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 Sujet  |
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wilsoph
Nouveau Membre
France
39 message(s)
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 Posté - 28 févr. 2010 : 11:14:07
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Bonjour à tous,
Je dois faire la régularisations des charges des locataires d'un immeuble de 8 logements (pas en copropriété).
Dans cet immeuble, il n'y a que 5 logements de loués.
* Pourriez vous me dire si je peux effectuer la régularisation des charges en fonctions des m2 de l'appartement au lieu des millièmes (que je ne dispose pas).
* Vu que tous les appartements ne sont pas loués, puis je diviser les charges aux seuls locatiares présents ?
* Que rentre t'il dans la régularisation des charges ? entretiens des communs, edf des communs, taxe ordures ménagères, et ???
* Un locataire a une fuite à son wc et me dit que la réparation est à ma charge... Pourriez vous me confirmer ? Ou s'arrête la responsabilité du propriétaire dans les travaux ?
* Un locataire me dit aussi que de l'air passe à sa porte et me dit de changer sa porte... qu'en pensez vous ? suis je contraint de le faire ou pas ?
Merci pour votre précieuse aide
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 Posté - 28 févr. 2010 : 15:36:32
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Wilsoph;
Ce n'est pas bien du tout.......
Vsoui semblez ignorer totalement la loi, et vous n'avez pas fait lemoindre briun de recherche soit sur le net soit sur ce site ou ce sujet est pourtant traité régullièrement.
Vous êtes en dépassement de ligne rouge vis a vis de vos locataires a qui vous n'avez pas indiqué la facon dont se fait le calacul de la quote-part de charges,
et de plus, vous ne le savez pas vous-même.
citation: * Pourriez vous me dire si je peux effectuer la régularisation des charges en fonctions des m2 de l'appartement au lieu des millièmes (que je ne dispose pas). Les millièmes n'existent pas, et les metres carrés carrez ne sont pas forcméent une base parfaite, puisque le locataire du 4eme utilise forcément plus l'électricté des parties communes, salit plsu l'esclaier et jouit d'une meilleure vue que celui du premier a m2 carrez didentiques.
A 50 m2 carrez identiques, un T3 avec deux chambres va plsu remplir la poubelle et salir les parties communes qu'un T1 bis de 50 m2.
Il vous faut donc:
1/ Créer uen clé de répartition, partant certes ddes m2 habitables, au pire carrez, faire de petites corrections, et créer des millièmes.
2/ Il faut affecter les 1000 millièmes a tous les appartements, puis communiquer cette grille de répartiion a vos locataires;
3/ Il faut garder en vue que certaiines charges vont se faire hors de ces millièmes, apr exempel l'eau si il y a des compteuirs ndividuels et l'abonnement eau si vous avez des sous-comteurs privatifs, mais que vous les faites relevé par la compahgnie (en ce cas, un logement = un compteur = une charge = 1/8 du total de ces 8 abonnements
4/ Vooir si la teom est indivicualisée auquel cas chacun paye sa TEOmindividualisée ou si la TEOM rentre dans les millièmes.
Dit autrement, vous vendez quelque chose a vos clients, mais vous ne savez pas quoi.
citation: Vu que tous les appartements ne sont pas loués, puis je diviser les charges aux seuls locatiares présents ? Non, il y en a une partie que voous allez payer vous bailleur.
Si il yn'y a pas de sous-compteur d'eau individuel vous allez meme payer eun partie de la conso d'eau pourtant consommée par les seuls 5 loués.
citation: * Que rentre t'il dans la régularisation des charges ? entretiens des communs, edf des communs, taxe ordures ménagères, et ??? Bailleur est un métier. Ne me dites pas que vous ignorez l'existence d'un décret sur les cahrges récuéprables. Si oui, il vous faut aller le lire d'urgence. Je mets le lien post suivant
citation: Un locataire a une fuite à son wc et me dit que la réparation est à ma charge... Pourriez vous me confirmer ? Ou s'arrête la responsabilité du propriétaire dans les travaux ?
Si lors de l'EDL d'entrée, i n'y avait pas de fuite, c'est à lui d'entretenir. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 28 févr. 2010 : 15:37:45
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wilsoph,
citation: * Pourriez vous me dire si je peux effectuer la régularisation des charges en fonctions des m2 de l'appartement au lieu des millièmes (que je ne dispose pas).
Vous devez respecter la répartition en tantièmes qui doit figurer sur le bail de chacun de locataires.
citation: Vu que tous les appartements ne sont pas loués, puis je diviser les charges aux seuls locatiares présents ?
Non. Le bailleur paie l'ensemble des charges et il peut récupérer sur ces locataires les charges réparties en tantièmes. Il lui restera donc le montant des charges des lots inoccupés qui resteront à sa charge.
citation: * Que rentre t'il dans la régularisation des charges ? entretiens des communs, edf des communs, taxe ordures ménagères, et ???
