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gregor
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 Posté - 06 juin 2009 : 08:13:51
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par gregorLaurent Campedel citation: Je n'ai jamais tiré aucune gloriole d'avoir vu le prix virtuel de ma maiso passé de 150k€ à 300k€ en 10 ans Mais non mais non, votre maison ne vaut plus que 200 K  Elle vaut 150k€ et je n'ai jamais considéré autre chose... Si je devais vendre ma maison, je la vendrais à quelqu'un à qui elle plaira vraiment et dont je pense qu'il la respectera, même si c'est le moins disant. Je ne pense pas que vous puissiez comprendre ce type de comportement, mais c'est ainsi. J'ai autre chose à faire dans la vie que de gagner le maximum d'argent.
Compte tenu du travail que vous avez fourni pour aménager et entretenir l'intérieur et l'extérieur de la maison, sans compter l'inflation, si vous la vendez à prix coûtant vous êtes un demi Saint, il vous restera le plaisir de faire le chemin pour rejoindre votre collègue à Compostelle . 
Si vous la vendez à ce prix là et que votre successeur double le prix quelques années après, vous aurez fait une Bonne Action qui viendra s'ajouter à votre capital pour l'entrée directe au Royaume de Dieu |
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titanic
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Posté - 06 juin 2009 : 08:17:41
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 08:19:16
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Luc Standon citation: J'ai de mon côté vue très peu de bonnes rénovations sur des maisons hors de prix qui ne valaient même pas le prix de leur rénovation. Résultat, lors de nombreuses visites, où souvent le vendeur n'était pas présent, j'ai eu mal au cœur de voir tant de vielles dames (maisons) qui avaient initialement tant de charme, de caractère et de cachet et qui se sont fait massacrer par des pseudo-rénovateurs. C'est tout un patrimoine régional qui s'envole en fumé avec un profond regret.
Pour certains biens visités, dont les vendeurs réclamaient plus de 300K€, il faudrait les acheter pour finalement démonter toute la rénovation qui a été réalisé à moindre cout, la remettre presque dans son jus pour retravailler la restauration et redonner une âme à ces maisons. Pour le peu de vendeurs qui agissaient de la sorte sur des vielles maisons lors de rénovation, j'ai été particulièrement cinglant et sans aucune pitié. Au point qu'un AI m'a demandé d'éviter de faire certains commentaires en présence des vendeurs. Je lui est alors demandé de ne pas me faire perdre mon temps (ni le sien d'ailleurs) sur de tels massacres de rénovation. Certes, il y aura preneur, mais ce sera sans moi.
J'ai toutefois visité aussi de très belles restaurations (mais trop peu à mon grand regret), et à chaque fois, les vendeurs ne présentaient pas leur bien, mais ils vivaient pleinement leur maison, ils en parlaient avec cœur, et connaissaient les moindres détails de leur biens, ils connaissaient aussi l'histoire de leur maison, et en parlait avec passion. La différence de prix entre ces visites et les précédentes étant alors secondaire d'une certaine manière. Mais il était tout autant difficile de se projeter dans la maison.
Vous feriez mieux de chercher une ruine et la rénover vous même avec votre huile de coude et votre grand savoir faire, cela vous reviendra moins cher et vous y trouverez plus de plaisir  |
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gregor
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 Posté - 06 juin 2009 : 08:28:38
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Luc Standon vous nous parliez plus haut de programmes neufs bradés, cela pourrait en intéresser quelques uns ici, pourriez vous nous mettre des liens ? Merci |
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titanic
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Posté - 06 juin 2009 : 08:32:51
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citation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par gregorLaurent Campedel citation: Je n'ai jamais tiré aucune gloriole d'avoir vu le prix virtuel de ma maiso passé de 150k€ à 300k€ en 10 ans Mais non mais non, votre maison ne vaut plus que 200 K Elle vaut 150k€ et je n'ai jamais considéré autre chose... Si je devais vendre ma maison, je la vendrais à quelqu'un à qui elle plaira vraiment et dont je pense qu'il la respectera, même si c'est le moins disant. Je ne pense pas que vous puissiez comprendre ce type de comportement, mais c'est ainsi. J'ai autre chose à faire dans la vie que de gagner le maximum d'argent. Compte tenu du travail que vous avez fourni pour aménager et entretenir l'intérieur et l'extérieur de la maison, sans compter l'inflation, si vous la vendez à prix coûtant vous êtes un demi Saint, il vous restera le plaisir de faire le chemin pour rejoindre votre collègue à Compostelle . Si vous la vendez à ce prix là et que votre successeur double le prix quelques années après, vous aurez fait une Bonne Action qui viendra s'ajouter à votre capital pour l'entrée directe au Royaume de Dieu
Encore un idéaliste. Cette qualité est reconnue pour l'entree au paradis direct par la porte de service mais n'est pas réputée dans le domaine des prévisions économiques.
