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 Posté - 18 déc. 2009 : 00:59:40
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Bonjour,
J'étais passé, il y a 18 mois, à la suite de l'assemblée générale clôturant les comptes 2007, pour exposer le fait qu'aucun organe de contrôle des comptes n'avait été mis en place dans notre syndicat coopératif. J'ai donc fait porter à l'ordre du jour de l'AGO clôturant les comptes 2008, une résolution palliant à ce problème.
Le gros soucis que nous ayons à l'heure actuelle est que cette AGO n'a toujours pas eu lieu. L'année 2009 est civilement terminée et aucun budget n'a été voté pour cette même année. Le dernier trimestre de fonds pour 2008 a été appelé (antidaté d'un an) il y a à peine 2 mois et je ne vois pas comment le syndic va pouvoir en appeler pour 2009 sans qu'un budget n'ai été voté.
D'après la loi 65-557, si le syndic est en faute de ne pas avoir envoyé les appels de fonds en temps et en heure (ce qui n'est pas vraiment prouvable puisque les appels sont antidatés), les copropriétaires le sont aussi puisque les charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.
Soucieux de défendre au mieux ma résolution, je me suis acquitté de mes charges trimestrielles 2009 à chaque échéance légalement prévue, sans qu'elles me soient réclamées.
Nous venons de faire signer une pétition exigeant la mise en place d'une AG, et le seul recours qu'il nous reste est de saisir le tribunal de grande instance.
Où puis-je me renseigner sur l'ensemble du processus qu'il y a à mettre en place (comment saisir le TGI, comment préparer l'audience sans avoir recours aux services d'un avocat, quelles sont les pièces à prévoir, ...) ?
Quelles peuvent-être les conséquences d'un tel retard dans les charges? Les résidents peuvent-ils se voir exiger, sans délai, la totalité des fonds en retard (800 000€ par an)?
Mais surtout, ai-je eu raison d'anticiper le paiement de ces fonds? Dois-je continuer à le faire? Peut-on, dans un cas extrême, me réclamer à nouveau cette somme?
Un syndicat de copropriétaire peut-il faire une banqueroute? Et si oui, quelles conséquences pour le syndicat et les copropriétaires ?
Merci pour votre aide.
Stéphane
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Édité par - loreaumuche le 24 janv. 2010 14:44:57 |
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Gédehem
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 Posté - 18 déc. 2009 : 11:57:11
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En résumé, dysfonctionnement total de ce syndicat coopératif qui pose la question de sa réalité fonctionnelle.
Car dans cette forme juridique particulièr, le sydic n'est pas un éléctron libre mais membre d'une instance collègiale, le CSCoop, dont chacun des membres est d'une certaine façon "co-gestionnaire".
Quid de la position et de l'action des membres du CSCoop ????
Concernant les provisions pour charges, il n'y a plus "appel de fonds".
L'exigibilité des provisions le 1er jour de chaque trimestre procède du vote d'un budget prévisionnel (BP) par l'AG, ainsi que le précise L.art.14-1.
Le syndic ne peut rien exiger qui n'ait été préalablement décidé par une AG, y compris pour des travaux hors BP eux aussi exigibles selon décision AG (L.art.14-2)
Autrement dit, pas de budget (prévisionnel ou autres) décidé par l'AG = pas d'exigibilité de provisions = pas de provision à verser .....
Vous voyez tout de suite la difficulté pour le syndicat.
Pour autant, dans la mesure où un BP ou budgets travaux ont été votés, le syndic n'est pas en faute s'il ne procède pas aux "appels de fonds" qui n'existent plus formellement. C'est aux copropriététaires de verser sans attendre aux échéances prévues, sous résere qu'ils sachent ce qu'il faut verser selon des budgets votés.
Ceci dit, la pratique veut que le syndic envoie un "appel de fonds", lequel n'ajoute rien à l'exigibilité des provisions décidée par l'AG. Mais pas de "faute" s'il n'y procède pas.
L'AG annuelle est obligatoire chaque année (D.art.7)
Question : que font les membres du CSCoop, au moins pour réagir en tant que copropriétaires ?
