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tau
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 Posté - 17 avr. 2010 : 10:46:42
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Bonjour,
Je quitte le logement dans lequel je suis en location dans 2 mois. Je paye actuellement 815 € / mois réparti en 650 € + 165 € de charges. Or je viens de voir l'annonce passée par les notaires pour rechercher un nouveau locataire, et le nouveau loyer indiqué est de 775 € / mois réparti en 630 € + 145 € de charges.
Question : s'ils baissent le loyer pour revenir au niveau du marché, pourquoi ne l'ont-ils pas fait alors que j'étais locataire ? Par ailleurs je ne comprends pas comment ils peuvent mettre des charges inférieures puisque les 165 € que je paye chaque mois correspondent à des frais réels mis à jour depuis le 1er janvier 2009. Ont-ils le droit ?
Enfin depuis quelque temps je me pose sérieusement le question de réalité des charges : je paye 165 € par mois pour un T3 de 60 m2 au 3ème étage avec ascenseur, sans standing particulier (ni concierge) et les charges ne comprennent pas l'électricité ni le gaz. Je ne vois pas ce qui justifie ce montant sachant qu'on m'a signalé un appartement de 100 m2 dans le même quartier avec les mêmes prestations présentant 105€ de charges par mois. Sur les 4 ans de location, je n'ai eu qu'une seule fois le relevé des charges qui ne comprenait que des montants globaux (4000€ de petites réparation, 2500€ de nettoyage...) qu'il est difficile de contester. Je sais que je peux demander l'accès aux factures détaillées dans le mois qui suit la régularisation, mais pensez-vous que je puisse les demander en dehors de ce cadre et pour les 4 années précédentes ?
Merci d'avance de vos réponses éclairées.
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maoyann
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Posté - 17 avr. 2010 : 12:24:52
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Bonjour,
citation: Question : s'ils baissent le loyer pour revenir au niveau du marché, pourquoi ne l'ont-ils pas fait alors que j'étais locataire ?
Parce qu'ils n'avaient pas à le faire. j'imagine que votre loyer a subi l'indexation qui était prévue au contrat de bail.
citation: Par ailleurs je ne comprends pas comment ils peuvent mettre des charges inférieures puisque les 165 € que je paye chaque mois correspondent à des frais réels mis à jour depuis le 1er janvier 2009. Ont-ils le droit ?
En effet, ce n'est pas réglo de leur part. Si vos charges effectives sont bien de 165 euros / mois, ils auraient du laisser un montant de provisions identiques. Sauf s'ils estiment que certaines des charges que vous payez et qui sont individualisées sont particulièrement élevées de votre fait.
Ex : vous payez l'eau et il y a des sous-compteurs et au fil du temps votre famille s'est agrandie et vous vivez à 4 alors qu'ils imaginent plutôt louer à un couple sans enfant, ces charges pourraient être moins élevées du fait du plus faible nombre d'occupants.
L'autre possibilité est que pour attirer le chaland, ils estiment les charges de façon un peu plus basse.
citation: Je sais que je peux demander l'accès aux factures détaillées dans le mois qui suit la régularisation, mais pensez-vous que je puisse les demander en dehors de ce cadre et pour les 4 années précédentes ?
Toute provision de charges non justifiée peut être réclamée.
Vous pouvez revenir sur les 5 dernières années de charges.
N'hésitez surtout pas en faire la demande.
J'ai un peu de mal à comprendre pourquoi vous dites d'un côté :
citation: puisque les 165 € que je paye chaque mois correspondent à des frais réels mis à jour depuis le 1er janvier 2009
Et de l'autre :
citation: Sur les 4 ans de location, je n'ai eu qu'une seule fois le relevé des charges qui ne comprenait que des montants globaux
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 Posté - 17 avr. 2010 : 12:28:10
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Il est en effet urgent que vous demandiez la régularisation de vos charges, et de voir les justificatifs le cas échéant. |
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tau
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Posté - 17 avr. 2010 : 12:52:57
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La famille s'est en effet agrandie, ce qui pourrait expliquer comme vous le dites la revue Ă la baisse.
Concernant le détail des charges, je vais le demander mais j'avais lu dans un article de loi qu'ils n'étaient pas tenus de me le fournir (sauf durant le mois suivant la régularisation annuelle). Etes-vous certain qu'ils doivent me les fournir ? Je compte demander les factures détaillées de chacune des travaux, le montant global me semblant exhorbitant.
Selon vous, que pensez-vous du montant des charges mensuelles (eau froide + nettoyage parties communes + poubelles + contrat de maintenance ascenseur). Ne les trouvez-vous pas sur-évaluée ?
