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newcom
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 Posté - 01 mai 2010 : 19:29:54
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Bonjour Ă tous,
j'ai un projet personnel qui comporte la rénovation très lourde de 5 appartements et 2 maisons de ville en fond de cour.Ce projet est en plein centre d'une grosse agglo.
Je suis salarié et souhaite mener cette opèration comme une activité annexe.
Je souhaite d'une part,acheter, renover et vendre 6 logements en VEFA et Scellier (je reponds aux critères de la loi et de l'état du bâti avant et après travaux) et, d'autre part,acheter, rénover et conserver 1 pavillon pour moi en scellier .
La partie du projet (6 logts) destinée à la revente a un prix de revient d'environ 670 000euros ttc (tous frais confondus) pour une surface habitable de 304m2 et devrait pouvoir se vendre à environ 830 000euros ttc et me permettre de dégager une marge de 160 000 euros.
Le pavillon que je veux conserver pour défiscaliser en scellier a un prix de revient de 170 000euros ttc pour une surface habitable de 91 m2.
je me débrouille assez bien pour le montage technique du projet , par contre un vrai novice pour l'approche fiscale et juridique , c'est pourquoi j'aimerais avoir vos conseils.
A priori, je pensais monter une sci pour acheter, rénover et louer mon pavillon et monter une autre société (EURL, SCCV,...) pour acheter, rénover et vendre les 6 autres appartements.
Compte tenu de la fiscalité, quel type de société me permettra de limiter les impôts à verser pour la partie promotion, dans la mesure où je compte récupèrer les dividendes de la société, tout de suite?
Une Société Civile de Construction Vente peut elle être assujétie à l'impôt sur les sociétés?
Merci d'avance pour vos réactions, conseils et suggestions.
Bien Cordialement
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 02 mai 2010 : 05:07:20
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Bonjour Newcom,
Ton projet est ambitieux et demande des fonds important , pour un tel investissement je te conseille de bien te renseigner fiscalement ( conseiller )
Ce que tu projettes ( achat , rénovation ,revente ) est une activité de marchands de biens qui est bien défini dans son fonctionnement et qui permet à une structure juridique ( SARL ) de faire des achat , rénovation , revente sans payer les droits de mutation , ni plus value revente de mais qui en contre partie doit acquitter la TVA sur la marge dégagée.
Donc si tu projettes une telle opération , tu risques une requalification en marchand de biens basée sur le fait qu'il y a une intention spéculative dans ton projet ( c'est bien le cas )
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=35527
http://avocats.fr/space/franck.dema...da8bf0098195
Ta projet hormis cet aspect fiscal "mineur"  devra être irréprochable au niveau qualité de rénovation car si on se réfère à l'activité de marchand de biens , celui-ci fourni une garantie décennale sur les biens remis en état.
Renseigne toi bien sur ce risque car dans ton cas il est Ă©norme
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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newcom
Nouveau Membre
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 2
Posté - 02 mai 2010 : 10:53:24
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Bonjour Philippe er merci pour ta réponse.
Pour ce qui concerne l'aspect technique et couverture au niveau assurances,je pense avoir tout prévu, c'est un peu mon métier, d'ailleurs voici un bilan sommaire du projet pour La partie du projet (6 logts) destinée à la revente a un prix de revient d'environ 670 000euros ttc
.acquisition immeuble+frais:225 000ttc
.travaux:310 000ttc
.honoraires archi-be-cont.technique…. et frais divers dommage ouvrage,rc,cnr,gfa,frais financiers,..):68000ttc
. tva résiduelle: 67000ttc différence entre tva collectée au niveau des ventes et tva déjà versée
pour une surface habitable de 304m2, cela devrait pouvoir se vendre à environ 830 000euros ttc et me permettre de dégager une marge de 160 000 euros.
Comme tu peux le voir, il s'agit d'une rénovation lourde qui je pense est assimilable à de la construction neuve avec bien sûr toutes les garanties qui vont avec.