"Nous venons de faire signer une pétition exigeant la mise en place d'une AG".
Ce n'est pas une "pétition" qu'il faut faire, mais une demande de convocation d'une AG selon la procédure prévue par D.art.8 .
Notification (LRAR) d'une 'mise en demeure' Ã faire au pdt-syndic :
"Les soussignés, porteurs de plus du 1/4 des tantièmes du syndicat ainsi quil est prévu par l'art.8 du décret du 17.03.67, vous mettent en demeure de convoquer une AG dans un délai le plus bref.
L'ODJ sera le suivant :
- désignation du pdt de séance, du secrétaire, de scrutateurs.
- approbation des comptes annuels arretés au ..(date).
- approbation du budget prévisionnele (faites une proposition)
- désignation de controleurs aux comptes : candidatures ..x Y ..
- etc .. pour toutes les questions dont il est demandée l'inscription.
- (à prévoir : révocation du mandat des membres du CScoop, dont du pdt-syndic ??, puis désignation de nvx membres ??? )
Nom, tantièmes et signature des demandeurs."
Le problème dans un syndicat coopératif, qui ne devrait pas exister du fait de la gestion collégiale qu'il suppose, c'est que la convocation par le Pdt du CS à défaut de l'être par le syndic n'est pas possible : le syndic est aussi pdt de CS !
Ce qui me fait dire que votre syndicat coopératif n'en a que l'odeur, car il n'est pas compréhensible que pas un membre du CScoop ne lève le doigt pour dénoncer certaines pratiques, à commencer par l'absence de controleurs aux comptes ....(*)
Si le pseudo "pdt-syndic" ne répond pas à cette MED, il faudra demander au pdt du TGI de faire désigner soit un copropriétaire soit un mandataire ad hoc pour convoquer l'AG. Action en référé (voir D.art.50).
Mais attention : il ne faudra pas oublier de demender au juge la remise de la liste des copropriétaires par le syndic, car à défaut personne ne saura à qui (à tous) notifier la convocation.
Sur votre dernière question, un syndicat peut être en cessation e paiement ... si les copropriétaires ne versent rien.
Mais on ne peut dire qu'un syndicat serait en faillite, puisqu'il a toujours la possibilité de recouvrer les fonds nécessaires auprès de ses "actionnaires", les copropriétaires, y compris par une saisie immobilière.
Pour que le syndicat soit en "faillite", il faudrait que chacun de tous les copropriétaires soit déclaré en "faillite personnelle", ce qui est quasi impossible.
Chez vous, il y aura au moins vous qui pouvez payer .... 
Conclusion : votre syndicat semble être dans un "foutoir" pas possible, étant sans doute un pseudo syndicat coopératif ....
(*) il faut insister sur un point : dans un syndicat coop., le pdt-syndic est désigné par les membres du CSCoop et parmi eux. Pas besoin d'AG.
Comme dans un CS classique, la révocation de sa fonction et son remplacement par un autre prend tout au plus 30 secondes, 50 s'il y a débat ! 
C'est pourquoi il me semble qu'ici c'est vers un dysfonctionnement total du CSCoop qu'il faut se tourner, dont on peut se demander à quoi ses membres passent leur temps, quel est leur activité de "gestion collective" ! |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2009 12:02:38 |
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Posté - 30 déc. 2009 : 14:42:43
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Je suis bien content de pouvoir compter une fois de plus sur Gédehem...
Merci pour vos précisions concernant la MED du pdt-syndic et la saisie du TGI.
Par contre, concernant le budget non voté pour 2009... attendu que j'ai versé (en m'appuyant sur les charges 2008+5%) des charges qui n'étaient pas exigibles, peut-on me demander à nouveau cette somme, une fois le budget voté ? Si, par exemple, nous quittons lors de l'AG la forme coopérative, ou si nous sommes mis sous tutelle, mes avoirs sont-ils recevables?
