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Crochemore
Nouveau Membre
France
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21
 Posté - 05 juil. 2010 : 14:02:33
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Mon cher Ribouldingue,
Vous serez probablement surpris, mais j'oubliai de préciser que j'estime que vous avez le droit de savoir. C'est bien pour cela que je vous ai répondu à l'unique question que vous m'avez posé. Normal , lutte contre l'obscurantisme oblige .
Ne soyez pas déboussolé mon cher Riblouldingue, quelque part, ça concerne au moins un syndic ce propos d'obscurantisme . Car je sais mieux que d'autres qu'un syndic peut être apte à tout et n'importe quoi et même apte entre autre débité d'accuser de l'obscurantisme qui va se produire, celui qui ose demander la transparence tandis qu'obscurantisme il y a déjà et que ce syndic le manipule lui-même cet obscurantisme.
Définition : l’obscurantisme est une attitude d'opposition à la diffusion du savoir, dans quelque domaine que ce soit ==> Donc pas forcément religieux, mais et assurément sectaire.
Cordialement |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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 22
Posté - 08 juil. 2010 : 21:40:03
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De façon paradoxale et frustrante, malgré tous les supports d’information accessibles, et les nouvelles technologies de l’information, la réflexion sur des sujets importants tels que la gestion de nos immeubles, tombent dans le vide, car de nombreuses personnes suscitent pour des raisons diverses des débats de « café du commerce ».
Tout est ainsi nivelé par le bas, d’autant qu’il y a toujours une dénonciation "d’un autre pire", ainsi des révélations nouvelles d’autres fraudes, d’autres délits et dans certains cas d’autres crimes. Cette accélération dans la « dénonciation de comptoir » engendre quand il n’y a pas géjà et souvent, conflits d’intérêts ou corruption, l’immobilisme des administrations et des autorités confrontées à des champs de délits tellement vaste (code du travail, du commerce, de la sécurité sociale, ces société, de la concurence, code civil, pénal,... ), non coordonné et à des fraudes astucieuses et en groupe qu’elles sont dans l’incapacité de juguler.
C’est pour cela qu’il faut individuellement nous mobiliser et écrire ce qui se passe. Il y a de plus tout de même une attente très forte de nombreuses personnes professionnels et copropriétaires qui souhaitent une autre justice, une autre régulation, une autre gestion des biens immobiliers en copropriété :
Ci contre, deux réponses à mon programme anti abus, anti injures, anti escroquerie astucieuse, que j’ai reçues qui sont également très intéressantes et contributives, celle d’un syndic professionnel Directeur d’une Agence et celle d’un syndic bénévole :
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1 / Un Syndic et Directeur d’Agence :
Monsieur,
Je viens de lire avec attention le contenu de votre intervention et en tant que syndic professionnel honnête et consciencieux ( je vous assure que cela existe ) il m'arrive très régulièrement de devoir subir (ou que l'on tente de le faire) les "coups tordus" de certains de mes "confrères".
Si votre idée de base est très bonne, elle doit être nuancée semblant quelque peu nourrie ( sûrement à juste titre ) par la colère, et ce n'est jamais très bon.
Je reprendrai donc vos points
"1 / Une formation régulière des personnels dits gestionnaires d’immeubles ou/et syndics professionnels :
A - obligation de suivi d’une formation de base
B – Formation continue"
100% ok pour la formation continue, la formation de base reste à définir, mais la loi impose un minimum de formation au syndic, c'est déjà un métier réglementé. Le cas des gestionnaires est un poil différent puisque sous la responsabilité du porteur de la carte professionnelle, mais je vous suis, la révision n'a jamais fait de mal à personne, pour certains cela serait même une découverte.
"2 / Reconnaissance de l’exercice multisites des professionnels de gestion immobilière "
Parfait.
"4 / Une accréditation des Agences tous les quatre ou cinq ans"
Par qui ? Sur quoi ? A quel prix ?
Vous prenez ici le risque d'enterrer les petits cabinets au profit des grands groupes, les caisses de garanties le font déjà , on voit ce que cela donne ...
"5 / Une réforme de l’administration judiciaire :
Il faut également et surtout pour l’administrateur judiciaire nommé relancer une copropriété sur des bases saines avec une nouvelle agence saine, en prévoyant éventuellement dans certains cas le nécessitant un accompagnement régulier du syndicat avec le nouveau syndic."
Bonne idée avec la contrainte pour d'administrateur judiciaire de s'exécuter dans le cadre d'un délai légal ( 1 à 3 mois ) et ne pas faire "poireauter" la copropriété trop longtemps.
"6 / Une information obligatoire des copropriétaires du syndicat à chaque renouvellement de contrat, mais aussi des prestataires, voire des employés de l’Agence ! :
A – Connaissance de la personne morale présentant le contrat d’Agence :
B – Connaissance des identités civiles complètes des copropriétaires d’immeubles"
A- cela doit être noté au contrat.
Pour les employés, le turn over dans certains cabinets est un réel problème c'est vrai. A approfondir.
B- j'ai peur que ce soit difficilement gérable ... quel surcoût ? quelles conséquences sur l'informatique et les libertés ? Quelles sanctions ? Quel contrôle ? Il faut approfondir également.
