Cour de cassation

chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 septembre 2008
N° de pourvoi: 07-15784
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Weber, président
Mme Monge, conseiller rapporteur
M. Gariazzo (premier avocat général), avocat général
SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Tiffreau, avocat(s)


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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 15 février 2007), que la société La Maison du Cil ( la société ) a donné à bail à Mme X... un appartement dépendant d'un immeuble collectif lui appartenant ; qu'elle a assigné la locataire aux fins d'obtenir sa condamnation à laisser effectuer dans son logement les travaux de pose d'un interphone tels que prévus par un accord collectif approuvé par une majorité de locataires ; que Mme X... a contesté la validité et l'opposabilité à son endroit de cet accord collectif et, à hauteur d'appel, a reconventionnellement sollicité des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à laisser effectuer dans son appartement les travaux de pose d'un interphone, alors, selon le moyen :

1°/ que, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, lorsque le bailleur propose aux locataires de conclure un accord sur le fondement de l'article 42, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986, "le législateur n'a prévu aucun délai minimal pour la réponse des locataires" ; que la société avait toutefois imposé à Mme X..., locataire, de se prononcer sur sa proposition d'accord "sous quinze jours", en ajoutant ainsi une condition de délai de réponse non prévue par l'article 42 susvisé ; qu'il devait s'en déduire que le prétendu accord invoqué par la bailleresse n'était pas intervenu dans le respect des dispositions légales ; qu'en faisant néanmoins application de cet accord, la cour d'appel a violé l'article 42, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986 ;

2°/ que, subsidiairement, les accords approuvés par une majorité de locataires, dans les conditions prévues à l'article 42, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986, ne sont "réputés applicables" que "dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur" ; qu'il appartient donc au bailleur de notifier à tous les locataires l'accord intervenu avec une majorité d'entre eux pour que cet accord soit "réputé applicable" ; qu'en appliquant un prétendu accord conclu entre la bailleresse et une majorité de locataires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société avait omis de notifier cet accord à Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986 ;

Mais attendu que l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 permet au bailleur de proposer directement aux locataires des accords collectifs réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires dans un délai maximum d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle faite aux preneurs par le bailleur ; qu'ayant constaté que l'accord collectif du 28 novembre 2003, concernant l'installation d'un portier interphone et l'augmentation annuelle des charges, avait été approuvé par la majorité des locataires de la résidence dans le délai d'un mois, la cour d'appel en a exactement déduit que l'accord était valable et opposable à Mme X..., peu important que cette dernière ait été invitée à se prononcer sur la proposition de la bailleresse sous quinze jours ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt attaqué condamne Mme X... au paiement de frais de dossier pour non-réponse à une enquête relative au supplément de loyer solidarité sans exposer les moyens de fait et de droit justifiant sa décision ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas motivé sa décision, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu les articles 567 et 70 du code de procédure civile ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de Mme X... tendant à obtenir des dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'il ne ressort ni des pièces figurant dans le dossier de première instance ni des notes d'audience prises par le greffier du tribunal ni des énonciations du jugement que Mme X... ait soumis au premier juge une demande en dommages et intérêts, que cette demande constitue une demande nouvelle comme présentée pour la première fois en cause d'appel, qu'il n'est pas prétendu qu'elle ne serait que l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes soumises au premier juge ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si cette demande ne se rattachait pas par un lien suffisant aux prétentions originaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à la société La Maison du Cil la somme de 22,87 euros de frais de dossier et a dit irrecevable sa demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 février 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la Maison du Cil et de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille huit.


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Publication : Bulletin 2008, III, n° 135

Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens du 15 février 2007


Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 23 décembre 1986 - Accords collectifs de location - Accord proposé par le bailleur à chaque locataire - Validité et opposabilité - Conditions - Détermination

L'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 permettant au bailleur de proposer directement aux locataires des accords collectifs réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires dans un délai maximum d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle faite aux preneurs par le bailleur, un accord collectif approuvé par la majorité des locataires d'une résidence dans le délai d'un mois est valable et opposable à tous les locataires de la résidence, peu important qu'ils aient été invités à se prononcer sur la proposition du bailleur sous quinze jours



Textes appliqués :
article 42, alinéa 3, de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20110314

Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière

Article 41 ter
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 3 JORF 14 juin 2006

Des accords collectifs de location peuvent être conclus, pour un ou plusieurs secteurs locatifs, au sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission spécialisée des rapports locatifs prévue à l'article 41 bis entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi conclus s'imposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces organisations.


Les secteurs locatifs sont les suivants :

- logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré ;


- logements appartenant aux sociétés d'économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d'un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l'effort de construction et aux filiales de ces organismes autres que celles mentionnées à l'alinéa ci-dessus ;


- logements appartenant aux entreprises d'assurance, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux alinéas précédents ;


- logements appartenant aux bailleurs personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

Ces accords portent notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes d'habitations à loyer modéré, la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.


Les accords conclus au sein de la Commission nationale de concertation font l'objet de la publication d'un avis au Journal officiel de la République française. A l'issue d'un délai d'un mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs locatifs concernés. Le décret peut, après avis motivé de la Commission nationale de concertation et sans modifier l'équilibre de l'accord, en distraire certaines clauses.


Article 42

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 13

Les bailleurs de logements visés à l'article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.


Ces accords sont obligatoires sur tout ou partie du patrimoine dès lors qu'ils ont été conclus :

- soit par une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur ;

- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50 % des voix des locataires aux élections au conseil d'administration ou au conseil de surveillance de l'organisme ;

- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés par l'accord.

Ces accords ne sont pas obligatoires s'ils ont été rejetés par écrit par 50 % des locataires concernés, dans un délai de deux mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur.

En l'absence d'accords signés conformément au présent article, les bailleurs peuvent en outre proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés, par écrit, par la majorité des locataires concernés par l'accord qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, à condition que 25 % des locataires concernés par l'accord se soient exprimés. A défaut, une nouvelle consultation est alors engagée et l'accord est réputé applicable dès lors qu'il a été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur.

Dans tous les cas, il n'est attribué qu'une seule voix par logement loué.


Les accords prévus au présent article peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. Ils mentionnent les conditions de leur dénonciation, de leur renouvellement ou de leur révision.