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Guymmo
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 Posté - 06 nov. 2009 : 11:14:25
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[quote]Initialement posté par Gédehem
Ayant été à l'origine des premiers argumentaires exposés par l'ARC CONTRE le vote systématique les yeux fermés du "quitus", j'ai bien insisté qu'il ne concernait QUE les syndics professionnels
Ici donc Gédehem impose aux syndicats qui sont gérés par un syndic non pro de voter systématique les yeux fermés le "quitus". Cette méthode est absurde.
Je maintiens donc que le quitus doit entièrement disparaître du paysage de la copropriété. Simplement parce que pour un syndic prof on ne l'approuve pas et pour un non-prof on le donne souvent, mais il n'y a aucune garantie: la méthode est intrinsiquement mauvaise: illustration chez baboucha. |
Édité par - Guymmo le 06 nov. 2009 13:09:51 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 15:53:30
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Justement, baboucha est un bon exemple : le ou les autres copropriétaires ne voulant pas donner quitus au syndic non pro, il rend son tablier !
Que le syndicat se débrouille avec un syndic "pro" ! |
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Guymmo
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Posté - 06 nov. 2009 : 17:36:31
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Un bon exemple? Je pense que non, parce que la situation chez Baboucha est tournée au désastre sentimental et financier: les copropriétaires se fâchent, et le syndicat se retrouve avec un syndic pro pour une copropriété à deux: préjudice d’au moins 500 € par lot par an.
De surcroit la responsabilité de Baboucha sur l'exercice reste, il semble, engagée: elle n'a pas d'assurance syndic-non-pro et le quitus n'a pas été approuvé.
La copropriété de Baboucha est victime du piège de quitus.
La loi sur la copropriété ne connait pas le quitus. Le code civil non plus. Le mot quitus devrait entièrement quitter le paysage de la copropriété. |
Édité par - Guymmo le 06 nov. 2009 17:49:06 |
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baboucha
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 Posté - 06 nov. 2009 : 18:32:42
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oui et quand Gédéhem dit "Que le syndicat se débrouille avec un syndic "pro" !", il s'agit en fait de moi-même à 50%...
Je suis assez d'accord avec Guymmo, j'ai l'impression d'avoir perdu mon temps et d'avoir pris tous les risques pour rien et comme simple remerciement le non-vote du quitus "au cas oĂą" par ma voisine.
Entre parenthèse celle-ci se fiche de payer 500€ par an, c'est ce qu'on mettait dans des travaux de rénovation et d'entretien (à son âge "ça peut rester comme ça"), maintenant ça ira directement au syndic pro pour un travail pas forcement mieux fait (négociations avec les entreprises, avec les syndics des immeubles voisins pour participation financière sur certains travaux...). Et 500€ par copro c'est un minimum (vacations en tant que travaux...).
Mais bon, avec une copropriétaire qui vote non à l'assurance civile de l'ARC sous prétexte qu'elle a déjà une assurance pour son appart (cherchez l'erreur) il vaut mieux lâcher l'affaire et attendre que des personnes plus respectueuses prennent sa place...
A 2 c'est quasi impossible en fait à gérer... |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:07:36
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Pardon, baboucha, et je dis ceci sans polémique, mais il ne semble pas que vous ayez bien compris ni mes propos ni ceux de Guymmo !
Guymmo, qui exclue de donner quitus au syndic non pro, va dans le sens de votre voisine copropriétaire, conforte sa position :
"Pourquoi mettez vous le sujet quitus sur les points à discuter ? Le quitus ne sert à rien et le fils de votre voisine a raison : il faut éviter d’approuver le quitus."
Position de la voisine que vous semblez déplorez :
"... comme simple remerciement le non-vote du quitus "au cas oĂą" par ma voisine."
Je ne vois pas trop la cohérence ..... 
Lorsqu'en plus cette voisine refuse au syndicat l'assurance RC pour le syndic : refus du quitus = démission immédiate.
D'où le quitus impératif, sinon plus de syndic non pro. |
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2009 19:11:20 |
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baboucha
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:14:41
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non effectivement je ne suis pas d'accord avec Guymmo quand il parle d'éviter d'approuver le quitus dans le cadre d'un syndic non pro. Surtout quand visiblement le syndic en question fait très correctement son travail et que ceci est précisé lors de l'AG (j'ai l'enregistrement vocal de l'AG en question, ma voisine n'en finit plus de complimenter la rigueur et la transparente de ma gestion...).
