Le quitus ne figure dans aucun texte légal, pas plus dans ceux qui régissent la copropriété que dans ceux concernant les sociétés et les associations. C'est une pratique établie et largement traitée par la jurisprudence ; chaque année, les dirigeants de toutes les sociétés et associations demandent le quitus, et tous les actionnaires et membres d'associations trouvent cela normal de le leur donner, sauf s'ils ont quelque chose de précis et de grave à leur reprocher. Car partout ailleurs que dans la copropriété, une société ou une association où l'on n'approuve pas les comptes et où on ne donne pas quitus aux dirigeants est considérée comme " faisant désordre " et dissuade d'en faire partie !
Il faut croire que ces actionnaires et membres d'associations ne sont pas très avisés, car, concernant la copropriété et les syndics, l'ARC , la très influente Association des Responsables de Copropriété, conseille tout bonnement de ne jamais donner quitus au syndic, considérant que c'est " absurde ", " même si on n'a rien à lui reprocher " (bulletin n°46, octobre 1999) ! Et cela fait tâche d'huile dans les copropriété ou le quitus est de plus en plus refusé.
Disons-le tout net : c'est évidemment une ânerie !
Dans tout contrat, il faut que le client ou le bénéficiaire accepte la fourniture ou la prestation ; cela se fait par la réception ou par le paiement ; celle-ci ne le prive pas de tout recours ultérieur mais uniquement pour ce qui n'était pas normalement décelable lors de l'acceptation, en tenant compte de la compétence et des moyens du bénéficiaire (par exemple un défaut qui ne serait décelable qu'en laboratoire ne peut être considéré comme accepté par l'acheteur d'un produit manufacturé).
La même logique s'applique pour un mandataire - le syndic en est un, et en cela il a un statut comparable à celui d'un dirigeant mandataire social - qui ne va évidemment pas attendre la fin de son mandat pour demander à son mandant s'il accepte la prestation : il le fait chaque année en rendant compte de son mandat et en présentant ses comptes.
Le conseil syndical qui fait bien son travail (ce qui n'implique pas bien entendu un véritable audit ou une expertise !) est capable de dire si la prestation est acceptable ; si elle ne l'est pas, il est coupable de ne pas proposer de changer de syndic ; s'il ne le fait pas, alors il doit conseiller à l'assemblée de voter le quitus, car le refus, s'il est sans conséquences juridiques immédiates, est inutilement vexatoire et devrait immanquablement entraîner la démission du syndic : imagine-t-on un dirigeant de société ou d'association continuer son mandat comme si de rien n'était après un refus de quitus ?
Le syndic qui se respecte devrait mettre en demeure le conseil syndical de lui formuler les griefs qui motivent le refus immédiatement reconvoquer une assemblée en annonçant sa démission en cas de réitération !
De surcroît, la politique de refus systématique constitue une protection illusoire : si le conseil syndical n'a rien décelé lors de la vérification de la gestion de l'exercice, il y a peu de chances qu'il le fasse après plusieurs années. Par ailleurs, la qualité de la gestion d'un syndic s'apprécie autant par l'appréciation de son organisation, ses procédures ou ses méthodes que par la vérification des comptes et des dossiers ; si le conseil syndical ne s'estime pas suffisamment compétent pour cette appréciation, il n'y a aucune honte à se faire assister par des experts extérieurs, voire même à faire procéder une fois de temps en temps à un véritable audit.
A moins que l'on considère que les syndics sont tous des escrocs, mais qu'on est bien obligés d'en passer par là, donc on ne se laisse pas avoir ! c'est pour le coup absurde, et détestable ! Et ce qui est le plus triste, c'est qu'il y ait des syndics qui acceptent de travailler dans ce climat ; ou alors peut-être que ceux qui acceptent ne sont pas les bons ! Serait-ce un test ?…
En tous cas, que les copropriétaires qui se laissent aller à ce type de pratiques ne se plaignent pas que leurs appartements se vendent mal !
Pour tous ces aspects, on se reportera utilement à nos fiches conseils que surveiller chez son syndic et guide du contrôle des comptes du syndic, ainsi qu'à notre dossier sur la bonne " gouvernance " d'une copropriété.
UniversImmo.com
Commentaire posté par
Michel Seguin
, le
28/1/2012 à 15h36
Ce débat me paraît surprenant car, enfin, quelles raisons peuvent avoir les syndics de demander le quitus aux syndicats autres que de limiter (euphémisme) les possibilités de recours de leur part?
Je vais poser la question autrement : Si comme vous le prétendez il n'y a aucune bonne raison de ne pas demander le quitus et a fortiori de ne pas le donner, y a-t-il de bonnes raisons pour le solliciter systématiquement?
