sont ces moyennes, lesquelles ne veulent pas dire grand chose en général ....
Votre obligation : 1 proposition à l'AG si la mise en concurrence n'a pas été décidé (L.art.21). Mais rien ne vous empeche d'en voir 2 ou 3, même si 1 seul est proposé.
PS : vous pouvez déja lui annoncer la couleur : personne ne veut travailler pour vous à moins de 500 € annuel par lot. Peut être que ses 190 € ferons pale figure à coté ......
D'autant qu'étant majoritaire vous pourriez la menacer d'un recours au juge pour sa résistance abusive, voire pour imposer votre désignation (si vous souhaitez continuer, car sur les 1000 € c'est vous qui en aurez laplus grande part ...) |
Édité par - Gédehem le 30 oct. 2009 18:14:48 |
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baboucha
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Posté - 30 oct. 2009 : 19:16:28
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je comprends bien votre argumentation concernant le travail de syndic, le travail global est en effet à peu près similaire (à ceci près que nous n'avons ni ascenseur ni personnel pour entretenir les parties communes).
je ne suis pas majoritaire, nous somme pile poil à moitié (500/1000eme chacune), ce qui signifie que si l'une de nous 2 refuse de voter un point de l'AG, ce point ne peut être adopté, d'où la difficulté de gérer à 2...
Je n'ai pas à l'ordre du jour le choix d'un nouveau syndic, uniquement le renouvellement de mon contrat (il y a 3 semaines je pensais encore renouveler mon contrat; qui se termine dans 6 mois). Je pense inscrire sur le PV suite au vote que nous décidons de choisir un syndic pro et qu'une AG exceptionnelle sera organisée pour le choix du syndic. Pensez-vous que je puisse faire voter une résolution qui me donne le droit de signer un contrat avec le syndic pro de mon choix sans passer par une AG extraordinaire pour comparer les offres?
je vous remercie pour vos conseils |
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baboucha
Nouveau Membre
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8
Posté - 30 oct. 2009 : 19:26:23
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Ah oui je comprends pourquoi vous pensiez que je suis majoritaire, pour la répartition de la facture liée au ravalement.
En fait nous avions 2 sortes de travaux Ă faire effectuer:
- concernant une partie située sous nos baies vitrées, isolation par l'extérieur à nos frais (la voisine ne voulait pas payer de ravalement puisqu'il y a des années son mari avait fait vaguement ravaler "sa" partie sous ses fenêtres, les anciens propriétaires de notre appartement avaient quant à eux laissé pourrir la partie sous leur fenêtre, déjà vous voyez l'optique du "chacun sa partie de façade" qui est peu propice à la notion de copropriété mais bref :( )
- suite à des infiltrations continues (pluie), des parties en béton se détachaient d'une partie commune, il a donc été décidé de faire réparer cette partie (rebouchage) puis de faire installer 2 "gouttes d'eau" en métal afin d'éviter les infiltrations futures.
Les frais communs concernaient donc le rebouchage des trous, les 2 gouttes d'eau et l'Ă©chafaudage.
Les frais à ma charge exclusivement l'isolation par l'extérieur et d'autres rails de pose.
Le truc est que finalement j'ai négocié avec l'entreprise qui m'a posé de nouvelles baies vitrées la pose de la goutte d'eau supérieure. J'ai donc obtenu un rabais de l'entreprise de ravalement.
J'ai donc demandé à la voisine 190€ et non 340€ initialement prévus (rebouchage + échafaudage+1 seul rail), pensant qu'elle allait être contente de l'aubaine.
Eh bien non, elle râle à présent car elle ne veut pas payer l'échafaudage puisque le rail du haut n'a pas été posé par l'entreprise de ravalement ARGH
Bref désolée pour le pavé mais vous voyez l'énergumène... |
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Guymmo
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Posté - 03 nov. 2009 : 21:07:39
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Baboucha, à mon avis vous êtes très mal partie :
Il est absurde de prendre un syndic professionnel pour une petite copropriété. Je pense déjà que le temps que vous passez pour trouver des candidats est a terme du temps perdu parce qu’évidemment un syndic bénévole s’impose pour votre copropriété. Aussi : vous allez être très déçu avec l’invité syndic pro et vous ne gagnez pas de temps avec un syndic professionnel : Il va falloir le contrôler, le corriger et communiquer (il ne reponde probablement pas souvent) : bref un syndic pro chez vous c’est cher et nulle.
Pourquoi mettez vous le sujet quitus sur les points à discuter ? Le quitus ne sert à rien et le fils de votre voisin a raison : il faut éviter d’approuver le quitus.
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai07.htm
Chez nous le point quitus ne figure plus nulle part depuis longtemps. Je vous conseille donc de
• rayer le point « quitus » de la liste, et
• de rester syndic. |
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baboucha
Nouveau Membre
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10
Posté - 03 nov. 2009 : 21:18:35
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je ne savais pas que le quitus n'Ă©tait pas obligatoire Ă faire voter en AG annuelle,
l'AG s'est déroulée samedi, j'ai renoncé à être syndic bénévole.
