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Sunbird
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 Posté - 16 févr. 2011 : 10:04:35
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citation: Initialement posté par asi77
D'ailleurs en 2009, alors que les prix baissaient en moyenne de 7-8% en France (Paris suivant la même tendance) ... on ne peut pas dire qu'il y ait un excès de biens à vendre mais plutôt d'une baisse conséquente du nombre d'acheteurs (crise oblige ...).
Pour le reste je suis d'accord avec votre analyse.
En 2009, connaissant tout de même le secteur sur Paris, la baisse je ne l'ai pas vu. Tout du moins dans les biens 1/2/3 pièces.
Pour la grande couronne par contre certains ont perdu plus de 30% sur la valeur de leur bien.
La version de plusieurs professionnels a toujours été la même sur Paris, le marché est figé (plus personne ne bouge), ce qui entraine une explosion des prix vu la rareté des offres. |
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Asso_Loc
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Posté - 16 févr. 2011 : 18:37:09
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Asso_Loc
Je ne suis ni économiste ni spécialiste de l'immobilier. Une diversification des placements serait souhaitable pour la bonne marche de économie. Quant à la relation causale entre une diversification de placements et la marche de l'économie, ça m'échappe.
Désolé pour ces imprécisions. Quand je parlais "de bonne marche de l'économie", je voulais dire qu'il ne faillait pas mettre tous ses oeufs dans le même panier : investir en masse dans un seul secteur (l'immobilier par exemple). A part engraisser certaines professions et faire tourner les magasins de bricolage, je ne vois pas le profit à long terme pour notre pays. |
Édité par - Asso_Loc le 16 févr. 2011 18:48:37 |
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Sunbird
Pilier de forums
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23
Posté - 16 févr. 2011 : 20:31:22
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citation: Initialement posté par Asso_Loc
Désolé pour ces imprécisions. Quand je parlais "de bonne marche de l'économie", je voulais dire qu'il ne faillait pas mettre tous ses oeufs dans le même panier : investir en masse dans un seul secteur (l'immobilier par exemple). A part engraisser certaines professions et faire tourner les magasins de bricolage, je ne vois pas le profit à long terme pour notre pays.
Vaste débat, avant de cibler l'immobilier, il faudrait déjà que la France investisse dans la recherche, et ait la volonté de rester un pays industriel.... ce n'est pas avec les aides à domicile, et le tourisme qu'on prépare l'avenir d'un pays. Je me rappelle en 70 où on entendait "en France on n'a pas de pétrole, mais on a des idées", aujourd'hui "on n'a toujours pas de pétrole, mais on n'a plus d'idée"... |
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Asso_Loc
Contributeur actif
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Posté - 17 févr. 2011 : 21:49:02
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citation: Initialement posté par Sunbirdcitation: Initialement posté par Asso_Loc
Désolé pour ces imprécisions. Quand je parlais "de bonne marche de l'économie", je voulais dire qu'il ne faillait pas mettre tous ses oeufs dans le même panier : investir en masse dans un seul secteur (l'immobilier par exemple). A part engraisser certaines professions et faire tourner les magasins de bricolage, je ne vois pas le profit à long terme pour notre pays.
Vaste débat, avant de cibler l'immobilier, il faudrait déjà que la France investisse dans la recherche, et ait la volonté de rester un pays industriel.... ce n'est pas avec les aides à domicile, et le tourisme qu'on prépare l'avenir d'un pays. Je me rappelle en 70 où on entendait "en France on n'a pas de pétrole, mais on a des idées", aujourd'hui "on n'a toujours pas de pétrole, mais on n'a plus d'idée"...
Oui, Sunbird, c'est exactement ce que je voulais dire. C'est la recherche, l'innovation, qu'il faut aider en masse. L'avenir, quoi... |
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 Posté - 18 févr. 2011 : 09:07:46
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Je ne vois pas trop le lien entre investissement dans la recherche et part du budget des ménages consacré a l'immobilier: Ce n'est pas parce qu'on va dépenser 0,5% de plus de PIB dans la recherche que les francais vont moins investir dans 'immobilier (du moins pas investir, mais dépenser).
