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rofloflo
Nouveau Membre
France
1 message
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 Posté - 23 mars 2011 : 22:37:44
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Bonjour,
par analogie avec d'autres sujets, je me demandais si le fait de vendre séparément un appartement et une cave permettait d'optimiser la plus-value taxable ?
Exemple concret: prix de revient total de l'appartement et de la cave (avec forfait de 15%, frais de notaires, agences, 1000€/personne...) = 300.000 €
Achat par un couple marié
Abattement de 20% (détention entre 7 et 8 ans)
Prix de vente de l'ensemble = 400.000€, soit une PVnette de 100.000€
Impôt dû= (100.000 -100.000 x 20%) = 31,3% = 25.000€ env.
PLUS-VALUE NETTE d'Impôt = 75.000€
L'idée serait de diviser la vente en 2 lots qui existent dans la définition des lots de la copropriété pour la répartition des charges, donc par exemple Appartement = 370.000€ et cave = 30.000€
1) PVnette de la cave de 30.000€
Exonération de la plus-value sur la vente de la cave (15.000€ par personne, soit le seuil d'exonération)
2) PVnette de l'appartement = 70.000€
Impôt dû= (70.000 -70.000 x 20%) = 31,3% = 17.500€
PLUS-VALUE NETTE d'Impôt (cave+appart)= 82.500€
Certes, les frais de notaire (chez l'acheteur...) seront un peu plus élevés
A priori, je ne vois pas de probleme si ce n'est que le prix de revient de la cave est a zero dans mon exemple et serait certainement "estimé" par le notaire peut-être sur la même quote-part de prix de vente comme une sorte de valeur vénale au moment de l'achat initial ?? Dans mon exemple, ce serait 300.000 x 30.000 / 400.000 = 22.500 €
l'économie d'impôt ne serait "que" de 1.800€ environ (7.500 x 80% x 31.3%)
Peut-être faut-il rajouter des frais de notaire particuliers pour acter la division des lots pré-ventes ?
Etes-vous d'accord avec mon raisonnement et/ou avez-vous d'autres pistes d'optimisation à proposer ? 
Rofloflo
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 Posté - 24 mars 2011 : 07:42:14
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Vous frisez l'abus de droit si vous vendez les deux a la même personne...
En utilisant http://www.anil.org/fr/outils-de-ca...e/index.html je calcule
18 200 + 3 400 = 21 600 eu lieu de 20 000
Ces 1 600 euros sont forcément à défalquer de votre gain, qui n'est donc plus que de 5 900 au lieu de 7 500
Il y a un achat en deux morceaux, donc l'acheteur va devoir engager deux emprunts distincts, je ne vois pas trop comment il fait... Il va donc avoir a pyer deux fois les frais fixes liés aux emprunts, frais de dossier, de ganraites, etc, ce sont donc encore auiséent 2000 de perdus pour lui. |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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 Posté - 24 mars 2011 : 09:05:33
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Bonjour,
Vous faites une plus value , c'est tant mieux pour vous.
Ne cherchez pas à monter une usine à gaz fiscale dont vous ne maitrisez pas tout les aspects et qui risque de vous coutez bien plus cher que le maigre gain que vous pouriez faire.
Quelque soit la justesse de votre calcul , je constate que le gain est pour vous au détriment de l'acheteur , il faudra est persuasif pour lui vendre sous deux actes notariales deux lots vous appartenant à ce jour
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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Optimiser impôt sur plus-value ? 