Bien entendu, j'ai pris la précaution d'effectuer mes paiements par virement en indiquant à chaque fois le trimestre correspondant au règlement. |
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 Posté - 30 déc. 2009 : 15:02:21
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Autre question...
Peut-on voter le budget de deux années lors d'une même AG ? |
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Gédehem
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Posté - 02 janv. 2010 : 23:26:15
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Les fonds que vous versez sont obligatoirement imputés dans votre compte individuel "Loreaumuche" et viendrons en déduction de votre quote-part de dépenses.
On peut voter tous les budgets que l'on veut lors d'une AG.
Sauf que voter un prévisionnel 1 ou 2 ans à l'avance obligera à décider plus trad, en cours d'exercice, d'un budget prévis. rectificatif (A moins de décider chaque année de faire "à la louche" + 10%, ce qui est ridicule et le va pas dans le sens de la "maitrise des charges".  )
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Posté - 07 janv. 2010 : 23:12:18
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Cher Gédehem (puisqu'il semble que ce sujet soit un dialogue), bonjour et bonne année.
Un point qui peut s'avérer important vient de ressurgir à ma mémoire... Lors de la dernière AG (celle pour le budget de 2008), le président de séance, estimant qu'il existait certaines irrégularités dans la façon dont s'était tenue l'AG (notament sur un grand nombre de pouvoirs plus que suspects (le nom du président/syndic rayé au profit d'un de ses collaborateurs, sans contresignature du copropriétaire donnateur)) a refusé de signer le PV. Il a, par RAR, demandé à organiser une réunion entre les membres du conseil syndical, le président de séance, les assesseurs et le secrétaire. A ce jour la situation n'est pas allée plus loin...
Pouvons-nous organiser une AG tant que le PV de la précédente n'a pas été distribuée aux copropriétaires, ou est-ce là -dessus qu'il nous attend ? |
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océan
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Posté - 07 janv. 2010 : 23:35:35
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et le trou de 800 000 €, comment faites-vous ? y-at-il un 0 de trop? |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2010 : 10:24:30
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On peut convoquer toutes les AG que l'on veut pourvu que la personne qui convoque ai qualité pour le faire.
Ici c'est le pdt-syndic : est-il toujours dans son mandat ?
Il faut se rapprocher de ce pdt d'AG et voir ce qu'il en est des décisions prises. S'il y avait des irrégularités en particulier sur les mandats, il lui appartenanit de valider ceux-ci et de refuser ceux-là .
pour autant, sur un plan strictment juridique, les résultats des votes proclamés en séance s'imposent, jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'ils ne sont pas bons.
Comme pour prouver qu'ils sont bons il faut présenter un PV d'AG validé au moins par le pdt de séance, faute de son paraphe pas de preuve.
Il faut donc demander à ce pdt de séance où en est le PV, en particulier suite à cette démarche du "bureau" avec le CS (sur ce point de l'AG, je ne vois pas trop ce que vient faire le CSCoop là dedans, mais bon .....).
Sans doute que la constitution d'une petite équipe de copropriétaire serait un pus qui vous permettrez de "peser" davantage ? |
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Posté - 13 janv. 2010 : 23:41:17
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Un fait nouveau et pas banal... figurez vous que les copropriétaires de la résidence viennent de recevoir un appel de fonds pour le premier trimestre 2009 !...
Quelle attitude adopter (moi, évidement, c'est déjà payé) alors qu'aucun budget n'a été voté ?
Alors, à propos de budget... Gédehem, dans votre conseil d'ordre du jour de la mise en demeure à adresser au Pdt/syndic, vous m'invitez à pondre un budget prévisionnel... le même qu'en 2008 taillé à la serpette, ça fait la blague ?
Je m'explique: Il va falloir rattraper le retard en un minimum de temps. Donc les charges doivent être minimisées au strictement vital. Paies des employés, chauffage, eau, EDF et assurances. Pour tout le reste, depuis 5 ans que je suis propriétaire, au moins 150 000€ par an sont provisionnés en prévisions de travaux... qui n'ont pas lieu... ça devrait faire le joint.