Le souci est bien que les taux d'intérets sont dramatiquement bas pour / sauver le système bancaire / puis relancer l'économie / puis ne pas casser le peu de croissance qu'on a en remontant les taux controlés'/
Cet aspect macro-économique a une conséquence catastrophique et non voulus, les obligations ne rapportent rien, les placements d'attente ne rapportent rien, et les actions montent, mais le commun des mortels se souvient surtout du coup de grisou boursier d'il y a deux ans.
Alors, à moins de 4% par an assurance incluse, tout le monde préfère dépenser son argent dans l'immobilier en pensant investir plutot qu'épargner. Emprunter ne coute rien, tout le monde le voit bien.
Ceci est temporaire, cela n'a rien d'une situation de long terme, bien au contraire de ce qu'est le choix d'investir dans la recherche aujourd'ui pour créer de nouveaux emplois dans 10 ou 20 ans.
Le pire, c'est que l'effet pervers
crise ==> intérets minuscules ==> On peut emprunter beaucoup
INDUIT une hausse vertigineuse des prix de l'immobilier, parce qu'aujourd'hui plus personne ne vend. Il y a donc un second effet pervers.
La situation, malheuresement, échappe TOTALEMENT au controle du monde immobilier, des acheteurs et des vendeurs, des banques et des agences immobilières.
Le plus probable est que d'ici qqs mois à qqs années, les preteurs étrangers qui nous permettent d'équilibrer nos budgets nationaux se lassent d'éponger nos trous de fins d'années et que les taux non réglementés remontent fortement, même si nous ne perdons pas notre tripleA.
En ces temps la, le marché immobilier suivra bêtement:
remontée des taux d'emprunt
Plus d'envie d'acheter puisque c'est beaucoup plus cher (Pour un acheteur, le cout dépend du prix du m2 et du prix des emprunts, et non pas du seul prix du m2)
Beaucoup trop de vendeurs avant que ca baisse encore plus
Et évidemment, tout le monde aura oublié une possible 'gestion du budget des francais' par l'investissement dans la recherche ou l'enseignement, car l'inefficacaité d'un tel lien sera des plus évidents... |
Édité par - ribouldingue le 18 févr. 2011 09:11:17 |
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asi77
Contributeur débutant
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Posté - 19 févr. 2011 : 10:55:05
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Bonjour Ribouldingue,
Excellente analyse !
La déformation actuelle du marché immobilier par des taux excessivement bas maintient une confusion dans l'esprit des ménages et des investisseurs.
Taux bas --> c'est le bon moment pour emprunter .... dans l'absolu.
Mais la véritable question est ce vraiment le bon moment pour acheter dans un contexte où il y a clairement bulle ?! |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 19 févr. 2011 : 11:27:55
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Oui, très bonne analyse de la situation.
citation: Initialement posté par asi77
Mais la véritable question est ce vraiment le bon moment pour acheter dans un contexte où il y a clairement bulle ?!
Et la véritable réponse, tirée de près de 40 ans d'expérience, est que ce n'est jamais le bon moment d'acheter, et toujours le bon moment d'investir |
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Sunbird
Pilier de forums
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28
Posté - 19 févr. 2011 : 16:06:19
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Oui, et on peut ajouter qu'un taux bas ne veut rien dire, car il faut le comparer à l'inflation.
Si vous prenez le temps de faire des simulations (passer par excel), vous verrez que même si les taux sont bas, on amorti moins rapidement un achat que dans les années 70/80.
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Asso_Loc
Contributeur actif
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29
Posté - 19 févr. 2011 : 18:52:52
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne vois pas trop le lien entre investissement dans la recherche et part du budget des ménages consacré a l'immobilier: Ce n'est pas parce qu'on va dépenser 0,5% de plus de PIB dans la recherche que les francais vont moins investir dans 'immobilier (du moins pas investir, mais dépenser).
Et évidemment, tout le monde aura oublié une possible 'gestion du budget des francais' par l'investissement dans la recherche ou l'enseignement, car l'inefficacaité d'un tel lien sera des plus évidents...
