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Scorpion
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 Posté - 16 avr. 2011 : 20:27:09
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Bonjour,
Si il y a des marchands de biens sur le forum, pouvez vous me dire qu'elles sont les conditions de vos banques pour acheter ?
- apport perso exigé
- minimum pour faire une opération
- expérience exigée sur des affaires précédentes en MDB
Pour info, je suis allé voir la société générale et elle ne finance que les opérations de plus de 800.000€ à des MDB expérimentés.
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spirit
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 Posté - 02 mai 2011 : 10:11:19
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Bonjour,
J'utilise le statut de marchand de biens que pour faire du foncier et du lotissement. En effet, les banquiers sont devenus très regardants depuis la dernière crise. Je suis à la Bnaque Populaire et le Crédit Agricole. Chaque banque a ses règles mais sont assez proches :
- apport et caution obligatoire,
- expérience exigée
Par contre, il est possible de se faire financer pour un coup, mais je pense que leur demande d'apport pour un non pro se situera vers 25 Ă 35% plus une caution personnelle.
Pour moi, j'ai les conditions suivantes :
Banque Populaire : 15 % d'apport et 20% de garantie pour des opérations de 150000 à 1200000 euros,
Crédit Agricole : apport de 5 à 20% (tout dépend de la commercialisation) et garantie de 20%.
Il est vrai que je dépose des dossiers de lotissements quasiment bouclé (marchés passées, terrains réservés...), donc cela passe facilement. Un banquier ne prendra jamais de risque notamment dans cette activité.
Cordialement |
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Scorpion
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Posté - 02 mai 2011 : 21:27:38
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Je ne pourrai pas me faire financer en qualité de marchand de biens. Je vais devoir faire mes premières opérations en payant les droits d'enregistrements à taux plein. Les banques ne veulent pas des marchands de biens. Et pourtant j'ai largement les 20% d'apport. Mais bon si les banques ne veulent pas ...... Quand j'aurai de l'expérience, j'essayerai de boucler les opérations en même temps que la demande de financement, ca passe mieux comme tu dis. Merci pour tes commentaires spirit. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mai 2011 : 09:38:26
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Scorpion
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Posté - 04 mai 2011 : 07:40:22
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citation: Initialement posté par philippe30Attention Scorpion de ne pas vous faire requalifier en marchands de biens.. 
Oui je vais faire attention. Tant que je ne fais pas plusieurs ventes par an, il n'y a pas de soucis. Je vais m'orienter dans un premier temps vers de l'investissement locatif. Ce n'est pas ce que je voulais, mais je n'ai pas le choix. Entre d'un coté les banques qui ne veulent pas me financer, et de l'autre les impots, la solution de l'investissement locatif reste la solution la plus intéressante. |
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Posté - 04 mai 2011 : 13:45:09
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doctor
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Posté - 06 mai 2011 : 03:45:31
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Parfaitement d'accord avec Moulinsart.
Depuis le 11 mars 2010, le concept de "marchand de biens" a disparu pour céder la place à la notion plus vaste "d'opérateur économique".
L'engagement de revendre avant 5 ans suffit pour se placer sous l'article 1115 du CGI (DMTO Ă 0,715% au lieu de 5,09%).
L'analyse de Scorpion n'est donc plus fondée. |
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Scorpion
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Posté - 06 mai 2011 : 06:04:59
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doctor : le soucis est que les banques n'aiment pas les marchands de biens, et qu'il faut bien se faire financer. Pour un achat comptant, pas de soucis. Mais quand il faut demander un crédit, ca se complique. Je suis financièrement solide (propriétaire, pas de dettes, apport > 30%), et pourtant ma banque a refusé sans même discuter du projet. |
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 06 mai 2011 : 06:23:48
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Scorpion,
votre erreur est d'avouer à la banque votre intention réelle. Ne dites pas que vous êtes marchand de biens. Précisez que vous êtes un professionnel qui réalise des investissements locatifs.
- Négocier des IRA très faibles pour ne pas être pénalisé lors de la revente
- Ne dévoilez pas votre intention de revendre dans l'avant-contrat mais uniquement lors de la réitération
- Si la banque apprend néanmoins que vous vous êtes placé sous l'art. 1115 du CGI, dîtes-lui que cela vous permet de bénéficier d'un avantage de trésorerie appréciable et que vous régulariserez dans 5 ans.
- Rien ne vous empêche de fonctionner avec plusieurs banques si vous faites plusieurs opérations. |
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Scorpion
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Posté - 07 mai 2011 : 13:59:07
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citation: Initialement posté par doctor
Scorpion,
votre erreur est d'avouer à la banque votre intention réelle. Ne dites pas que vous êtes marchand de biens. Précisez que vous êtes un professionnel qui réalise des investissements locatifs.
- Négocier des IRA très faibles pour ne pas être pénalisé lors de la revente
- Ne dévoilez pas votre intention de revendre dans l'avant-contrat mais uniquement lors de la réitération
- Si la banque apprend néanmoins que vous vous êtes placé sous l'art. 1115 du CGI, dîtes-lui que cela vous permet de bénéficier d'un avantage de trésorerie appréciable et que vous régulariserez dans 5 ans.
- Rien ne vous empêche de fonctionner avec plusieurs banques si vous faites plusieurs opérations.
Merci d'avoir pris le temps de me donner une solution qui semble être viable. Comme souvent, lors d'une demande de financement, c'est la présentation du projet qui fait la différence. Il faut bien réfléchir avant de présenter son projet au banquier.
Merci Ă vous tous. |
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Achat en marchands de biens 
