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fabien55
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 Posté - 06 mai 2011 : 18:58:53
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Bonjour,
J'ai un problème complexe à exposer:
Nous avons un immeuble locatif (appartemets et commerce) au sein d'une sci (nous sommes pacsés). Dans ces appartements je souhaiterai en louer certains en location meublé non professionnel.
Mon probleme porte sur cette procédure.
La LMNP se fait en SARL. Comment procéder pour créer une SARL qui gérerait des appartements au sein d'un immeuble géré par une SCI? Les associés sont les mêmes.
Si quelqu'un pouvait me renseigner ou me donner un lien qui aborde ce problème, cela me serait très utile.
Merci d'avance
Fabien
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 Posté - 06 mai 2011 : 19:12:05
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Vous ne pouvez pas simplement.
La seule solution que je vois est que la SCI loue en nu les appartements destinés à la location meublée a un exploitant.
Cet exploitant peut etre:
Une indivision
Une SNC mais chacun devient commercant et paye des charges sociales
Une SARL de famille, seule structure sarl qui permette de rester a l'IR
Un d'entre vous tout simplement
L'exploitant paye un loyer a la SCI (par exemple 250 euros par mois plus 30 euros de charges locatives et sous-loue a 'occupant final, par exemple 320 euros plus 30 euros de charges locatives.
L'inconvénient est que le logement n'est donc par amortissable, seuls les meubles et la vaisselle le sont.
Pour que ce soit amortissable, il aurait fallu Ă©viter l'achat en SCI et faire un achat:
1/ Soit en indivision
2/ Soit en SARL de famille si vous etes parents
3/ en SNC mais chacun paye les charges sociales.
citation: La LMNP se fait en SARL Non, surtout pas.
Soit en SARL de famille, soit en SNC |
Édité par - ribouldingue le 06 mai 2011 19:51:52 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 06 mai 2011 : 19:16:58
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pourquoi dites vous: pas de SARL pour la LMNP ? |
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fabien55
Nouveau Membre
15 message(s)
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Posté - 06 mai 2011 : 22:11:49
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Merci Ribouldingue pour ces infos précises.
L'intérêt bien sur de ce projet est de profiter de la déduction favorable en meublé 50%) sur des appartements, et sur un immeuble en général, qui sont maintenant bien rénovés et sans grand travaux à venir. Donc de soucis de compta d'amortissement et autre.
Le projet reste possible donc. La sarl de famille conviendrait pour des pacsés mais imaginons que l'on casse le pacs, que devient la sarl de famille?
Est ce que cette comptabilité (location nue de la SCI et exploitation par la sarl) est complexe à mettre en place?
La SCI va voir un loyer nu à déclarer, 250 euros par exemple et l'exploitant aura le loyer du locataire à déclarer 320 euros par exemple. L'exploitant et la sci sont les m^mes personnes donc double déclaration?
je ne maitrise pas très bien ce domaine, il y a peut être quelquechosre qui m'échappe.
Ce type de projet peut-il s'averer avantageux?
Peut on finaliser ce projet avec des locataires en place (ce que je doute)? ou faut il attendre leur depart?
Merci
Fabien
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Posté - 07 mai 2011 : 07:31:14
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citation: Initialement posté par BANZAI
pourquoi dites vous: pas de SARL pour la LMNP ?
http://pme.service-public.fr/actual...as-sarl.html
citation: Auparavant seules les SARL dites de famille - c’est-à -dire composées exclusivement entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), frères et sœurs, conjoints et personnes liées par un Pacs (Pacte civil de solidarité) - pouvaient opter pour l’imposition de leurs bénéfices sur le revenu. Les sociétés anonymes (SA), sociétés par actions simplifiées (SAS) ou les sociétés à responsabilité limitée (SARL) étaient imposées sous le régime de l’impôt sur les sociétés.
