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seborga
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61
 Posté - 06 mars 2010 : 09:04:14
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La situation qu'Henri06 cherche à résoudre est :
citation: Pour rappel, à la suite de l'EDL, nous avons comme seule remarque: "1 clé de BAL à refaire" et rien concernant la peinture blanche de la chambre de notre fille et encore moins sur la peinture colorée du salon.
Or aujourd'hui nous venons d'apprendre par l'agence, que notre caution sera débitée de la repeinte en blanc du salon comme le souhaitait le propriétaire. L'agence partant du principe que le bail mentionne dans l'un de ses articles que "tout changement doit être validé par le propriétaire"
L'état des lieux de sortie qui ne mentionne que la clé manquante et le fait qu'il n'y a aucune trace écrite d'autorisation ou d'interdiction par le propriétaire de changer les couleurs sont des éléments nécessaires et suffisants pour démontrer quHenri06 ne doit que la clé. Un changement de couleur n'est pas une transformation imposant l'accord préalable écrit du propriétaire.
L'agence ne connait pas la loi, ne sait pas l'appliquer ou se moque d'Henri06... ou profite d'Henri06 qui fait sans doute partie de ces gens qui savent payer, qui peuvent payer !
Le coup de l'adresse du propriétaire figurant sur le bail reste pour moi un grand mystère car nombreux sont ceux qui expliquent que la loi est claire et que l'adresse doit être écrite sur le bail mais la grande majorité des baux conclus avec agence n'ont pas l'adresse du propriétaire au motif qu'il se domicilie à l'agence pour l'exécution du bail... Aller au cadastre, plus ça va et moins on obtient ce type d'information. La copie de l'avis de taxe foncière en justificatif de la TEOM, là je suis formel... la loi n'impose que de pouvoir regarder ce document chez l'agence dans le mois qui suit l'établissement du décompte. Le décompte est à faire sous l'entière responsabilité du bailleur ou de son mandataire. C'est à dire que cela permet au locataire d'avoir de quoi dénoncer les écarts entre le décompte et les pièces qu'il a pu consulter. Même s'il y a plein de "bien pensant" qui disent qu'il faut produire les copies avec le décompte.... on ne m'ôtera pas de l'idée que ce n'est pas "bien pensant du tout".
Pour que les LRAR dHenri06 aient du poids, il faut les adresser à XXXX (nom pou raison sociale du propriétaire) chez l'agence.
L'agence joue le dialogue de sourd et na pas pris une seule minute en compte la dernière LRAR dHenri06. Elle a piqué les sous et y a ajouté des frais illégaux... Se gêne pas !
Et il faut absolument suivre le dernier conseil de Ribouldingue... Le problème, maintenant n'est pas l'absence de justificatif (sauf pour la clé... ne pas l'oublier celle-là , sans justificatif... plus de clé à payer pour Henri06). Le problème c'est que les mentions sur l'état des lieux de sortie n'indiquent nullement que des murs sont dégradés... Alors, les repeindre en blanc... c'est le seul choix du propriétaire c'est pas opposable au locataire qui a laissé des murs d'une autre couleur mais en état irréprochable.
Je pense comme Ribouldingue, il faut directement frapper fort et aller au tribunal car j'ai une forte impression que l'agence a missionné réellement quelqu'un pour tout repeindre en blanc et que le propriétaire refuse de payer au motif que ce n'est pas lui qui a donné l'ordre de repeindre... A mon avis, là , il y a bien eu le travail de fait... D'où le côté psychorigide de l'agence, d'où son art de ne pas répondre dans la cible des questions dHenri06.
Il faut y aller et être très attentif aux arguments à avancer. Il faut rester dans son propre problème et ne surtout pas entrer dans le "débat de l'agence"... Le problème est une imputation alors qu'il n'y a pas de dégradation. Le problème n'est pas un engagement verbal lors d'une pré-visite, le problème n'est pas la couleur, le problème n'est pas que le propriétaire veut du blanc, le problème est encore moins que la remise en blanc a été faite si elle a été faite (et je crains qu'elle a été faite).
