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 Posté - 16 juin 2010 : 14:56:43
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citation: On en peut qu'etre ahuri du manque de cette information détailéle pour le vote habituel du refus du compte séparé.
Les copropriétaires à qui on demande de voter la dispense ne demandent pas pourquoi avant de la voter ? Le manque d'information ne trouve-t-il pas sa source dans le manque de curiosité ? |
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GĂ©dehem
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 142
Posté - 16 juin 2010 : 19:01:16
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RĂ©dac UI, attention au lance-flamme !!
Vous abordez le terrain miné de la bêtise ignorance des copropriétaires, qui est effectivement un vrai problème, que les quelques réformettes annoncées ne va pas modifier ....
Lorsque le syndic annonce "plus 15% d'honoraires" pour le compte séparé, combien posent la question du motif de ce supplément ?
Comme pour les honraires gestion courante, les copropriétaires dans leur grande majorité n'ont un oeil que sur le chiffre en bas, chiffrage tiré vers le bas puisqu'il est seul déterminant, sans regarder ce qu'il recouvre comme prestations !
Le reste, tout le reste, leur passe par dessus la tĂŞte ! |
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lonchamps
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143
 Posté - 26 juin 2010 : 15:48:11
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Suite a votre article excellent sur le rachat de URBANIA par TAPIE, il est exact de constater qu'en tant que client URBANIA , il va falloir que je remercie les banques de ne pas utiliser l'autorisation de fusion des comptes signée par les URBANIA et donnée en garantie aux banques pour des opérations privées, bravo!!!
Et la loi HOGUET ?
A quand des mises en examen |
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air jordan
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France
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144
Posté - 26 juin 2010 : 23:10:42
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citation: Initialement posté par lonchamps
il va falloir que je remercie les banques de ne pas utiliser l'autorisation de fusion des comptes signée par les URBANIA et donnée en garantie aux banques pour des opérations privées, bravo!!!
ce que vous avancez est tres grave
quelles sont vos sources ? |
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alex41
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145
Posté - 28 juin 2010 : 12:34:06
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J'espère que l'information donnée par Universimmo selon laquelle Monsieur Tapie rachèterait Urbania est folklorique.
Dans le cas contraire, la réputation exécrable de la profession jointe à celle de l'individu concerné va encore un peu plus enfoncer cette profession dans les profondeurs du classement !!
Au secours ! |
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146
Posté - 28 juin 2010 : 13:09:06
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Alex41
citation: Posté - 28 juin 2010 : 12:34:06
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J'espère que l'information donnée par Universimmo selon laquelle Monsieur Tapie rachèterait Urbania est folklorique.
Dans le cas contraire, la réputation exécrable de la profession jointe à celle de l'individu concerné va encore un peu plus enfoncer cette profession dans les profondeurs du classement !!
Au secours !
UI ne fait "que reprendre" et ce n'est pas péjoratif, comme indiqué dans sa brève, une info de La tribune reprise par ailleurs sur le net
citation: Bernard Tapie sauveur d’Urbania ? 25/6/2010
Le quotidien La Tribune croit savoir que l'homme d'affaires Bernard Tapie serait prêt à participer à hauteur de 30 millions d'euros au tour de table qu'envisage de monter Philippe Nguyen, le président d’Investors of Private Equity (IPE), le fonds d’investissement qui souhaite organiser le sauvetage de l’administrateur de biens Urbania, n°2 ou 3 de la gestion immobilière en France, apparemment en grandes difficultés financières et sous le coup d’une enquête du parquet de Paris, après une plainte pour abus de confiance d'un de ses banquiers, la Société Générale. Le 15 juin, le fonds IPE annonçait être entré en "négociations exclusives" avec le groupe.
D’après les informations de La Tribune, "la reprise n’est pas finalisée mais pourrait l’être la semaine prochaine", avec la levée de 100 millions d'euros que le président d’IPE se serait engagé à réunir.