Avec des chiffres à la place de mon boniment, pensez-vous que j'obtiens un budget prévisionnel viable pour cette situation d'urgence ? On réduirait (à vu de nez) le montant des charges pour cette année, de moitié.
Le seul problème, on désavantage les anciens copropriétaires au profit des nouveaux arrivés. Peut-on envisager des appels à provisions sur deux échelles (arrivé avant 12/2008 / arrivé après 01/2009) ?
Un peu du marxiste à tendance Groucho, mon truc... 
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Édité par - loreaumuche le 14 janv. 2010 01:47:00 |
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2010 : 11:12:50
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Pas de casse tête de cet ordre, qu'il sera bien temps de voir plus tard sereinement.
L'important c'est que votre syndicat dispose du moyen de rendre exigible des provisions. Autrement dit vous faites un truc "à la louche" mais cohérent sur les grands postes.
Pour ces 150.000 pour travaux depuis 5 ans non utilisés, il s'agit peut être d'un "fonds de réserve travaux futurs non votés" ???
Dans ce cas les provisions ne figurent pas dans le prévisionnel mais découle d'une décision d'AG qui a eu lieu il y a 5 ou 6 ans !
Sauf que cette réserve pour travaux doit être utilisée dans les 3 ans, à moins que l'AG ne proroge ce délai. S'il s'agit de cette "reserve travaux", il sera ici aussi temps un peu plus tard de voir la chose.
Ce qui me semble important sur la base de ce que vous indiquez, c'est de retrouver un fonctionnement "normal", qui passe en particulier ici par le renouvellement quasi total de votre CSCoop, qui est en carence !
C'est cela LE point à régler chez vous, avec bien sur la fonction de pdt-syndic, et la désignation de controleurs aux comptes.
Le budget prévisionnel vient tout de suite après. |
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Posté - 14 janv. 2010 : 15:32:13
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Alors, concernant justement le contrôleur aux comptes... comme je vous l'indiquais, j'ai organisé une réunion informative, et j'ai distribué un appel à candidature pour ce poste. Il s'avère que dans notre résidence, personne ne désire prendre cette responsabilité (pensez donc, 17 ans que le syndic fait ce qu'il veut). Le vote penchera fatalement pour un des experts comptables contactés.
Cependant, soucieux de voir au delà des chiffres, mais plus dans l'organisation des fonds (800 K€ annuel), lorsque j'ai rédigé ma résolution, j'en ai ajouté une. J'ai décidé de me baser sur l'article 18-1 de la loi 65-557, pour que l'assemblée décide si il doit être mis en place, une " délégation coopérative pour l'optimisation de la gestion des charges du syndicat"... s'en suit l'élection de ses membres. Dans cette résolution, je précise que les droits et devoirs de cette délégation sont établis ainsi:
Les membres de la commission sont bénévoles et élus pour une durée de 3 ans renouvelable.
- La commission aide le syndic à réguler les appels de fonds et le recouvrement des charges de copropriété.
- Les membres de la commission ont un accès permanent et non restrictif à l’ensemble des pièces justifiant de la comptabilité et de la trésorerie du syndicat ainsi qu’aux différents comptes relatifs aux charges des copropriétaires.
- La commission garantit à l’ensemble des copropriétaires un accès à toutes les pièces justificatives de la comptabilité du syndicat pendant toute une journée (9h00-22h00) entre le jour de convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci.
- La commission prépare et assiste l’expertise du professionnel ou des copropriétaires désignés, conformément à leurs exigences, afin d’en optimiser la durée et l’efficacité.
- La commission doit rendre compte chaque année à l’assemblée générale de l’exécution de sa mission.
Je sais ce que vous allez répondre, cette résolution est inutile... pourtant, une villégiature d'une semaine dans la copro vous ferait affirmer le contraire... Que les additions tombent juste, là n'est pas le fond réel du problème... nous voulons surtout vérifier la nature des factures (plus que douteuses) et recentrer les appels de fonds.
