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etc
Contributeur senior



627 message(s)
Statut: etc est déconnecté

Posté - 17 mars 2011 :  18:20:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir à tous,
et merci d'avance aux surdoués de la compta qui pourront m'éclairer.

Ma question est très simple:

Comment peut-on voir dans les comptes combien a été facturé pour frais de mutation?

j'ai eu beau regarder partout, principalement le compte 462 et le 6223, rien.
Je connais bien sûr le tarif de cette prestation: état daté, éventuelle actualisation... je n'ai pas retrouvé de somme correspondant à cela.

Sachant que c'est normalement facturé au syndicat et ensuite porté au débit du compte du vendeur, ça devrait apparaître et je devrais pouvoir le voir. Mais je sollicite votre aide car je ne trouve pas.
Soit je ne regarde pas les bons comptes, soit ça a été facturé à tort directement au vendeur. MERCI
Signature de etc 
quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium?

rambouillet
Pilier de forums

16940 message(s)
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 1 Posté - 17 mars 2011 :  20:50:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
regarder au compte 450 du propriétaire concerné, cela devrait être marqué.

etc
Contributeur senior



627 message(s)
Statut: etc est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 17 mars 2011 :  21:15:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet,
Je vous remercie de votre réponse!

J'ai bien regardé le compte 450 du vendeur, mais il n'y a que la somme correspondant à sa quote-part de fonds de roulement portée à son crédit.

Déduction faite de cette somme au frais de mutation, ce compte aurait dû être soldé, ou remboursée ensuite depuis longtemps.

Ce que je cherche à savoir, vous l'avez deviné, est si le vendeur a été facturé directement. Si c'est effectivement le cas, et bien je peux chercher longtemps et ne rien voir. Alors, je veux être sûr de regarder au bon endroit. Donc pour vous ça devrait normalement être en 450?
Signature de etc 
quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium?

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 17 mars 2011 :  23:03:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
soit c'est sur le 450, soit c'est facturé directement.

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 18 mars 2011 :  07:24:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Puisque la transaction est chiffrée dans le contrat de sydnic, cela ne voudrait pas imposer que ces opérations soient incluses dans la comptabilité du syndicat?

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 18 mars 2011 :  07:44:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mon syndic utilise le 450. Détail des écritures
-Enregistrement de l'état daté : débit du 450 par crédit du 401 (compte syndic)
-Paiement par le copro (fond versé sur le compte du syndicat) : crédit du 450 par débit du 512
-Le syndic se fait payer : débit du 401 par crédit du 512.

Cette méthode est préférable, il serait normal qu'elle soit obligatoire. Peut être est ce le cas, je ne vois sur quel texte elle pourrait se justifier.

rambouillet
Pilier de forums

16940 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 18 mars 2011 :  08:42:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la loi dit :
citation:
Article 10-1

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l'article 25.



cela ne signifie pas que le syndic facture directement au copro. En effet, le mandat de syndic est signé par le syndicat et non par un copro.
Donc le principe est le suivant :
le syndic facture l'état daté au syndicat
le syndicat affecte cette dépense au seul copro.
C'est pourquoi la procédure est celle décrite par mespres et obligatoire.

un puriste rajouterait un débit au 6222 ou 6223 et un crédit au 701, ce qui devrait permettre à l'AG de connaitre la rémunération totale du syndic, et justifier ainsi les mouvements du 512, ce qui n'est jamais fait ... bien que cela soit obligatoire....

citation:
Article 11 Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;

12° Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;

13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.

II.-Pour l'information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.


Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires

etc
Contributeur senior



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Statut: etc est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 18 mars 2011 :  11:41:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à vous pour ces informations et pour la procédure normale décrite.

Avant que vous ne répondiez, j’allais vous poser la question suivante :

« Peut-être est-ce naïf, mais vous vous doutez bien que je n’ai pas le grand livre sous les yeux : est-ce que ces honoraires sont censés se voir dans ce qui est envoyé des comptes avec la convocation à l’AG ou la seule façon est de consulté le grand livre? ».