"7 / Accès à l’ensemble des archives du syndicat par tout copropriétaire, une fois
par an, sans frais, pendant les heures ouvrables de l’Agence, avec des sanctions pénales en cas de refus non légal, quelque soit la période de l'année (entre AG)"
Accès aux archives : 100% d'accord
Sans frais : 100% d'accord sur le principe à partir du moment où c'est encadré, le problème c'est que payer un employé pour ça se reportera obligatoirement sur les honoraires d'une manière où d'une autre (imaginez un cabinet ayant 100 copropriétés, c'est aussi une entreprise ne vous en déplaise )...
Sanctions pénales : là vous exagérez, pour qu'il y ait sanction pénale, il faut qu'il y ait crime ou délit ... une astreinte ou une amende du tribunal après mise en demeure serait bien plus efficace.
"8 / Un observatoire de la sécurité en copropriété et des malveillances
A - Qualité : La certification des gestionnaires et l’accréditation des agences
B - Prévention et observation de la violence et de l’escroquerie astucieuse en copropriété (missions spécifiques avec contrôles inopinés dans les immeubles eux mêmes)
Violences morales inter copropriétaires, violences aux biens, malfaçons, dégradations, "
Un conseil de l'ordre serait déjà bien
A - Même réponse que dans votre point 4 .
B- je ne vois pas ce que les malfaçons viennent faire dans tout ça ?
j'aime beaucoup l'idée de l'escroquerie astucieuse en copropriété. Là peut être que la création de ce type de délit serait judicieuse et calmerait les ardeurs belliqueuses de certains "confrères"?
"9 / Formation et responsabilisation des membres des conseils syndicaux
A - Une formation de base à chaque Président de conseil syndical concernant le fonctionnement normal et légal d’un syndicat et de son mandataire qui ne doit pas être « n’importe qui » !.
B - Un livret de base d’information sur le fonctionnement d’un syndicat remis à tout nouvel entrant en copropriété, pour lui indiquer notamment que n’importe qui ne doit pas gérer n’importe comment ses biens
C - Une responsabilisation pénale des présidents de conseils syndicaux"
Bonne idée, mais qui paie la formation, le syndicat ? Pourquoi ne pas prévoir une cotisation du type AGEFOS ou consors ?
A - ok à 100%
B - 100% d'accord : ces brochures devrait être gratuites et rédigées par les caisses de garanties, les pouvoirs public ou l'ordre des notaires, avant mm l'intervention du syndic afin que cela soit indiscutable.
C- 100% contre ! Il n'est pas envisageable d'engager une telle responsabilité sur des bénévoles ou vous trouverez à juste titre avec des copropriétés sans le moindre membre au CS, ce qui serait la pire des choses à mon sens. Un contre-pouvoir est utile et nécessaire. Ne tuez pas les bonnes volontés dans l'oeuf.
"10 / Un observatoire de la qualité du suivi et de classement des dénonciations civiques que nous effectuons les uns et les autres auprès des Procureurs ou présidents des tribunaux. "
Là je ne comprends pas trop où vous souhaitez en venir, mais il est vrai qu'une refonte de la loi avec la jurisprudence en vue d'obtenir un source homogène et exhaustive sur l'état du droit serait à mon humble sens fort bienvenue pour les copropriétaires comme les professionnels de bonne fois.
Voilà , c'est à peu près tout.
J'espère ne pas me faire trop lapider pour avoir tenté d'avoir été honnête.
Syndic Directeur,
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2 / Un Syndic bénévole :
Bonjour Alain,
Proposer des lois pour remettre dans le droit chemin ceux qui exagèrent s'est bien...mais finir par tuer "l'entrepreneuriat et l'initiative bénévole" qui fonctionnent bien au sein des syndics bénévoles et conseils syndicaux existants, je ne suis pas ok.
== je préconise de séparer quand même un peu les contraintes à venir entre Syndic pro et Syndic bénévole (à moins que l'on me donne une liste incroyable de copropriétés non satisfaites de leurs syndics bénévoles) (Si les politiques souhaitent voir comment un syndic bénévole fait pour bien fonctionner, je suis disponible)
Regarder ces sites qui exposent à merveille ce que doit savoir un conseil syndical et un syndic bénévole pour démarrer dans de bonnes conditions
http://jpm-copro.com
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100618
(Définition et organisation de la copropriété)
Attention de ne pas finir par tuer le bénévolat à force d'imposer toujours plus...et toujours plus...aux bénévoles (loi SRU sans distinction de taille de copro. imposée aux bénévoles et aux pro, compta en double: imposée aux bénévoles et aux pro...formations à gogo qui finiront par alourdir les charges et cela sans engagement de résultats...: imposées aux bénévoles et aux pro)
Il n'y a pas que des incultes sur terre quand même! Il faut admettre que Beaucoup de gens savent se prendre en charge (autodidactes) et ont suffisamment "le goût de l'effort et le sens de l'engagement" pour faire la démarche de s'informer avant de s'engager et de professionnaliser (on n'apprend pas tout à l'école!)ainsi leur démarche de bénévole.