Ce que je n'ai pas compris en fait c'est le débat sur la possibilité ou non de ne pas le faire voter en AG.
Et oui je déplore totalement la position de ma voisine. |
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baboucha
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:19:34
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En fait j'Ă©tais surtout d'accord avec le dernier message de GUYMMO:
citation: Initialement posté par GuymmoUn bon exemple? Je pense que non, parce que la situation chez Baboucha est tournée au désastre sentimental et financier: les copropriétaires se fâchent, et le syndicat se retrouve avec un syndic pro pour une copropriété à deux: préjudice d’au moins 500 € par lot par an. là je suis d'accord, quel gachis  De surcroit la responsabilité de Baboucha sur l'exercice reste, il semble, engagée: elle n'a pas d'assurance syndic-non-pro et le quitus n'a pas été approuvé. là aussi je suis tout à fait d'accord, je n'ai pas d'assurance puisque la voisine ne veut pas la voter en AG, je n'ai pas son quitus donc elle se réserve un droit d'action à mon encontre. J'ai donc bien pris tous les risques, perdu mon temps et attrapé des migraines pour gérer la compta au mieux pour RIEN!La copropriété de Baboucha est victime du piège de quitus. La loi sur la copropriété ne connait pas le quitus. Le code civil non plus. Le mot quitus devrait entièrement quitter le paysage de la copropriété. là je comprends moins ce que ça donnerait concrètement, et ce que j'aurais dû faire lors de la dernière AG |
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Posté - 07 nov. 2009 : 08:37:07
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baboucha : à quoi vous servirez votre quitus, puisque vous n'avez pas de garantie financière ni de garantie en responsabilité de quelqu'un.
Avoir un quitus au nom de la loi, ne vous garantit pas d'être condamné par la justice puisque aux yeux de celle ci le quitus n'existe pas. Il pourrait garantir que quelqu'un paie financièrement à votre place, mais qui ?
Donc mon conseil, cette copro est à moitié la votre et est payée par vous en moitié. Faites des économies de syndic pro.
1- vous devez assurer l'immeuble ; intégrez ainsi la RC du syndic
2- ne mettez pas le quitus à l'OdJ, il ne vous sera pas refusé et vous ne serez pas faché.
Si votre collègue va au TGI, elle paiera une fois et demie les frais : sa part d'attaque et la moitié de la défense, rappelez lui surtout si elle perd...
Il y a peu de chances que le TGI donne tort au syndic, mais au syndicat dans les sujets qu'elle pourrait attaquer, ensuite il faudrait que le syndicat attaque le syndic (avec quelle majorité  ) |
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baboucha
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Posté - 18 nov. 2009 : 17:17:02
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Rambouillet vous me conseillez de ne pas mettre le quitus Ă l'ordre du jour mais c'est trop tard puisque l'AG a eu lieu le 31 octobre...
J'ai donc cherché un syndic pro avant de terminer aigrie et moche devant tant de reconnaissance face au travail effectué...
Le 1er syndic me demandait 1000€,
un 2eme (demande par la voisine) 1100€
un 3ème me répond :"J’ai pris connaissance de votre mail et je vous en remercie malheureusement la taille de votre copropriété n’est pas compatible avec le montant minimum de nos honoraires aussi je ne saurai vous conseiller de rechercher un syndic professionnel de plus petite taille ou même un syndic bénévole. Regrettant de ne pouvoir donner suite à votre attente..."
j'ai donc pris mon téléphone pour appeler le 1er, qui gère déjà un appartement que je loue.
On me passe le patron, que je connais un peu du coup, qui m'a dit "quel dommage de payer autant! vous ne pouvez pas continuer? la voisine non plus?" puis il m'a de lui-même proposé de baisser le prix car il se sentait gêné de nous demander 1000€ à 2 (dont une femme enceinte -moi- et une vieille mamie- la voisine-), il m'a donc fait une proposition à 600€ pour la gestion de notre copro 
je lui ai proposé de recevoir les entreprises en cas de besoin (devis) puisque je vis sur place (et que j'aime bien mettre mon grain de sel ).