Je pense que ces deux résolution sont pour beaucoup dans le fait que nous n'ayons plus d'AG pour statuer, mais la délégation peut-elle être considérée comme légitime après approbation par l'assemblée ?
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2010 : 17:51:02
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En droit, cela ne tient pas la route, surtout basée sur L.art.18-1 ! ...
En fait non plus, puisque vous avez déja du mal à trouver des controleurs aux comptes !
Car ce que vous énoncez serait plutot la création d'un collège de "controleurs aux comptes/controleurs de gestion" avec quelques régles, qui viendrait se superposer/substituer au CSCoop dont c'est la mission de controler la gestion .....
Pour le moment vous (le syndicat) êtes dans un dysfonctionnement total !
Il semble que le syndic "agit" (si l'on veut) en solitaire et que le CSCoop est aux abonnés absents ???
A moins qu'ils ne soient "complices" de ce dysfonctionnement ?
D'autant que si le CScoop a été désigné pour 1 an, il est à craindre que faute d'AG tout le monde dnt le pdt-syndic ne soit plus rien !
A première vue, c'est sur ce point qu'il faut vous concentrer, avec bien entendu l'adoption d'un budget prévisionnel.
Autrement dit :
- trouver des candidats pour le CScoop, dont surtout le futur Pdt-syndic.
- voir la question du controle des comptes.
- voir un budget prévis.
Le reste, vous aurez bien le temps .... |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2010 17:53:21 |
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Posté - 19 janv. 2010 : 01:39:50
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Dans la mise en demeure que vont signer les copropriétaires, le nom des candidats au contrôle des comptes et au CSCoop va être ajouté au fur et à mesure des rencontres pour la dite signature.
Ces candidatures peuvent-elles être manuscrites ? doivent-elles être contresignées par le candidat ? par l'ensemble des signataires ?
Au niveau de son édition, la mise en demeure peut-elle être imprimée sur une seule feuille paraphée par tous les signataires, les signatures étant réparties sur plusieurs feuilles annexes (en tableau, pour un décompte aisé des tantièmes) portant une mention du genre "signataires de la mise en demeure tout ça, tout ça...". Ou doit-elle être imprimée sur plusieurs feuilles individuelles paraphées au recto et signées au verso (toujours en tableau) ?
Ouais, je sais, j'me prends la tête  , mais j'aimerais autant pas être emmouscaillé...
Dernière chose, pendant que je suis dans le coin, concernant le budget prévisionnel, doit-il être chiffré ?
Je m'explique, comme je le disais notre retard dans les charges est très important. Un budget basé sur des charges urgentes semble nécessaire (salaires+charges, factures d'eau, EDF et GDF, et assurances). N'étant pas le syndic, je n'ai pas les chiffres pour 2009, et il semble logique de les faire exiger par le TGI en cas de besoin (au même titre que le nom de tous les copros) |
Édité par - loreaumuche le 19 janv. 2010 01:48:16 |
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océan
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Posté - 19 janv. 2010 : 10:03:28
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Difficile d'établir un budget sans chiffres .... pour appeler des charges, il faut bien des estimations par postes de dépenses ...
demandez aussi les grands livres comptables depuis 3 ou 5 ans, les contrats et les factures des 2 dernières années pour cibler grosso modo, vous peaufinerez après quant à prendre un EC, un bon comptable orienté gestion devrait largement suffire |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2010 : 11:09:13
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Pour les candidatures au CS comme aux fonctions de controleur au compte, aucun texte n'exige qu'elles soient préalable à l'AG : elle peuvent valablement être déposée en séance.
Cependant, sui le candidat ne peut pas être personnellement présent à l'AG (représenté), il devra remettre à son mandataire un 'acte de cadidature' par écrit, distinct du mandat de représentation, acte de candidature que le mandataire remettra au pdt de séance lorsque la question (CS, controleur) sera abordée.
Pour la MED, les feuilles additionnelles devront rappeler de quoi il s'agit, comme pour les pétitions.
Pour le Budget prévis. il doit bien entendu être chiffré, au besoin globalement. Ex : 100.000 €/an, soit 25.000/trimeste répartis selon tantièmes généraux, ce qui détermine l'exigibilité des provisions trimestrielles.