L’article 11 semble donc y répondre ! Je devrais pouvoir le voir avec ce que j’ai.

De plus, mon syndic a créé spécialement à cet effet un sous-compte en 6223 pour les honoraires de frais de mutation, mais la ligne est vide.

Je ne relève que les honoraires de gestion courante pour chaque trimestre et le total annuel, les frais postaux, photocopies, débours, et une vacation horaire pour prestation particulière.

Pour ce qui est des comptes 401 et 512, les seules lignes mentionnent en 401 les impôts et en 51 ce qui nous reste de trésorerie.
Signature de etc 
quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium?

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 mars 2011 :  18:50:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Mespres indique
citation:
mon syndic utilise le 450. Détail des écritures
-Enregistrement de l'état daté : débit du 450 par crédit du 401 (compte syndic)
-Paiement par le copro (fond versé sur le compte du syndicat) : crédit du 450 par débit du 512
-Le syndic se fait payer : débit du 401 par crédit du 512.

Cette méthode est préférable, il serait normal qu'elle soit obligatoire. Peut être est ce le cas, je ne vois sur quel texte elle pourrait se justifier.


C'est en grande partie vrai mais, compte tenu de l'évolution de la jurisprudence, la procédure comptable doit être différente :

-Facturation de l'état daté : débit du 6222 par crédit du 401 (compte syndic)
-Imputation de la charge individuelle par dt du 450 du vendeur et ct d'un 714nn affecté
Ces deux opérations doivent être simultanées

-Paiement par le syndicat au syndic : débit du 401 syndic par le crédit de 512 banque
-Paiement par le vendeur Dt du 512 banque par le ct du 450 vendeur

Le décret Hoguet interdit au syndic de recevoir des honoraires d'une personne autre que son mandant qui est le syndicat, dès lors qu'il s'agit d'une prestation entrant dans le champ de son mandat de syndic.

-Paiement par le copro au syndicat : crédit du 450 par débit du 512

On doit trouver alors en 6222 la liste des honoraires facturés au syndicat et en contrepartie les produits correspondants en 714nn

Si une facture du syndic n'a pas été payée par le vendeur, on doit la retrouver dans le solde débiteur du vendeur. S'agissant d'une charge, elle peut figurer dans l'état daté et dans le montant d'une opposition à paiement du prix de vente.

Ceci étant dit, ce contrôle ne présente pas grand intérêt s'il s'agit de savoir combien le syndic a encaissé. Si l'honoraire figure pour 350 € dans le contrat, et s'il y a eu trois ventes il est normal de trouver 1050 € dans les comptes, comme 3500 € pour 10 ventes !

Pour autant, il n'y a pas lieu de réduire ses honoraires de gestion courante. On peut seulement lui demander de réduire l'honoraire de mutation à 300 € pourl'exercice suivant.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 25 mars 2011 :  07:40:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM écrit
citation:
C'est en grande partie vrai mais, compte tenu de l'évolution de la jurisprudence, la procédure comptable doit être différente :


Les juges savent ils apprécier les erreurs de mise en oeuvre du décret comptable ? Supposons qu'un mauvais payeur soit assigné par le syndicat, y a-t-il risque avéré pour le syndicat lié par exemple à la non utilisation du 6222 pour l'état daté ?

Si la réponse est positive, pas une copro ne peut faire valoir ses droits, les syndics respectant au pied de la lettre le décret sont quasi inexistants.

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 25 mars 2011 :  09:25:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'évolution de la jurisprudence que j'éoque ne concerne pas la comptabilité.