Donc voilà , je suis contente de la tournure que prennent les évènements, pour 300€ chacun je vais être débarrassée de la gestion quasi impossible où j'étais syndic ET copro à 50%, ce qui attisait le méfiance de ma voisine. Je me sens... soulagée!
merci pour vos conseils précieux sur ce forum! |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 nov. 2009 : 01:38:56
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... et c'est très bien d'avoir mis la question du quitus qui DOIT êtte donné au syndic non pro.
L'argument selon lequel vous êtes à 50/50 dans ce syndicat et que de toute façon vous aurez 50 s'il y a un problème ne tient pas la route !
parce que si on ne donne pas quitus au syndic non pro c'est 100/100 qu'il aura Ă suporter !
Il ne faut pas se tromper : refus du quitus au syndic non pro = démission immédiate. (ce qui n'enlève pas la responsabilité du syndic si elle était engagée !) |
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Guymmo
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Posté - 19 nov. 2009 : 10:12:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
... et c'est très bien d'avoir mis la question du quitus qui DOIT êtte donné au syndic non pro.
Il ne faut pas se tromper : refus du quitus au syndic non pro = démission immédiate. (ce qui n'enlève pas la responsabilité du syndic si elle était engagée !)
Imposer un syndicat d’approuver quoi que ce soit est une absurdité. Quand on vote, on vote utile, on n’approuve pas par obligation.
Il n’est pas raisonnable vis-à -vis du syndicat quand on propose d’assumer la fonction de syndic, de conditionner le mandat obligatoirement à l’approbation des erreurs qu’on pourrait faire. Plus raisonnable est de demander une assurance qui couvre les préjudices suite à une éventuelle erreur.
La loi sur la copropriété ne connait pas le quitus. Le quitus doit entièrement quitter le paysage de la gestion des copropriétés.
Évitez-nous une explication sur ce qu'il est ou n'est pas un quitus: selon gédehem approuver le quitus n'enlève pas la responsabilité du syndic si elle était engagée. Mais si le quitus ne dégage pas le syndic de poursuites, qu'est ce que exactement que le syndic demande de voter? Eh bien: personne ne sait les conséquences d'une telle approbation. Quitus? Quitus pour quoi exactement? C'est pas clair. Arrêtons ce piège: Le quitus n'a pas sa place dans la gestion d'une copropriété. |
Édité par - Guymmo le 19 nov. 2009 10:17:07 |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 nov. 2009 : 11:42:55
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On tourne en rond .....
Guymmo, les textes sur la copropriété ne sortent pas du chapeau, dispositions légales qui seraient une ile déserte en marge du reste du monde !
C'est enfoncer une porte ouverte que de dire que la loi de 65 comme tous les textes qui s'appliquent en France s'inscrivent dans les régles générales du droit ....
Pour mémoire, le passage du délai de convocation des AG de 15 à 21 jours découle de l'application d'une directive européenne, les traités internationnaux ratifiés par les Etats ayant une force supérieure aux lois de l'Etat signataire, y compris à la Constitution, d'où des modifs de temps à autre .
C'est ce qu'on appelle "la hiérarchie des normes".
En bas de l'échelle se trouvent nos copropriétés et ses membres, nous autres pauvres mortels .... , qui ne peuvent faire autrement que ce qu'édictent comme régles les textes qui sont au dessus ....
Concernant spécifiquement le "quitus", je vous invite à consulter un Code civil aux art.1984 et suiv. pour ce qui a trait au "mandat".
Ceci dit, je persiste et signe  :
- le quitus doit être systématiquement refusé au syndic PRO assuré RCP pour son activité, s'agissant d'une assurance pour le syndicat.
- le quitus doit être systématiquement donné au syndic NON PRO, s'agissant de la conséquence naturelle de la gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes.
Il n'y a pas de dispense à priori en désignant le syndic non pro : il y aura en fin d'exercice ratification à postériori des actes du syndic non pro.
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Édité par - Gédehem le 19 nov. 2009 11:49:17 |
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Guymmo
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Posté - 19 nov. 2009 : 15:57:21
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http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3475 réponse 4 (ETASPAK) contient le guide de l'ARC pour un syndic bénévole. La question de quitus ne figure pas sur les points de l'AG.