Reste que si cela était possible ? et malgré des lectures saines auxquelles je suis hermétique (mémento fiscal lefebvre), je ne comprends pas quels sont les impots qui seraient à payer sur la marge bénéficiaire de 160 000euros.
Dans le cas d'une sarl" marchand de biens", la fiscalité me parait claire : impôts sur la société, soit pour 160 000 de bénéf, taux réduit de 15%, puis 33.333%, ce qui fait un bénéfice net après imposition de 114 000euros.Et ensuite paiement de cotisations sociales (12.1% sur ces 114 000) et réintégration des 114 000 après abatt de 40% dans mes revenus imposable personnels avec un abatt forf. de 3050 euros ou prélévement libératoire de 18 %.ex taxe prof.et récupération partie csg déductible.
Bref Ă la sortie, il me reste en gros 50%, soit 80 000 sur les 160 000.
Il y clairement une intention speculative et c'est pourquoi je me posais la question de monter une SCCV dont c'est l'objet.
Dans le cas d’une SCCV réalisée entre mon épouse et moi-même, et d’un bénéfice de 160 000 euros, quelle somme sera prélevée par le fisc au travers des différents impots et taxes. A titre d’info, mes revenus imposables sont de 69 000 euros, et j’ai 2.5 parts.
Merci pour ton aide précieuse et bien matinale
bon WE
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doctor
Contributeur actif
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3
Posté - 02 mai 2010 : 18:04:18
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Bonjour, plusieurs remarques à la volée :
1) SCI : impossible car votre activité devient de facto commerciale
2) SCCV : impossible car la société doit avoir pour objet spécifique la construction d’immeubles en vue de la vente (art. 239 ter du CGI). Ce n'est pas votre cas.
3) Quand bien même, il est interdit à une SCCV de se placer sous le régime de l'IS
4) Le régime marchand de biens en tant que tel a disparu depuis le 11 mars 2010 (BOI N° 33 DU 15 MARS 2010)
5) Vous devez choisir une structure commerciale (EI, EURL, SAS, SARL, SNC)
6) Ce choix dépendra essentiellement de 4 paramètres
- associé(s) ?
- régime social
- régime fiscal
- étendue de la responsabilité
Les réponses dépendent elles-mêmes de votre configuration familiale, professionnelle, financière et de vos projets futurs.
Je vous invite à consulter un avocat spécialiste du droit des sociétés et du droit fiscal car le choix, plus complexe qu'il n'y paraît, requerra la réalisation de simulations chiffrées. Une mauvaise option vous fera perdre infiniment plus que le coût d'une consultation et d'une étude.
Bon dimanche. |
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newcom
Nouveau Membre
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4
Posté - 02 mai 2010 : 20:15:53
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bonjour doctor et merci pour ta réponse.
Je compte bien sûr rencontrer un avocat spécialisé, mais je ne sais pas optimiser ce type de rencontre sans avoir un minimum d'infos, d'où mes questions.
Pour réagir à ta réponse:
-je ferai ce projet seul ou avec mon épouse, pas d'autre associé.
-je suis déjà salarié et n'ai besoin d'aucun régime social particulier,
-étendue de la responsabilité: je suis prêt à prendre le risque d'une SCCV
-RĂ©gime fiscal: ?
Par contre je compléte en te disant que :
*la rénovation de mes logements répondra à l'article 257.7 du CGI et sera donc assimilable à la production d'immeubles neufs.
* SCCV : Possible car la société aura pour objet spécifique la construction d’immeubles en vue de la vente (art. 239 ter du CGI). Ce qui sera le cas.(sauf pour 1 logt que je ferai avec une autre structure type sci)
merci de me dire ce que tu en penses
bonne soirée |
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doctor
Contributeur actif
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5
Posté - 02 mai 2010 : 20:39:07
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Attention, même si l’administration adopte une position plus souple quant à la définition même de l’opération de construction (pour permettre l’application de l’article 239 ter du C.G.I. qui caractérise les SCCV), certaines conditions doivent être remplies.