Un bon syndic bénévole, un bon conseil syndical...c'est avant tout une profonde motivation (la motivation ne s'acquière pas dans une formation obligatoire, ni le sens de l'engagement d'ailleurs)à rendre service à l'ensemble de la copropriété avec pour objectifs: Donner de la valeur ajoutée à son bien et vivre ensemble de la meilleure façon qu'il soit...dès que l'envie "d'entreprendre ensemble" est déclenchée, les bénévoles n'ont aucun problème à s'auto former (sachant que nul n'est sensé ignorer la loi...) pour arriver aux objectifs de quiétude et de sécurité qu'ils se sont fixés.
je préconise==> Syndic (pro ou bénévole), Syndicat, Copropriétaires doivent travailler ensemble: esprit collectif...et pour se faire, j'invite à réfléchir sur une loi qui pourrait amener les copropriétaires (bailleurs ou non) à obligatoirement assister aux assemblées générales...OU à obligatoirement déléguer un représentant ou un pouvoir de vote pour ne pas bloquer le sens collectif de le copropriété. En effet, si l'on veut que cela marche, les copropriétaires doivent tous jouer le jeux (Une AG c'est comme un comité de pilotage...)
Les syndics pro ne veulent plus gérer les petites copropriétés (à prendre en compte avant de faire des lois!!)pour des raisons qui sont les leurs et que je ne juge pas. Nous (copropriétaires) sommes donc obligés de monter des syndics bénévoles. Le notre fonctionne très bien depuis 15 ans et j'en connais bien d'autres qui fonctionnent tout aussi bien. La recette est simple: on "entreprend" et on travaille bénévolement avec autant d'ambition et de sérieux qu'on sait le faire dans la vie pro ...les bénéfices sont palpables: les biens sont entretenus et ok à la revente, proximité des syndics bénévoles et donc réactivité à tous les niveaux, les copropriétaires payent le juste prix, bonne ambiance...
==== je préconise: avant de faire de nouvelles lois: prendre en compte la taille de la copropriété serait bien pour ne pas pénaliser les syndics bénévoles (constat: les petits immeubles se construisent de plus en plus....)
Copropriétaire depuis de nombreuses années et gestionnaire de copropriété à titre bénévole depuis 15 ans (Création de Syndic bénévole, Présidente de conseil..), je puis vous dire que la loi prévoit déjà l'engagement de la responsabilité du conseil syndical et du syndic bénévole d'ailleurs. De plus, j'ajoute que les assurances immeubles en copro. ont également inclus dans leurs prestations une "assurance syndic bénévole et conseil syndical" (des frais en plus!!);
== Je pense donc inutile (pour être efficient) de continuer à complexifier ce qui existe déjà . (Voir loi Base légale : art. 1992 Code civil ci-dessous).
Concernant le fonctionnement d'un syndicat: la première démarche est de lire le règlement de copropriété (remis par notaire à l'achat du bien) et de chercher le reste sur internet
http://jpm-copro.com ;
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100618
(Définition et organisation de la copropriété) ....
Bien cordialement
XXXXX
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Pour information:
Peut-on engager la responsabilité du conseil syndical ?
Base légale : art. 1992 Code civil
* Le conseil syndical peut être amené à prendre des décisions lourdes de conséquences, dont il est à ce titre juridiquement responsable.
* Si vous êtes lésé par une de ces décisions, vous pouvez engager la responsabilité :
o soit d'un membre particulier du conseil, si une décision ressortit d'une initiative qui lui est propre ; la responsabilité engagée est toutefois limitée à ce dont peut répondre ce seul membre
o soit du conseil syndical dans son ensemble, ce qui vous permet d'engager la responsabilité de l'ensemble de la copropriété
* Le conseil syndical agissant en tant que mandataire de l'assemblée générale, L'art. 1992 du Code civil qui dispose : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire".
Le mandat du conseil syndical étant gratuit, la jurisprudence exige donc une faute lourde en relation directe avec le préjudice dommageable.
* La responsabilité d'un conseil syndical a ainsi été retenue :
o en cas de convocation d'une assemblée extraordinaire en vue de la révocation non justifiée d'un syndic
o en cas de contrôle abusif de la gestion d'un syndic, de nature à lui causer un préjudice
* La prescription de l'action en responsabilité sur le fondement de l'art. 1992 est de 30 ans.
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Merci à ces syndics, l’un professionnel, l’autre bénévole pour la qualité des critiques et pour les propositions effectuées.
Aux administrations aux associations et syndics professionnels de participer aux futurs réformes et à l'optimisation de ce programme nécessaire lorsqu'il n'y a pas possibilité de syndic bénévole.
Dans cette attente. |
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Crochemore
Nouveau Membre
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23
Posté - 09 juil. 2010 : 05:25:20
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De Michel Crochemore à M Alain Le Hyaric,
Pour éviter tout secret bien gardé par certains et parfois source de magouilles . J'ai une proposition qui irait dans le sens de la modernité.
A mon avis, la transparence est très importante et pour plus de transparence, il faudrait que chaque copropriétaire puisse avoir accès librement à toutes les pièces de la copropriété qui sont à la disposition du syndic.
Pour aller vers la transparence, il existe de nos jours un outil pour cela : Internet.
Ce serait aux syndics d'avoir un site WEB accessible comme pour un compte bancaire avec une clé (code).