Ce texte mentionne que le syndicat reste responsable à l’égard de ses membres, les copropriétaires, des fautes commises par son mandataire (un membre du syndicat dans ce cas), le syndic, dans l’exercice de ses fonctions. C'est ce que gédehem indique quand il mentionne l'autogestion. Le syndic bénévole n'a donc nullement besoin de ce fameux et fumeux quitus. Pouvons nous s'il-vous-plâit maintenant simplifier les AG et ne plus mentionner ce mot à l'AG ?! Je vous en supplie ! |
Édité par - Guymmo le 19 nov. 2009 16:23:00 |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 nov. 2009 : 17:05:17
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"Ce texte mentionne que le syndicat reste responsable à l’égard de ses membres, les copropriétaires, ainsi que des tiers au syndicat, des fautes commises par son mandataire le syndic (*), dans l’exercice de ses fonctions, ainsi que du défaut d'entretien de l'immeuble ou des vices de construction. "
(*) Pas "des fautes du syndic", mais "des conséquences des fautes du syndic qui porteraient préjudice au syndicat , lequel devrait les réparer", ce qui n'est pas la même chose.
Une "faute" sans préjudice ou dont on ne lui demande pas réparation n'est pas "faute".
L'ARC n'a rien inventé, s'agissant ici de la simple application de L.art.14 !
Lorsque je parle de "l'autogestion", je parle bien entendu de la gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes (syndic non pro ou CSCoopératif) par distinction de la gestion "soutraitée" à une Ste commerciale tiers au syndicat, le syndic PRO. |
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Guymmo
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Posté - 19 nov. 2009 : 18:50:29
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Oui, je n’avais pas bien compris ce bout de texte. Autant pour moi.
Il reste le fait que voter le quitus est une façon absurde de gestion de copropriété.
Le guide de l'ARC ne conseille pas de mettre le quitus à l’ordre du jour.
http://www.unarc.asso.fr/site/guide...benevole.pdf
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GĂ©dehem
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Posté - 19 nov. 2009 : 21:46:24
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Ah bon ??? 
Pourtant il est bien indiqué dans le petit cadre en page 30, quitus dont il est précisé qu'il relève de la maj.art.24 .....
Accessoirement vous noterez qu'il s'agit là d'un petit livret pratique qui n'a pas pas la prétention d'être exhaustif où qui se voudrait "précis de droit" .... D'autant qu'il comporte quelques petites erreurs et oublis (*) qu'il serait pertinent de rectifier ....
Le quitus n'est pas du tout "une façon absurde de gestion de copropriété". !
C'est un acte de nature juridique qui vaut transfert de responsabilité !
Ce qui est absurde, c'est de vouloir se gérer soit même en passant par un syndic-copropriétaire et de refuser d'endosser ensuite la responsabilité de cette gestion par les copropriétaires !
(*) le texte que vous citiez n'a pas de sens en l'absence des ajouts en rouge, est incomplet puisqu'il n'y a pas que des actes du syndic dont le syndicat serait tenu pour responsable, tout étant placé sous sa responsabilité première.
C'est le syndicat qui doit réparer lorsqu'il est à l'origine d'un préjudice, du au syndic ou pas .. |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2009 22:07:01 |
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Guymmo
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Posté - 20 nov. 2009 : 09:49:31
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Le quitus est un acte juridique qui vaut transfert de responsabilité.
La nomination d'un copropriétaire syndic rend le syndicat responsable de ce genre de gestion.
Refuser un quitus à un syndic copropriétaire est une contradiction intermino. Le vote sur le quitus n'a pas de sens : il n'y a rien à choisir par ce que le choix a déjà été fait.
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baboucha
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Posté - 20 nov. 2009 : 18:35:55
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il n'y avait pas de syndicat possible chez nous puisqu'il n'y avait que moi (syndic) et la voisine. Il faut ĂŞtre 2 pour un syndicat. |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 nov. 2009 : 19:25:09
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Hum ....
Le "syndicat", c'est le nom de l'entité juridique, la "personne" qui regroupe les copropriétaires.
Votre 'syndicat' est donc composé de 2 membres ...
Le syndicat est administré par un 'syndic', qui est son représentant légal (comme le gérant d'une société)
Vous vouliez sans doute parler du CS, conseil syndical, organe d'assistance et de controle du syndic.
Chez vous, effectivement, impossible de le former. |
Édité par - Gédehem le 20 nov. 2009 19:26:20 |
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baboucha
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Posté - 20 nov. 2009 : 19:27:20
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oui effectivement, je parlais du conseil syndical.
Il y a donc le conseil syndical (impossible ici), le syndic (moi Ă l'Ă©poque) et le syndicat (la voisine et moi)
c'est ça? |
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QUITUS 