Selon la nouvelle loi de modernisation de l’économie, les SA, SAS et SARL peuvent désormais opter pour l’impôt sur le revenu (IR), si elles remplissent les conditions suivantes :
exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier,
ne pas être cotées en bourse,
employer moins de 50 salariés,
réaliser un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan inférieur à 10 M€,
être créée depuis moins de 5 ans au moment de l’option,
avoir des droits de vote détenus, à hauteur de 50 % au moins, par une ou des personnes physiques,
et avoir des droits de vote détenus, à hauteur de 34 % au moins, par une ou plusieurs personnes ayant la qualité de président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire ou gérant.
L’option pour l’IR nécessite l’accord de tous les associés et doit être formulée dans les 3 premiers mois du premier exercice pour lequel elle prend effet.
Elle est valable 5 ans, sauf renonciation anticipée. En cas de sortie anticipée, l’option n’est plus possible ultérieurement.
Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008 (version consolidée au (...) Donc hormis la SARL de famille, les autres seront à l'IS? ce uqi n'est certaienemnt pas ce que le LMnP ou LMP cherche. |
Édité par - ribouldingue le 07 mai 2011 07:32:02 |
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Posté - 07 mai 2011 : 08:04:56
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citation: La sarl de famille conviendrait pour des pacsés mais imaginons que l'on casse le pacs, que devient la sarl de famille?
Je ne suis pas fiscaliste, mais je comprends que immédiatement votre SARL devient soumise a l'IS avec tout ce qui va avec.
La sortie de cette façon n'est donc pas facile à gérer.
citation: Est ce que cette comptabilité (location nue de la SCI et exploitation par la sarl) est complexe à mettre en place?
Il me semble que ducôté SCI c'est du classique et que du coté de la SARL c'est du LMnP, donc moins facile, mqis faisable sans grand souci, il faut etre rigoureux.
Pour ma part j'exploite en meublé à titre personnel un bien que je loue a une SCI dont je suis l'un des associés. C'est assez simple.
Dans votre cas si vous percevez un risque de casser le PACS, pourquoi ne pas le prévoir dores et deja et donner l'exploitation a l'un de vous deux. Plus de structure, une location en direct au titre du LMnP, et si le seuil du régime micro n'est pas atteint, c'est en effet ultrasimple.
citation: L'intérêt bien sur de ce projet est de profiter de la déduction favorable en meublé 50% En ce cas, l'indivision ni la SARL de famille ne sont adequats puisque ne permettant pas le régime micro. Seule l'exploitation par l'un de vous deux reste possible.
citation: L'exploitant et la sci sont les mêmes personnes donc double déclaration? La sci et l'exploitant ne peuvent pas ete la même personne, par le fait quel la SCI n'est pas une prsonne.
Chgacun déclare ses revenus, la SCI par une 2072 et l'exploitant dans sa 2042 en régime micro (ou par la 2031-20333 si il dépasse le régime mico ou choisi le réel).
citation: Peut on finaliser ce projet avec des locataires en place (ce que je doute)? ou faut il attendre leur depart?
Je n'ai ren vu dans la loi qu'il est obligatoire d'attendre la fin du bail.
Le problème autant technique que fiscal ou légal.
Technique: Comment les meubles qui apaprtiennent a votre locataire deviennent VOS Meubles au cours de la location?
Fiscal: Comment expliquerez-vous au fisc que votre intéret de louer en foncier nu deveint un intéret de louer en meublé pourcertaisn logements seulement )à partir d'une certaine date? Si vous n'avez pas d'uatre justification que de bénéficier d'un régime micro à ) 50 % au dela du régime microfoncier et en deca du régime miccrobic, ca me parait aller à l'abus de doit.
En revanche, si vous acccordez l'exploition meubéle à l'un seul d'netre voous, la structure globlae changeant, vou pouvez fot bien arguer, me smeble t'il, d'un simplification des rapports directs avec les occupants locataires finaux, que l'un des deux serait plus apte à effectuer que l'uatre, et en ce sens, cela justifie la modification.
Vous pouvez arguer que vous tentez de faire passer tout l'immeuble au fil des négociations exploitation par l'un des deux. Il reste à justifier le passage en meublé, il est peut-etr loisible de dire que vous espérez a terme une valorisaion plus importante de vos locatioins, mais c'est deja plus difficle a ustifier.