La couleur n'est pas une dégradation. Les couleurs non courantes ne sont pas une dégradation même s'il y a eu certains jugements qui ont ainsi considéré la chose. Même si ces jugements sont allés jusqu'en Cassation, à ma connaissance, ils n'ont pas fait jurisprudence car tous les jugements qui vont en cassation ne font pas jurisprudence. Cela dit tous les jugements, cassation ou pas, servent de repères pour instruire les dossiers, pour aider les avocats à fonder leurs plaidoyers et pour aider les juges à trancher. |
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Ankou
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 62
Posté - 06 mars 2010 : 09:32:18
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D'accord bien entendu sur la philosophie générale du propos de seborga, avec un petit bémol, en ce qui concerne ceci:
citation: Initialement posté par seborga
Pour que les LRAR dHenri06 aient du poids, il faut les adresser à XXXX (nom pou raison sociale du propriétaire) chez l'agence.
l'INC donne clairement un process dans ce document: http://www.conso.net/bases/5_vos_dr...mplifiee.pdf , en page 3, que j'ai confirmé ci-dessus à nefer: en l'absence des coordonnées du propriétaire, la demande au greffe doit se faire au mandataire apparent du bailleur, donc à l'agence immobilière.
Surtout si celle-ci refuse de donner les coordonnées du bailleur!
Et entre nous, dans ce type d'affaire, je n'adresserais jamais à XXXX, même si le XXXX est forcément limité.
Il faut que l'AI supporte ses responsabilités. |
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63
 Posté - 06 mars 2010 : 10:04:17
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Ankou, je ne suis pas plus convaincu par votre référence en page 3:
L'indication n'est pas si claire. Elle ne fait référence a aucun dispositif légal, aucune jurisprudence, et n'assure nullement que la demande sera satisafaite.
Je ne vois pas bien comment le juge pourra, sollicité par la procédure de déclaration au greffe, juger un absent non assigné qui plus est. Il manque un pou plusieurs éléments dans la phrase de l'INC. |
Édité par - ribouldingue le 06 mars 2010 10:05:22 |
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Ankou
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64
Posté - 06 mars 2010 : 10:28:45
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ankou, je ne suis pas plus convaincu par votre référence en page 3:
Il faut le dire à l'INC
citation: Initialement posté par ribouldingue
L'indication n'est pas si claire. Le texte me semble au contraire très clair!
"Pour les demandes de remboursement d'un dépôt de garantie ....... Toutefois, si vous ne connaissez pas le nom du propriétaire, c'est l'agence qui sera assignée en tant que mandataire apparent du bailleur."
D'un point de vue purement français, je n'ai aucun doute sur la compréhension de ce paragraphe.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Elle ne fait référence a aucun dispositif légal, aucune jurisprudence, et n'assure nullement que la demande sera satisfaite.
Je suis d'accord sur ces 3 points, les juristes de ce site pourraient peut-être nous en dire plus.
Je devrais me rendre prochainement dans un TI, je ne manquerais pas de poser la question.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne vois pas bien comment le juge pourra, sollicité par la procédure de déclaration au greffe, juger un absent non assigné qui plus est. Il manque un pou plusieurs éléments dans la phrase de l'INC.
Vous n'avez pas bien compris le texte, me semble-t-il.
Dans le cas d'absence d'information sur l'identité du bailleur, le juge ne "jugera" pas un absent (le bailleur), mais l'agence immobilière, car c'est bien l'AI qui sera assignée et non le bailleur.
Quel manque voyez-vous?
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Posté - 06 mars 2010 : 12:27:00
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Ca je ne le comprendras pas. Pourquoi le locataire ne pourrait-il pas alors dans tous les cas assigner l'agence?
Soit il y a un texte de loi qui dit ca soit c'est de l'invention, c'est ca que je ne comprends pas, sinon le texte est techniquement parlant en effet compréhensible. |
Édité par - ribouldingue le 06 mars 2010 12:28:07 |
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Ankou
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66
Posté - 06 mars 2010 : 14:08:33
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca je ne le comprendras pas. Pourquoi le locataire ne pourrait-il pas alors dans tous les cas assigner l'agence?