Il s'agit de l'interdiction faire au syndic de facturer des honoraires à un copropriétaire qui n'est pas son mandant, qu'il soit le vendeur ou a fortiori l'acquéreur. D'ou le mécanisme :

Facturation au syndicat
Imputation par le syndicat au vendeur
Paiement par le syndicat au syndic
Paiement par le vendeur au syndicat

lequel mécanisme impose la procédure décrite :

Le syndicat est tenu à produire l'état daté. Son coût est une charge du syndicat à enregistrer en classe 6.
L'article 10-1 permet l'individualisation de la charge. La créance doit être enregistrée, plus exactement engagée, en classe 7

La création du plan comptable est une innovation très satisfaisante, malgré ses lacunes. Il faut faire campagne pour qu'il soit strictement respecté par les syndics.

Encore faut-il que les copropriétaires, au moins ceux s'intéressant à la gestio de leur copropriété, prennent la peine d'en apprendre le maniement, ce qui n'est finalement pas si terrible.

Les pouvoirs publics n'ont pas "accompagné" cette bonne mesure, sauf avec un document foireux sorti par le " Ministère " du logement.

Il faut donc que les praticiens comme toujours depuis un siècle dans notre domaine prennent des initiatives.

Les premiers Guides pas à pas demeurent silencieux sur certains points. De plus des mises à jour périodiques sont nécessaires comme dans le présent cas.

Quand aux syndics pro ils n'arrivent as à piger qu'une heure de plus passée à établir une comptabilité correcte leur en fait gagner deux en fin d'exercice.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 25 mars 2011 :  11:04:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Quand aux syndics pro ils n'arrivent as à piger qu'une heure de plus passée à établir une comptabilité correcte leur en fait gagner deux en fin d'exercice.

Que c'est bien dit
et je rajoute
citation:
.... et le contrôle de comptes du conseil syndical n'est plus un cauchemar !

chris64
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 12 Posté - 19 avr. 2011 :  19:19:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
je gère une copro de 18 lots en tant que syndic non professionnel et je peux vous dire que je vais pas me compliquer la vie avec les états datés. je prend le chèque du notaire et le met dans ma poche. Le Vendeur aura toutes les explications des sommes qu'il paye par le notaire et je n'aurai pas à expliquer aux autres copropriétaires le pourquoi et le comment de cette somme dans les comptes (dans mon cas c'est 100 €).
Ceci dit, je suis tout à fait d'accord avec les explications ci-dessus!
Cdt

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 19 avr. 2011 :  19:48:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par chris64

Bonjour,
je gère une copro de 18 lots en tant que syndic non professionnel et je peux vous dire que je vais pas me compliquer la vie avec les états datés. je prend le chèque du notaire et le met dans ma poche. Le Vendeur aura toutes les explications des sommes qu'il paye par le notaire et je n'aurai pas à expliquer aux autres copropriétaires le pourquoi et le comment de cette somme dans les comptes (dans mon cas c'est 100 €).
Ceci dit, je suis tout à fait d'accord avec les explications ci-dessus!
Cdt


J'espère que vous plaisantez..

pour rappel, les obligations pour un syndic non professionnel sont exactement les mêmes que pour un syndic professionnel!

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 19 avr. 2011 :  21:06:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par chris64

Bonjour,
je gère une copro de 18 lots en tant que syndic non professionnel et je peux vous dire que je vais pas me compliquer la vie avec les états datés. je prend le chèque du notaire et le met dans ma poche. Le Vendeur aura toutes les explications des sommes qu'il paye par le notaire et je n'aurai pas à expliquer aux autres copropriétaires le pourquoi et le comment de cette somme dans les comptes (dans mon cas c'est 100 €).
Ceci dit, je suis tout à fait d'accord avec les explications ci-dessus!
Cdt
En tant que syndic non professionnel sous quellle casquette facturez vous cette prestation, d'ailleurs illégalement, au copropriétaire? Avez-vous une activité déclarée qui permette facuration encaissement, et gestion de a TVA afférante?

Comme dit nefer, j'espère que vous plaisantez sinon c'est affligeant

corbard
Nouveau Membre



France
9 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 27 nov. 2020 :  13:04:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Mespres indique
citation:
mon syndic utilise le 450. Détail des écritures
-Enregistrement de l'état daté : débit du 450 par crédit du 401 (compte syndic)
-Paiement par le copro (fond versé sur le compte du syndicat) : crédit du 450 par débit du 512
-Le syndic se fait payer : débit du 401 par crédit du 512.