Évidement, il n'y a pas de lien 'direct' entre l'investissement dans l'immobilier et dans la recherche/innovation. Je n'ai jamais dit cela. Cependant, je reste persuadé que les montants astronomiques investi dans l'immo et qui ont crée une bulle, auraient mieux fait de l'être ailleurs. La consommation en a pâtit aussi grandement. |
Édité par - Asso_Loc le 19 févr. 2011 18:54:05 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 19 févr. 2011 : 19:20:47
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citation: Initialement posté par Asso_Loc
Évidement, il n'y a pas de lien 'direct' entre l'investissement dans l'immobilier et dans la recherche/innovation. Je n'ai jamais dit cela.
Euhhhh, pas fort, alors
citation: Initialement posté par Asso_Loc
Cependant, je reste persuadé que les montants astronomiques investis dans l'immo et qui ont crée une bulle, auraient mieux fait de l'être ailleurs. La consommation en a pâtit aussi grandement.
Encore une fois, quand on affirme ce genre de chose, il faut développer.
Quelles sont vos sources?
En valeur absolue ou en part de la richesse nationale?
Investis ailleurs pour créer une bulle ailleurs?
Pensez-vous que le marché immobilier est, aujourd'hui, de type spéculatif?
Combien d'emplois en France liés à l'immobilier, de près ou de loin?
Il ne suffit pas d'être persuadé, il faut persuader
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Asso_Loc
Contributeur actif
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31
Posté - 20 févr. 2011 : 18:09:18
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Hou là là , c'est un interrogatoire de police ? 
Relisez les posts sur le forum. Tout y est, même les sources...
Encore une fois, qu'y a-t-il de mal à reconnaitre que les ménages doivent consacrer de plus en plus de moyens pour se loger ? Pour des biens de qualité médiocre. Alors que cet argent pourrait être investi ailleurs.
Regardez autour de vous, ouvrez les yeux, indignez-vous ! (tiens ça me rappelle le titre d'un livre récent, qui est un best-seller il me semble)
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Posté - 20 févr. 2011 : 19:56:38
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On est en régime capitaliste, ca a des avantages et des incovénients.
les agents économiques (vous, moi) décident en fonction de LEURS critères.
Un des critère pour savoir si on achète ou si on loue est le niveau réel des taux d'intére'ts.
Contrairement a ce que dit Sunbird, je pense que l'effet hors hausse du cout de la vie actuellement n'est pas si important si on emprunte a taux fixe.
A hausse du cout de la vie de 2% l'an, un taux a 4% ne coute quasiment rien. A 3,5% c'est presque donné.
Il y a d'autres critères, comme le loyer du marché, et aussi le cout du m2. Chacun se détermine, mais globalement, on voit que l'ensemble de ces agents économiques actuellement négligent les hauts niveaux du m2 pour utiliser a plein l'effet du taux fixe faible, et ce n'est pas si mal vu si l'augmentation du cout de la vie redémarre les prochaines années.
ce serait différent avec des taux variables.
je parle la du cout du logement.
En revanche, l'obtention d'une plus-value ou d'une moins-value n'a rien a voir avec cela, c'est simplement la question bête: Faut-il acheter aujourd'hui ou passer son tour?
J'ai un réponse assez bête à ce genre de question: Il y a autant d'acheteurs que de vendeurs...
Notez bien que personne, que ce soit dans ce régime capitaliste, mais ce serait pareil dans un régime socialiste, ne demande a chacun de ces agents économiques s'il ne préfèrerait pas investir dans la recherche.
Simplement, en régime capitaliste, on va simplement remarquer que vu les sommes passées dans ces dépenses d'achat ce qui reste pour la recherce ou pour l'armée doit etre trouvé ailleurs:
On va emprunter aux chinois.
En régime socialiste, on autoriserait monsieur C et madame Bidule a emprunter, et les autres a cotiser pour l'armée (et accessoirement la recherche).
On emprunterait accessoiement aussi aux chinois d'ailleurs...