L’administration fiscale a admis, il est vrai l’assimilation des opérations de restauration, de rénovation, de surélévation et de reconstruction de l’immeuble à des opérations de construction dés l’instant où elles ont nécessité la délivrance d’un permis de construire et que les travaux sont très importants.
Tel est le cas lorsque les travaux effectués au sein d’un bâtiment emportent la destruction totale des structures internes de l’immeuble. Ainsi, aux constructions s’assimilent les travaux de démolition complète suivie de la reconstruction de l’immeuble, des modifications apportées aux gros œuvre, des transformations en vue de l’affectation à l’habitation ou des travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs.
Mais une restructuration partielle de l’immeuble sans modification de la structure interne ne sera pas considérée comme des travaux de construction. Donc SCCV impossible dans ces conditions.
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 02 mai 2010 : 20:44:02
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Cela dit, si vous considérez avoir le droit de vous placer sous la législation fiscale des SCCV, je n'en vois pas, en l'espèce, l'intérêt.
Il n'y a avantage (encore que ...) que pour les professionnels qui détiennent les parts d'une SCCV par l'intermédiaire d'une structure commerciale fiscalement opaque.
Si vous détenez les parts en direct, vos revenus (BIC) seront taxés à hauteur de 65% environ (cotisations sociales si les organismes s'en mêlent, tranche marginale 40% + prélèvements sociaux à 12,1%). |
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newcom
Nouveau Membre
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Posté - 02 mai 2010 : 20:58:13
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vraiment désolé pour mon ignorance, mais comment faites vous pour déterminer que mes revenus (BIC) seront taxés à hauteur de 65% , en SCCV?
par ailleurs, si je monte une sarl, est que le raisonnement suivant est juste :Dans le cas d'une sarl" marchand de biens", la fiscalité me parait claire : impôts sur la société, soit pour 160 000 de bénéf, taux réduit de 15%, puis 33.333%, ce qui fait un bénéfice net après imposition de 114 000euros.Et ensuite paiement de cotisations sociales (12.1% sur ces 114 000) et réintégration des 114 000 après abatt de 40% dans mes revenus imposable personnels avec un abatt forf. de 3050 euros ou prélévement libératoire de 18 %.ex taxe prof.et récupération partie csg déductible.
Bref Ă la sortie, il me reste en gros 50%, soit 80 000 sur les 160 000.
merci encore pour vos conseils |
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 02 mai 2010 : 21:03:52
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65% = charges sociales (théoriquement) + partiellement 40% (TMI) sur le solde + 12,1% de prélèvements sociaux sur le même solde.
Quant à votre simulation réalisée dans le cadre de l'IS, elle n'est valable que dans l'absolu. Dans la réalité, toute la subtilité consiste à profiter de la richesse dégagée par le véhicule juridique sans prélever de dividendes. |
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newcom
Nouveau Membre
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9
 Posté - 02 mai 2010 : 21:44:36
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je suis une vraie galère pour vous mais je me coucherai moins bête grace à vous.:
qu'entendez vous par charges sociales?
Je ne savais pas que les bic étaient soumis aux prélévement sociaux de 12.1% ( merci de l'info, je comprends mieux...)
avez vous des exemples de ce qui peut être fait pour profiter de la richesse dégagée par le véhicule juridique sans prélever de dividendes. ?
promis, je vous laisse après.
MERCI encore |
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doctor
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10
Posté - 02 mai 2010 : 21:53:57
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qu'entendez vous par charges sociales?
Toute activité économique exercée à titre professionnel par une personne physique est assujettie aux cotisations sociales (on peut toujours essayer de passer à travers mais le risque demeure)
avez vous des exemples de ce qui peut être fait pour profiter de la richesse dégagée par le véhicule juridique sans prélever de dividendes. ?
Là on sort du cadre bénévole et coopératif propre aux forums ... |
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newcom
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11
Posté - 02 mai 2010 : 21:59:16
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