Cette méthode est préférable, il serait normal qu'elle soit obligatoire. Peut être est ce le cas, je ne vois sur quel texte elle pourrait se justifier.


C'est en grande partie vrai mais, compte tenu de l'évolution de la jurisprudence, la procédure comptable doit être différente :



J'ai bien vu et, je crois, compris la procédure plus correcte que voue exposez. Cela dit mon syndic semble employer la formule plus simple donnée par Mespres avec cette nuance : permutation des deux dernières opérations. Donc le syndic se fait payer par le syndicat avant le paiement de l'état daté par le vendeur. Qu'en penser? Du coup c'est le syndicat des copropriétaires qui a fait l'avance au syndic et 1 an 1/2 après la vente nous n'avons toujours pas de paiement du copropriétaire. Le syndic lui ne semble pas pressé de faire des relances, ce qui se comprend puisque lui il a été payé...

nefer
Modérateur

13346 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 27 nov. 2020 :  15:17:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
corbard: ce n'est pas possible
le compte du vendeur doit être clos à la signature de l'acte et donc les 380 € payé par le vendeur au syndicat

corbard
Nouveau Membre



France
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 27 nov. 2020 :  15:42:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

corbard: ce n'est pas possible
le compte du vendeur doit être clos à la signature de l'acte et donc les 380 € payé par le vendeur au syndicat


Merci pouur votre retour. En l'occurrence ce n'est pas 380€ mais 597.6 (la vente ayant eu lieu en 2019 ce n'était pas encore réglementé et c'est bien ce montant qui était dans le contrat de syndic pour l'état daté). Je pensais aussi que la vente ne devait pas pouvoir se faire sans ce règlement. Et pourtant je vois toujours dans les comptes une ligne au nom de l'ancien coproriétaire avec ce montant au débit....je ne sais pas par quel processus ce compte a pu ne pas être clos lors de la vente....mais il est anormal qu'au final le syndicat paye l'état daté du vendeur...Doit on refuser l'approbation des comptes 2019 même si le paiement du syndicat au syndic pour cet état daté à été fait en janvier 2020 seulement (avec toujours depuis une ligne de solde debiteur sur le compte de cet ancien proprietaire)?

nefer
Modérateur

13346 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 27 nov. 2020 :  17:10:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut questionner le syndic pour savoir s'il a été fait opposition sur la vente

JPM
Modérateur

7727 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 27 nov. 2020 :  17:30:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

A propos de Corbard :
citation:
Donc le syndic se fait payer par le syndicat avant le paiement de l'état daté par le vendeur. Qu'en penser? Du coup c'est le syndicat des copropriétaires qui a fait l'avance au syndic et 1 an 1/2 après la vente nous n'avons toujours pas de paiement du copropriétaire


En payant au syndic le travail qu'il a fait le syndicat paie une facture. Point c'est tout

Un des avantages de c mécanisme est que les honoraires sont une charge et non pas somme d ue au syndic. Cette charge est incluse dans les charges impayées, sauf si le syndic l'a omise. Dans ce cas il doit vous les restituer.

Faîtes vous présenter une copie de l'état daté.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

corbard
Nouveau Membre



France
9 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 28 nov. 2020 :  14:11:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



Cette charge est incluse dans les charges impayées, sauf si le syndic l'a omise. Dans ce cas il doit vous les restituer.



Oui cela apparait dans les charges impayées d'un copropriétaire qui ne l'est plus....
Je ne doute pas que l'état daté ait été réalisé (mais je peux tout de même le demander vous avez raison) simplement pour le moment c'est les syndicat qui l'a payé et pas le vendeur. N'est-ce pas aussi le rôle du syndic de s'assurer de ce paiement du vendeur et sa responsabilité si ce n'est pas le cas? Est-ce vraiment au syndicat d'assumer la charge en cas de défaut de paiement du vendeur?
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