Autre formulation : En quoi les rapports entre syndicats et syndics seraient changer si les syndics décidaient de ne plus solliciter ce quitus dont le législateur n’a pas consacré l’obligation ?
|
Commentaire posté par
Philippe Mangé
, le
29/11/2011 à 12h45
"si le conseil syndical n'a rien décelé lors de la vérification de la gestion de l'exercice, il y a peu de chances qu'il le fasse après plusieurs années.": vous alléguez une contre-vérité totale pour convaincre à tout prix les syndicats de copropriétaires. Et comme le quitus n'est qu'une invention de syndics, il ne s'impose aucunement. Donc, faisons voter en AG une résolution supprimant définitivement cette fausse bonne idée.
|
Commentaire posté par
Pezzopane
, le
19/11/2011 à 18h18
Donner le quitus est une hérésie, comme vous le soulignez vous même ça n'existe dans aucun texte. De plus il est très compliqué et difficile de poursuivre un syndic, c'est long et coûteux, vous le savez, il vous est facile d'avoir une parole moralisatrice vis à vis de vos pairs, donc fi de fausses vérités si les syndics faisaient correctement leur travail la question ne se poserait pas, puisqu'il n'auraient pas besoin de ce fameux quitus(question de confiance comme vous le dites si bien). quant nous aurons trouvé un syndic digne de ce nom peut-être après avoir essuyés nos déboires serons nous plus conciliants.
Mais vous connaissez parfaitement la vérité sur le sujet, l'affaire est juteuse, pour preuve l’intérêt porté par les groupes bancaires et consort qui ne sont pas autant que l'on sache des
gents désintéressés (l'actualité en a encore fait la démonstration).
Alors que ça plaise ou non a nos chers syndic, PAS DE QUITUS.
|
Commentaire posté par
lamalice
, le
8/6/2011 à 22h37
"Le syndic qui se respecte devrait mettre en demeure le conseil syndical de lui formuler les griefs qui motivent le refus immédiatement reconvoquer une assemblée en annonçant sa démission en cas de réitération !"
Vous avez le sens de l'humour !
"Et ce qui est le plus triste, c'est qu'il y ait des syndics qui acceptent de travailler dans ce climat ; ou alors peut-être que ceux qui acceptent ne sont pas les bons ! Serait-ce un test ?… "
Avec un brin de fausse naïveté!...
La place est trop juteuse et vous le savez très bien avec votre double casquette !...
|
Commentaire posté par
PAILLER
, le
2/6/2010 à 12h26
La copropriété a gagné un procès en malfaçons, en cassation après 10 ans de procédures. Les travaux de remise en état ont été votés et réalisés sous la conduite administrative et comptable du syndic et d'un maître d'oeuvre pour la partie technique. En dépit de nombreuses demandes du conseil syndical sur le suivi comptable et technique, nous n'avons jamais eu accès au dossier pendant les travaux. Lorsque le dossier a été définitivement terminé et bouclé au plan comptable, le CS a de nouveau sollicité la communication du dossier (qui au plan comptable, n'a jamais été intégré et publié dans les comptes de la copro, pendant les différents execices concernés)en vain. Ce n'est que lorsque les comptes de ce dossier ont été soumis à l'AGO qui les a approuvés et au quitus qui a été donné, que le syndic a consenti à communiquer le dossier. C'est alors que nous avons découvert que dans cette affaire, le syndic a prélevé des honoraires, non pas sur suivi des travaux (2,5%), mais de suivi de procédure (5%), ce qui se traduit par 25000 euros de trop perçu. Lors de cette AGO, en tant que membre du CS, j'avais invité les copropriétaires présents à refuser le quitus. Seuls 2 l'ont fait, sur 91 votants. Et maintenant nous sommes confrontés soit à l'impossibilité d'agir, soit à engager une procédure très risquée, même si en refusant de nous communiquer le dossier, le syndic nous a caché son comportement. A signaler que le président du CS de l'époque était le seul membre du CS a avoir accès au dossier, mais n'a répercuté aucune information sur la déroulement et le suivi des opérations. Par contre, il a négocié les honoraires de syndic à 5% au lieu de 5,98%, donc en toute connaissance qu'il s'agissait bien d'honoraires de suivi de procédure et non pas de travaux. Voila un exemple qui me pousse à croire que le quitus au syndic ne devrait pas figurer dans les questions à l'ordre du jour des AGO.
Bien cordialement.
Accessoirement, la question se pose de savoir si des honoraires de syndic étaient dus, car le suivi technique du chantier était assuré par le maître d'oeuvre, et sur le plan administratif et comptable, le syndic se contentait de payer les factures, prestation incluse dans les tâches de gestion courante. Et dans ce cas, le trop perçu serait de 50000 euros.
|
|