Soit il y a un texte de loi qui dit ca soit c'est de l'invention, c'est ca que je ne comprends pas, sinon le texte est techniquement parlant en effet compréhensible.
Voir ici: http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=267 un article de notre hébergeur qui dit un peu la même chose (en moins précis que l'INC)  Il est de 2002, mais certainement toujours d'actualité.
La "déclaration au greffe"
"La procédure portant cette appellation simplifie le mode de saisine des tribunaux d'instance, compétents pour la plupart des litiges locatifs, et ce par rapport à la voie normale qui est celle de l'assignation délivrée par huissier : elle permet par une simple lettre adressée au greffe du tribunal, et sans avoir besoin de recourir à un avocat, d'obtenir la convocation du propriétaire ou de l'administrateur de biens qui le représente et un jugement réputé contradictoire, de surcroît prononcé en "dernier ressort" (et donc attaquable uniquement devant la Cour de cassation) jusqu'à un montant de 3.800 euros ! "
Si Universimmo nous lit, pourrait-il apporter la preuve de ce qu'il dit? Merci d'avance |
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Posté - 06 mars 2010 : 14:29:11
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Depuis le montant plafond est devenu 4.000 euros... (v. http://www.vos-droits.justice.gouv....50808n05.pdf )
En principe on doit faire convoquer l'agence et le propriétaire. Il se présentera ou se fera représenter mais au moins il est certain que la décision du juge lui sera opposable. Par ailleurs, le locataire ne doit pas ignorer l'identité de son propriétaire : elle doit figurer pour sa validité sur le bail, et tous les courriers et actes doivent être faits par le mandataire es qualités au nom de son mandant.
Le mandataire qui ne procède pas ainsi prend le risque d'être considéré comme engagé personnellement, et commet même un délit d'usurpation de la qualité de propriétaire, puis qu'il agit comme tel sans l'être.
Pour ne pas risquer les incidents de procédure, le locataire qui ne s'est pas fait communiquer l'identité du propriétaire et qui a quelques raisons de penser que l'agence n'est pas propriétaire elle-même, a intérêt à la sommer d'abord de communiquer l'identité et l'adresse du propriétaire (celui-ci peut avoir élu domicile chez son mandataire) et le faire convoquer en même temps que l'agence... |
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Posté - 06 mars 2010 : 16:02:19
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citation: Le mandataire qui ne procède pas ainsi prend le risque d'être considéré comme engagé personnellement, et commet même un délit d'usurpation de la qualité de propriétaire, puis qu'il agit comme tel sans l'être.[/quote)Avez-vous un fondement légal pour cette affirmation?
Ca aiderait beaucoup de personnes.
[quote]a intérêt à la sommer d'abord de communiquer l'identité et l'adresse du propriétaire (celui-ci peut avoir élu domicile chez son mandataire) Techniquement, c'est une sommation par huissier ou une simple sommation par courrier recommandé avec demande d'AR a l'agence? |
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Ankou
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Posté - 06 mars 2010 : 20:23:23
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
En principe on doit faire convoquer l'agence et le propriétaire. Il se présentera ou se fera représenter mais au moins il est certain que la décision du juge lui sera opposable.
Vous admettez donc que votre texte de 2002 devrait être modifié? (OK pour la limite, c'est une info largement diffusée)
Ce ne serait donc plus "ou", mais "et"?
Contrairement également à la fiche pratique de l'INC pourtant mise à jour en avril 2008?
Merci de nous informer, éventuellement en coordonnant avec l'INC, c'est une action de plus en plus utilisée, malheureusement devrais-je rajouter
Et de répondre à notre interrogation sur l'aspect légal de la chose.
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Posté - 08 mars 2010 : 09:38:23
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citation: Techniquement, c'est une sommation par huissier ou une simple sommation par courrier recommandé avec demande d'AR a l'agence?