Pour une petite copro, eau des communs peut-être en plus ?
citation: * Un locataire a une fuite à son wc et me dit que la réparation est à ma charge... Pourriez vous me confirmer ? Ou s'arrête la responsabilité du propriétaire dans les travaux ?
Tout dépend quelle est la cause de la fuite. Pour cela il faut faire la recherche de la cause et regarder si cette réparaton incombe ou non au locataire sur le décret relatif aux réparations locatives
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100228
citation: * Un locataire me dit aussi que de l'air passe à sa porte et me dit de changer sa porte... qu'en pensez vous ? suis je contraint de le faire ou pas ?
Il pourrait être utile que vous vous rendiez sur place pour vous rendre compte de l'importance du problème.
PS : si vous êtes le propriétaire baileur de cet immeuble de 8 lots, je vous conseille de lire les quelques décrets et lois définissant les droits et devoirs des locataires et bailleurs. Vous les trouverez dans la collonne de gauche à la rubrique guide juridique.
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Posté - 28 févr. 2010 : 15:38:47
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citation: Un locataire me dit aussi que de l'air passe à sa porte et me dit de changer sa porte... qu'en pensez vous ? suis je contraint de le faire ou pas ?
Vous pouvez lui dire que vous avez aussi deux autres possibiltés, changer l'air ou changer le locataire;
Vous lui devez l'étanchéité a l'eau et uen fermeture, mais pas parfaite?. Le prix du loyer doit tenir compte de l'état des lieux. Apres, il est difficuile sur un forum ou le répondeur n'a devant lui qu'un clavier de dire si vous devez faire plus. |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
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4
Posté - 03 mars 2010 : 16:41:47
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Je profite de ce petit débat qui concerne la monopropriété.
j'ai été questionné par un ami locataire dans une mono d'une huitaine d'appts ,l'immeuble(centre-ville ancien) étant gèré par une petite agence.
Les compteurs d'eau sont relevés par le bailleur aux mêmes dates que la société en charge de la gestion de l'eau(à 2 ou 3 jours près).
Donc la période de répartition est la même que celle de facturation.
Pour 2009,il y a environ un tiers de la conso qui a été réparti aux tantièmes du fait de la différence entre les M3 facturés et le total des consommations relevés sur les compteurs individuels.Par rapport aux années précédentes la conso Gale est en forte augmentation.
A priori,il n'a pas été detecté de fuites sur les réseaux communs et ce n'est pas l'entretien qui va consommer 200M3.
Le gérant est-il fondé à répartir cette "surconsommation" aux tantièmes sur chaque locataire?
Vous noterez que le gérant continue son"enquête" et va faire procéder à une vérification des compteurs.Il semble qu'il ne veuille pas "lâcher l'affaire".
D'une façon générale et juridiquement parlant,je suppose qu'on peut raisonnablement imputer aux locataires un écart de 5 à 10 %.Qu'en pensez-vous?
Si cela dépasse,faut-il imputer la dépense au propriétaire? Peux-ton répartir la dépense entre le locataire et le propriétaire?
Merci d'avance aux "pros" de la gestion locative. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 04 mars 2010 : 15:11:19
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Sparte,
Donc, dans cette monopropriété de 8 lots, le 1/3 de la consommation d'eau de l'immeuble correspond à la consommation des communs. L'eau est utilisée pour l'entretien de ces communs ; l'est-elle pour arroser les espaces verts, pour nettoyer les voitures ?
Si ce n'est pas le cas, c'est obligatoirement qu'il y a une fuite quelque part au-delà du compteur. En effet, on peut difficilement imaginer que plusieurs sous-compteurs dysfonctionnent en même temps. Or, si un seul sous-compteur ne fonctionnait pas correctement, il ne pourrait à lui seul expliquer la différence.
La priorité est donc là de trouver la cause du problème.
Après, si l'eau des communs est utilisée de la même façon qu'à l'exercice précédent, il ne me paraît pas légitime de faire payer aux locataires plus que ce qu'ils avaient déjà payé l'année précédente.
Il existe un contrat entre le bailleur et la société d'eau, ce n'est pas au locataire de payer si une fuite est mise en évidence après compteur, ce qui semble être le cas ici, c'est au bailleur de prendre en charge le surcoût de la surconsommation d'eau et le prix des réparations.
En ayant vérifié bien entendu qu'il n'y a pas eu d'erreur sur le relevé de compteur général, et que la valeur prise l'année dernière était une vraie valeur relevée et non pas une estimation comme c'est parfois fait. |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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Posté - 04 mars 2010 : 17:48:37
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Merci d'avoir pris le temps de me répondre.
Cordialement
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