Alors pour la justesse de sa vision d'un monde meilleur et plus juste ou les logements seront moins chers... |
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La pierre c'est du solide
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 09:29:36
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citation: Initialement posté par LeNabotça floode grave ches les agents immobiliers. Une baisse d'activité peut être ?
C'est une activité que vous pratiquez à plein temps depuis tant d'années que vous aurez droit bientôt à une retraite à taux plein
Vous êtes sur la bonne voie, un poste de modérateur vous attend bientôt |
Édité par - gregor le 06 juin 2009 09:35:11 |
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 09:48:56
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par LeNabotça floode grave ches les agents immobiliers. Une baisse d'activité peut être ? C'est une activité que vous pratiquez à plein temps depuis tant d'années que vous aurez droit bientôt à une retraite à taux plein Vous êtes sur la bonne voie, un poste de modérateur vous attend bientôt Vous pouvez continuer à flooder. Pendant ce temps le fil est dans le top ten.
Oui mais il y a longtemps que vous avez perdu le fil |
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titanic
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Posté - 06 juin 2009 : 09:50:10
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 09:55:06
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titanic citation: La modération a la mode lenabot: on va avoir du mal a nous exprimer
sans être censuré pour "propos tendancieux incitant a la hausse des prix"
Nous aurions ainsi Saint Laurent et Nabot-Lucifer |
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titanic
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Posté - 06 juin 2009 : 10:02:03
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citation: Initialement posté par LeNabot
Vu le matraquage des médias à propos du krach actuel, vous pouvez continuer. Au moins vous faites rigoler.
Je crains que votre vision du paysage médiatique ne soit tronqué
du fait que votre unique regard sur la tendace du marché se limite a la
seule lecture de la revue de presse de bulle-immobiliere.org
http://www.google.fr/search?q=march...tart=20&sa=N
ou se trouve le matraquage que voue Ă©voquez?????
Dans les pages des liens donnés par google, j'ai relevé la citation suivante:
citation: Lorsque le prix de l'immobilier augmente, l'information est mille fois relayée par la presse écrite et par les médias. Quand celui-ci baisse, c'est l'omerta la plus totale et plus personne ne le souligne. Qui protège qui ? Le sujet devient alors tabou, les mensonges et les manipulations fusent alors de toute part. Tous les coups sont permis. Surtout de la part des professionnels qui, depuis des lustres, ne se contentent que de défendre leurs propres intérêts. Il est tout de même scandaleux de s'apercevoir que tout ce qui est dit dans les médias à ce sujet fait suite aux analyses et aux dires de la FNAIM ou encore du président de Century 21. Ceux-ci sont connus pour être bien évidemment d'une objectivité exemplaire ... l'un représente un nombre incalculable d'agences immobilières et l'autre préside un des réseaux d'agences immobilières le plus important. Ces gens se moquent du monde et les médias leur font la part belle. On marche sur la tête.
voila un bon argument baissier pour affirmer que le matraquage médiatique sur le krach n'aura pas lieu
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Édité par - titanic le 06 juin 2009 11:06:39 |
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Posté - 06 juin 2009 : 11:51:35
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Luc Standon
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Posté - 06 juin 2009 : 11:52:00
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citation: Initialement posté par gregorVous feriez mieux de chercher une ruine et la rénover vous même avec votre huile de coude et votre grand savoir faire, cela vous reviendra moins cher et vous y trouverez plus de plaisir
Bien au final, après 3 périodes de prospection active, c'est envisagé. Mais je ne désespère pas pour autant de trouver mon bonheur dans une maison. C'est juste que certains de mes critères sont non négociables : je refuse d'habiter dans du placo.
C'est vrai que j'arrive mieux à me projeter dans une ruine que dans une maison déjà refaite : c'est ce que m'a permis de me faire découvrir cette dernière prospection, et sincèrement je ne m'y attendais pas.
Pour les travaux, non, je ne ferais pas tout, et certainement pas seul non plus (ce qui n'empêchera pas l'huile de coude), d'une part car bien que je sache faire la différence entre de la reno style D&Co et de la rénovation de qualité, je ne prétends pour autant avoir le savoir-faire qui me permettrais de concrétiser un tel projet de rénovation : je compte les travaux sur une année entière et j'estime que pour une ruine à 150K€ avec terrain, il faut compter 150K€ de travaux de rénovation minimum.