La question reste de savoir si une telle mise de fonds, compatible avec la valeur de l'entreprise, sera suffisante alors qu'on parle d'un passif total de 500 millions d’euros à l'égard des banques, la Société Générale, mais aussi Monte Paschi Banque, Fortis et la Banque Française, à hauteur respectivement, de 240, 78, 25 et 65 millions d’euros ! Ces banques se contenteront-elles de recevoir en échange de leurs créances 210 millions d’obligations convertibles comme croit savoir La Tribune ? Et ce pour renoncer à prélever sur les comptes des mandants - loyers encaissés pour compte des clients de gestion locative et surtout trésoreries des copropriétés - les sommes qu’Urbania avait "placées" dans ses propres affaires.
Cette information en elle-même est inquiétante, car elle prouve "en creux" que ces fonds ne sont pas "sanctuarisés" comme cela a été dit, et qu'il faut que les banques se fassent violence pour ne pas les saisir dans le cadre du recouvrement de leur créance ! Cette information laisse aussi penser que peu d'espoirs sont fondés sur la mise en jeu de la garantie financière , le garant du groupe, le Groupement français de caution, n'ayant probablement pas comme il est soupçonné depuis longtemps la surface financière suffisante pour couvrir un sinistre d'une telle ampleur...
La diffusion de ces informations n'est probablement pas étrangère au calendrier : le premier juillet a lieu l'appel des provisions pour le 3ème trimestre, qui doit reconstituer la trésorerie des copropriétés ; on saura vers le milieu du mois s'il ne s'agissait que de gagner du temps en rassurant la clientèle (la direction du groupe Urbania s'est empressée de faire connaître la bonne nouvelle de ses équipes et ses clients) ou si l'on s'oriente vers une solution durable.
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JPM
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147
Posté - 28 juin 2010 : 14:12:24
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Il faut décrire le tableau dans tous ses détails :
La garantie financière donnée à un administrateur de biens est couverte, en cas de sinistre affectant le garant lui-même, par le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages. Cela est prévu par l'article R 421-24-3 7° du Code des assurances. C'est une disposition qu'il conviendrait d'étudier sérieusement.
Par ailleurs il faut rappeler que les garants peuvent être des établissements de crédit agréés en France ou dans les autres états-membres de la CE ou parties à l'accord sur l'Espace économique européen.
Les établissements de crédit sont définis par l'article L 511-9 du Code monétaire.
Reste à savoir s'il existe dans la pratique une instance quelconque ayant qualité pour intervenir lorqu'il paraît évident qu'un établissement de crédit répondant aux critères légaux, mais dont la taille est manifestement insuffisante, ne peut accorder sa garantie à des groupes importants. Il existe à cet égard des règles prudentielles, comme pour les assureurs. Qui assure le contrôle de leur respect ? Dans quelles conditions ? Existe-t-il un mécanisme préventif ? Ou faut-il, comme pour les femmes battues, conseiller de ne se présenter qu'au premier sang ?
A propos du problème simplissime de l'établissement d'une liste des documents à présenter par les syndics, professionnels ou non, pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé, j'ai interrogé la Fédération bancaire française. Il m'a été répondu, fort aimablement, qu'elle ne pouvait intervenir que sur demande de la Commission de la copropriété, par exemple. 
J'avais joint à ma suggestion trois listes relativement discordantes. Deux exigeaient notamment une attestation du caractère définitif de la décision de l'assemblée désignant de syndic 
Il est évident qu'un tel document ne peut être établi au mieux que trois mois après la tenue de l'assemblée . Dans la pratique, c'est dans la quinzaine suivant la tenue de l'assemblée, que le syndic doit déposer le dossier.
Je passe sur d'autres insuffisances ou exigences inappropriées.
Sur la qualité du premier repreneur signalé par la rumeur médiatique, on ne peut que partager les soucis de l'ARC.
Sur celle de M. Tapie, l'un des soucis de l'ARC (ce n'est pas un professionnel) apparaît à nouveau. Sans en tirer des conclusions excessives, il faut objectivement mettre à son crédit un joli succes judiciaire dans ses démélés avec le Crédit Lyonnais.