Vous pouvez aussi l'établir sur la base du dernier exercice comptable connu, comptes que vous devez avoir eu lors d'une dernière AG.
Vous reprenez les grands postes "à la louche", ayant bien en tête que ce "prévisionnel" n'a pour objet que de rendre exigibles des provisions et de faire rentrer des fonds afin de permettre au syndicat de fonctionner.
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Posté - 19 janv. 2010 : 12:07:12
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citation: Initialement posté par océan
Difficile d'établir un budget sans chiffres .... pour appeler des charges, il faut bien des estimations par postes de dépenses ...
demandez aussi les grands livres comptables depuis 3 ou 5 ans, les contrats et les factures des 2 dernières années pour cibler grosso modo, vous peaufinerez après quant à prendre un EC, un bon comptable orienté gestion devrait largement suffire
'z'êtes poilant, vous... si il suffisait de demander, j'en serais pas là .
Une saisie du TGI est en cours à ce sujet, justement. Inch'allah du pénal derrière !
Quoi qu'il en soit, merci à tous pour ces conseils, je vais m'y atteler de ce pas. |
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océan
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Posté - 19 janv. 2010 : 14:17:44
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Loreaumuche, c'est bien entendu au TGI que je vous disais de demander cela, vous demandez accès et copie des documents interessants la copro, comme un CS le peut auprès d'un syndic ;:))
"un poilant" de budget, compta etc. ;:))) |
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Posté - 21 janv. 2010 : 23:49:47
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Salut les gars,
Toujours pour la rédaction de la mise en demeure, Gédéhem n'a pas fait mention du quitus... est-ce un oubli, ou est-ce volontaire ?
Pouvez-vous aussi me confirmer qu'il n'y a pas d'ordre particulier à appliquer aux résolutions qui sont portées à l'ordre du jour ?
Qu'est ce qui peut faire qu'une mise en demeure soit considérée comme irrecevable auprès du TGI ? Si nous devions avoir recours aux services d'un avocat, ça serait après cette mise en demeure... autant pas avoir à la refaire.
Merci pour votre aide |
Édité par - loreaumuche le 21 janv. 2010 23:54:06 |
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océan
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Posté - 21 janv. 2010 : 23:58:31
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Vous avez toute la nuit pour lire tout ce qui concerne le quitus sur l'ancien et le nouveau forum ...
GDM va bientot faire "épingler" une rubrique sur le quitus ;:)))
que le syndic essaie d'obtenir pour se décharger de responsabilité éventuelles
oubliez cette question non obligatoire et non prévue par la Loi ... |
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Posté - 22 janv. 2010 : 02:47:03
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Michto !... ça va m'occuper un brin.
J'en étais à chercher dans la loi 65-557 les modalités de révocation du CScoop... ça s'fait-ce à l'article 24 ou 25 ?
J'ai découvert qu'il existait une loi 85-1470 en rapport avec la forme coopérative. Est-ce une loi régissant plus particulièrement les syndicats coopératifs, ou se résume t-elle à la ligne "Le réglement de copro doit expressément prévoir cette modalité de gestion." ? |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2010 : 09:57:09
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C'est comme pour le "syndicat", dont on n'a pas trouvé d'autre appellation pour ce "groupement de personnes défendant des intérêts communs" (voyez ce que je veux dire !), on n'a pas trouvé d'autre appellation que "syndicat coopératif" pour les copropriétaires qui veulent se gérer eux-mêmes ... sauf que cette forme n'a rien à voir avec le mouvement coopératif et les textes qui le régissent.
Pour l'histoire du quitus 'oublié', ce n'est pas volontaire. Mais comme vous savez qu'il ne faut JAMAIS donner quitus lorsqu'il y a comme ici un litige et que la question n'est imposée par aucun texte, cela n'a aucune importance de ne pas la mentioner.
Ou alors si : pour mieux refuser le quitus, alors acte délibéré mais qu'il faudra bien expliquer.
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