C'est une sommation interpellative par huissier : ce dernier est censé revenir avec la réponse... Mais vu les frais, mieux vaut commencer par une lettre recommandée.
citation: Vous admettez donc que votre texte de 2002 devrait être modifié? (OK pour la limite, c'est une info largement diffusée)
9 fois sur 10 pour des litiges locatifs l'assignation ou la convocation par le greffe du mandataire suffit ; c'est particulièrement le cas en cours de bail, et c'était principalement le type de litiges visé dans l'article en question. En fin de bail les choses sont plus complexes : le propriétaire peut décider de ne pas relouer, ce qui rend le mandat de l'administrateur caduc, voire même de mettre un terme au mandat pour changer d'administrateur. Ces évènements ne peuvent être connus du locataire qui a intérêt à viser les deux pour éviter de perdre du temps...
Voilà ce qu'on peut dire pour être tout à fait précis, sachant que ni nous ni l'INC ne sont inexacts : c'est une question de stratégie judiciaire d'opportunité et non de légalité !
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Ankou
Contributeur vétéran
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71
Posté - 08 mars 2010 : 10:35:44
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Voilà ce qu'on peut dire pour être tout à fait précis, sachant que ni nous ni l'INC ne sont inexacts : c'est une question de stratégie judiciaire d'opportunité et non de légalité !
Merci pour ce point précis de la situation!
Il n'y a donc pas de texte indiquant un process déterminé sur le sujet.
Je dois rajouter avec ma petite expérience qu'il y a de plus en plus de telles dérives et qu'il serait temps aux juridictions concernées de condamner beaucoup plus sévèrement.
Par exemple en appliquant des DI très élevés ou/et une application stricte de l'article 700 du NCPC. |
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Henri06
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72
Posté - 08 mars 2010 : 14:57:48
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Bonjour à tous,
Point sur la situation, après avoir passé un appel auprès de l’agence Jeudi dernier et après avoir abordé les points suivants (ce qui résume bien je pense les différents élément du sujet) :
- Retrait des frais d’archivage (ne faisant pas partie des frais administratifs du bail)
- De l’application du bon montant du suivi de l’état des lieux de sortie
- Des justificatifs (devis/factures) des travaux effectués et de la clé
- De l’application du taux légal comme le stipule la loi en cas de dépassement des 2 mois pour la restitution du dépôt de garantie
- Qu’aucune information nous a été donné concernant la repeinte des murs avant même l’intervention d’un professionnel
- Que l’EDL E/S ne mentionnent en rien la couleur des murs et que seule la mention « BE » figure sur le document, en rappelant de ce fait que rien ne peut prouver que les mirs
- Mauvaise fois pour mauvaise fois (puisque la personne a abordé à nouveau le sujet), j’ai effectivement confirmé avoir téléphoné pour effectuer la demande concernant la peinture mais que d’après le bail, toute demande doit être effectuée par écrit et la réponse doit être également consignée par écrit ce qui par conséquent et au vue des événements, qu’un appel téléphonique ne peut prouver et n’a pas de valeur juridique dans le cas présent étant donné qu’aucune trace écrite existe concernant cette demande.
- Ce qui m’a permis d’enchaîner sur leur article écrit dans le bail mentionnant qu’aucune modification ne peut être apportée sans l’accord écrit du propriétaire (copié/collé quasi identique de l’article de loi du 6 Juillet 89), mais en rappelant la différence entre modification/aménagement et que les peintures étaient bien entendu considérées comme des aménagements aux yeux de la loi et non des modifications
- Et bien entendu, je n’ai pas manqué de leur demander les coordonnées du propriétaire à ce quoi il m’a été répondu, que l’agence n’avait pas à les fournir et que si ce dernier souhaitait passer par une agence c’était justement pour éviter d’être dérangé (fin de citation), a ce quoi j’ai moi répondu, que si certains propriétaires souhaitent passer par des agence immobilière/syndic c’était effectivement pour ce fait mais également pour leur permettre un allègement des charges administratives que représente l’établissement des quittances, du suivi des travaux en cas de besoin etc… De plus j’ai rappelé à la personne de se rapprocher de la loi Française pour confirmer le fait que la fourniture des coordonnées du propriétaire sur simple demande est bien une obligation… (coup de bluff en ce qui me concerne car je n’ai rien vu dans ce sens au travers des différents articles de loi mais pourtant validé par certains d’entre vous sur le forum et les différents topics…)
L’entretien s’est bien entendu terminé par une menace de régler le litige devant le Tribunal d’Instance en mentionnant bien entendu que le dossier était prêt à être envoyé avec AR au Greffe et que seul l’état des lieux de sortie suffisait presque pour résumer le conflit devant Mr le Juge... Il m’a donc été répondu que je n’avais à faire que ce que je souhaitai, ce que j’ai effectivement acquiescé auprès de la personne...