Certains syndicats de copropriétaires, englués dans d'effarants litiges remontant à dix et vingt ans, voire plus, auraient bien besoin de syndics aussi obstinés et judicieusement assistés.
Il n'empêche que M. Tapie n'est sans doute pas le syndic idéal. Au demeurant, il n'est pas certain du tout qu'il veuille réellement se lancer dans une telle aventure.
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alex41
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Posté - 28 juin 2010 : 16:17:51
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citation: Sur celle de M. Tapie, l'un des soucis de l'ARC (ce n'est pas un professionnel) apparaît à nouveau. Sans en tirer des conclusions excessives, il faut objectivement mettre à son crédit un joli succes judiciaire dans ses démélés avec le Crédit Lyonnais.
Bien aidé, semble-t-il, par le pouvoir en place.
Quoi qu'il en soit, l'image de marque de ce monsieur n'est pas Ă ce point brillante qu'elle pourrait redorer celle de notre profession ! |
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alex41
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149
Posté - 28 juin 2010 : 16:23:16
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Et puis que viendrait faire cet homme d'affaire dans un métier aussi difficile et aussi peu rentable ? Sauf à ce qu'il soit intéressé uniquement par certains actifs de chez Urbania dont il aurait négocié le rachat a posteriori. Ce ne pourra pas être à l'évidence la partie "copropriétés"... |
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150
Posté - 28 juin 2010 : 16:40:39
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alex41
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151
Posté - 28 juin 2010 : 18:16:57
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Fernand Raynaud dans son sketch décrit un français moyen qui offre à sa dulcinée un diamant de chez Van Cleef & Arpels (J'ai adoré votre "VanPels et Narclif").
Je me vois aisément dans ce rôle de français moyen, Philippe. Parce que sans doute, j'en suis un. Je ne possède pas malheureusement cette précieuse matière qu'est le crottin de cheval, si fertile pour produire des champignons que je ne sais fabriquer.
Philippe, lorsque mon sort est entre mes mains et dépend de mon courage, de mon acharnement à travailler, de ma seule intelligence, je n'ai nullement peur.
Je commence Ă ĂŞtre inquiet uniquement lorsque mon destin ne m'appartient plus... C'est ce qui est en train de se passer devant mes yeux impuissants. |
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alex41
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152
Posté - 28 juin 2010 : 18:23:43
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Philippe, en groupie de Bernard Tapie ! Qui aurait pu imaginer tableau aussi touchant.
Ne vous énervez pas, Philippe, je plaisante. L'inconvénient est que vous ne semblez pas goûter mon humour de français moyen ! |
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153
Posté - 28 juin 2010 : 18:34:17
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Nanard est dans un bateau... qui prend le mĂŞme, qui en prend un autre ??????? 
Après agrandissement de l'image, je ne distingue pas plus Philippe388 qu'Alex41
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Posté - 28 juin 2010 : 18:47:11
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alex41 : citation: L'inconvénient est que vous ne semblez pas goûter mon humour de français moyen !
Je crois surtout que vous n'avez pas beaucoup humour, trop nombriliste !!!! je vais vous aider, alex41, il vous faut remplacer le crotin par les intérêts que vous tirez des placements sur de l'argent de vos mandatiares!!! après essayez donc de remplacer ces champignons de ce paysan par autre chose !!!! ce paysan qui n'est pas un français moyen mais un agriculteur avec un gros coffre fort !!!! et qui compte ses billets, comme vous alex41.
Quand à vanpels et narclifs, je n'ai rien inventé, c'est dans ce même sketch !!!
alex41 : citation: Je commence Ă ĂŞtre inquiet uniquement lorsque mon destin ne m'appartient plus... C'est ce qui est en train de se passer devant mes yeux impuissants.