C'est un peu malheureux a dire, mais si vous voulez doper de manière certaine les budgets de recherche de facon importante et intense, sans hésiter, quelque soit le régime d'ailleurs il faut une guerre ou un risque de guerre. |
Édité par - ribouldingue le 20 févr. 2011 20:00:15 |
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Posté - 20 févr. 2011 : 20:05:01
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citation: Cependant, je reste persuadé que les montants astronomiques investi dans l'immo et qui ont crée une bulle, auraient mieux fait de l'être ailleurs. La consommation en a pâtit aussi grandement. Pareil que Ankou, de combien de milliards parle t'on, et a quoi a servi l'argent?
Ne vaudrait pas mieux se gausser des niches fiscales que tous les gouvernements socialistes comme majoritaires ont créés et créent encore aujourd'hui en les montrant du doigts, et qui trompent totalement les objectifs, en faisant passer l'investissement immobilier forcément pour un achat scellier ou un achat girardin, dans lequel on laisse entre 20 et 35% a des inutiles? |
Édité par - ribouldingue le 20 févr. 2011 20:07:52 |
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Asso_Loc
Contributeur actif
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34
Posté - 21 févr. 2011 : 22:31:28
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Je parle d'investissements dans la recherche, mais cela pourrait aussi l'être dans l'éducation, des infrastructures, les économies d'énergie...
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Cependant, je reste persuadé que les montants astronomiques investi dans l'immo et qui ont crée une bulle, auraient mieux fait de l'être ailleurs. La consommation en a pâtit aussi grandement. Pareil que Ankou, de combien de milliards parle t'on, et a quoi a servi l'argent?
il est ré-investit dans de l'immobilier, auto-alimentant la bulle.
citation:
Ne vaudrait pas mieux se gausser des niches fiscales que tous les gouvernements socialistes comme majoritaires ont créés et créent encore aujourd'hui en les montrant du doigts, et qui trompent totalement les objectifs, en faisant passer l'investissement immobilier forcément pour un achat scellier ou un achat girardin, dans lequel on laisse entre 20 et 35% a des inutiles?
Tout à fait d'accord. Mon propos était global, un peu abstrait, mais votre exemple illustre bien une des facettes du problème. |
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Asso_Loc
Contributeur actif
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35
Posté - 22 févr. 2011 : 21:04:58
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citation: Initialement posté par ribouldingue
On est en régime capitaliste, ca a des avantages et des incovénients.
les agents économiques (vous, moi) décident en fonction de LEURS critères.
Justement, en régime capitaliste, ce sont les acheteurs qui font (devraient faire !) les prix, pas les vendeurs.
citation:
C'est un peu malheureux a dire, mais si vous voulez doper de manière certaine les budgets de recherche de facon importante et intense, sans hésiter, quelque soit le régime d'ailleurs il faut une guerre ou un risque de guerre.
L'Histoire a montré que vous avez malheureusement raison... |
Édité par - Asso_Loc le 22 févr. 2011 21:07:56 |
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gregor
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Posté - 04 mars 2011 : 07:43:26
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citation: Initialement posté par AnkouOui, très bonne analyse de la situation. citation: Initialement posté par asi77
Mais la véritable question est ce vraiment le bon moment pour acheter dans un contexte où il y a clairement bulle ?!
Et la véritable réponse, tirée de près de 40 ans d'expérience, est que ce n'est jamais le bon moment d'acheter, et toujours le bon moment d'investir
Effectivement les apotres de la baisse et du krack
Asi77 , Prados , LeNabot et Compagnie ne nous avaient pas prévu cela :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/i...92670813.htm
citation: Près de 10 % de hausse de prix, tel est le score réalisé par les logements anciens en France en 2010, année plutôt morose pour la valorisation des actifs. En attendant, l'immobilier tire nettement son épingle du jeu. Les prix des logements anciens ont en effet gagné 2,4 % par rapport au troisième trimestre, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) établies par l'INSEE, notaires d'Ile-de-France, Base Bien, Perval. Ces résultats trimestriels marquent la sixième hausse consécutive.