Il faudrait avec un locataire en coours de bail lui prposer par négociation, une modificaiton du bail en apssant de nu a meublé, avec un achat de ses meubles et de sa vaisselle pour une somme forfaitaire, et un engagement de votre part de les lui revendre pour un somme forfaitaire de 1 euros sur demande de sa part lorsqu'il quitte le logement. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 07 mai 2011 : 09:56:31
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il est évident que vous ne pouvez pas changer unilatéralement le bail de votre locataire: il n'a aucun interet à passer d'un bail loi 89 à un bail meublé
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Posté - 07 mai 2011 : 12:32:14
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Justement  , tout est questoin de négociation, car le locataire a intéret a dire non.
Pour qu'il dise oui, il faut qu'il en voit un avantage.
Parmi ceux-ci:
Nouveau bail au moins aussi long si ce n'est plus que le bail existant (il reste deux ans, et vous lui proposez trois ans ou quatre ans a partir du jour de la signature)
depot de garantie inchangé bien entendu
delais de préavis réduit a 1 mois dans tous les cas
Paiement d'une somme forfaitaire consacrée a l'achat des meubles dont il garde pourtant la jouissance et même la possession le jour du départ.
Garantie écrite de la protection a son égard au moins égale a celle de la loi de 1989 et des décrets annexes |
Édité par - ribouldingue le 07 mai 2011 12:36:06 |
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fabien55
Nouveau Membre
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Posté - 07 mai 2011 : 19:47:38
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Bon, je commence Ă bien cerner le sujet grace Ă votre aide. J'ai cependant encore quelques sujet.
citation: Dans votre cas si vous percevez un risque de casser le PACS, pourquoi ne pas le prévoir dores et deja et donner l'exploitation a l'un de vous deux. Plus de structure, une location en direct au titre du LMnP, et si le seuil du régime micro n'est pas atteint, c'est en effet ultrasimple.
La SCI est elle toujours existante? L'exploitation se faisant par une personne, que devient la deuxième personne (l'associé de la SCI), quel bénéfice en tire-t-il?
citation: En ce cas, l'indivision ni la SARL de famille ne sont adequats puisque ne permettant pas le régime micro. Seule l'exploitation par l'un de vous deux reste possible.
Ah Bon? Une sarl ou une indivision ne peut pas bénéficier de la déduction de 50% du montant des Loyers?
citation: Vous pouvez arguer que vous tentez de faire passer tout l'immeuble au fil des négociations exploitation par l'un des deux. Il reste à justifier le passage en meublé, il est peut-etr loisible de dire que vous espérez a terme une valorisaion plus importante de vos locatioins, mais c'est deja plus difficle a ustifier.
Cette justification est elle nécessaire? Faut-il toujours se tenir prêt? Si la procédure est légale et pratiquée pourquoi doit on justifier autrement que par la valorisation de ses locations?
citation: Paiement d'une somme forfaitaire consacrée a l'achat des meubles dont il garde pourtant la jouissance et même la possession le jour du départ.
Après avoir acheté les meubles du locataire, à son départ je devrais en acheter d'autres? double dépense.
citation: Pour qu'il dise oui, il faut qu'il en voit un avantage[/i]
Quels peuvent être les désavantages pour un locataires de passer en meublé (si le loyer n'augmente pas bien sur)?
Merci d'avance
Fabien |
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Posté - 07 mai 2011 : 20:18:52
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1/ La Sci existe, on ne peut la changer.
La SCI loue les logements 1,5 et 7 en foncier nu directement a des locataires occupants.
Elle loue les logement 2,3,4 et 6 a Fabien en foncier nu..
Donc la SCI loue tout en foncier, elle ne recoit que des revenus fonciers et déclare donc ceux-ci par une 2072.
On redistribue aux deux associés leurs revenus respectifs a hauteur de leurs parts lors de la 2042 anuelle.
Les logements 2 3 4 et 6 sont loués 250 euros plus 30 euros, quelque soit l'occupation réelle finale.
L'exploitant Fabien (distinct de l'associé de la SCI) paye a la SCI 4 fois 250+30 chaque mois.