"puisque les 165 € que je paye chaque mois correspondent à des frais réels mis à jour depuis le 1er janvier 2009"
=> cela correspond à la seule fois où j'ai obtenu un détail (même grossier) des charges annuelles, d'où :
"Sur les 4 ans de location, je n'ai eu qu'une seule fois le relevé des charges qui ne comprenait que des montants globaux" |
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Posté - 17 avr. 2010 : 13:32:41
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La famille s'est en effet agrandie, ce qui pourrait expliquer comme vous le dites la revue Ă la baisse. Aucun lien.
citation: Concernant le détail des charges, je vais le demander mais j'avais lu dans un article de loi qu'ils n'étaient pas tenus de me le fournir (sauf durant le mois suivant la régularisation annuelle). Rapportez nous cet article de loi, ca nous intéresserait mais je n'y crois pas.
citation: Etes-vous certain qu'ils doivent me les fournir ? oui.
citation: Je compte demander les factures détaillées de chacune des travaux, le montant global me semblant exhorbitant. Vous n'avez pas a payer de travaux, juste de l'entretien.
Le bailleur ne vous doit pas forcément les factures et encore moins détaillées mais une justyification des dépenses.
citation: Selon vous, que pensez-vous du montant des charges mensuelles (eau froide + nettoyage parties communes + poubelles + contrat de maintenance ascenseur). Ne les trouvez-vous pas sur-évaluée ? Avec des si... Ca ne sert a rien de discuter sur des suppositions.
Attendez les justifications.
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Édité par - ribouldingue le 17 avr. 2010 14:41:31 |
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tau
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Posté - 17 avr. 2010 : 14:45:53
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Voici l'extrait de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20080407)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Par ailleurs comme je le précisais, je ne vois pas l'intérêt de demander la justification des charges si je n'en ai pas les détails : s'il s'agit de frais globaux, je ne pourrais savoir si c'est justifié ou non (par exemple 4000 € d'"entretien et petites réparations au sous-sol"). Donc si le bailleur n'est pas obligé de me donner l'ensemble des factures, je n'ai aucun moyen de contester le montant des charges... |
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Posté - 17 avr. 2010 : 14:56:48
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C'est pas ca la question.
Vosu avez payé 165 euros par mois, non pas de charges, mais de provisions.
Ces 165 euros correspondent ils exactement a vos charges, ou pas? |
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tau
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Posté - 17 avr. 2010 : 15:38:34
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Oui certes, je vais bien évidemment demander le justificatif 2009 pour vérifier si les 165 € correspondent bien aux frais réels. Mais j'aimerais également creuser en détail les frais donnant lieu à ces charges depuis mon entrée dans ls lieux, car en comparaison avec d'autres biens similaires et après divers échos (notamment d'un professionnel en agence), il semblerait que ce montant de charges (145 € les 3 premières années, puis 165 € depuis janvier 2009) soit réellement exorbitant, sachant qu'il ne comprend pas les dépenses d'energie. |
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b1091183
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Posté - 17 avr. 2010 : 17:42:32
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Lorsque vous allez quitter cet appartement, vous aurez un arrêté de compte qui teindra compte de la régularisation sur charge de 2009, dans ce cas demander à consulter les justificatifs.
Concernant les charges 2008, 2007... vous auriez du faire valoir votre droit pour voir les justificatifs lors des régularisations annuelles.
Concernant le prix des charges, cela ne sert Ă rien de partir dans tous les sens attendez de voir les justificatifs.
Pour le prix du loyer le bailleur fait ce qu'il veut. |
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Posté - 17 avr. 2010 : 19:19:28
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Tau, il n'y a AUCUNE chance que les provisions soient égales aux charges..... au centime près, ce serait du délire, surtout deux années de suite.
Je crois que la question n'est pas de savoir si 165 c'est beaucoup ou pas, ca n'a AUCUN intérêt, la question est de savoir combien vous allez payer réellemment, car pour l'instant vous ne savez absolument pas ce que vous avez payé de CHARGES.
Vous n'avez payé que des PROVISIONS..... |
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Posté - 17 avr. 2010 : 19:21:02
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citation: je vais bien Ă©videmment demander le justificatif 2009
<== Relisez SVP. NON!!!
Pas 2009, mis toutes les années pour lesquelles vous n'avez pas demandé la régularisation.
Si vous jouez au pigeon, avec l'agence, il y a un chasseur.... |
Édité par - ribouldingue le 18 avr. 2010 07:31:00 |
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tau
Nouveau Membre
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Posté - 18 avr. 2010 : 10:12:57
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Je précise : les notaires m'ont déjà fait parvenir en décembre 2007 et en décembre 2008 (mais pas en 2005, 2006 et 2009) une lettre précisant le décompte des charges et leur régularisation conséquente. En 2008 y était joint "pour information" l'état de répartition des charges pour l'immeuble, avec les montants globaux et la répartition par tantièmes.