Volià un GRAND éclair de lucidité. mais ne mettez pas la faute sur els copros et les assocs, vous vous trompez de cible. Le mal vient de chez vous, de votre propre camp !! je suis passé par la dans mon métier. le jour our vous apercevez que vous ne décidez plus de la marche de votre entreprise, il est encore temps de prendre les bonnes décisions.
LVMH, Cartier, Carrefour, Auchan, Lamy, Foncia, .... appartiennent tous à des groupes financiers; la fin sera la même pour toute les petites entreprises malheureusement, quelque soit leur secteur, leur courage , leur valeur, leur intelligence, leur professionalisme, la qualité de leur produits ou de leurs services, et leur amour de leur métier !!!! 
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alex41
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155
Posté - 28 juin 2010 : 19:24:04
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Actuellement, Philippe, le crottin de cheval est nettement plus fertile que le placement de fonds. C'est bien ce qui est préoccupant d'ailleurs pour un certain nombre de confrères et peut être pour moi même à terme, la baisse des taux va peser sur les résultats de la profession et accélérer sans doute les cessions de cabinets.
Vous allez encore sourire Philippe, car il est dans votre nature d'être incrédule (on ne vous la fait pas à vous) ; je répète que le métier de syndic n'est pas rentable.
Il va falloir peut être que je vous parle de mes résultats de 2009 pour le démontrer. J'avais essayé en son temps de vous en parler, vous vous étiez moqué de moi, en feignant de ne pas comprendre mes propos déjà alarmants.
La difficulté est que sont mélangées dans mes comptes (comme chez les confrères) l'activité de syndic avec celle de gérance. Ce qui a pour effet de masquer un peu le phénomène.
Ne vous étonnez pas Philippe que je sois plus présent sur ce forum actuellement, je reviens de ma marche et suis encore quelques jours au repos. |
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alex41
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156
Posté - 28 juin 2010 : 22:26:44
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citation: Après agrandissement de l'image, je ne distingue pas plus Philippe388 qu'Alex41
C'est normal, quelboulot, nous sommes tous les deux sous l'eau, moi qui tente de faire couler le bateau et Philippe qui essaie de m'en empĂŞcher ! |
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JPM
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157
Posté - 28 juin 2010 : 23:04:37
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Alex41 ! Une solution simple pour vous comme pour d'autres syndics est d'augmenter le montant de vos honoraires, de passer de votre propre initiative à la pratique systématique du compte bancaire séparé, sans attendre une éventuelle réforme législative.
On constate fréquemment des écarts de 10 à 25 % entre les honoraires de gestion courante pour des immeubles quasiment jumeaux ! Cette situation est malsaine. A cet égard l'affaire Urbania n'est qu'anecdotique. Elle permettra sans doute le faire sauter le verrou de l'article 18 qu'on a maintenu comme on a maintenu un sélectionneur déboussolé, avec au final prévisible un résultat identique.
Si par ailleurs le contrôle des rémunérations exceptionnelles est assuré convenablement ( effectif mais sans jactance) c'est mécaniquement que la cohérence des honoraires des syndics réapparaîtra. Hormis le cas de quelques hordes, la masse des copropriétaires suivra et appréciera les réductions de coût liées au paiement ponctuel des fournisseurs. Inutile de conserver abusivement les fonds qui leur sont destinés. Ils feront queue pour bien vous servir.
Deux ans un peu difficiles à passer certainement. C'est le délai de mise en conformité que l'on peut espérer dans la loi. Autant commencer dès maintenant en se réservant le temps nécessaire à une opération délicate : l'éclatement correct du compte unique en autant de comptes que le syndic a de mandants.
Sur ce point : ne pas oublier que dans bien des cas la trésorerie indiquée dans les comptes présentés n'est que la différence entre les totaux du débit et du crédit de la balance, sans véritable justification de sa cohérence avec un compte de banque propre à chaque syndicat.