Il a acheté pour 4000 euros de meubles et les mets dans les quatre logements.
il passe des annonces et trouve quatre locataires occupants A B C et D qui vont lui payer chaque mois 300 euros plus 30 chaque mois. Il constate 8% de vacance locative.
Tout se résume pour lui comme s il était donc payé sur 11 mois au lieu de12
Il recoit donc 11 fois 330 euros fois quatre logements = 14 520 euros e recettes
Sauf que je m'apercois que dans ce montage il n'y a strictement aucun intéret a déclarer en microbic puisque il dépense deja en location 12 fois 280 fois quatre = 13 240 euros
Avec les amortissements des meubles sur 8 ans, 4000 euros sur 8 ans font 500 euros par an,
Au réel 14 520 - 13 240 - 500 = 780 euros de revenu
Ca me fait dire que faire tout ce montage juste pour bénéficier du microbic, ca n'est pas raisonnable...
citation: Une sarl ou une indivision ne peut pas bénéficier de la déduction de 50% Non, il faut etre exploitant individuel
citation: Après avoir acheté les meubles du locataire, à son départ je devrais en acheter d'autres? double dépense.
Non, votre raisonnement n'est pas exact:
J'ai négocié a 200 euros l'achat des meubles pour un studio, amortissable, c'est à dire que en trois ans vous récupérez deja 75 euros d'amortissement.
Vos 1000 euros d'achat neufs pour chaque studio représentent 125 euros d'amortissement par an, déductibles des revenus, qui est sensiblement identique a la dépréciation REELLE des meubles.
Donc sur 3 ans, 3*125 = 375 supérieur aux 200 euros négociés.
Dans mon cas, il est plus intéressant de racheter les meubles du locataires à 200 euros que d'investir 1000 euros en meubles neufs donc.
Si les 1000 euros de meubles neufs tiennent 12 ans au lieu de 8 escomptés, ca fait 3 * 80 = 240 euros je suis encore gagnant. Il faudrait que les meubles neufs tiennent plus de quinze ans pour que j'y perde.
Le risque réel réside plutot dans le fait que si vous avez quatre logements identiques avec quatre locataires a qui vous proposez la même somme de 200 euros et que les autre donnet leur préavis au bout de un an, vous etes perdant, c'est vrai.
citation: Cette justification est elle nécessaire? Faut-il toujours se tenir prêt? Bah oui.
Vous lui dites quoi Ă l'inspecteur des impots sinon?
Que vous tentez de gruger le fisc comme vous pouvez?
citation: Quels peuvent être les désavantages pour un locataires de passer en meublé Si vosou abvordez la quesiton ainsi, vous ête smal parti.
Il vous dit non, vous faites quoi, vousle secouez jusquy'a ce qu'il vosu dise oui.
Prenez comme hypothèse que vous demandez un changement qu'il n'a pas sollicité. Vsou le perturbez donc, et il sait que vosu y avez visiblemen intéret sinon vous ne le demanderiez pas.
il se demande alors' pourquoi je dirais oui'.
Le comportement logique (et sain) est donc de dire Non sauf si.
C'est forcément a vous de continuer la phrase, et de lui expliquer l'avantage qu'il doit en tirer.
J'insiste DOit, et non pas PEUT.
Si c'est un avantage potentiel, il n'a aucun intéret non plus dans votre histoire.
Mais, en conclusion, avec les chiffres, je ne suis absolument pas certain que votre démarche soit sensée. Tenter toute cette procédure juste pour baisser légèrement le taux d'imposition, ca n'est pas raisonnable.
On passe au meublé pour louer un peu plus cher, et surtout déduire des frais qu'on ne peut pas déduire en foncier nu, tels les déplacements, le téléphone, le courrier, l'ordinateur, les logiciels, les livres, etc... |
Édité par - ribouldingue le 07 mai 2011 20:33:03 |
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fabien55
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Posté - 08 mai 2011 : 10:59:16
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Bon, je commence Ă limiter mon emballement.
Je me fie à votre analyse et sans réels bénéfices, pourquoi insister.
Je croyais que la deduction forfaitaire s'appliquait au montant des loyers encaissés sans se préoccuper des différentes dépenses ( dans mon cas, la location à la SCI et l'amortissement des meubles).