Tant pis nous paierons un syndic pro, c'est le prix de la tranquillité car ma voisine est vraiment invivable... Elle ne veut rien faire comme travaux et je ne sais pas ce qui est forcement à voter ou ce qui peut passer en travaux urgents... Elle a refusé l'adhésion à l'UNARC aussi...
Peut être qu'un jour je reprendrai le syndic mais là je ne veux plus avoir de contacts avec elle, marre de mendier des chèques et de me taper des factures de dentier comme explication du non-paiement...
Merci pour vos conseils en tout cas. |
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baboucha
Nouveau Membre
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11
Posté - 03 nov. 2009 : 21:22:06
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Dernière question pour la route,
j'ai réussi à négocier pour le syndic bénévole un compte en banque avec accès à internet sans aucun frais. Nous ne payons donc rien pour ce compte.
Puis-je faire un chèque du solde au nouveau syndic et conserver ce compte si dans le futur je veux reprendre le syndic bénévolement?
je vous remercie pour vos réponses
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Guymmo
Contributeur actif
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12
Posté - 03 nov. 2009 : 22:09:25
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Pour convaincre quiconque de l'utilité de l'ARC rien ne vaut l'expérience d'un syndic pro. Bien fait baboucha.
Oui je garderai ce compte en banque absolument. |
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felix1930
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Posté - 03 nov. 2009 : 23:59:23
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attention le compte que vous avez ouvert lorsque vous étiez syndic non pro devait être au nom du syndicat des copropriétaires deXXXXXX si c'est bien ça vous n'êtes plus syndic et ne pouvez garder , à titre personnel, ce compte avec cet intitulé |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2009 : 09:12:28
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citation: Initialement posté par baboucha
je ne savais pas que le quitus n'Ă©tait pas obligatoire Ă faire voter en AG annuelle,
l'AG s'est déroulée samedi, j'ai renoncé à être syndic bénévole.
Tant pis nous paierons un syndic pro, c'est le prix de la tranquillité car ma voisine est vraiment invivable... Elle ne veut rien faire comme travaux et je ne sais pas ce qui est forcement à voter ou ce qui peut passer en travaux urgents... Elle a refusé l'adhésion à l'UNARC aussi...
Peut être qu'un jour je reprendrai le syndic mais là je ne veux plus avoir de contacts avec elle, marre de mendier des chèques et de me taper des factures de dentier comme explication du non-paiement...
Merci pour vos conseils en tout cas.
Vous n'êtes plus syndic bénévole et vous avez maintenant un syndic professionnel. Parfait ! Mais il vous faut maintenant un conseil syndical pour assister et contrôler sa gestion comme l'impose l'art. 21 de la loi du 10 juillet 1965.
2 solutions :
Soit vous décidez à la majorité de l'art. 26 (ce qui revient à dire dans votre cas à l'unanimité ) qu'il n'y aura pas de CS et alors bonjour la galère !
Soit vous demandez au nouveau syndic de faire une AGE pour ça, puisque l'AG principale a eu lieu, et là , comme un CS ne peut exister légalement qu'à partir d'au moins 2 personnes, vous vous portez candidate et vous amenez votre voisine à également être candidate et à vous désigner ensuite comme présidente du CS.
Parions que cette voisine hyper méfiante à votre égard le sera aussi envers un syndic "pro" et comprendra la nécessité impérative de pouvoir contrôler sa gestion (son fils devrait vous aider à la convaincre je pense). |
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2009 : 10:16:46
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citation: Initialement posté par felix1930
attention le compte que vous avez ouvert lorsque vous étiez syndic non pro devait être au nom du syndicat des copropriétaires deXXXXXX si c'est bien ça vous n'êtes plus syndic et ne pouvez garder , à titre personnel, ce compte avec cet intitulé
La loi oblige un syndic non pro d'ouvrir un compte en banque au nom de la copropriété. C'est tout.
La loi n'oblige donc pas de fermer ce compte quand baboucha termine sa fonction.
Aparemment l'AG a permis le nouveau syndic - pour le moment- de ne pas utiliser un compte séparé pour la copropriété. L'AG peut quand elle le souhaite dans le futur mandater le nouveau syndic pour gerer ce compte. Il ne faut donc pas la le cloturer. Ce compte peut rester dormant.
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baboucha
Nouveau Membre
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Posté - 04 nov. 2009 : 10:26:43
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oui, je pensais soit demander au nouveau syndic de gérer ce compte existant puisque la loi nous autorise à avoir un compte séparé, soit le conserver "dormant" pour le futur et ne pas ouvrir de compte séparé pour le syndic pro.