Vous allez me répondre que ce n'est pas le cas chez vous ! Sans doute, mais c'est le cas chez un grand nombre d'autres syndics. Il suffit de constater que des erreurs d'imputation, fort excusables car l'erreur est humaine, sont régularisées lors de l'exercice suivant parce que que des copropriétaires ont constaté qu'un paiement effectué et encaissé n'a pas été porté au crédit de leur compte. On finit par le retrouver inscrit dans un autre syndicat et on régularise : deux trésoreries fausses en ce cas au 31 décembre précédent 
15 incidents de ce genre chez un syndic moyen, c'est 30 trésoreries fausses, réserve faite de deux erreurs pour un même syndicat.
Ce genre d'affaire ne peut pas survenir avec un compte séparé. Plus exactement, l'incident est décelé en fin du mois de l'encaissement mal enregistré, si la comptabilité est bien tenue. La régularisation est faite immédiatement et, dans la plupart des cas, le copropriétaire n'aura même pas eu à se manifester. Autant de temps épargné en fin d'année
Il n'y a pas de coût lié à la pratique du compte séparé, mais bien des économies de temps pour le syndic. Reste la perte des la rémunération des fonds ? Elle doit être compensée par l'augmentation des honoraires qui doit vous porter au niveau normal de rémunération.
Au début il y aura des surprises. Certains syndics constateront qu'ils sont notablement plus chers que les voisins. C'est alors qu'on constatera le rétablissement du libre jeu de la concurrence. Il faudra voir où sont les coûts excessifs de traitement et prendre les mesures nécessaires pour éviter la fuite des mandants.
A ce stade, la copropriété ira déjà un peu mieux. Lente diminution des criailleries dans les sites dédiés ; on s'en tiendra aux seules fautes de gestion, réelles ou fausses. Là on aborde la question de la compétence des syndics dans la gestion, et celle de la qualité de leur formation. C'est une autre histoire. A chaque jour suffit sa peine.
Après celles du compte séparé et des honoraires, c'est la question de la formation qui restera la plus épineuse et la plus longue à régler. Je vais la traiter dans mon site et maints copropriétaires constateront avec surprise que les organisations professionnelles, groupées avec les syndicats de salariés au sein du CEPI, organisme paritaire dédié, ont bien travaillé sur cette question depuis dix ans. Il est bien curieux que cette action soit restée occultée.
Peut-on mieux faire encore ? Bien sur ! Surtout si l'on dissocie enfin les formations à la gestion, d'une part, à la transaction, d'autre part ; et si la formation comporte un volet technique plus sérieux. Sortir d'une formation avec un diplôme sans avoir jamais vu une chaufferie, c'est le comble de l'absurdité.
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alex41
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Posté - 29 juin 2010 : 08:00:33
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citation: Alex41 ! Une solution simple pour vous comme pour d'autres syndics est d'augmenter le montant de vos honoraires, de passer de votre propre initiative à la pratique systématique du compte bancaire séparé, sans attendre une éventuelle réforme législative.
JPM, bonjour.
Vous parlez d'or. Mais quel discours vais-je tenir à mes copropriétaires qui n'ont pas aujourd'hui de compte bancaire séparé et à qui je vais devoir expliquer que, tout compte fait, le CBS est meilleur pour eux mais qu'en contrepartie, je vais majorer mes honoraires de 10 à 15% ?
Ils vont me répondre qu'ils ne sont pas demandeurs et que si je veux un CBS, il n'est pas question pour eux d'en supporter le surcoût ! Voila ce que je redoute depuis le début de notre discussion sur ce sujet. Le squeeze est inéluctable. Non seulement je ne pourrai pas augmenter mes honoraires du fait de la création de ce CBS mais en plus je serai gêné pour les augmenter uniquement pour les maintenir à un même niveau en euros constants (comme je le fais chaque année) !
Même dans le cas où cette obligation était imposée par une loi, les copropriétaires me tiendraient à coup sûr le même discours. Comment résoudre le problème ? Alors bien sûr, si je maintiens ma position d'augmentation, les copropriétaires concernés iront inéluctablement interroger les confrères. Il y en aura toujours un qui flairant la bonne aubaine prendra la gestion de ces copropriétés en se disant qu'il sera toujours temps pour lui de se rattraper sur d'autres postes. Pour pallier cet écueil, j'accepterai sans doute à mon tour de ne pas augmenter mes honoraires et le squeeze deviendra réalité. Voila ce qui va se passer, JPM.