D'autre part, par soucie envers les assurances, il vaut toujours mieux refaire faire l'électricité, la plomberie, la toiture, ou certains gros œuvre par une ou des SARL, histoire de bien garantir que certains travaux ont été réalisé dans les normes en vigueur auprès des assurances. On ne sait jamais, mieux vaut prévenir.
citation: Initialement posté par gregor
Luc Standon vous nous parliez plus haut de programmes neufs bradés, cela pourrait en intéresser quelques uns ici, pourriez vous nous mettre des liens ? Merci
Je n'ai pas de lien à mettre, car l'exemple dont je parlais m'a été présenté sur place pour ainsi dire...
En effet, suite à des visites de maisons de mauvaise qualité de rénovation, j'argumentais auprès de certains AI que pour le même prix proposé de telle ou telle maison, il valait peut être mieux que j'investisse dans un programme locatif neuf en Scellier (bien que je ne suis pas en recherche d'un tel investissement).
Pour appuyer mes arguments, j'expliquais simplement que dans un programme neuf, les normes de construction étaient de fait consignés dans un cahier des charges multi-parties avec tout de même de nombreuses contraintes pour le constructeur. De fait, en comparant les travaux d'un programme neuf et certaines maisons pseudo-rénovées : on obtenait à moindre couts une meilleure qualité de construction.
Exemple : les murs de séparation d'une maison rénovée sont bien souvent au placo monté sur des rails avec de la laine de verre entre les deux couche de placo (c'est ce que j'ai regrettablement constaté). Alors que dans un programme neuf, il y a du BA13 pour les cloisons, et certaines cloisons sont mieux isolées tant au niveau insonorité qu'au niveau de la déperdition de chaleur. Et le tout pour un prix moins élevé que les maisons individuelles mal rénovée.
De là , malgré que je n'étais pas acquérant pour ce genre de produits, certains AI m'ont tout de même fait voir quelques offres de leurs produits en programme neuf qu'il avaient sous la main, en m'expliquant que le prix au début du programme était de tant, que la construction avait été achevé telle ou telle date, mais ne trouvait pas spécialement de preneurs pour finir le taux de remplissage, et que de ce fait, certains biens étaient même en promotion par rapport aux prix de lancement initiale.
Ce n'est donc pas sur internet que l'ont m'a fait découvrir les produits de programmes neufs dont je faisais référence plus haut, mais belle et bien en prospectant directement sur le terrain, et en discutant avec certains AI. En effet, je n'avais fait aucune recherche préalable sur internet avant mon départ en prospection pour ce genre de produits, et je ne suis toujours pas intéressé par ce genre d'investissements : moi je recherche ma nouvelle maison hors de la région parisienne, avec mes critères de sélection. Certains de mes critères sont négociables, mais je resterais intransigeant sur la qualité d'un travail de rénovation, ce qui pour le prix d'achat est légitime.
D'ailleurs, mon analyse à ce sujet est la suivante (et les AI ici ne sont pas responsables) : Depuis 2000, certaines personnes ont acquis des biens immobiliers (je parle d'anciennes maisons de caractère partiellement ou totalement dans leur jus), profitant du boom immobilier et de l'envoler des prix, ces mêmes personnes se sont mises à rénover à moindre couts ces belles maisons, en pensant probablement les revendre avec une importante plus-value au bout de quelques années. S'improvisant ainsi à la fois rénovateur et MdB (petits spéculateurs immobilier en herbe). Le résultat est bien souvent un désastre, la maison a perdu tout son caractère, et le prix reste élevé par rapport à la qualité des travaux exécutés, et d'ailleurs dont souvent il restent les combles à aménager ou même les travaux à finir. Sans parler des dépendances qui n'ont jamais été exploité.
Comble de cette parodie généralisé, lorsque l'acquéreur demande au vendeur quel a été le montant des travaux à ce jour pour avoir effectué les dits travaux jusqu'à présent ; bien souvent, le vendeur prétends n'en avoir aucune idée puisqu'il a réalisé lui même et les travaux au coup par coup selon ses finances personnelles.
Lorsque l'acquéreur demande alors à combien le vendeur estime le cout des travaux pour finir de rénover la maison dans le même état d'esprit que le début de la rénovation en cours ; là encore le vendeur n'a aucune réponse, si ce n'est qu'il n'a pas budgetisé la fin des travaux, non plus.
Dans ce cas, je la joue casseur de prix, et je demande alors comment le vendeur à estimé le prix de vente de sa propore maison, et généralement l'AI se sent lui aussi très mal à l'aise.