Merci du conseil concernant le CS, il me semble effectivement important de garder un œil sur la gestion de notre copro. Je pense que la voisine s'en fichera car effectivement elle est ultra méfiante (elle a soit disant un avocat à qui elle confie tous ses papiers et est inscrite à une association de consommateurs pour ses...litiges...).
Merci encore pour les conseils
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2009 : 10:57:41
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Concernant le "compte dormant", il conviendra d'avoir l'acceptation de l'organisme bancaire, ce compte Ă©tant Ă 0 !
Concernant le "quitus" au syndic non pro (bénévole ou non), c'est un impératif que de le voter.
Ayant été à l'origine des premiers argumentaires exposés par l'ARC CONTRE le vote systématique les yeux fermés du "quitus", j'ai bien insisté qu'il ne concernait QUE les syndics professionnels ceux-ci étant dans 99% des cas des société commerciales, personnes morales.
Ce que précise toujours l'exposé de l'ARC (cf : le lien cité par Guymmo) !
Concernnant les syndics non pro, désignés en nom propre, la chose est toute différente.
Il y a une relation très étroite entre la décision du syndicat de confier ses interets et sa gestion à tel copropriétaire, et la reprise de responsabilité du syndicat pour l'exercice écoulé et la désignation à nouveau !
Désignation du syndic non pro et vote du quitus sont ici étroitement liées.
S'il ne devait pas en être ainsi, il faut passer par un syndic "pro", qui est censé être "professionnel" de la getion immobilière et à ce titre pleinement "responsable" ... donc sans quitus.
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Édité par - Gédehem le 04 nov. 2009 11:01:41 |
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Guymmo
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Posté - 04 nov. 2009 : 17:08:52
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Désolé mais il est clair que demander le quitus ne sert à rien : un exemple : un syndic [non-pro pour l’exemple] fait la faute suivante : un copropriétaire vend son lot et le syndic oublie dans l’état daté de réclamer les 5000 € que le vendeur doit à la copropriété. Ici, je pense que sa responsabilité est clairement engagée, et le syndicat pourra réclamer que le syndic indemnise le préjudice de sa poche.
Gédehem pense que en demandant le quitus sur la période de l’exercice le syndic non-pro est couvert. Il s’avère que non : comment peut-on reprocher aux copropriétaires de voter dans l’intérêt du syndicat et donc un quitus non-approuvé à la fin de l’exercice ?!
Chaque fois qu’on discute sur le quitus on arrive sur une absurdité. Ici il est clair que la sécurité que gédehem prétend obtenir pour un syndic non-pro avec un quitus ne marche qu’à condition qu’au début du mandat le syndicat s’engage à donner le quitus : ce qui est absurde.
La seule façon de sécuriser un syndic non-pro est de prendre une assurance spécialisée, son coût est négligeable à coté des honoraires d’un syndic professionnel.
Sans une garantie de l'obtenir, demander le quitus ne sert Ă rien. Cette garantie n'est pas acquise et donc demander le quitus ne garantit rien du tout: Oubliez le quitus ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 nov. 2009 : 22:38:51
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OUPS .. je ne peux pas laisser passer ça !!!!
"Ici il est clair que la sécurité que gédehem prétend obtenir pour un syndic non-pro avec un quitus ne marche qu’à condition qu’au début du mandat le syndicat s’engage à donner le quitus : ce qui est absurde."
Non seulement c'est totalement absurde, mais sauf Ă m'avoir mal lu, je n'ai pas du tout Ă©crit cela !
J'affirme que lorsqu'un syndicat de copropriétaires décide de désigner l'un de ses membres comme syndic, cela induit automatiquement que le syndicat se gère lui-même, sans passer par un tiers !
J'ose espérer que chacun comprend cela, cette distinction : le syndic "pro" est un tiers, le syndic non pro est un membre indivis du syndicat.
Le syndicat qui refuse le quitus au syndic pro fait une bonne action : il s'assure au cas oĂą vis Ă vis de ce tiers au syndicat !
Le syndicat qui refuse le quitus Ă l'un de ses membres syndic non pro fait une mauvaise action : il se tire lui-mĂŞme une balle dans le pied !
Il y a une relation très étroite, je dirais presque indivisible entre le fait de se gérer soi-même ... et de se rendre quitte soi-même !
Si juridiquement syndic pro ou non ont exactement les mĂŞmes attributions et obligations, le lien lui mĂŞme n'est pas identique, l'un est un tiers, l'autre est un des indivisaires.
Si on ne se donne pas quitus à soi-même il ne faut pas se désigner soi-même syndic : passage par un "pro" ! |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2009 22:40:12 |
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baboucha
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Posté - 05 nov. 2009 : 23:17:51
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euh moi je me suis donnée le quitus, c'est ma voisine qui ne l'a pas donné.
Pour elle je suis un syndic qui peut l'arnaquer pour tirer mon épingle du jeu, idem pour un syndic pro, elle ne fait AUCUNE différence... |
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QUITUS 