Et alors, les copropriétaires pourraient (pour ceux qui le souhaitent) consulter autant qu'ils le souhaitent toutes les pièces les concernant , notamment les contrats et les factures (en fichier .pdf, il suffirait qu'elles soient scannées) , ainsi que leur compte individuel bien sur.
De toute façon, ça ne se ferait pas du jour au lendemain certes, mais ce serait moderne et plus transparent .
Bien sur en cas de changement de syndic , ces données seraient exportables. (exporter = ce que l'informatique sait faire facilement)
Cordialement |
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Crochemore
Nouveau Membre
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24
 Posté - 09 juil. 2010 : 05:34:50
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J'ajouterai une question simple :
Combien de copropriétaires (même parmi les membres des conseils syndicaux) savent de nos jours, ce que contiennent les contrats signés pour eux et par les syndics ?
Et pourtant ils sont tous concernés car ce sont bel et bien eux qui paient. Je n'ose donner ma réponse très personnelle à ma question.
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ALH14U
Contributeur senior
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25
Posté - 09 juil. 2010 : 18:16:06
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Vous avez là , Crochemore, une excellente idée,
Qu’est devenu par ailleurs l’obligation de tenir un carnet d’entretien pour l’immeuble ? ne pourrait il pas être obligatoire et informatisé ?
Par ailleurs souvent il n’y a aucune trace des réunions du conseil syndical et des AG, les copropriétaires nouveaux n’ont aucun aperçu rétroactif de la vie et des travaux dans l'immeubles, sauf la dernière année,
A quand un véritable dossier informatisé de copropriété (DIC) ?
J’intégrerais ce souhait dans mon programme quiétude, sécurité, efficience, anti abus, anti injures et anti escroqueries astucieuses.
J’en appelle également aux informaticiens pour développer un tel logiciel (sous Web) de gestion de copropriété pour les syndicats et les syndics professionnels.
Une expérimentation d’un carnet informatisé propre à l’immeuble pourrait être lancée par le Ministère du Commerce.
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alex41
Contributeur actif
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Posté - 10 juil. 2010 : 16:53:30
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Pardon, Messieurs, je ne comprends pas grand chose à vos propos. Et ce depuis le début. Je suis désolé de vous dire cela parce que vous me semblez de parfaite bonne foi, croire à votre sujet et vouloir faire avancer les choses.
C'est sans doute parce que je suis un syndic !
Mais mon professeur de français me disait toujours que pour être compris, il fallait que j'utilise des phrases simples avec un sujet, un verbe, un complément.
Mais je commence à me faire vieux sans doute. Il est vrai que les choses changent si vite, les méthodes de présentation d'un sujet sans doute aussi.
J'espère simplement pour vous, que les autres vous comprennent mieux que moi. |
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Crochemore
Nouveau Membre
France
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27
Posté - 10 juil. 2010 : 20:28:13
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Mon cher alex41,
Tout d'abord, merci de dire, je vous cite : « vous me semblez de parfaite bonne foi », quelque part, c'est rassurant et croyez moi, ça me touche (eh oui) . Merci.
Toutefois, je suis désolé mais puisque vous seriez syndic, et de surcroit doué en français. Puis-je me permettre de vous poser 2 questions en toute franchise ?
Concernant votre professeur de français :
Question N° 1- puisque vous seriez syndic, quand l'un de vos clients vous questionne avec un courrier bourré de fautes de grammaire et d'orthographe, lui faites vous le même type de réponse en évoquant votre professeur de français ?
Si vous le souhaitez, je peux même afficher ici, une expression bourrée de fautes grammaticales et d'orthographe d'un victime de 14 ans ½ de fausses fiches de paie (Bref, un pseudo-salarié d'un syndic , lequel salarié a été abusé par son patron). Mais et pour autant, et à votre avis, ce salarié déjà victime de son patron ayant abusé de lui, devrait-il être culpabilisé et/ou intimidé pour ses fautes de français ? Je ne le pense pas.
Concernant l'expression suivante de M Alain Le Hyaric, je cite :
« Qu’est devenu par ailleurs l’obligation de tenir un carnet d’entretien pour l’immeuble ? ne pourrait il pas être obligatoire et informatisé ?»
Question N° 2 – en tant que syndic comprenez vous ou ne comprenez vous pas ce qu'est un carnet d'entretien ? Questions subsidiaires : en tant que syndic en avez vous ? Les mettez vous à jour ?
Quand à vous faire vieux, ne soyez pas méchant avec vous, si ça peut vous rassurer j'ai 62 ans .
Mon cher alex41, soyons de grands garçons, pourquoi s'envoyer des « piques » ? Vous voyez bien que de toute façon, la personne concernée par ses « piques » peut vous répondre (ce que je viens de faire) .
Vous êtes syndic parait-il et donc , même si vous êtes un syndic sérieux (ça existe, j'ai déjà rencontré) , en tant que professionnel vous êtes concerné par ce qui ne colle pas dans la gestion de certaines copropriétés. Il serait de l'intérêt de tous, syndics et copropriétaires que la transparence soit réelle. Dernière question : Pourquoi un syndic sérieux et n'ayant rien à se reprocher ne voudrait-il pas tenter d'aller vers plus de transparence et d'efficacité ou au moins d'aider ceux qui le souhaitent ?