Si dans le même temps, les associations poussent à la roue (et elles seront ravies de le faire) pour que nous réduisions ou supprimions nos autres honoraires particuliers, et parviennent à leur fin, nos perspectives d'avenir s'assombrissent sérieusement.
Nous ne sommes plus dans la théorie, JPM, mais hélas dans le concret.
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JPM
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Posté - 29 juin 2010 : 08:59:27
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Alex, vos observations ne sont pas négligeables.
Une réponse immédiate est que ce sont les organisations professionnelles qui auraient dû prendre le manche depuis longtemps. A trop tirer l'élastique, il vous saute à la figure.
25 ans après la loi Bonnemaison, on ne peut plus raconter que pour 100 factures il faut faire 100 chèques. Il est sain de relire les observations de Me Zurfluh sur les discussions qui ont précédé l'adoption de l'article 18 sur ce point.
Il y a maintenant un projet de loi comportant la généralisation du compte séparé. Les textes précisent clairement que le syndic peut formuler deux propositions pour les honoraires de gestion courante : une avec le compte unique, une autre avec le compte séparé. Il est vrai que les syndics ont pollué le débat en prétendant que le compte séparé est coûteux pour eux et plus encore en décomptant des frais de compte séparé à raison de nn € par lot !!! Solution manifestement illégale.
A certains moments, les syndics donnent l'impression de fantassins entrant le nez au vent dans un champ de mines.
Dans ce contexte obscurci par vos confrères, ce sont les conseils syndicaux qu'il faut travailler au corps gentiment.
Dans une ville de province, six professionnels intelligents envisagent une action commune. Bonne solution, mais il va bien y avoir un abruti pour prétendre qu'ils envisagent une "entente" Alors c'est le tribunal révolutionnaire et le gibet 
Quand on lit que le Ministère de la Justice n'a pas respecté les deux jugements rendus par le TGI de Grenoble à propos des contrats de syndic, on croit rêver !
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Posté - 29 juin 2010 : 11:56:07
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alex41 : citation: Si dans le même temps, les associations poussent à la roue (et elles seront ravies de le faire) pour que nous réduisions ou supprimions nos autres honoraires particuliers, et parviennent à leur fin, nos perspectives d'avenir s'assombrissent sérieusement.
Nous ne sommes plus dans la théorie, JPM, mais hélas dans le concret.
alex41 : JPM est un syndic, et il tient le même disours que moi sur le compte séparé. La faute à votre profession !!!
Vous désirez garder les intérêts bancaires même bas, vous refusez le CBS, vous refusez que la loi propose une liste de missions courantes, et suppriment des honoraires spéciaux, particuliers, et les forfaits administratifs,....
Comment voulez vous que les copropriétaires vous suivent ???
Je vous ai expliqué les tarifs des grands syndics qui ne se sont pas privés d'augmenter leurs honoraires.
Nous avons changé de syndic pour une "petit" syndic dont je vous ai communiqué les tarifs, qui sont proches des votes.
Lors de notre AG, tous les copropriétaires furent contents de constater qu'une seule ligne d'honoraires figuraient dans le livre de dépenses courantes, sans AUCUNES facturations supplémentaires d'honoraires,pour un montnat équvalent de Lamy avec toutes ces facturations annexes et farfelues !!!
alex41 : Les copropriétaires ne veulent que de la TRANSPARENCE !!!! et des syndics présents et à l'écoute. Ils paieront plus chers pour cela.
Si vous restez à vous plaindre des assocs de copropriétaires, des conseils syndicaux, des " Philippes", et des copropriétaires, vous n'arriverez à rien.
alex41 : citation: car il est dans votre nature d'être incrédule
Vous vous trompez complètement, alex41. Votre vision est broulliée.
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