Si cela ce n'est pas prendre les acquéreurs pour des .... alors c'est quoi ? Considérant que bien souvent, même l'achat d'une voiture neuve se budgetise dans les finances personnelles ou auprès de la banque (et pourtant une voiture coute 10 fois moins qu'une maison). Certains vendeurs essayent ainsi de faire croire à des acquéreurs potentiel qu'ils ont acheté une maison dans son jus, il y a moins de 10 ans, sur un simple coup de coeur pour se lancer dans des rénovations dont ils n'avaient pas estimé le montant supplémentaires pour rénover le dit bien ? Excusez-moi de ne pas être dupe à ce petit jeu, car au moment de la vente le vendeur en veux tout de mêm pour ses frais à minima, n'est-ce pas ? Et l'AI n'étant ici pas responsable de la situation acquièce tout de même le mandat de vente, sauf, qu'il ne s'avance pas ni auprès du vendeur (pour ne pas le vexer), ni auprès de l'acqueur (pour ne pas le faire fuir). |
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Posté - 06 juin 2009 : 11:53:58
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Posté - 06 juin 2009 : 11:56:42
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Posté - 06 juin 2009 : 12:02:01
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 13:04:46
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citation:
Laurent il faudrait vous relire, votre maison vous l'estimiez Ă 300 000 euros il y a peu de temps sur le fil dont vous nous mettez le lien
citation: Sinon, pour le prix de la maison, le côut total de construction, en passant par un architecte ou un constructeur, avec les mêmes qualités de matériaux, serait aujourd'hui je pense supérieur à 300 000 euros. Rien que le gros oeuvre, payé 270 000F (40 000 euros) à l'époque, doit en valoir le double aujourd'hui !
Vous l'auriez donc surestimée de 150 000 euros ?
Votre maison n'est pas banale et elle les vaut bien, il faudrait être fou pour la lâcher à moitié prix et vous êtes loin de l'être à moins que vous soyez entrain de péter un plomb 
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Édité par - gregor le 06 juin 2009 13:14:15 |
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 13:16:43
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par gregorVotre maison n'est pas banale et elle les vaut bien, il faudrait être fou pour la lâcher à moitié prix et vous êtes loin de l'être à moins que vous soyez entrain de péter un plomb C'est vous qui pétez un câble. N'oubliez pas. La machine immobilière ne peut marcher qu'avec du fric. Et le fric ce sont les acheteurs qui n'en ont pas, ou qu'ils ne veulent plus en mettre dans de l'immobilier. Et encore moins pour engraisser les agents immobiliers. C'est aussi simple que cela. L'argent a toujours été le nerf de la guerre.
Avant de hurler, faites une visite de la maison de Laurent et lisez ce qu'il en dit . Il en est fier et il a raison, il ne la lâcherait pas pour 150 000 euros, même avec ses ânes
Voici ce qu'il dit lui mĂŞme sur son fil :
citation: Le prix de tout ça ?
Terrain : acheté en 1995, 120 000F (18 300 euros) pour 610m2 constructibles plus 10 000m2 agricole attenant (proche banlieu de Clermont-Ferrand).
Maison : 1 000 000 de francs (150 000 euros) de travaux (entreprises et matériaux). La totalité fut emprunté sur 20 ans, à 4.9%, ce qui donne une mensualité de moins de 1000 euros.
Coût estimé des travaux fait en auto-construction : 300 000F (45 000 euros) au moins de travaux plus 135 000F de maitrise d'oeuvre, soit 1 435 000 F.
Aujourd'hui, vu la qualité de construction et les solutions techniques choisies, j'estime le coût de construction à 1400€/m2 pour l'étage de vie et 700€ pour l'étage technique. 140x1400+140x700= 300k€ de construction plus le prix du terrain.
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Édité par - gregor le 06 juin 2009 13:24:35 |
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 13:28:18
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par gregoril ne la lâcherait pas pour 150 000 euros, même avec ses ânes Les ânes, ce sont ceux qui achètent aujourd'hui. Dans six ou sept ans, le prix de revente sera divisé par 2.
Laurent Campdel n'a pas passé son temps comme vous devant son écran, il a beaucoup travaillé pour construire cette maison et le jour où il vendra sa maison 150 000 euros, son entourage devrait le faire mettre sous curatelle 
Le prix qu'il indique Ă savoir 1400 euros le M2 c'est tout Ă fait cela pour construire actuellement. |
Édité par - gregor le 06 juin 2009 13:34:20 |
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gregor
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Posté - 06 juin 2009 : 13:35:58
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par gregor
Laurent Campdel n'a pas passé son temps comme vous devant son écran,
Et vous faites quoi en ce moment ? Ne me dites pas que vous êtes en train d'empiler les parpaings pour votre future résidence secondaire.
Pour moi c'est comme Laurent Campedel, c'est fait  |
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80
Posté - 06 juin 2009 : 13:53:49
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