Cordialement |
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alex41
Contributeur actif
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28
Posté - 10 juil. 2010 : 22:49:07
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Crochemore, je ne parle ni de faute de grammaire ni d'orthographe. Ce serait drôlement impertinent de ma part de vous faire la leçon dans un domaine où je peine comme beaucoup d'autre à m'exprimer correctement.
Non ! mais apprendre à communiquer ne suppose pas seulement une capacité d'émission (et de production), mais suppose aussi de pouvoir s'exprimer en parlant sa langue à soi mais en même temps la langue de l'autre, ce qui rend ainsi l'émission traduisible par l'autre. Une langue en tant qu'outil de communication est donc nécessairement bilingue, car elle associe à la fois ce qui relève de la compétence du locuteur et de celle de l'interlocuteur.
Vous voyez, Crochemore, je peux être pédant et abscons quand je veux, même si ce que j'énonce a peut être un sens... Ce que je veux dire est que votre prose ne m'accroche pas, ne me fait pas vibrer, c'est dur de vous dire cela mais je pense qu'il faut peu de choses pour intéresser les lecteurs de ce forum si avide d'apprendre. Il faut être plus court, se concentrer sur moins de sujets à la fois. Avez vous remarqué que votre intervention ne provoque ni forte polémique ni approbation bruyante ! Pardon de dire ces choses, mais vous risquez de graves désillusions si rien ne change dans votre façon de délivrer votre message. Vous devez éviter, ce qui vous guette, d'être pris pour des Don Quichotte à l'assaut des moulins à vent..
Mais sachez que je suis comme vous un partisan de la transparence et de l'efficacité (et accessoirement que je dispose bien de carnets d'entretien que j'essaie de faire mettre à jour régulièrement).
Bon courage, ALH14U, bon courage Crochemore. |
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Crochemore
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29
Posté - 11 juil. 2010 : 07:23:36
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@alex41
vous parlez de prose ou le rédacteur parle sa langue à lui en même temps que la langue des autres. Je vous assure j'en ai un exemplaire « sérieux » .
eh oui, question prose « presque » parfaite d'un syndic, implicitement au-dessus de tout soupçon, syndic qui s'exprime à la perfection dans une langue bilingue compréhensible par tous mais ou il faut absolument tout décoder , j'en ai un exemplaire très significatif et démonstratif.
Résumé de ce courrier ==> Aucune faute de grammaire, ni d'orthographe. Phrases relativement courtes et bonne élocution parfaite et compréhensible par tous, « traduisible » par tous … se terminant même par des sentiments dévoués . Bref, sentiments dévoués vraiment inutiles au regard de ce qui précédait d'ailleurs et au regard du pot aux roses qui a eu lieu 5 ans plus tard.
Sauf que dans sa prose accessible à tous :
- tout n'est que baratin
- tout n'est que intimidations
- tout n'est que culpabilisations
- tout n'est que mensonges (démontrés et re-démontrable)
- tout n'est qu'humiliations
- tout n'est qu'injures
- tout n'est en un mot qu'outrances.
Et cela m'a apporté mes 5 ans de galère avant mon délit de fuite prémédité car et bien évidemment c'était tellement traduisible sa prose compréhensible par tous, que certains ont tout gobé … sauf que ==> Ils se sont tous fait berner et que j'étais presque le seul à ne pas être dupe. Il avaient pris leur syndic pour un GOUROU tandis qu'arnaque il y avait et qu'il ne fallait pas avoir fait l'ENA pour se rendre compte que rien ne collait. (en fait, et je n'ai jamais été dupe et bien évidement complicité pour l'arnaque il y avait parmi certains copropriétaires)
Cordialement et bonne route mon cher alex41.
PS : Me suis-je exprimé dans une langue bilingue compréhensible par tous et traduisible ? |
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Posté - 11 juil. 2010 : 10:00:43
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citation: Initialement posté par alex41J'espère simplement pour vous, que les autres vous comprennent mieux que moi.
POur ma part j'ai deja dit ce que j'en pensais, et le pseudo renvoi de balles ne trompe personne....
Non, Alex41, je ne crois pas que grand monde comprennne ce fil obscurissime...
Mais douter, poser une question, c'est DEJA être suspect. Nous sommes trois suspects avec Rambouillet, vous et moi...
citation: PS : Me suis-je exprimé dans une langue bilingue compréhensible par tous et traduisible ? La vraie question est: SUIS-JE CLAIR? me semble t'il.
Soit 3 mots au lieu de 13
Une langue bilingue, qu'est-ce?
Ma réponse est NON. |
Édité par - ribouldingue le 11 juil. 2010 10:06:48 |
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Crochemore
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Posté - 11 juil. 2010 : 10:30:10
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@ribouldingue
Pour savoir ce qu'est une langue bilingue, vous devriez poser la question au syndic de pseudo Alex41.
Pour ma part en terminant par, je cite :
« PS : Me suis-je exprimé dans une langue bilingue compréhensible par tous et traduisible ? «Â
Je n'ai fais que tenter d'avoir une langue bilingue pour satisfaire l'expression d'Alex41 qui est , je cite :
« Une langue en tant qu'outil de communication est donc nécessairement bilingue, car elle associe à la fois ce qui relève de la compétence du locuteur et de celle de l'interlocuteur.»