A la suite de cela, l’agence m’a stipulé qu’elle allait voir notamment concernant les pénalités de retard si sa hiérarchie l’autorisait à les verser (ce qui m’a permis une fois de plus, de lui rappeler que cela n’était pas du ressort de sa hiérarchie mais celui de la loi Française) et qu’elle nous rédigerai une lettre mentionnant les sujets abordés durant la conversation téléphonique qui s’est transformé en fin d’entretien en un monologue…
Résultat de cette intervention, des arguments fournis par la lettre avec AR et surtout suite aux conseils donnés sur ce forum, nous avons reçu une lettre aujourd’hui même avec AR cette fois, signée par la Principale de Gérance (la personne destinataire du courrier AR et de l’entretien téléphonique) et le Président de l’agence, faisant mention de ces différents points abordés (liste ci-dessus) qui fini par cette phrase :
« Néanmoins, votre état des lieux de sortie établi le xx décembre 2009, mentionne une peinture sur murs (séjour) en bon état sans précision de couleur. Devant l’aspect identique à votre entrée dans les lieux, nous considérons ne pas retenir les frais de réfection de peinture. » … soupir…
Cette lettre est bien entendu accompagnée d’un chèque de quelques 550 Euros correspondant au frais de repeinte, au frais d’archivage et surtout, aux 0.88€ d’intérêts « moratoires » basés sur le taux légal 2010… Mais jamais au grand jamais, l’agence n’a accepté ses tords. C’en est risible… et dramatique à la foi pour tous les clients de ces agences qui se font avoir si ces derniers ne cherchent pas plus loin que les dires de ces entreprises…
Voici donc comment se termine notre affaire qui aura valu de nombreuses heures de recherches sur ce forum, sur www.legifrance.gouv.fr, auprès de différentes connaissances ayant elle-aussi eu des incidents avec les agences immobilières (et qui plus est avec la notre qui est un grand groupe mais dont je tairai le nom, car nous sommes ici pour exposer les faits de cette profession qui ne sont pas toujours très louables sans faire de jeux de mot de mauvais goût…).
Par conséquent, je n’aurai pas l’occasion d’aller plus loin dans la démarche (ce qui n’est pas non plus sans me déplaire…) et par conséquent je ne serai pas en mesure de vous donner la démarche à suivre par rapport aux derniers sujets postés concernant l’assignation de l’agence et/ou du propriétaire devant les tribunaux…
Je tiens de ce fait à vous remercier vivement pour toute l’attention que vous avez porté à mon problème depuis début Janvier date à laquelle j’ai sollicité une aide au travers de ce forum. Cela m’a permis d’éclaircir de nombreux points sans lesquels le dénouement n’aurait peut être pas été le même… J’espère également que les 70 post et les 1300 lectures auront permis ou permettront d’aider d’autres personnes également en difficultés….
Etant donné les services apportés par ce forum, j’espère à mon tour pouvoir aider d’autres personnes tout comme vous l’avez tous fait au travers de vos connaissances et vos conseils. Merci donc une nouvelle fois et j’espère que les prochaines ne concerneront plus mon cas !
Cordialement,
Henri.
PS : Petite anecdote supplémentaire à cette affaire, la lettre adjointe au chèque de remboursement, ne mentionne pas la bonne adresse du bien loué (qui est situé à 5 kms du lieu dans lequel nous vivions) et bien entendu, aucun justificatif concernant les 5 Euros de clé n’a été fourni… Pour les 5 euros, ce sera mon cadeau de départ pour l’agence ! Le sérieux de cette agence aura été démontrée jusqu’au bout… !
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