Le régime foncier de la sci reste élevé vu les loyers qu'elle touche ce qui alourdit ce montage par rapport à une indivision.
Les loyers de la sCI à l'exploitant peuvent ils être baissés (par rapport à une location directement à un locataire) du fait que ce soit une location nue ?
Les travaux réalisés dans les appartements auraient -ils été comptabiliser pour la sci ou pour l'exploitant?
Retour donc au point de départ:
Nous avons un montant annuel de loyers encaissés de 30 000 euros (magasin, studio, 2 f1, 2 f2)
Un revenu foncier de 20 000 euros qui augmente tous les ans (intérêts en baisse, travaux bouclés)
Nous pouvons continuer Ă payer nos impĂ´ts, mais bon....
Autre sujet: avec mon frère nous avons une maison dans le sud en indivision que nous louons quelques semaines depuis l'année dernière, la déclaration arrive. Comment donc déclarer ces revenus, partager les revenus encaissés en deux et déclarer chacun cette somme dans le mico bic?
Meri encore
Fabien |
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Posté - 08 mai 2011 : 12:46:44
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citation: Je croyais que la deduction forfaitaire s'appliquait au montant des loyers encaissés sans se préoccuper des différentes dépenses ( dans mon cas, la location à la SCI et l'amortissement des meubles).
Euh... Je ne sais pas comment vous faites vos calculs, mais pour ma part j'ai vite fait les miens:
Dans mon exemple, avec 14 520 euros de recettes, le microbic dit que vous etes imposé à 7 260 euros.
Dans ce meme exemple, au réel, je calcule ci-dssus que vous n'êtes imposé QUE sur 780. Le microbic est donc bien, et comme souvent, la pire solution!
citation: Le régime foncier de la sci reste élevé vu les loyers qu'elle touche ce qui alourdit ce montage par rapport à une indivision Les revenus ont quand meme baissé de 300 à 250 sot presque 20%.
Je pense que dans ce montage vosu pourriez les faire passer de 300 à 200 soit une biasse de 33% avec des revenus meublés encore tres faibles, au réel bien entnedu, car il y a bien d'uatres dépenses qui sont déductibels en meublé.
On ne peut pas dire que l'effet est négligeable, bien au contraire.
citation: Autre sujet: avec mon frère nous avons une maison dans le sud en indivision que nous louons quelques semaines depuis l'année dernière, la déclaration arrive.
Comment donc déclarer ces revenus, partager les revenus encaissés en deux et déclarer chacun cette somme dans le mico bic? En meublé?
Pas de mircobic en tout cas puisque c'es tune indivision onc une société de fait.
Il faut un siret et une déclaration au réel avec 2031 t 2033, il fallait la rendre avant le 3 mai normalement, et le résultat de la 2031 est répartir au proportions de vos parts respectives |
Édité par - ribouldingue le 08 mai 2011 12:53:19 |
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fabien55
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Posté - 08 mai 2011 : 18:51:26
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citation: Autre sujet: avec mon frère nous avons une maison dans le sud en indivision que nous louons quelques semaines depuis l'année dernière, la déclaration arrive.
Comment donc déclarer ces revenus, partager les revenus encaissés en deux et déclarer chacun cette somme dans le mico bic?
En meublé?
Oui c'est en meublé, c'est notre maison de vacances. Pour cette année c'est donc rapé. De toute manière il y eu beaucoup de travaux et 0 de bénéfice car peu de loyer. espérons que...
Pour revenir au projet initial, le fait de ne pas pouvoir amortit l'achat du bien est compensé par la possibilité de déduire le montant des loyers accordé à la SCI, si je comprends bien.
Quelle marge de baisse des loyers a-t-on quand on passe de la location directe à la location nue? Existe -t-il des critères qui permettent de justifier la baisse du loyer quand la location passe de la sci à l'exploitant en meublé.
Existe -t-il un ouvrage référence dans la location meublée, un site complet? Quel logiciel ou outil faut-il utiliser pour tenir la compta?
Merci
Fabien |
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