Bon , ce n'est pas très sérieux tout ça et soyons clairs => ça noie le poisson , assurément … méthode classique de diversion , même dans l'affaire Bettencourt ils en usent de cette méthode peu sérieuse … alors TCHAO , ce n'est pas pour moi, continuez sans moi. Pour ma part, je n'arrête pas mon combat contre les arnaques et je reviendrai peut-être quand ce sera un tout petit peu plus sérieux et quand certains seront enfin décidés d'appeler un chat/un chat !!!!
Cordialement |
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Posté - 11 juil. 2010 : 13:23:49
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Crochemore,
vous vous trompez de rôle me semble t'il, c'est ALH14U qui est venu ici pour terrasser le dragon, vous n'etes venu que pour prêter renfort.
Enfin??? ... je crois?
citation: je n'arrête pas mon combat contre les arnaques Ah bah non, au temps pour moi.
Vous êtes deux.
Peut-etre pourrrez vous lutter ensemble? |
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alex41
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Posté - 11 juil. 2010 : 16:16:12
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Boileau ajoutait : j'appelle un chat un chat et Rollet un fripon. Rollet étant un procureur malhonnête. Et oui, les malhonnêtes existent depuis la nuit des temps, Crochemore, comme vous le savez sans doute !..
Mais Boileau disait aussi :
"Ce qui se conçoit bien s'énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément". |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 11 juil. 2010 : 21:51:40
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Pour information, coup de gueule énoncé très clairement et dans les détails d’un syndic professionnel de la Réunion :
La gestion de copropriétés à la Réunion est un scandale !
Mais que font les caisses de garanties sur notre île et dans les DOM plus généralement ?
Aujourd'hui, c'est un coup de gueule dont j'ai envie de vous faire part face aux pratiques sans nom et à l'impunité de bon nombre de mes "confrères" de l'île, certains étant sur la place depuis plusieurs décennies :
* Pas d'assemblées générales depuis 2 ans voir plus...
* Reddition des comptes truquées
* Mandats de syndics expirés
* Absence de délibérations sur les comptes bancaires, même en cas de changement de syndic (comment les banques peuvent elles aussi accepter ça ?)
* Refus total de porter des résolutions valablement demandées à l'ordre du jour d'AG
* Fournisseurs non payés depuis plus de 6 mois
* Absence totales d'actions de recouvrement de charges
* Tricherie sur les adresses des copropriétaires en cas d'ordre du jour complémentaires défavorables ( quand ils les envoient )
* Absence de déclarations de sinistres et imputations des désordres dans les charges générales
* Appels d'offres bidons et incomparables
* Couverture des manquements des promoteurs au dépens des copropriétaires ( d'autant plus que syndic et promotion font souvent partie de même groupes )
* Refus ou absence de transmissions de pièces aux expertises judiciaires
* Disparition de remboursement de sinistres ( quand les déclarations sont faites
* Refus d'application de résolutions d'assemblées générales
* Ordres du jours résumés à une liste de titres
* Refus de contrôle des comptes ou de transmissions de pièces comptables
* Présence et votes de copropriétaires absents
* Jusqu'à 25% d'augmentations de budgets prévisionnels d'une année sur l'autre
* Interventions d'entreprises appartenant au syndic ou à sont groupe
* Abus de position dominante
* Absence totale de contrats de maintenances sur les portails
* Et j'en passe ...
C'est aux copropriétaires de se défendre me direz-vous ...
Mais dans le cadre de la défiscalisation, près de 80 % des copropriétaires sont en métropole ou non occupants et le reste se débat comme il peut pour se sortir des griffes de ces gorgones.
Vivement la création d'un conseil de l'ordre !
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Autre réaction de professionnel et sur un autre HUB
Fin 2009
Je demeure perplexe quant à l'agissement de certains "agents immobiliers", nouveaux sur le marché, regroupés autour d'une seule carte, ne prenant qu'une faible commission et surtout travaillant sans mandats avec la complaisance de groupes de diffusions trés connus du marché de l'immobilier.
En bref, un bien est à la vente, diffusé sur le net, dans des sites réservés aux professionnels. Ce site dont je tairais le nom valide les diffusions sans numéro de mandat, et ne valide pas les annonces sans nombre de pièces !!!
Ce bien est présenté sous une enseigne nationale qui clame des commissions réduites.
Ayant une cliente susceptible d'être interessée par ce bien, j'appelle pour demander un inter-agence et la commerciale (c'est la seule appellation intelligible) me répond que c'est impossible, du fait que pour ce bien là , elle s'est "entendue " avec le propriétaire.
Dois je comprendre qu'elle ne dispose que d'un mandat tacite ?
Le problème des enseignes nationales regroupant des commerciaux de tous bords sous une seule carte apparait de manière évidente avec ce cas d'école. Doit on annoncer la fin de la Loi Hoguet et de ses contraintes ? ou doit- on la faire appliquer à tous?
Comment puis je comprendre un métier réglementé, assorti de contrôles pour les agents immobiliers et non assorti de sanctions pour d'autres?
Quant aux sites de diffusions sur l'immobilier : même problème. Alors qu'ils se doivent de contrôler les diffusions non validées par un mandat, ils sanctionnnent des diffusions via des critères de fait qu'ils selectionnent.