La régularisation a donc bien été effectuée à 2 reprises (mais pour les autres années vous avez raison, il faut que je la demande), mais je n'ai jamais demandé les justificatifs précis. Ainsi d'après ces documents, les charges réelles ont bien été de l'ordre de 145 € en 2007 (j'ai été remboursé d'une trentaine d'euros sur l'année) et de 165 € sur 2008 (j'ai dû verser 200 € supplémentaires et les provisions ont été portées à 165€ depuis lors). Les "frais réels" confirment donc d'après ces documents le montant des provisions, mais ils me semblent encore une fois totalement exorbitants, d'où ma demande de factures détaillées... |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 18 avr. 2010 : 11:07:55
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Ribouldingue,
Je reviens sur un truc que j'ai Ă©crit et qui vous semble faux.
citation: citation: La famille s'est en effet agrandie, ce qui pourrait expliquer comme vous le dites la revue Ă la baisse. Aucun lien.
Je reprends l'exemple que j'ai cité plus haut.
Il y a une seule facture d'eau avec un compteur pour la copropriété et un sous-compteur par lot.
Admettons que Tau vive en couple avec 2 jeunes enfants donc beaucoup de bains, de lessives.
Si l'AI imagine que ce logement convient davantage à un couple et que c'est plutôt des couples qui postuleront, il peut estimer que les charges d'eau seront probablement un peu plus faibles et donc prévoir des provisions un peu inférieures.
Non ? |
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Posté - 18 avr. 2010 : 12:56:21
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En effet, mais pensez-vous que l'agence va baisser les charges d'eau parce qu'il est certain qu'il va louer a un couple sans enfant?
Pour ma part il est assez clair qu'il baisse artificiellement le montant mensuel total en sachant qu'il pourra se rattraper ala régul, et que ce coup-ci il va la demander, au contraire de ce qu'il a fait avec tau. |
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tau
Nouveau Membre
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Posté - 18 avr. 2010 : 13:27:35
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ribouldingue, cf mon message plus haut, le bailleur m'a bien demandé une régularisation en 2007 et 2008...
concernant la baisse des charges, même si en effet il est possible qu'ils estiment que l'appartement est pour un couple sans enfants comme le suggère maoyann, je pencherais aussi comme ribouldingue sur l'hypothèse du rattrapage à la régularisation...
bref, mon problème de montant de charges reste cependant entier (d'après des co-propriétaires, le syndic privilégierait une société de nettoyage particulière malgré les demandes de devis des co-propriétaires). Donc j'aimerais vraiment pouvoir mettre la main sur les factrues détaillées, mais à part pour 2009, je m'y prend visiblement trop tard pour les réclamer... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 avr. 2010 : 13:57:50
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en tant que locataire, vous avez le droit de demander l'accès aux justificatifs en faisant oart de votre demande à votre propriétaire dans le mois qui suit l'envoi de la régularisation
avez vous au moins reçu le relevé des dépenses de l'exercice concerné, vérifié le caractère récupérables des dépenses que le propriétaire vous impute(en comparant avec le décret de 87)? c'est le premier travail que doit accomplir le locataire lorsqu'il reçoit sa régularisation
et vous avez la possibilité de vous faire aider par l'ADIL ou une association de locataires
il ne sert à rien de dire"je trouve les provisions trop élévées" si vous n'avez pas contrôlé si la régularisation est exacte ou non |
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tau
Nouveau Membre
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Posté - 19 avr. 2010 : 15:28:49
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Pour confirmer l'hypothèse de ribouldingue, j'ai remis la main sur les factures d'eau en 2007 puis en 2008 (année qui a donné lieu à l'augmentation des charges de 145 à 165 €) :
Eau
2007 : 231
2008 : 203
Ce n'est donc clairement pas ce poste qui a justifié l'augmentation des charges, mais celui concernanant les charges sous-sol :
Charges sous-sol "entretien, petites réparations"
2007 : 540 (locataire) + 78 (propriétaire)
2008 : 844 (loc) + 440 (prop)
Hors je n'ai aucun détails sur ces dernières... Reste à voir ce qu'elles seront pour 2009, mais ce qui est clair c'est que riuen de justifie que les notaires aient baissé le niveau des charges sur l'annonce.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 19 avr. 2010 : 18:32:44
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comme l'a mentionné Ribouldingue, le bailleur sous-evalue ls charges pour attirer les clients et ensuite les faire payer sur base des frais reels. ca lui permet de louer plus cher de facon a rester sur le prix du marche (quand on considere loyer + provisions de charge) ...
pas tres fair-play ! il faudra que les locataires demandent bien le niveau reel des charges mais ils ne le font pratiquement jamais ! 
pour les charges, il faut regarder le decret des charges locatives, et les comparer avec les relevés du copropriétaire (votre bailleur) pour les années où vous etes resté dan sl'appartement. seule facon de verifier que les charges demandées sont bien locatives.
pas de secret: il faut avoir copie des documents produits par le syndic et les verifier ... |
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Baisse des charges au changement de locataire 