Titanic nous dira que c'est la faute des médias
J'attends la démonstration d'asi77 prouvant que les économies réalisées en restant locataire déposées sur un compte lui permettront d'acquérir l'appartement de ses rêves 
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...-a-paris.php
citation: L'immobilier ancien a pris 17,5% sur un an à Paris
Dédicace à "Ceux" que vous avez conseillé 
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Édité par - gregor le 04 mars 2011 07:53:26 |
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Asso_Loc
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37
Posté - 04 mars 2011 : 20:16:10
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citation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par AnkouOui, très bonne analyse de la situation. citation: Initialement posté par asi77
Mais la véritable question est ce vraiment le bon moment pour acheter dans un contexte où il y a clairement bulle ?!
Et la véritable réponse, tirée de près de 40 ans d'expérience, est que ce n'est jamais le bon moment d'acheter, et toujours le bon moment d'investir Effectivement les apotres de la baisse et du krack Asi77 , Prados , LeNabot et Compagnie ne nous avaient pas prévu cela : Dédicace à "Ceux" que vous avez conseillé
Les primo-accédants apprécieront, eux qui arrivent sur un marché sinistré et qui ne pouvaient pas comme vous acheter il y a dix ans ou plus... |
Édité par - Asso_Loc le 04 mars 2011 20:18:31 |
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Posté - 04 mars 2011 : 20:38:20
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citation: Justement, en régime capitaliste, ce sont les acheteurs qui font (devraient faire !) les prix, pas les vendeurs. Vu qu'il y a autant d'acheteur que de vendeurs, c'est la rencontre qui fait le prix.
Ca c'est la théorie.
En pratique on sait que le prix vient d'autre chose, et en terme d'immobilier se rapoprche sensiblement du rendement locatif ET du cout du crédit.
taux d'intéret faible, immobilier cher. Taux d'intéret haut, immobilier pas cher. En effet, le taux de rendement locatif et le taux ds prets évoluent dans el meme sens.
Quand les perts sont a 1%, je ne cherche pas a gagner plus que 2 ou 3% de mon immobilier, donc je multiple les loyers annuels par 33 pour obtenir mon prix.
Quand les prets sont a 10%, je veux du 12% ou du 14%, et mon multiplicateur est de 8 ou 7
Mais EN PLUS mes taux d'emprunts dopent mon affaire, ou l'enterrent. Si j'emprunte à 1% ce qui me rapporte 3% avec zero inflartion, je suis le roi du pétrole dans 50 ans...
Si j'emprunbte a 12% c qui me rapporte 15%, je fais un peu la g...e, surtotu que une faibel variartion impacte grandemlent mon résultat.
Après, l'histoire des acheteurs et des vendeurs, je veux bien, mais il faudrait produire 1 milliions de logement par ans pour que les acheteurs fassent leur prix, puuisqu'il y aurait peut-etre surproduction. On n'y est pas.
Si aucun logement ne se crée, ce sont les vendeurs qui vont faire leur prix. On voir juste ca sur des micromarchés.
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Ankou
Contributeur vétéran
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39
Posté - 04 mars 2011 : 22:14:00
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca c'est la théorie.
D'accord avec votre point de vue général, auquel je rajouterais bien un addendum:
citation: Initialement posté par ribouldingue
En pratique on sait que le prix vient d'autre chose, et en terme d'immobilier se rapoprche sensiblement du rendement locatif ET du cout du crédit.
Je crois que le prix de l'immobilier est aussi la part disponible du revenu des ménages qu'ils peuvent utiliser pour satisfaire à un des besoins vitaux de l'Homme: se loger.
Et mon sentiment est que plus les gens sont "riches", plus ils peuvent consacrer une part importante à ce besoin, ce qui fait augmenter les prix (achat et/ou location)
Bien entendu ceci est toutes choses égales par ailleurs, on ne peut comparer par exemple le comportement d'un allemand ou d'un japonais face à ce besoin.
Et c'est une moyenne à laquelle il faudrait rajouter tous les systèmes d'aide à la personne ou au bien qui faussent souvent les données.
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