Quant aux agences immobilieres qui diffusent de particulier à particulier, poussant l'ironie jusqu'à emettre "Agence s'abstenir" , elles ne font qu'inciter le particulier à continuer à travailler sans nous. Pis encore, aucun contrôle pour les agents sans carte qui diffusent sur les sites de particulier. Ni agents, ni marchands de bien, ils gagnent leur vie "au noir" ....
A rajouter les vendeurs de listes fictives , les agences pignons sur rue sans carte, .......
Une question : la France favoriserait-elle l'illégalité, en se servant des moutons légaux pour financer le système ?
Autre question : Jusqu'à quand les moutons vont bêler?
Je compte dans les prochains jours faire circuler une pétition afin de réclamer nos droits. Je compte sur toutes les bonnes volontés qui en ont marre d'être des moutons.
A bon entendeur , et vous souhaitant une année 2010 meilleure ....
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Remerciements de ces témoignages de professionnels non anonymes sur d’autres sites. Ces professionnels de la gestion immobilière ou de la transaction soufrant d’une situation forcément connue et mais non encore reconnue des différents Ministère du Commerce, du travail, et de la Justice.
Leurs témoignages montrent aussi qu'on ne se bat contre pas contre des moulins ? oui difficillement mais en tout cas certainement pas contre des délits et escroqueries imaginaires.
Des délits astucieux, je dirais un peu astucieux car les tutelles administratives sont vite dépassées pour ce qui concerne la délinquance en cols blancs et les délits de mauvaises gestions.
Le témoignage du syndic de la Réunion est salutaire pour nous également de métropole, la situation étant comparable par rapport au non dit et à l’hypocrisie ambiante sur la description des pratiques courantes. En témoigne les écart des statistiques respectives de l’ARC et de la DGCCRF sur la non conformité des contrats de syndics.
Ce témoignage montre que nous copropriétaire ne nous battons pas contre des fraudes et délits imaginaires, et qu’il faut donc apprendre aux administrations à lutter et à s’organiser contre ces types de délinquances, dont se plaignent également de nombreux professionnels.
Je reprend le témoignage d’un Président d’Association (ARC) : « il y a peu de professionnels respectant ce cadre. Malheureusement nous sommes dans une société ou seul le profit compte, quitte à mentir , manipuler ...... »
Pour lutter contre la fraude à la Loi Hoguet, contre les passoires à l’escroquerie au jugement tribunaux par exemple il faut au greffe dès le dépôt d’une assignation appliquer une check list de contrôles successifs quand à la légalité et l’exactitude des prétentions. Il faut dans nos immeubles des contrôles ciblées et inopinés s’assurant d’une gestion saine, non dangereuse et non mafieuse.
Le programme quiétude, sécurité, efficience, anti abus, anti injures et anti escroqueries astucieuses, fruit de ma triste expérience de président d’un conseil syndical d’une petite copropriété à Paris, s’enrichit de jour en jour et montre la nécessité de certains progrès inéluctable pour la profession avec par exemple un conseil de l’ordre pour syndics professionnels comme pour de nombreuses professions dites intitu personae et de qualification technique importante pour le client ou le patient.
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alex41
Contributeur actif
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35
Posté - 12 juil. 2010 : 18:48:04
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Faites surtout en sorte de ne pas être pris pour Don Quichotte et Sancho Panza en lutte contre les moulins à vent ! |
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36
Posté - 14 juil. 2010 : 20:51:36
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citation: de nombreuses professions dites intitu personae Il ne risque rien, il a quelques marottes, dont celle-ci... ou l'autre que voici..
citation: ...création d'un conseil de l'ordre... |
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ALH14U
Contributeur senior
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37
Posté - 22 juil. 2010 : 21:39:17
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En fait vous êtes moins ignorant de la langue française que vous le disiez,
Il ne faut pas résumer le programme que je propose à la seule création d’un conseil de l’ordre pour les professionnels de l’immobilier (même si cette création devrait pallier à elle seuls en grande partie aux dysfonctionnements actuels dans la gestion des cartes, sous cartes et attestations par les Préfectures)
Gérer un immeuble, qu’il soit petit ou grand, monter un ordre du jour d’Assemblée Générale, appliquer les décisions des copropriétaires (les vrais sans trucage !), suivre et réceptionner les travaux, gérer du personnel, les maîtres d’œuvres et les prestataires, c’est une profession à part entière qui s’exerce surtout entre les assemblées générales et il faut une compétence, une reconnaissance professionnelle.
Ce ne n’est pas une mince affaire, dont certains administrateurs d’Agence se débarrassent en laissant leur agence sans Directeur et sans syndic professionnel nominativement identifiable en indiquant aux copropriétaires, au juge (voir mon lien vers une meilleure compétence des magistrats) :
« Il est normal que M. XXXXX ou une personne quelconque de l’Agence DDDDDD signe au dessous de la mention « LE SYNDIC », puisque le syndic est l’Agence DDDDDD »
Les administrations du travail, de la justice, du Commerce,..., les hauts fonctionnaires, la DGCCRF laissent faire, ces individus fréquemment retrouvés dans l'administration d'autres agences, en niant les risques, les dangers, les surcoûts et escroqueries inévitables et plus ou moins importantes selon les immeubles, configuration de conseil syndicaux et les liens de substitution ou de complémentarité des dirigeants entre agences absorbées ou absorbantes.
Je ne suis pas un Don Quichotte, j’ai payé le maximum pour un ravalement inachevé, pour une rénovation d’électricité aboutissant à laisser mes caves dans l’obscurité, bref ubuesque,
J’ai payé pour un audit de l’architecte incomplet et inexact, pou des prises de photos n’ayant servi à rien, il faudra que cela me soit rembourser. ou fini, reparé, ....
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Il faut et je le dis maintenant à notre Président Nicolas Sarkozy, que les entreprises travaillent mieux, pour que la France se porte mieux. Que les entreprises et sociétés reconnaissent et valorisent le travail de leurs personnels selon les qualifications reconnues. Il faut que le Ministère du Travail revoit l’organisation, la gestion, le suivi et l’optimisation du travail, c’est à dire qu’il faut des cadres et des dirigeants de qualité…. Ce qui n’est pas le cas actuellement comme le démontre l’actualité d’aujourd’hui !
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Concernant la Réunion et les DOM TOM
Un autre informateur m'a indiqué sur ma messagerie personnelle la situation aux Antilles ce serait du pareil au même.
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à lire ici :
http://www.martinique.franceantille...-bol-des-...
Le ras-le-bol des copropriétaires
JEAN-MARC ATSÉ France-Antilles Martinique 08.06.2010
Cordialement
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Augmentation des charges et des dettes, visites d'immeubles insuffisantes, assemblées générales houleuses... Les relations entre copropriétaires et syndics sont souvent tendues.
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Il faut que chacun copropriétaire et syndic professionnel retrouve sa quiétude, en France et en métropole
Je suis aujourd’hui un copropriétaire ulcéré par la constante mauvaise qualité, non efficience et par les détournements continus de prestations diverses par certains dirigeants de certaines Agences. La dénonciation est un droit, je propose qu’elle devienne un devoir, voire une obligation, comme dans certains pays et je remercie les personnes ayant civiquement et courageusement apporté récemment les témoignages de ce topic.
Le programme que j’ai décrit devrait être progressivement adopté, avec plus ou moins de modifications car il correspond à un besoin réel que personne n’a à ce jour dénoncé. Une pierre indispensable au professionnalisme nécessaire est effectivement de créer un Conseil de l’Ordre pour les professionnels de l’immobiliers, cela ne devrait pas tarder.
Dans cette attente merci pour votre lecture et vos relais.
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ALH14U
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Posté - 23 juil. 2010 : 22:02:28
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Suite déplacement de lien : journal France Antilles :
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- FRANTZ ETIFIER, PRÉSIDENT DE LA CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES ET DES COPROPRIÉTAIRES DE LA MARTINIQUE :
« Ils ne maîtrisent pas la réglementation » Frantz Etifier, président de la chambre syndicale des propriétaires et des copropriétaires de la Martinique, estime qu'il existe aujourd'hui un réel mécontentement des copropriétaires, quant à la gestion par les syndics des résidences privées.
« En réalité, on se retrouve face à deux difficultés » , fait observer Frantz Etifier. « D'une part, les copropriétaires ne maîtrisent pas la réglementation, ce qui complique le dialogue entre copropriétaires et syndics et crée des tensions. Méconnaissant les dossiers, les copropriétaires ne se mobilisent pas et démissionnent. D'autre part, du côté des syndics, on a parfois un problème de compétence, avec des professionnels mal entourés. Ils sont souvent saturés, indisponibles car ils ont des portefeuilles trop importants. Ils ne sont qu'une dizaine en Martinique, ce qui est insuffisant. Mais la gestion des copropriétés, c'est un vrai marché puisqu'il y a de plus en plus de collectifs » .
Frantz Etifier pointe les manquements les plus fréquents :« des travaux votés en assemblée générale non exécutés, des dettes d'eau, des fournisseurs non payés, des visites d'immeubles insuffisantes » . Et d'ajouter : « Dans les complexes hôteliers transformés en habitations, il y a fréquemment des conflits entre loueurs et résidents permanents, ils ne sont pas du tout dans la même démarche » .
Victor Etifier avait, lui, fondé en 2004 l'association des copropriétaires de la Martinique. Les problèmes entre copropriétaires et syndics, il connaît et se montre beaucoup plus sévère que son frère : « le recouvrement des charges donne lieu à la majorité des contentieux » , affirme Victor Etifier.
Il poursuit : « la majorité des syndics fonctionnant sur la place ne sont pas compétents, tout le monde le sait. Ils ne sont pas juristes, d'ailleurs, certains n'ont jamais fait de droit. Ils ne savent pas gérer, oublient le conseil et font tout pour gagner de l'argent. La contre-attaque ne peut venir que du conseil syndical, à condition qu'il ne devienne pas l'allié du syndic » .
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ALH14U
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Posté - 23 juil. 2010 : 22:03:53
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air jordan
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Posté - 23 juil. 2010 : 22:26:32
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citation: Initialement posté par ALH14U
Il poursuit : « la majorité des syndics fonctionnant sur la place ne sont pas compétents, tout le monde le sait.
on pourrait remplacer syndic par medecin , n'est ce pas mr Le Hyaric ? |
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